安庆区域城市发展及房地产市场分析报告.docx

2015/1/25目次枞阳3太湖5岳西7宿松9潜山12怀宁15望江22桐城24安庆29附题30枞 阳一：城市综述：枞阳县面积为1808.1平方公里，辖22个乡（镇）、258个行政村（居委会），人口98万。城区人口约有145万人；2014年元月人口最新数据，全县人口已超出百万，居安庆市区域八县人口之最。2014年居民纯收入为8100元，城区2014财政收入为12亿 ，城市建设扩张区域为东北面，南北城市幅度为12公里。二：区域市场：1） 土地市场：城市年商住土地指标约为300亩左右，（从2013年开始，枞阳城市建设及土地指标被安庆城建纳入“发展大安庆”统一调配之中）；2013年该区域土地供应量为零2014年截止到10月份，拍卖出让两宗地块，共计90亩，价位分别为200万和170万每亩，地理位置为北部新城枞阳中学（新校区）正对面；政府现存商住土地约有245亩。2） 房地产市场：枞阳县人口虽为八县之首，由于西南面位距安庆30公里左右，东面与铜陵接壤，西面与桐城市毗连，所区辖乡镇居民以近位城市置业为要，这就构成了在枞阳购房的客户大批量减少，现今城市置业的主力群为：区辖乡镇政府人员、企事业工作人员、各乡镇教育系统人员、城区改善型居民。3） 房地产市场现状：县城现建设面积约有300万方的项目体量，（包括项目一期已售的开发体量），截止到10月份下旬，城区纯住宅销售面积为16万方，现在建的面积为130万方，在售面积为33万方，在建的大小楼盘有30个，已竣工的有6个项目，（包括还迁和小体量的项目）。4） 市场存售量：5） 房价市场：城区现售价最高的为北部新城楼盘御华府项目，高层最高售价为4500元/平米，成交均价在4100元/平，最低房价区域为枞阳县西面，（228省道至旁侧），由于周边工业区林立，住宅成交均价在27002800元/平米左右，整体城区成交均价为3500元/平米，商业价位为渡江路（城区）两侧1500018000元/平米（底商），北部新城商业价格为6000元8000元/平米左右（底商）。6） 城市发展图：7） 市场投资开发商：目前城区项目开发投资商80%为本地商人组成，其中20为池州、铜陵等市的在枞阳做建材的客商；8） 城区二手房市场：2014年10月份，城区二手房市场月均销售成交量为45套左右，成交均价在3200元/平米。9） 城区现计划用地项目：1、项目位置:北部新城旗山路东侧；市场路北侧；2、占地面积：28811万平方米（432亩）；3、容积率：不大于2.2； 4、建筑面积：建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%，商业不超过15%；5、用地性质：商住开发；6、地价：196万/亩； 7、地块现状：净地出让；地块区域市场情况：项目所处位置为北部新城核心区域，周边生活配套较为完善，西侧是县气象局，锦秀华庭小区，北侧是阳光国际城、县宏实中学和县青少年活动中心，距建设规划七里头菜市场百米之遥，周围物流发达，交通便捷。区域内房价约为38004100元/平之间。10）区域市场综汇小结：1、城市发展纵深度位距太长，南北面约距12公里，城市显得太松太散；2、城市房价分为三个版块，分别是：老城区、北部新城、西片区（工业区），房价依次为：3500元/2700/4100元（均价）；（北部新城东北面，即下枞阳区域，房价为3100元/平左右；3、枞阳辖区内购房置业的居民分散严重；4、以城区现有住宅销售面积为例，每年去化量应在1718万方左右，现在售面积就为33万方，加上在建开发量130万方；以年均最高市场住宅销售目标20万方核计，需用8年时间来完成销售；5、城市房价不高，土地价偏上，投资开发项目销售有一定的压力；6、做为安庆区域内的县城，枞阳近年来商住土地的供应量仅次于桐城市，为八县之首；7、城市土地价为老城区约300万/亩；北部新城180万/亩；西部工业区90万/亩（均价）；8、该区域房地产市场价格2014年量价齐跌，土地市场也明显萎缩。