1、 2015/1/25 目次 枞阳…………………………………………………………………………………………………3 太湖…………………………………………………………………………………………………5 岳西…………………………………………………………………………………………………7 宿松…………………………………………………………………………………………………9 潜山………………………………………………………………………………………………12 怀
2、宁………………………………………………………………………………………………15 望江………………………………………………………………………………………………22 桐城………………………………………………………………………………………………24 安庆………………………………………………………………………………………………29 附题………………………………………………………………………………………………30 枞 阳 一:城市综述:枞阳县面积为1808.1平方公里,辖22个乡(镇)、258个行政村(居委会),
3、人口98万。城区人口约有14.5万人;2014年元月人口最新数据,全县人口已超出百万,居安庆市区域八县人口之最。2014年居民纯收入为8100元,城区2014财政收入为12亿 ,城市建设扩张区域为东北面,南北城市幅度为12公里。 二:区域市场: 1) 土地市场:城市年商住土地指标约为300亩左右,(从2013年开始,枞阳城市建设及土地指标被安庆城建纳入“发展大安庆”统一调配之中);2013年该区域土地供应量为零,2014年截止到10月份,拍卖出让两宗地块,共计90亩,价位分别为200万和170万每亩,地理位置为北部新城枞阳中学(新校区)正对面;政府现存商住土地约有245亩。 2) 房地产
4、市场:枞阳县人口虽为八县之首,由于西南面位距安庆30公里左右,东面与铜陵接壤,西面与桐城市毗连,所区辖乡镇居民以近位城市置业为要,这就构成了在枞阳购房的客户大批量减少,现今城市置业的主力群为:区辖乡镇政府人员、企事业工作人员、各乡镇教育系统人员、城区改善型居民。 3) 房地产市场现状:县城现建设面积约有300万方的项目体量,(包括项目一期已售的开发体量),截止到10月份下旬,城区纯住宅销售面积为16万方,现在建的面积为130万方,在售面积为33万方,在建的大小楼盘有30个,已竣工的有6个项目,(包括还迁和小体量的项目)。 4) 市场存售量: 5) 房价市场:城区现售价最高的为北部新城楼盘
5、御华府项目,高层最高售价为4500元/平米,成交均价在4100元/平,最低房价区域为枞阳县西面,(228省道至旁侧),由于周边工业区林立,住宅成交均价在2700-2800元/平米左右,整体城区成交均价为3500元/平米,商业价位为渡江路(城区)两侧15000-18000元/平米(底商),北部新城商业价格为6000元-8000元/平米左右(底商)。 6) 城市发展图: 7) 市场投资开发商:目前城区项目开发投资商80%为本地商人组成,其中20%为池州、铜陵等市的在枞阳做建材的客商; 8) 城区二手房市场:2014年10月份,城区二手房市场月均销售成交量为45套左右,成交均价在3200元/平
6、米。 9) 城区现计划用地项目: 1、项目位置:北部新城旗山路东侧;市场路北侧; 2、占地面积:28811万平方米(43.2亩); 3、容积率:不大于2.2; 4、建筑面积:建筑密度不大于35%,绿地率不小于30%,商业不超过15%; 5、用地性质:商住开发; 6、地价:196万/亩; 7、地块现状:净地出让; 地块区域市场情况:项目所处位置为北部新城核心区域,周边生活配套较为完善,西侧是县气象局,锦秀华庭小区,北侧是阳光国际城、县宏实中学和县青少年活动中心,距建设规划七里头菜市场百米之遥,周围物流发达,交通便捷。区域内房价约为3800-4100元/平之间。 10)区域
7、市场综汇小结: 1、城市发展纵深度位距太长,南北面约距12公里,城市显得太松太散; 2、城市房价分为三个版块,分别是:老城区、北部新城、西片区(工业区),房价依次为:3500元/2700/4100元(均价);(北部新城东北面,即下枞阳区域,房价为3100元/平左右; 3、枞阳辖区内购房置业的居民分散严重; 4、以城区现有住宅销售面积为例,每年去化量应在17-18万方左右,现在售面积就为33万方,加上在建开发量130万方;以年均最高市场住宅销售目标20万方核计,需用8年时间来完成销售; 5、城市房价不高,土地价偏上,投资开发项目销售有一定的压力; 6、做为安庆区域内的县城,枞阳近年来
8、商住土地的供应量仅次于桐城市,为八县之首; 7、城市土地价为老城区约300万/亩;北部新城180万/亩;西部工业区90万/亩(均价); 8、该区域房地产市场价格2014年量价齐跌,土地市场也明显萎缩。 太 湖 一:城市综述:太湖县辖15个乡镇,人口57万人,面积2040平方公里,城区人口7万人,老县城人口约有2万人左右,城市建设是沿县城主干道龙山路两侧纵深发展;2014年,政府统计全县人均收入约为6800元,太湖县城财政收入2013年为7.6亿元,城市发展区域为东南面(龙山路县政府)区域周围。老城区根据当地政府只减不增的战略城市规划,今后将不再发展房地产项目。 二:区域市场: 1
