财务分析模型(房产)[1].docx

四川明宇集团
房产业财务分析（模型）

第一部分 企业基本情况
××××公司于××年××月在×××工商局注册登记，注册地址：××××××，注册资本×××万元。
公司现有员工××人，公司机构设置情况等。
公司开发的房产项目名称，购置土地使用权×××亩，实际净用地××亩，项目分××期开发。
分期介绍开发情况。包括报建建筑总面积、实际开发建筑面、可售建筑面积。开发的住宅户数、可售建筑面积；商业房可售面积。项目动工日期，开盘销售日期，竣工（预计）日期。截止报告期已实现的总销售收入，预计实现的利润、已经上缴国家的各种税金情况等。
开发项目合计实现的收入，预计的利润和上缴国家的税金等。

第二部分 项目投资预算情况
主要介绍项目预算编制的依据和理由。
×××××项目开发投资预算表
开发总面积： 预计开工日期： 预计完工日期： 单位：元
序 号
成 本 项 目
工程量
预算单价
预算金额
备 注
1
土地及拆迁成本

2
前期工程费用

3
建筑安装成本

3.1
土建

3.2
安装

3.3
装饰

3.4

4
基础设施费用

5
公用配套设施费用

6
开发间接费用

6.1
资金利息

6.2

7
管理费用

8
销售费用

8.1
广告费

8.2

9
财务费用

合 计

第三部分 项目开发情况
一、截止报告期的项目资金来源 万元。
1、项目资本金 万元，
2、向银行借款 万元，
2、截报告期销售产品收入现金 万元，
3、其他（维修基金） 万元。

二、项目实际总支出 万元。
（一）工程支出 万元。（详细支出见项目投入一览表）
1、土地使用权、土地征用及拆迁补偿费 万元。包括为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用和税金，地上和地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房等支出。
2、前期工程费用 万元。包括设计费，规划费，项目可行性研究和水文，勘察，测绘及“三通一平”等支出。
3、建筑安装及装饰（包括甲共材料）支出 万元。包括土建成本，地基加固费用，甲供材料，外墙装饰，室内装饰栏杆，防盗门，塑钢门窗和零星工程等。
4、基础设施费用 万元。包括开发小区内道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化工程发生的支出。
5、公用配套设施费用 万元。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。如：健身器材等
6、开发间接费用 万元。主要是指直接组织，管理开发项目发生的工资，福利费，折旧费，办公费，水电费，会务费和前期物管费。
7、管理费用 万元。指企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用。
8、销售费用 万元。指企业为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。
9、财务费用 万元。指企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关助手续费等。
10、购置固定资产 万元。
11、支付营业税金及附加和土地增值税等 万元。
12、其他 万元。
×××××项目开发投入
截止 年 月 日 单位：元
序号
开发成本
报告期金额
账面累计投入
扣除因素
实际投入
投入比例
预算投入
备 注
0
1
2
3
4
5=3-4
6
7
8
1
土地及拆迁成本

2
前期工程费用

3
建筑安装成本

4
基础设施费用

5
公用配套设施费用

6
开发间接费用

7
管理费用

8
销售费用

9
财务费用

合 计

100%

主要分析项目实际投入与预算的差异。
三、项目工程欠款情况
截报告期，累计欠付款 万元（已减去扣除因素），其中：工程款 万元，土地款 万元，税金万元 万元，其他 万元。

第四部分 销售收入和成本情况
一、收入
（一）、账面收入
报告期×××项目账面销售收入 万元。截止报告期账面累计收入 万元。
（二）、实际累计销售情况（按付款方式分）
截止报告期，××××项目累计收入（不含预计收入） 万元，已收款 万元，收款率 %。
1、已经签订销售合同的销售收入 万元
截止 年 月 日，已签订合同销售住宅房 套，建筑面积 ㎡，合同金额万元，已收款 万元，未收款 万元。明细如下：

已签订销售合同销售情况
截止 年 月 日
序号
付款方式
销售数量
（套）
建面
（㎡）
合同总金额
（元）
已收款
（元）
欠收款
（元）
备 注
一
住宅

（一）
多层住宅

1
分期付款

2
一次性付款

3
按揭付款

4
其他

小计

多层住宅单位售价

元/㎡

（二）
别墅住宅

1
分期付款

2
一次性付款

3
按揭付款

4
其他

小计

别墅单位售价

（三）
花园洋房

1
分期付款

2
一次性付款

3
按揭付款

4
其他

小计

花园洋房单位售价

（四）
电梯公寓

1
分期付款

2
一次性付款

3
按揭付款

4
其他

小计

电梯公寓单位售价

二
商业房

（一）
商铺

1
分期付款

2
一次性付款

3
按揭付款

4
其他

（二）
车库

1
分期付款

2
一次性付款

3
按揭付款

4
其他

（三）
其他

1
分期付款

2
一次性付款

3
按揭付款

4
其他

总 计

2、已定房尚未签订销售合同的销售收入 万元
已定房尚未签订合同 套（其中：住宅房 套，别墅 套），建筑面积 ㎡,预计收入 万元。明细如下：
已定房未签订合同销售情况
截止 年 月 日
序号
住房类型
定房数量
（套）
建面
（㎡）
平均单位售价
（元/㎡）
预计收入
（元）
已收款
（元）
备 注
1
多层住宅

2
别墅住宅

3
花园洋房

4
电梯公寓

小计

5
商铺

6
车库

7
会所

小计

合 计

3、尚未销售的住宅房和商业房 万元
未售住宅房 套（其中：多层住宅 套，别墅 套），未售面积 ㎡。未售商业房面积 ㎡。预计收入如下：
未销售面积预计收入
截止 年 月 日
序号
类型
数量（套）
建筑面积（㎡）
建面售价（元/㎡）
预计收入（元）
备 注
一
住宅房