太 湖一：城市综述：太湖县辖15个乡镇，人口57万人，面积2040平方公里，城区人口7万人，老县城人口约有2万人左右，城市建设是沿县城主干道龙山路两侧纵深发展；2014年，政府统计全县人均收入约为6800元，太湖县城财政收入2013年为76亿元，城市发展区域为东南面（龙山路县政府）区域周围。老城区根据当地政府只减不增的战略城市规划，今后将不再发展房地产项目。二：区域市场：1） 土地市场：太湖县城区年土地供应指标约有150亩左右，截止到2014年10月份，商住土地出让一宗地块，龙山路东侧（属新城区）15亩，土地出让价为400万每亩，2013年商住土地出让是120亩左右，现城区项目全数开工建设，加上以前存量土地项目，太湖县现存有商住土地为110亩，区域为龙山路东侧，属新城片区，城市土地出让价格新城区为300400万元每亩之间；城市由于是新城建设，土地存储规整时需有大量还迁还建的面积，致使太湖新城区整体小区的规划和规模不上档次，面积少、土地零散、绿化率低、产品品质低下。2） 房地产市场：太湖县房地产市场主要客群为辖区内乡镇单位工作人员和山区农民，以及花亭湖周边三个乡镇移民构成，（根据当地政府移民城市安置优惠政策，库区农民进城置业，可享受每套房/6万元补贴和额外的生活费用补助），城区新建楼盘项目有六个，在建项目开发体量大约为35万方左右，（包括一些体量较少的单栋住宅楼及商业开发）。3） 房地产市场现状：目前太湖县房地产市场纯住宅库存量虽没有准确数字，但依现开发项目来说，库存量应该是非常低的，2013年城市住宅去化量年约10万方左右，截止 10月份，城区批建的地产项目开发体量为50万方，政府将要推出的土地共89亩，分别为35亩、39亩、15亩（城区龙山路东南面），土地市场价格300万/亩。4） 房价市场：新城区住宅项目凤凰城最高售价为4980元/平（均价），城区住宅成交均价为3980元/平，商业（以龙山路两侧底商）1200015000元/平之间。5） 城市发展规划图： 6） 市场投资开发商：城区从事地产开发的投资商，全部为当地区域居民，致使城区住宅区不成规模和档次主要为如下两个因素：一即原地居民喜欢就地安置，致使土地零散，不能统一规划小区建设，二为当地开发商资金实力不够，对小区景观绿化打造意识不强。7） 城区二手房市场：城区月均二手房销售为30套左右，2013年新城区（包括老城区）二手房月销售量达到6070套，年成交量为786套。8） 城区现计划用地项目：1、项目位置:城区龙山路旁东侧；2、占地面积35亩，约51359平米； 3、容积率： 2.2； 4、建筑面积：建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%，商业不超过20%；5、用地性质：商住开发；6、地价：300万/亩； 7、地块现状：净地出让；9） 地块区域市场情况：本区段位于新城区龙山路中心位置，周边生活配套完善，地块共计35亩，其间约有10亩为还建房，本区段西北面为太湖县公安局老办公宿舍楼，面积约有12亩左右，市场价为400万/亩，计划近期推出市场；周边住宅项目售价在4200元/平米。10）当地车库市场价格：810万元。11）区域市场综汇小结：1、太湖县房地产市场整体发展不均衡，地方保护势力较为严重，外地开发商很难进驻，致使当地城市建设在做大做强方面很难有大的发展空间，城市规划可以用散、乱、小来加以概括，好在当地政府已意识到这一点，现已全面加强投资和投资政策扶持力度。吸引外地大型地产企业进驻太湖发展城市建设。2、太湖县房地产市场可以用去化量小、品质低、地价高、房价高四句话来概述，造成此原因所在：应当是当地政府和地方势力在其间起到了一定的作用。3、太湖县年人均收入仅5800元，住宅成交价却在4000元/平米左右，呈现虚高现象。4、城区住宅库存量房以现开工建设的项目来统核，应在30万方左右。5、以太湖县现有房地产市场可以分析：辖区内住宅市场积有大量的购房群体，如果以精品化、规模化来发展地产项目，该区域内住宅销售将会有一次大的释放。6、该区域虽说2014年住宅市场销量下跌，但价格并未下降。