9、 土地市场:太湖县城区年土地供应指标约有150亩左右,截止到2014年10月份,商住土地出让一宗地块,龙山路东侧(属新城区)15亩,土地出让价为400万每亩,2013年商住土地出让是120亩左右,现城区项目全数开工建设,加上以前存量土地项目,太湖县现存有商住土地为110亩,区域为龙山路东侧,属新城片区,城市土地出让价格新城区为300-400万元每亩之间;城市由于是新城建设,土地存储规整时需有大量还迁还建的面积,致使太湖新城区整体小区的规划和规模不上档次,面积少、土地零散、绿化率低、产品品质低下。 2) 房地产市场:太湖县房地产市场主要客群为辖区内乡镇单位工作人员和山区农民,以及花亭湖周边三
10、个乡镇移民构成,(根据当地政府移民城市安置优惠政策,库区农民进城置业,可享受每套房/6万元补贴和额外的生活费用补助),城区新建楼盘项目有六个,在建项目开发体量大约为35万方左右,(包括一些体量较少的单栋住宅楼及商业开发)。 3) 房地产市场现状:目前太湖县房地产市场纯住宅库存量虽没有准确数字,但依现开发项目来说,库存量应该是非常低的,2013年城市住宅去化量年约10万方左右,截止 10月份,城区批建的地产项目开发体量为50万方,政府将要推出的土地共89亩,分别为35亩、39亩、15亩(城区龙山路东南面),土地市场价格300万/亩。 4) 房价市场:新城区住宅项目凤凰城最高售价为4980元/
11、平(均价),城区住宅成交均价为3980元/平,商业(以龙山路两侧底商)12000-15000元/平之间。 5) 城市发展规划图: 6) 市场投资开发商:城区从事地产开发的投资商,全部为当地区域居民,致使城区住宅区不成规模和档次主要为如下两个因素:一即原地居民喜欢就地安置,致使土地零散,不能统一规划小区建设,二为当地开发商资金实力不够,对小区景观绿化打造意识不强。 7) 城区二手房市场:城区月均二手房销售为30套左右,2013年新城区(包括老城区)二手房月销售量达到60-70套,年成交量为786套。 8) 城区现计划用地项目: 1、项目位置:城区龙山路旁东侧; 2、占地面积:35亩
12、约51359平米; 3、容积率: 2.2; 4、建筑面积:建筑密度不大于35%,绿地率不小于30%,商业不超过20%; 5、用地性质:商住开发; 6、地价:300万/亩; 7、地块现状:净地出让; 9) 地块区域市场情况:本区段位于新城区龙山路中心位置,周边生活配套完善,地块共计35亩,其间约有10亩为还建房,本区段西北面为太湖县公安局老办公宿舍楼,面积约有12亩左右,市场价为400万/亩,计划近期推出市场;周边住宅项目售价在4200元/平米。 10)当地车库市场价格:8——10万元。 11)区域市场综汇小结: 1、太湖县房地产市场整体发展不均衡,地方保护势力
13、较为严重,外地开发商很难进驻,致使当地城市建设在做大做强方面很难有大的发展空间,城市规划可以用散、乱、小来加以概括,好在当地政府已意识到这一点,现已全面加强投资和投资政策扶持力度。吸引外地大型地产企业进驻太湖发展城市建设。 2、太湖县房地产市场可以用去化量小、品质低、地价高、房价高四句话来概述,造成此原因所在:应当是当地政府和地方势力在其间起到了一定的作用。 3、太湖县年人均收入仅5800元,住宅成交价却在4000元/平米左右,呈现虚高现象。 4、城区住宅库存量房以现开工建设的项目来统核,应在30万方左右。 5、以太湖县现有房地产市场可以分析:辖区内住宅市场积有大量的购房群体,,如果以
14、精品化、规模化来发展地产项目,该区域内住宅销售将会有一次大的释放。 6、该区域虽说2014年住宅市场销量下跌,但价格并未下降。 岳 西 一:城市综述:岳西县辖属24个乡镇,总面积2398平方公里,全县总人口为41万人,城区人口13万人左右,由于是山区县城,城市建设和规划存在着一定的地势制约,城市整体过于集中,2014年城市财政收入为6.8亿元,人均纯收入为5020元。 二:区域市场: 1) 土地市场:岳西县城区年土地供应指标约有100亩不到,其中50%为“三旧改造”项目,特别是商住土地项目的开发,需挖山平整后推出市场,工程土石方量浩大,同时也就无形中抬高了地价成本;2014年,
15、岳西县共出让商住土地50亩,价格在260万每亩,属城郊结合区;现政府土地储备中心无商住土地储备。 2) 房地产市场:岳西县城受到了地理位置的制约,居民置业区域比较分散,没有统一的规划区域。 3) 房地产市场现状:岳西县现在建的开发体量约有67万方,年销化量大约在10—12万方左右,2012年市场总供应体量20万㎡(含2011年剩余体量),去化量5.6万㎡, 2013年岳西市场供应量约22万㎡(含前期库存体量),去化量约8万㎡, 2014年1-6月份市场大盘纷纷开盘推出,新推体量达12.5万㎡,加上去年库存体量,市场整体供应体量达28.6万㎡,截止到10月份,2014年房地产市场消化量约8.