1
多层住宅

2
别墅住宅

3
花园洋房

4
电梯公寓

小 计

二
商业房

1
营业房

2
会所

3

4

小 计

合 计

（三）、实际累计销售情况（按建筑面积分）
××项目共计开发可售建面 ㎡，已经销售建面 ㎡（含已订房未签合同，下同），销售率 %。
累计实现收入 万元，平均售价 元/㎡。已收款 万元，收款率 %。未收款的原因：

详细销售情况见下表：
×××项目累计销售统计表
截止 年 月 日
项 目
数量
面积
（㎡）
收入
（元）
平均售价
（元/㎡）
已收款
（元）
未收款
（元）
备 注
一、已销售

（一）、住宅

1、多层

2、别墅

3、花园洋房

4、电梯公寓

（二）商业房

1、商业房

2、会所

3、车库

二、未销售

（一）住宅

1、多层

×
×
×
×

2、别墅

×
×
×
×

3、花园洋房

×
×
×
×

4、电梯公寓

×
×
×
×

（二）商业房

1、商业房

×
×
×
×

2、会所

×
×
×
×

3、车库

×
×
×
×

合计

（三）、报告期销售情况
前面分析了××项目截止到报告期的累计销售收入 万元，由于截止到上一年度末已经计算了收入 万元，因此，本报告期实际收入 万元。
详细情况见下表：
×××报告期销售统计表
年 月 日 单位：元、㎡
项 目
截止上年度销售
截止本年度销售
报告期实际销售
数量
面积
收入
数量
面积
收入
数量
面积
收入
0
1
2
3
4
5
6
7=4-1
8=5-2
9=6-3
一、住宅

（一）、已销售

1、多层

2、别墅

3、花园洋房

4、电梯公寓

（二）、未销售

1、多层

2、别墅

3、花园洋房

4、电梯公寓

二、商业房

（一）、已售

1、商业房

2、会所

3、车库

（二）、未售

1、商业房

2、会所

3、车库

三、销售合计

四、未销售合计

二、成本
（一）、开发成本及分摊方法和原则
根据房地产开发核算的要求，开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。对直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各成本对象（项目）的占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
凡涉及多个项目同时开发、分期开发或滚动开发不能分清楚负担对象的共同成本、间接成本需要分摊成本和费用的，应说明分配的方法和原则及分配后各成本对象的金额。例如：土地出让金、土地交易契税、借款利息、公共配套设施和基础设施等。
（二）、共同成本和费用分摊
1、土地出让金和交易契税的分摊
2、借款利息的分摊
3、公共配套设施及基础设施的分摊
4、开发间接费用的分摊
5、其他的分摊
通过分配后，完工项目的开发成本为：
×××项目开发成本表
总建筑面积： ㎡ 可售建筑面积： ㎡ 截止 年 月 日 单位：元、元/㎡
序号
开发成本
实际成本
单位成本
预算成本
单位成本
备 注
1
土地及拆迁成本

2
前期工程费用

3
建筑安装成本

4
基础设施费用

5
公用配套设施费用

6
开发间接费用

7
管理费用

8
销售费用

9
财务费用

合计

2、开发成本分析
主要分析项目的实际成本与预算成本的差异及形成差异的原因。

第四部分 收益情况

一、已实现销售的商品收益（所得税前）
××项目销售建面 ㎡，已实现收入 万元，开发成本 万元（，完工项目按实际成本计算，未完工项目按预算成本单位计算），开发利润 万元，减去销售税金 万元后，实际所得税税前收益 万元，收益率 %。

×××项目已实现销售收益计算表
截止 年 月 日
项 目
数量
面积
（㎡）
收入
（元）
平均售价
（元/㎡）
开发成本
（元）
单位成本
（元/㎡）
销售税金
（元）
开发收益
（元）
0
1
2
3
4=3/2
5
6=5/2
7
8=3-5-7
一、已售住宅

1、多层

2、别墅

3、花园洋房

4、电梯公寓

二、已售商业房

1、商业房

2、会所

3、

4、

合 计

×
×

二、未实现销售的商品收益（所得税前）
截止报告期，尚有 ㎡未销售，其中住宅 ㎡，商业房 ㎡。根据市场行情，预计住宅销售单价 元/㎡，商业房售价 元/㎡，可实现收入 万元，减去开发成本和销售税金后，开发收益为 万元，收益率 %。
×××项目未实现销售收益计算表
截止 年 月 日
项 目
数量
面积
（㎡）
预计收入
（元）
平均售价
（元/㎡）
开发成本
（元）
单位成本
（元/㎡）
销售税金
（元）
预计收益
（元）
0
1
2
3
4=3/2
5
6=5/2
7
8=3-5-7
一、未售住宅

1、多层

2、别墅

3、花园洋房

4、电梯公寓

二、未售商业房

1、商业房

2、会所

3、

4、

合 计

×
×

三、全盘销售完毕后的开发收益（含预计的收益）
××项目，可售建面 ㎡，全部销售完毕，可实现收入 万元，单位售价 元/㎡，开发成本 万元，单位成本 元/㎡，应交销售税金 万元，开发利润 万元，销售利润率 %。
销售利润率与同业比较，低于和高于同业水平的原因。

第五部分 结 论
房产开发项目管理好的方面和不足方面，今后需加强管理的措施和建议。

附：《开发成本投入一览表》
《开发成本预算表》