岳 西一：城市综述：岳西县辖属24个乡镇，总面积2398平方公里，全县总人口为41万人，城区人口13万人左右，由于是山区县城，城市建设和规划存在着一定的地势制约，城市整体过于集中，2014年城市财政收入为68亿元，人均纯收入为5020元。二：区域市场：1） 土地市场：岳西县城区年土地供应指标约有100亩不到，其中50%为“三旧改造”项目，特别是商住土地项目的开发，需挖山平整后推出市场，工程土石方量浩大，同时也就无形中抬高了地价成本；2014年，岳西县共出让商住土地50亩，价格在260万每亩，属城郊结合区；现政府土地储备中心无商住土地储备。2） 房地产市场：岳西县城受到了地理位置的制约，居民置业区域比较分散，没有统一的规划区域。3） 房地产市场现状：岳西县现在建的开发体量约有67万方，年销化量大约在1012万方左右，2012年市场总供应体量20万（含2011年剩余体量），去化量5.6万， 2013年岳西市场供应量约22万（含前期库存体量），去化量约8万， 2014年1-6月份市场大盘纷纷开盘推出，新推体量达12.5万，加上去年库存体量，市场整体供应体量达28.6万，截止到10月份，2014年房地产市场消化量约8.5万。4） 房价市场：城区住宅项目房价销售最高为金翠兰楼盘，成交均价在4500元/平米之间，其它城区销售价在38004300元/平左右，商业城区建设路两侧底商售价为1800022000元/平，由于老城区人口较为集中，建设路繁华路段中心的商铺（底商）最高售价格达30000元/平。5） 该区域市场项目分布：6） 城区投资开发商：城区地产开发投资商主要以本地为主，辅以周边县城投资商组合。7） 该区域房地产市场：六潜高速的开通，近两年岳西县城的房地产市开发体量明显上涨，但由于受到了地势的制约，平山整地的成本较高，才致使当地商住土地市场投放量不足，从而也导致了该区域房价一直上扬，从2014年整体市场销售上来看，比往年虽有下降，但房价却是持平。从2014年1-10月份市场大盘纷纷开盘推出，新推体量达12.5万，加上去年库存体量，市场整体供应体量达28.6万，依据该区域年房地产市场消化量约平均15万方计，也需三至四年时间的销化，虽然大体量供应下市场消化量大幅上涨，较之往年大幅上升，但区域市场形势依然存在销化压力。宿 松 一：城市综述：宿松县辖区9个镇、13个乡，人口2013年底统计为84万人左右，城区人口约有14万人，位于安徽省西南边陲的皖、鄂、赣三省的结合部，行政区类别为省直管县，面积2394平方公里，2013年底，全县完成固定资产投资121.17亿元，与上年相比增长35.7%；实现地区生产总值192.45亿元，比上年增长15%；全县110家规模以上企业完成总产值72.4亿元，与去年相比增长49.2110家规模以上工业增加值19.55亿元，工业经济增速在安庆八县（市）中位居第一；城区财政总收入16.6亿元，比上年增长20.6%；农村居民人均纯收入8189元，宿松承东启西，通达南北，临江通海，宿松县区位交通处于皖江城市带承接产业转移示范区内，为长江经济开发带与大京九开发带交汇处，是长三角经济圈、武汉城市圈、昌九工业走廊的重要节点。合九铁路、沪渝高速公路、105国道穿境而过。宿松县人力资源有全县青壮年劳动力达40余万人，常年外出从事服装、电子、建筑等行业的熟练产业工人和经营管理人才达26万余人。宿松是安徽省为数不多拥有两个省级开发区的县。县工业园总规划面积50平方公里，已建成10平方公里路网、自来水厂、污水处理厂、变电所等基础设施完善，初步建成配套设施服务齐全的新型园区；园区产业定位为纺织服装、机械电子、食品加工和仓储物流等。宿松县城区版块分别为：老城区、经开区、东北新城（即宿松县政务片区）。政务片区整体规划面积为23平方公里，区域内规划用地有政务办公大楼、城市商业综合体、公园、金融及通信、体育场等。现已出让各类性质用地13公里，同时即为宿松县房地产发展重点区域。