16、5万㎡。 4) 房价市场:城区住宅项目房价销售最高为金翠兰楼盘,成交均价在4500元/平米之间,其它城区销售价在3800—4300元/平左右,商业城区建设路两侧底商售价为18000—22000元/平,由于老城区人口较为集中,建设路繁华路段中心的商铺(底商)最高售价格达30000元/平。 5) 该区域市场项目分布: 6) 城区投资开发商:城区地产开发投资商主要以本地为主,辅以周边县城投资商组合。 7) 该区域房地产市场:六潜高速的开通,近两年岳西县城的房地产市开发体量明显上涨,但由于受到了地势的制约,平山整地的成本较高,才致使当地商住土地市场投放量不足,从而也导致了该区域房价一直上扬
17、从2014年整体市场销售上来看,比往年虽有下降,但房价却是持平。从2014年1-10月份市场大盘纷纷开盘推出,新推体量达12.5万㎡,加上去年库存体量,市场整体供应体量达28.6万㎡,依据该区域年房地产市场消化量约平均15万方计,也需三至四年时间的销化,虽然大体量供应下市场消化量大幅上涨,较之往年大幅上升,但区域市场形势依然存在销化压力。 宿 松 一:城市综述:宿松县辖区9个镇、13个乡,人口2013年底统计为84万人左右,城区人口约有14万人,位于安徽省西南边陲的皖、鄂、赣三省的结合部,行政区类别为省直管县,面积2394平方公里,2013年底,全县完成固定资产投资121.17亿
18、元,与上年相比增长35.7%;实现地区生产总值192.45亿元,比上年增长15%;全县110家规模以上企业完成总产值72.4亿元,与去年相比增长49.2%;110家规模以上工业增加值19.55亿元,工业经济增速在安庆八县(市)中位居第一;城区财政总收入16.6亿元,比上年增长20.6%;农村居民人均纯收入8189元,宿松承东启西,通达南北,临江通海,宿松县区位交通处于皖江城市带承接产业转移示范区内,为长江经济开发带与大京九开发带交汇处,是长三角经济圈、武汉城市圈、昌九工业走廊的重要节点。合九铁路、沪渝高速公路、105国道穿境而过。宿松县人力资源有全县青壮年劳动力达40余万人,常年外出从事服装、
19、电子、建筑等行业的熟练产业工人和经营管理人才达26万余人。 宿松是安徽省为数不多拥有两个省级开发区的县。县工业园总规划面积50平方公里,已建成10平方公里,路网、自来水厂、污水处理厂、变电所等基础设施完善,初步建成配套设施服务齐全的新型园区;园区产业定位为纺织服装、机械电子、食品加工和仓储物流等。 宿松县城区版块分别为:老城区、经开区、东北新城(即宿松县政务片区)。政务片区整体规划面积为2.3平方公里,区域内规划用地有政务办公大楼、城市商业综合体、公园、金融及通信、体育场等。现已出让各类性质用地1.3公里,同时即为宿松县房地产发展重点区域。 二:区域市场: 1) 土地市场:宿松县年商住
20、土地计划供应指标应在安庆七县之首,年约600亩的土地供应量(商住用地容积率一般指标在1.8左右),现政府商住土地储备就达2000亩,2012年东北新城区域土地拍卖价为180万/亩(均地价),最高地价为220万/亩,2013年此区域地价上涨为200~250万/亩之间,年约供地量在350亩左右,2014年由于受到市场住宅销售量下跌原因,地价和2013年几乎持平,但商住土地供应量明显萎缩,截止到2014年10月份,只有安徽城建集团出让一宗94亩(东北新城区域)商住地块,地价为213万/亩,现当地政府计划推地区域主要集中在东北新城,年底商住用地供应计划由于土地储备中心暂未报批,当地国土资源未有商住用地
21、出让信息。东北新城区域现商住用地市场价在250万/亩,最低地价在200万/亩左右,最高有宗地块为260万/亩(毗连政务大楼)。 2) 房地产市场:宿松县房地产市场几乎与怀宁县如出一辙的现状,主要购房置业客群为辖区内乡镇居民,大批外出务工和工作的农民,包括乡镇企业事单位和政府工作人员,销售火热时间也主要集中在节假日、春节期间;现城区住宅市场销售也主要为东北新城区域内的楼盘,购房主力军多为乡镇农民,占到销售比例九成以上。 3) 房地产市场现状:宿松城区置业所选区域主要为东北新城2.3平方公里区域之内,经济技术开发区虽有大量商住用地项目,但由于受到了工业产业园区的环境污染和生活配套上的不完善,几
22、乎可以忽略不计,目前住宅市场面积销售上最为火热的90~115平米/套,为二房和三房各占比例50%,五年来,当地城市建设面积达到10平方公里,(包括工业),但宿松城区房价(商业)由于受到当地政府的推助和市场上人为的因素,显得房价和商业价格泡沫都非常明显化。 城区东北新城现建有6个项目,市场上目前开发体量约有35万方,不包括经开区的在建地产项目,住宅市场库存量房由于受到当地楼盘项目销售后未报批的影响,具体数字约为35万方左右。城区年住宅消化量在24万方(2013年数据)。 4) 房价市场:宿松县城区(主要指东北新城区域)住宅市场销售均价在4200元/4500元平米之间,经开区销售均价在3
23、600~3800元/平米左右;城区商业主要集中于孚玉路和人民路两侧,价格为20000~22000元/平(底商),东北新城初建规模区域的商业(底商)价格一般为14000元~16000元/平,其它区域商业价格12000~14000元/平米左右。 5) 东北新城控规用地图: 6) 城区二手房市场:宿松城区二手房交易市场非常火热是指城区居民私建房,虽然政府明令禁止,但私建房在宿松县城已到了非常公开化、猖獗泛滥的地步,反倒使真正的二手房市场交易清冷。 7) 城区现计划用地项目: 1、项目位置:城区人民路与通德路交汇处;(老城区核心地段) 2、占地面积:34亩,约67932平米;(不含中间马路)
24、 3、容积率: 3.0; 4、建筑面积:商业不超过30%; 5、用地性质:商住开发; 6、地价:约400万/亩;(现市场价预估) 7、地块现状:净地出让; 8)地块区域周边市场情况:此宗地块位于老城区最为繁华的人民路与通德路交汇处,两宗地块共计有34亩,(因两宗地块毗连,政府有意连片为一宗地块出让),项目周边生活配套设施完善,周边房价在5500元/平左右,商业(底商)在20000~22000元/平之间,项目东面为宿松县实验小学,西为人大办公大楼。 9)项目周边例案说明:距项目人民路东面400米处为国贸城市广场项目,该商业项目面积为2.71亩,地价为1040万/亩,容积率为3
25、.0,商业(底商)售价为:60000万/平,二层20000万/平,三层12000元/平,住宅售价为6500元/平米,目前商业正在销售。 10)东北新城现况:东北新城总面积为2.3平方公里,现已出让各类性质土地1.3平方公里,从2004年起始,东北新城已被当地政府纳入城市发展重点区域。 政务大楼实景 新城东面开发区域实景 11)市场综汇分析:无论从房价、地价,库存量和住宅市场销售情况来看,宿松城区房地产市场都存在着严重泡沫化;2014年城区土地市场出让萎缩和住宅销售都直线下降的市场局面,房价仍然和2013年持平,虽然住宅存量房不高,但所有投资开发商可能都意识到市场上的异常,在区域内拿地、
26、销售、价格都采用:小而精地块面积、时间短销售周期、房价市场化而掌控短、快投资风险的营销策略,是以导致2014年安徽城建94亩地块市场招拍价213万/亩,而地块区域内土地价格为250万/亩。 12)建议:该区域拿地为东北新城区域,选择靠近老城区小面积商住地块,面积范围最好不超过50亩为上,另人民路与通德路交汇处宗地为选择目标。 潜 山 1) 一:城市综述:从县国土资源局获悉,2011年商住供地为历年来之最,城区达到300多亩左右;全县仅地价款上交财政就达14亿之巨,(包括工业用地),2012年供地154.83亩,土地成交均价约200万/亩,其中开发区地价约220万/亩,城区繁华区位土
27、地拍卖成交价从2010年起始,已超过280万/每亩(均价);土地建设容积率在2.5左右,据土地收购储备中心人士介绍,2013年该县的土地供地情况和2012年相当,约在150亩左右(包括还建拆迁面积)。2014年10月份,开发区共出让三宗地块,分别为1.6公顷、3.3公顷、2.7公顷,约计120亩左右,地价在180~220万/亩左右。 房地产市场现状:城区房地产市场现开建的面积约有75万方左右,其中蓝房价市场:经开区区域:4200~4500元/平,商业为:12000元/平(底商);城区房价:二手房市场:区域内投资开发商: 8)城区现计划用地项目: 1、项目位置:城区皖潜大道中心地段