二：区域市场：1） 土地市场：宿松县年商住土地计划供应指标应在安庆七县之首，年约600亩的土地供应量（商住用地容积率一般指标在18左右），现政府商住土地储备就达2000亩，2012年东北新城区域土地拍卖价为180万/亩（均地价），最高地价为220万/亩，2013年此区域地价上涨为200250万/亩之间，年约供地量在350亩左右，2014年由于受到市场住宅销售量下跌原因，地价和2013年几乎持平，但商住土地供应量明显萎缩，截止到2014年10月份，只有安徽城建集团出让一宗94亩（东北新城区域）商住地块，地价为213万/亩，现当地政府计划推地区域主要集中在东北新城，年底商住用地供应计划由于土地储备中心暂未报批，当地国土资源未有商住用地出让信息。东北新城区域现商住用地市场价在250万/亩，最低地价在200万/亩左右，最高有宗地块为260万/亩（毗连政务大楼）。2） 房地产市场：宿松县房地产市场几乎与怀宁县如出一辙的现状，主要购房置业客群为辖区内乡镇居民，大批外出务工和工作的农民，包括乡镇企业事单位和政府工作人员，销售火热时间也主要集中在节假日、春节期间；现城区住宅市场销售也主要为东北新城区域内的楼盘，购房主力军多为乡镇农民，占到销售比例九成以上。3） 房地产市场现状：宿松城区置业所选区域主要为东北新城23平方公里区域之内，经济技术开发区虽有大量商住用地项目，但由于受到了工业产业园区的环境污染和生活配套上的不完善，几乎可以忽略不计，目前住宅市场面积销售上最为火热的90115平米/套，为二房和三房各占比例50%，五年来，当地城市建设面积达到10平方公里，（包括工业），但宿松城区房价（商业）由于受到当地政府的推助和市场上人为的因素，显得房价和商业价格泡沫都非常明显化。 城区东北新城现建有6个项目，市场上目前开发体量约有35万方，不包括经开区的在建地产项目，住宅市场库存量房由于受到当地楼盘项目销售后未报批的影响，具体数字约为35万方左右。城区年住宅消化量在24万方（2013年数据）。4） 房价市场：宿松县城区（主要指东北新城区域）住宅市场销售均价在4200元/4500元平米之间，经开区销售均价在36003800元/平米左右；城区商业主要集中于孚玉路和人民路两侧，价格为2000022000元/平（底商），东北新城初建规模区域的商业（底商）价格一般为14000元16000元/平，其它区域商业价格1200014000元/平米左右。5） 东北新城控规用地图：6） 城区二手房市场：宿松城区二手房交易市场非常火热是指城区居民私建房，虽然政府明令禁止，但私建房在宿松县城已到了非常公开化、猖獗泛滥的地步，反倒使真正的二手房市场交易清冷。7） 城区现计划用地项目：1、项目位置:城区人民路与通德路交汇处；（老城区核心地段）2、占地面积：34亩，约67932平米；（不含中间马路） 3、容积率： 3.0； 4、建筑面积：商业不超过30%；5、用地性质：商住开发；6、地价：约400万/亩；（现市场价预估） 7、地块现状：净地出让；8）地块区域周边市场情况：此宗地块位于老城区最为繁华的人民路与通德路交汇处，两宗地块共计有34亩，（因两宗地块毗连，政府有意连片为一宗地块出让），项目周边生活配套设施完善，周边房价在5500元/平左右，商业（底商）在2000022000元/平之间，项目东面为宿松县实验小学，西为人大办公大楼。9）项目周边例案说明：距项目人民路东面400米处为国贸城市广场项目，该商业项目面积为271亩，地价为1040万/亩，容积率为30，商业（底商）售价为：60000万/平，二层20000万/平，三层12000元/平，住宅售价为6500元/平米，目前商业正在销售。10）东北新城现况：东北新城总面积为23平方公里，现已出让各类性质土地13平方公里，从2004年起始，东北新城已被当地政府纳入城市发展重点区域。政务大楼实景新城东面开发区域实景11）市场综汇分析：无论从房价、地价，库存量和住宅市场销售情况来看，宿松城区房地产市场都存在着严重泡沫化；2014年城区土地市场出让萎缩和住宅销售都直线下降的市场局面，房价仍然和2013年持平，虽然住宅存量房不高，但所有投资开发商可能都意识到市场上的异常，在区域内拿地、销售、价格都采用：小而精地块面积、时间短销售周期、房价市场化而掌控短、快投资风险的营销策略，是以导致2014年安徽城建94亩地块市场招拍价213万/亩，而地块区域内土地价格为250万/亩。