28、与 2、占地面积:35亩,约51359平米; 3、容积率: 2.2; 4、建筑面积:商业不超过20%; 5、用地性质:商住开发; 6、地价:约350万/亩;(现市场价预估) 7、地块现状:净地出让; 地块周边市场情况:地块位于 9)城区现计划用地项目二: 1、项目位置:西城区外环路内侧 2、占地面积:40亩,约48024平米;后续有连体商住土地供应; 3、容积率: 1.8; 4、建筑面积:商业不超过10%; 5、用地性质:商住开发; 6、地价:约200万/亩;(现市场价预估) 7、地块现状:净地出让; 地块周边市场情况:此地块面积为40亩左右,
29、后续将有连体性的商住用地出让,可规划连成一片,外侧为潜山县城外环大道,中间正在修建的交通路段与外环路连成一体,项目紧邻 老城区,仅百米之遥,北面为潜山经适房小区,此区域房均价为4300元/平左右。 10)市场综汇分析:从目前潜山城区房地产市场销售均价来看,因冠于七县之首,住宅市场库存量房数据不大,不足城区一年的住宅消化量,房地产市场未来增值空间很大,因潜山县为安庆未来第二个县级市定点县域 (发改委立项“批县立市”第三名的县城);潜山作为皖南国际旅游文化示范区中唯一的县城、国家5A级风景区,随着天柱山被列为世界地质公园以及天柱山旅游度假区的建设,传统的观光旅游和新兴休闲度假旅游均迎来新的
30、房地产市场发展机遇,潜山旅游休闲产业即将进入快速发展期。这一切的城市发展,必然会迎来一次房地产市场的高潮黄金销售周期。 怀 宁 一:项目基本情况 1、项目位置:怀宁县新县城E区,西至东经一路,南至纬六路; 2、占地面积: 约12万平方米(71.11亩); 3、容积率:2.5; 4、建筑面积:建筑密度不大于30%,绿地率不小于40%,商业不超过10%; 5、用地性质:商住开发;(商业40年,住宅70年); 6、地价:200万/亩以内,(政府招标起拍价:200万/亩); 7、地块现状:净地出让; 项目马路对面怀安河公园实景图 项目区域内实景图 二:项目新县城E
31、区规划位置图: 项目卫星位置图: 三、区域市场调研 1、概况:怀宁县作为安庆市下辖的重要县城及大宜城未来发展的重点区域,怀宁县面积达1276平方公里,下辖15镇,5个乡 ;2020年城市人口规模将达到15万人,城市建设用地规模为16.0平方公里,人均用地106.0平方米。 依据城市总体规划,优化城市空间布局,保持城市持续、健康、快速发展,在完善县城中心区的基础上,重点建设工业园区和东部E区的建设;怀宁县总人口69万人,高河城区人口约9万人, 怀宁县人口基数大,但城区人口不多,城区人口占总人口仅12.9%。2013年GDP为159.5亿元,按可比价格计算,比上年增长11.2%;
32、人均GDP 22786元,比上年增加506元。全年全县规模以上工业企业达249户,比上年净增22户;城镇消费品零售额18.7亿元,增长15.5%;全县农村居民人均纯收入8795元(安庆平均为7748元),比上年增加1180元,增长13.7%。 2、区域房地产市场分析: 怀宁县目前房地产市场的划分为老城区(高河镇区域)和新城区(怀宁县区域)两个版块,怀宁县区域内即新县城E区所在区域,为重点房地产项目发展之核心地段,城市未来的发展方向即为新县城E区接壤,东部老城(即高河镇)已成城市发展边缘区域。(如下图) 3、新县城E区整体规划指标: 随着新县城E区的道路建设和居民生活配套工程的逐渐
33、完善,E区的整体性规划技术经济指标也随之出台:E区基地总面积443.9公顷,建筑用地面积298.7公顷,道路广场面积97公顷,水体面积48.2公顷,总建筑面积6384473平方米,其中住宅建筑面积5674614平方米,商业建筑面积709859平方米,土地平均容积率2.14。 4、区域内房地产住宅存售量:怀宁县城目前存量房为120.85万方,2014年截至到10月20日城区住宅成交面积为11.4万方,均价为3843元,套数为3121套;市场上销售的房源及存存量住宅面积如下图; 截止到10月份,怀宁县住宅市场总建设面积约为161万方,已推向市场销售的住宅面积为117万方,剩余面积约为59万
34、方;如果以今年至10月份的城区住宅销售量11、7万方来看,怀宁县年销化量不会超过15万方;针对目前新县城存量住宅数据120万方,不包括现建设的项目面积,需要有六至七年的住宅销售周期;对于一个新县城的建设,怀宁县二手方市场显得比较冷清,几乎可以做到忽略不计的成交数据。 5、土地成交市场状况: 怀宁县住宅地块的市场成交项目,主要集中在新县城E区和西北方向马庙镇区域内,老城区高河镇近几年没有商住土地成交记录(目前老城区土地资源紧张),只有E区才有储备土地资源。根据怀宁县国土资源网上公告,2013年E区玉龙湾项目土地拍卖价最高市场价为394万元/亩,其余E区土地成交价在200万元/亩左右;怀宁县20
35、14年商住宗地网上没有成交记录,只有在2013年E区有六块土地出让成交,面积为58575.05㎡,土地出让规模较小,总价也不高;市场土地出让主要以E区为主,且为政府重点打造区域。 5、2014年怀宁县土地市场状况:2014年,怀宁县新推出的商住用地共七宗地块,其中新县城E区共三宗地,马庙镇二宗地和平山镇二宗商住地;据怀宁县国土资源局网上公示结果:这七宗商住用地今年五月份曾两次参加市场招拍挂,因市场反应冷淡,市场招拍挂时两次流拍。 宗地名称 土地用途 地块面积 容积率 出让年限 土地价格 区域名称 备注 E区08地块 商住 71亩 2.5 商40住70 200万/亩
36、 E区 E区12地块 商住 67亩 2.5 商40住70 195万/备 E区 E区2号地 商住 81亩 2.5 商40住70 200万/备 E区 马庙镇汪洋大道西侧地块 商住 25亩 1.4 商40住70 50万/亩 月亮湖北侧 马庙金桂路地块 商住 23.5亩 2.0 商40住70 106万/亩 紧邻火车站 平山镇1号地块 商住 21.9亩 2.0 商40住70 暂无 紧邻212省道 平山镇2号地块 商住 12亩 2.0 商40住70 暂无 紧邻212省道 如上表,E区地块的市
37、场参考价在200万/亩左右,其中西城区(火车站旁)地块价格在100万/亩左右,其余三宗地块皆出自212省道两侧,E区现有商住用地219亩,以2.5容积率,将有36万方商住建设面积推向市场。 6、区域房价:项目周边楼盘价格 l 新县城E区版块高(多)层公寓均价4200-4500元/平方米;成交均价为4300元/平方米左右; l 209省道两侧区域内住宅成交均价在3600元/平米左右,(至潜山源潭镇省道两侧区域); l 怀宁城区内商铺价格在8000-28000元/㎡之间; 7、项目分析:该宗地块位于怀宁新县城E-08区,西至东经一路,南至纬六路,总占在面积71亩,净地出让,地理位置属
38、新县城E区核心区域,项目周边怀安河公园已建成。该地块西侧紧邻怀安河景观绿化带,与在建的五星级宾馆(万豪)隔河相望,附近有香樟雅苑、金瓯富贵世家、金域华庭等精品住宅区,周边已建成的县医院、振宁学校、长途汽车站和金瓯商务中心等公共服务设施,南侧纬六路为高速出口联接县城的必经要道。 项目优势:临近E城区核心地段,交通便捷,地理位置优越; 地块属于净地,不涉及拆迁问题 ;项目处于政府重点打造怀安河公园景观带区域;周边生活配套设施完善;未来几年住宅市场发展空间很大; 项目劣势:项目周边有部分在售项目对本案造成直接威胁;怀宁城区现有120万方存量商品房,销售压力大,竞争激烈;县城常住人口较少,住宅消化