12）建议：该区域拿地为东北新城区域，选择靠近老城区小面积商住地块，面积范围最好不超过50亩为上，另人民路与通德路交汇处宗地为选择目标。潜 山1） 一：城市综述：从县国土资源局获悉，2011年商住供地为历年来之最，城区达到300多亩左右；全县仅地价款上交财政就达14亿之巨，（包括工业用地），2012年供地154.83亩，土地成交均价约200万亩，其中开发区地价约220万亩，城区繁华区位土地拍卖成交价从2010年起始，已超过280万/每亩（均价）；土地建设容积率在2.5左右，据土地收购储备中心人士介绍，2013年该县的土地供地情况和2012年相当,约在150亩左右（包括还建拆迁面积）。2014年10月份，开发区共出让三宗地块，分别为16公顷、33公顷、27公顷，约计120亩左右，地价在180220万/亩左右。房地产市场现状：城区房地产市场现开建的面积约有75万方左右，其中蓝房价市场：经开区区域：42004500元/平，商业为：12000元/平（底商）；城区房价：二手房市场：区域内投资开发商：8）城区现计划用地项目：1、项目位置:城区皖潜大道中心地段；与2、占地面积：35亩，约51359平米； 3、容积率： 2.2； 4、建筑面积：商业不超过20%；5、用地性质：商住开发；6、地价：约350万/亩；（现市场价预估） 7、地块现状：净地出让；地块周边市场情况：地块位于9）城区现计划用地项目二：1、项目位置:西城区外环路内侧2、占地面积：40亩，约48024平米；后续有连体商住土地供应； 3、容积率： 1.8； 4、建筑面积：商业不超过10%；5、用地性质：商住开发；6、地价：约200万/亩；（现市场价预估） 7、地块现状：净地出让；地块周边市场情况：此地块面积为40亩左右，后续将有连体性的商住用地出让，可规划连成一片，外侧为潜山县城外环大道，中间正在修建的交通路段与外环路连成一体，项目紧邻老城区，仅百米之遥，北面为潜山经适房小区，此区域房均价为4300元/平左右。10）市场综汇分析：从目前潜山城区房地产市场销售均价来看，因冠于七县之首，住宅市场库存量房数据不大，不足城区一年的住宅消化量，房地产市场未来增值空间很大，因潜山县为安庆未来第二个县级市定点县域 （发改委立项“批县立市”第三名的县城）；潜山作为皖南国际旅游文化示范区中唯一的县城、国家5A级风景区，随着天柱山被列为世界地质公园以及天柱山旅游度假区的建设，传统的观光旅游和新兴休闲度假旅游均迎来新的房地产市场发展机遇，潜山旅游休闲产业即将进入快速发展期。这一切的城市发展，必然会迎来一次房地产市场的高潮黄金销售周期。怀 宁一：项目基本情况1、项目位置:怀宁县新县城E区，西至东经一路，南至纬六路；2、占地面积： 约12万平方米（7111亩）；3、容积率：2.5； 4、建筑面积：建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%，商业不超过10%；5、用地性质：商住开发；（商业40年，住宅70年）；6、地价：200万/亩以内，（政府招标起拍价：200万/亩）； 7、地块现状：净地出让；项目马路对面怀安河公园实景图项目区域内实景图二：项目新县城E区规划位置图：项目卫星位置图：三、区域市场调研1、概况：怀宁县作为安庆市下辖的重要县城及大宜城未来发展的重点区域，怀宁县面积达1276平方公里，下辖15镇，5个乡 ；2020年城市人口规模将达到15万人，城市建设用地规模为16.0平方公里，人均用地106.0平方米。 依据城市总体规划，优化城市空间布局，保持城市持续、健康、快速发展，在完善县城中心区的基础上，重点建设工业园区和东部E区的建设；怀宁县总人口69万人，高河城区人口约9万人， 怀宁县人口基数大，但城区人口不多，城区人口占总人口仅12.9%。2013年GDP为159.5亿元，按可比价格计算，比上年增长11.2%；人均GDP 22786元，比上年增加506元。全年全县规模以上工业企业达249户，比上年净增22户；城镇消费品零售额18.7亿元，增长15.5%；全县农村居民人均纯收入8795元（安庆平均为7748元），比上年增加1180元，增长13.7%。