39、量不大;项目周围现皆为农田,商业和居民生活氛围没有形成; 8、市场综汇小结 1、怀宁县房地产市场投资开发及销售主要集中在新县城E区版块; 2、怀宁县住宅开发现有两大版块,209省道两侧区域,房价3600元/平米左右;E区版块4300元/平米左右; 3、怀宁县今年市场在售项目众多,销售压力大; 4、怀宁县(包括乡镇)2012年房屋消化量52万方(其中城区住宅去化量约为13万方左右),2013全县年房屋销化量68万方(城区住宅去化量为14.7万方),2014年至10月份,城区住宅消化量为11.7万方; 5、怀宁县E区现有商住用地219亩; 6、 怀宁人在高河镇置业首选于E区版块区
40、域; 7、 怀宁城区人口外出务工经商居多,购房人群中按揭比例不高; 8、 怀宁房产销售受节日性影响较重,今年案场上客量和商业销售情况均比去年同期比较有所下降,市场下行压力大; 9、目前城区发展态势颇佳的E区域内开发量增大,未来2年市场投放量大,竞争尤为激烈; 10、本地开发企业占比重最高,达到8成,其次是安庆和福建等开发企业; 11、怀宁县新县城E区土地市场价格200万/亩左右;西南面(209省道)100万/亩左右;郊区土地价格在50万/亩左右; 12、目前城市开建的住宅面积约为161万方; 13、目前市场销售体量为117万方; 14、县城区域住宅库存量为120万方; 四
41、项目项目投资成本及利润率核算:以新县城E区这宗地块周边的住宅市场销售均价:4300元/平市场销售价格纳入整体土地成本预算:当前地块控制在:200万/亩,容积率为2.5,宗地为71亩;,项目楼面价为1200元/平米(不含契税),成本及利润率如下表: 土地价格(万元/亩 用地亩数 土地契税 土地总价 含土地总成本(含建设成本) 楼面价 销售收入 测算利润(纯) 住宅建设成本 200万 71 3.00% 1.49亿 5.23亿 1200元/平 6.584亿 1.35亿 1500元/平 销售收入:销售收入是整宗地块价值所在,在本地块整体规划暂未全面出台之时,暂以
42、笼统常规性规划设计核算如下: 望 江 一:城市概述:望江县是安徽省安庆市代管县,位于安徽省西南边缘,长江下游北岸,东南与东至县、江西省彭泽县隔江相望,西南与宿松共泊湖为邻,总面积1357.37平方千米。全县总人口62万人(2012年末)。县政府驻华阳镇;城区人口约有14.5万人,全县人均纯收入约为7800元左右,县财政收入10.5亿元。在安庆七县一市辖区内,与宿松、怀宁二县并列人力输出务工大县。 二:区域市场: 1) 土地市场:望江县城区对于商住地块的供应是根据市场的需求而决定,2014年截止到10月份底,商住土地供应为零,现政府主要商住土地供应区域为莲花湖区
43、域,毗连政府新办公大楼北面(北部新城),面积规划为137.3公顷;城区2013年出让商住地块两宗,约有180亩左右,位置于北部新城(新政务区)旁侧,土地成交价为300万/亩,现政府无商住土地存储量。 2) 房地产市场:望江县住宅销售市场主力军和宿松、怀宁二县有一个共同的住宅销售时节,就是逢年过节的时候才是住宅旺销时候,因为置业客户80%以上为外出务工人员,平时皆为老人和孩子留守,所在城区住宅楼盘平时显得非常冷清,空置率也很高。从望江县城市人口五年规划至2020年,望江城区可达30万人次,从近数年看,城市常住人口年约增长1万人次左右,现城市发展新城区和置业热土区域为北部新城(即政务区)。 3
44、 房地产市场现状:望江县从2004年房地产开始起步至今,城区建有商品房面积为300万方左右,竣工的有170万方,待建和开建的共有130万方。城区现有在建项目13个,面积应在80万方左右,城市住宅年去化量约为20~25万方之间;(其中近三年城区住宅销化数据:2012年商业消化为3.4万方,住宅16万方;13年住宅29万方,商业5.4万方,14年到8月份,住宅17万方,商业4万方左右);截止到10月份末,城区住宅库存量房可售面积达36万方,加上2013年统计数据为15万方,约有50万方商品房的库存量。 4) 房价市场:望江北部新城住宅销售均价在4000~4200元/平米之间;其中最高售价楼盘为