2、区域房地产市场分析：怀宁县目前房地产市场的划分为老城区（高河镇区域）和新城区（怀宁县区域）两个版块，怀宁县区域内即新县城E区所在区域，为重点房地产项目发展之核心地段，城市未来的发展方向即为新县城E区接壤，东部老城（即高河镇）已成城市发展边缘区域。（如下图）3、新县城E区整体规划指标： 随着新县城E区的道路建设和居民生活配套工程的逐渐完善，E区的整体性规划技术经济指标也随之出台：E区基地总面积4439公顷，建筑用地面积2987公顷，道路广场面积97公顷，水体面积482公顷，总建筑面积6384473平方米，其中住宅建筑面积5674614平方米，商业建筑面积709859平方米，土地平均容积率214。4、区域内房地产住宅存售量：怀宁县城目前存量房为120.85万方，2014年截至到10月20日城区住宅成交面积为11.4万方，均价为3843元，套数为3121套；市场上销售的房源及存存量住宅面积如下图；截止到10月份，怀宁县住宅市场总建设面积约为161万方，已推向市场销售的住宅面积为117万方，剩余面积约为59万方；如果以今年至10月份的城区住宅销售量11、7万方来看，怀宁县年销化量不会超过15万方；针对目前新县城存量住宅数据120万方，不包括现建设的项目面积，需要有六至七年的住宅销售周期；对于一个新县城的建设，怀宁县二手方市场显得比较冷清，几乎可以做到忽略不计的成交数据。5、土地成交市场状况： 怀宁县住宅地块的市场成交项目，主要集中在新县城E区和西北方向马庙镇区域内，老城区高河镇近几年没有商住土地成交记录（目前老城区土地资源紧张），只有E区才有储备土地资源。根据怀宁县国土资源网上公告，2013年E区玉龙湾项目土地拍卖价最高市场价为394万元/亩，其余E区土地成交价在200万元/亩左右；怀宁县2014年商住宗地网上没有成交记录，只有在2013年E区有六块土地出让成交，面积为58575.05，土地出让规模较小，总价也不高；市场土地出让主要以E区为主，且为政府重点打造区域。5、2014年怀宁县土地市场状况：2014年，怀宁县新推出的商住用地共七宗地块，其中新县城E区共三宗地，马庙镇二宗地和平山镇二宗商住地；据怀宁县国土资源局网上公示结果：这七宗商住用地今年五月份曾两次参加市场招拍挂，因市场反应冷淡，市场招拍挂时两次流拍。宗地名称土地用途地块面积容积率出让年限土地价格区域名称备注E区08地块商住71亩25商40住70200万/亩E区E区12地块商住67亩25商40住70195万/备E区E区2号地商住81亩25商40住70200万/备E区马庙镇汪洋大道西侧地块商住25亩14商40住7050万/亩月亮湖北侧马庙金桂路地块商住235亩20商40住70106万/亩紧邻火车站平山镇1号地块商住219亩20商40住70暂无紧邻212省道平山镇2号地块商住12亩20商40住70暂无紧邻212省道如上表，E区地块的市场参考价在200万/亩左右，其中西城区（火车站旁）地块价格在100万/亩左右，其余三宗地块皆出自212省道两侧，E区现有商住用地219亩，以25容积率，将有36万方商住建设面积推向市场。6、区域房价：项目周边楼盘价格l 新县城E区版块高（多）层公寓均价4200-4500元/平方米；成交均价为4300元/平方米左右；l 209省道两侧区域内住宅成交均价在3600元/平米左右，（至潜山源潭镇省道两侧区域）；l 怀宁城区内商铺价格在8000-28000元/之间；7、项目分析：该宗地块位于怀宁新县城E-08区，西至东经一路，南至纬六路，总占在面积71亩，净地出让，地理位置属新县城E区核心区域，项目周边怀安河公园已建成。该地块西侧紧邻怀安河景观绿化带，与在建的五星级宾馆（万豪）隔河相望，附近有香樟雅苑、金瓯富贵世家、金域华庭等精品住宅区，周边已建成的县医院、振宁学校、长途汽车站和金瓯商务中心等公共服务设施，南侧纬六路为高速出口联接县城的必经要道。