45、水木清华项目,房均价在:4500元/平,最高售价为4800元/平米; 商业:城区最繁华路段县府街一二层商铺,均价在15000~18000元之间; 政务区区域内商业价格:一二层商铺:6500元/平米。 5) 二手房市场:城区二手房市场交易量不大,因为外出务人员对二手房市场比较冷淡。 6) 市场投资开发商:望江城区地产投资商为浙江客商和当地投资商各占50%比例。 7) 城区现计划用地项目: 1、项目位置:北部新城莲花湖区域(政务区旁侧区域); 2、占地面积:137.3公顷,约2000亩左右; (地块为待备状态) 3、容积率: 暂无; 4、建筑面积:商业不超过20%; 5、用地
46、性质:商住开发; 6、地价:约200~250万/亩;(现市场价预估) 7、地块现状:净地出让; 8)望江县政务区已建楼盘实景: 9)望江县北部新城规划效果图: 地块周边情况:地块位于望江县政府办公大楼北面莲花湖区域,面积为137公顷,约有2000亩商住开发用地,现状为农田面貌,周边城市配套已经完善,教育资源有望江县二中、三中,现望江县所有商住用地指标全部集中于此。 市场总汇说明:从望江县房地产市场已经开发和待建的体量来看,望江城区的住宅库存量房将会有三到四年的消化期,并且城市建设框架太大,地价也很高,建议此区域投资需谨慎为上。 桐 城 一:城市概述:桐城市下辖1个国家级
47、经济开发区、1个省级经济开发区,12个镇和3个街道,总面积1571平方公里,2012年,全市总人口75万人次。城市人口约有25万人,2012年桐城市城镇居民人均可支配收入15980元,农民人均纯收入11800元。全市实现地区生产总值210亿元,财政收入22亿元。 二:区域市场: 1) 土地市场:桐城市商住用地供地指标是随市场需求而定,2014年共出让盛塘湾路地块一宗,面积约有100亩左右,地价为:140万元/亩;政府现存储商住用地200亩。城市较好(周边生活配套比较完备)的区域地价约在180万~200万/亩;其它地段地价平均为140~150万元/亩。 2) 房地产市场现状:桐城市房地
48、产市场共分三个版块组合,并形成了各自区域的市场价格和住宅地产规模,依序为城西版块,房价约为4500~5000元/平米;老城区版块,房价5200~5800元/平米;开发区版块,房价为:4500~5200元/平。 3) 城区现计划用地项目: 1、项目位置:盛塘湾路; 2、占地面积:100亩; 3、容积率: 暂无; 4、建筑面积:商业不超过10%; 5、用地性质:商住开发; 6、地价:约140万/亩; 7、地块现状:净地出让; 地块现状实景: 地块周边情况:地块位置于桐城市北面盛塘湾中段,区域内现为农田状貌,周边一公里范围内无任何生活配套设施。面积暂约为10
49、0亩上下。 安 庆 一:城市概述:安庆市辖4个市辖区、7个县,代管1个县级市。面积为15398平方公里,全市辖区内人口约有670万人次,城区现有人口约为80万人,全辖区内2013年生产总值1500亿元,安庆城市辖区生产总值为780亿,全地区人均纯收入约为7800元左右。 二区域市场: 1) 土地市场:2014年,安庆市城区共出让各类性质用地14宗,计630亩土地,其中商住土地约有350亩上下,区域为开发区范围内,地均价在220万/亩之间。现政府存储土地主要集中于东部新城,其中经开区、高新区、和北部大学城版块储有小体量商住用地,总计约有3000亩。东部新城(政务区周围)地块现价为2
50、00~250万/亩之间;大学城区域内地价140~150万/亩(现商住用地容积率可提高至2.5)。西区地价为90~180万元/亩(西区主要取决于位段)。2012年城区共出让各类性质用地为2300亩;商住用地成交出让约有260亩;2013年城区出让商住用地计220亩,区域为东部新城。 2) 房地产市场:安庆城区房地产市场呈现四个版块:西城区(即老城区)、开发区、东部新城、北部大学城,置业群体也就随四个版块的主要城市功能和生活需求而选择居住,西城区主要为收入偏低和老龄化人群;东部新城主要为乡镇和城市改善型住房需求的客群;开发区为乡镇进城人群和本土居民;北部大学城主要客群是教育资源而引起的住房需求。
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