项目优势：临近E城区核心地段，交通便捷，地理位置优越； 地块属于净地，不涉及拆迁问题 ；项目处于政府重点打造怀安河公园景观带区域；周边生活配套设施完善；未来几年住宅市场发展空间很大；项目劣势：项目周边有部分在售项目对本案造成直接威胁；怀宁城区现有120万方存量商品房，销售压力大，竞争激烈；县城常住人口较少，住宅消化量不大；项目周围现皆为农田，商业和居民生活氛围没有形成；8、市场综汇小结1、怀宁县房地产市场投资开发及销售主要集中在新县城E区版块;2、怀宁县住宅开发现有两大版块，209省道两侧区域，房价3600元/平米左右；E区版块4300元/平米左右；3、怀宁县今年市场在售项目众多，销售压力大;4、怀宁县（包括乡镇）2012年房屋消化量52万方（其中城区住宅去化量约为13万方左右），2013全县年房屋销化量68万方（城区住宅去化量为147万方），2014年至10月份，城区住宅消化量为117万方；5、怀宁县E区现有商住用地219亩；6、 怀宁人在高河镇置业首选于E区版块区域；7、 怀宁城区人口外出务工经商居多，购房人群中按揭比例不高；8、 怀宁房产销售受节日性影响较重，今年案场上客量和商业销售情况均比去年同期比较有所下降，市场下行压力大；9、目前城区发展态势颇佳的E区域内开发量增大，未来2年市场投放量大，竞争尤为激烈；10、本地开发企业占比重最高，达到8成，其次是安庆和福建等开发企业；11、怀宁县新县城E区土地市场价格200万/亩左右；西南面（209省道）100万/亩左右；郊区土地价格在50万/亩左右；12、目前城市开建的住宅面积约为161万方；13、目前市场销售体量为117万方；14、县城区域住宅库存量为120万方；四、项目项目投资成本及利润率核算：以新县城E区这宗地块周边的住宅市场销售均价：4300元/平市场销售价格纳入整体土地成本预算：当前地块控制在：200万/亩，容积率为2.5，宗地为71亩；，项目楼面价为1200元/平米（不含契税），成本及利润率如下表：土地价格（万元/亩用地亩数土地契税土地总价含土地总成本（含建设成本）楼面价销售收入测算利润纯）住宅建设成本200万713.00%149亿523亿1200元/平6584亿135亿1500元/平销售收入：销售收入是整宗地块价值所在，在本地块整体规划暂未全面出台之时，暂以笼统常规性规划设计核算如下：望 江一：城市概述：望江县是安徽省安庆市代管县，位于安徽省西南边缘，长江下游北岸，东南与东至县、江西省彭泽县隔江相望，西南与宿松共泊湖为邻，总面积1357.37平方千米。全县总人口62万人（2012年末）。县政府驻华阳镇；城区人口约有145万人，全县人均纯收入约为7800元左右，县财政收入105亿元。在安庆七县一市辖区内，与宿松、怀宁二县并列人力输出务工大县。二：区域市场：1） 土地市场：望江县城区对于商住地块的供应是根据市场的需求而决定，2014年截止到10月份底，商住土地供应为零，现政府主要商住土地供应区域为莲花湖区域，毗连政府新办公大楼北面（北部新城），面积规划为1373公顷；城区2013年出让商住地块两宗，约有180亩左右，位置于北部新城（新政务区）旁侧，土地成交价为300万/亩，现政府无商住土地存储量。2） 房地产市场：望江县住宅销售市场主力军和宿松、怀宁二县有一个共同的住宅销售时节，就是逢年过节的时候才是住宅旺销时候，因为置业客户80%以上为外出务工人员，平时皆为老人和孩子留守，所在城区住宅楼盘平时显得非常冷清，空置率也很高。从望江县城市人口五年规划至2020年，望江城区可达30万人次，从近数年看，城市常住人口年约增长1万人次左右，现城市发展新城区和置业热土区域为北部新城（即政务区）。3） 房地产市场现状：望江县从2004年房地产开始起步至今，城区建有商品房面积为300万方左右，竣工的有170万方，待建和开建的共有130万方。城区现有在建项目13个，面积应在80万方左右，城市住宅年去化量约为2025万方之间；（其中近三年城区住宅销化数据：2012年商业消化为34万方，住宅16万方；13年住宅29万方，商业54万方，14年到8月份，住宅17万方，商业4万方左右）；截止到10月份末，城区住宅库存量房可售面积达36万方，加上2013年统计数据为15万方，约有50万方商品房的库存量。4） 房价市场：望江北部新城住宅销售均价在40004200元/平米之间；其中最高售价楼盘为水木清华项目，房均价在：4500元/平，最高售价为4800元/平米；商业：城区最繁华路段县府街一二层商铺，均价在1500018000元之间；政务区区域内商业价格：一二层商铺：6500元/平米。5） 二手房市场：城区二手房市场交易量不大，因为外出务人员对二手房市场比较冷淡。6） 市场投资开发商：望江城区地产投资商为浙江客商和当地投资商各占50%比例。7） 城区现计划用地项目：1、项目位置:北部新城莲花湖区域（政务区旁侧区域）；2、占地面积：1373公顷，约2000亩左右； （地块为待备状态）3、容积率： 暂无； 4、建筑面积：商业不超过20%；5、用地性质：商住开发；6、地价：约200250万/亩；（现市场价预估） 7、地块现状：净地出让；8）望江县政务区已建楼盘实景：9）望江县北部新城规划效果图：地块周边情况：地块位于望江县政府办公大楼北面莲花湖区域，面积为137公顷，约有2000亩商住开发用地，现状为农田面貌，周边城市配套已经完善，教育资源有望江县二中、三中，现望江县所有商住用地指标全部集中于此。市场总汇说明：从望江县房地产市场已经开发和待建的体量来看，望江城区的住宅库存量房将会有三到四年的消化期，并且城市建设框架太大，地价也很高，建议此区域投资需谨慎为上。桐 城一：城市概述：桐城市下辖1个国家级经济开发区、1个省级经济开发区，12个镇和3个街道，总面积1571平方公里，2012年，全市总人口75万人次。城市人口约有25万人，2012年桐城市城镇居民人均可支配收入15980元，农民人均纯收入11800元。全市实现地区生产总值210亿元，财政收入22亿元。二：区域市场：1） 土地市场：桐城市商住用地供地指标是随市场需求而定，2014年共出让盛塘湾路地块一宗，面积约有100亩左右，地价为：140万元/亩；政府现存储商住用地200亩。城市较好（周边生活配套比较完备）的区域地价约在180万200万/亩；其它地段地价平均为140150万元/亩。2） 房地产市场现状：桐城市房地产市场共分三个版块组合，并形成了各自区域的市场价格和住宅地产规模，依序为城西版块，房价约为45005000元/平米；老城区版块，房价52005800元/平米；开发区版块，房价为：45005200元/平。3） 城区现计划用地项目：1、项目位置:盛塘湾路； 2、占地面积：100亩； 3、容积率： 暂无； 4、建筑面积：商业不超过10%；5、用地性质：商住开发；6、地价：约140万/亩；7、地块现状：净地出让；地块现状实景：地块周边情况：地块位置于桐城市北面盛塘湾中段，区域内现为农田状貌，周边一公里范围内无任何生活配套设施。面积暂约为100亩上下。安 庆一：城市概述：安庆市辖4个市辖区、7个县代管1个县级市。面积为15398平方公里，全市辖区内人口约有670万人次，城区现有人口约为80万人，全辖区内2013年生产总值1500亿元，安庆城市辖区生产总值为780亿，全地区人均纯收入约为7800元左右。二区域市场：1） 土地市场：2014年，安庆市城区共出让各类性质用地14宗，计630亩土地，其中商住土地约有350亩上下，区域为开发区范围内，地均价在220万/亩之间。现政府存储土地主要集中于东部新城，其中经开区、高新区、和北部大学城版块储有小体量商住用地，总计约有3000亩。东部新城（政务区周围）地块现价为200250万/亩之间；大学城区域内地价140150万/亩（现商住用地容积率可提高至25）。西区地价为90180万元/亩（西区主要取决于位段）。2012年城区共出让各类性质用地为2300亩；商住用地成交出让约有260亩；2013年城区出让商住用地计220亩，区域为东部新城。2） 房地产市场：安庆城区房地产市场呈现四个版块：西城区（即老城区）、开发区、东部新城、北部大学城，置业群体也就随四个版块的主要城市功能和生活需求而选择居住，西城区主要为收入偏低和老龄化人群；东部新城主要为乡镇和城市改善型住房需求的客群；开发区为乡镇进城人群和本土居民；北部大学城主要客群是教育资源而引起的住房需求。