15房地产开发项目质量责任管理2012新版.doc

一、内容提要：
3．房地产开发项目质量责任管理
4．房地产广告管理
二、考试目的和考试要求
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发项目质量责任管理、房地产广告管理等的了解、熟悉和掌握程度。本章的考试要求包括：
1．掌握房地产开发项目的质量责任制度
2．掌握住宅质量保证和住宅使用说明制度
3．熟悉商品房交付使用管理
4．掌握房地产广告管理
三、内容辅导：
第三节 房地产开发项目质量责任管理

一、房地产项目的质量责任制度
（一）房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。房地产开发企业作为房地产项目建设和营销的主体，是整个活动的组织者。尽管在建设环节许多工作都由勘察设计、施工等单位承担，出现质量责任可能是由于勘察设计、施工或者材料供应商的责任，但房地产开发企业是组织者，其他所有参与部门都是房地产开发企业选择的，都和房地产开发企业发生合同关系，出现问题也应由房地产开发企业与责任单位协调。
房地产开发项目在建设过程中的基本要求：房地产开发企业建设的房地产项目，必须要经过工程建设环节，必须符合《建筑法》及建筑方面的有关法律规定，符合工程勘察、设计、施工等方面的技术规范，符合工程质量、工程安全方面的有关规定和技术标准。
例题：由于施工的原因导致商品住宅出现质量问题，应首先由( )对购房者承担责任。(2005年房地产经纪人制度试题)
A．施工单位
B．房地产开发企业
C．监理单位
D．房地产开发主管部门
答案：B
解析：房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。
（二）对质量不合格的房地产开发项目的处理方式
房屋主体结构质量涉及房地产开发企业、工程勘察、设计单位、施工单位、监理单位、材料供应部门等，房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购房人以为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定目的主要是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。
应当注意几个问题：
一是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限内，属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。
二是确属主体结构质量不合格的，而不是一般性的质量问题。房屋质量有很多种，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。
三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。
四是对给购房人造成损失应当有合理的界定，只应包含直接损失，不包含精神损失等间接性损失。
对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权力在消费者。这样规定目的也是为了保护购买商品房的消费者的合法权准则。
例题1：关于因房地产开发企业的责任导致主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的说法，正确的是( )。(2011年房地产经纪人制度试题)
A．购房人只能要求退房，不能要求换房
B．购房人只能要求换房，不能要求退房
C．购房人有权选择退房或换房
D．房地产开发企业同意后，购房人才能选择退房或换房
答案：C
解析：对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权力在消费者。
例题2：下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．购房人只能要求退房，不能要求换房
B．购房人只能要求换房，不能要求退房
C．购房人有权选择退房或换房
D．商品住房买卖双方协商选择退房或换房
答案：C
解析：选择退房还是换房，权利在消费者。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等，
例题3：购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)
A．使用一年后发现屋面漏水
B．办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题
C．办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题
D．尚未使用即发现下水管道堵塞购买
E．下雨时发现外墙渗水
答案：ADE
解析：对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。
例题4：经( )确认，确属房屋主体结构质量不合格的，购买人有权要求退房，终止房屋买卖关系。(2005年房地产经纪人制度试题)
A．房地产行政主管部门
B．工程质量监督部门
C．工程监理部门
D．城市规划行政主管部门
答案：B
解析：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
二、住宅质量保证和住宅使用说明制度
房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（一）住宅质量保证书
1．内容
《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
2．保修项目和保修期限
商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；存续期少于最低保修期限的，保修期不得低于下列最低保修期限。
(1)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
(2)屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；
例题：某商品住宅楼于2003年1月10 日竣工验收合格，如该住宅楼的尾房于2006年1月10日交付给买受人，则房地产开发企业承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至( )。（2011年房地产经纪人制度试题）
A．2006年1月9日
B．2008年1月9日
C．2009年1月9日
D．2011年1月9日
答案：C
解析：施工企业对房地产开发企业的屋面防水最低保修期为5年。从2003年1月10日起计至2008年1月9日。房地产开发企业对购房户的屋面防水最低保修期为3年。从2006年1月10日起计至2009年1月9日。按照：“商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期”，以 2009年1月9日为准。(3)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年，
(4)墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
（5)地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
(6)门窗翘裂、五金件损坏1年；
(7)管道堵塞2个月；
(8)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
(9)卫生洁具1年；
(10)灯具、电器开关6个月；
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
最低保修项目和保修期限如下：
最低保修项目
保修期限
地基基础和主体结构
在合理使用寿命年限内承担保修
屋面防水
3年
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏
1年
墙面、顶棚抹灰层脱落
1年
地面空鼓开裂、大面积起砂
1年
门窗翘裂、五金件损坏
1年
管道堵塞
2个月
供热、供冷系统和设备
1个采暖期或供冷期
卫生洁具
1年
灯具、电器开关
6个月

例题1：关于住宅质量保证书中商品住宅有关项目最低保修期限的说法，正确的有( )。(2011年房地产经纪人制度试题)
A．墙面渗漏为3年
B．墙面抹灰层脱落为1年
C．卫生间地面渗漏为1年
D．电气开关为6个月
E．管道堵塞为2个月
答案：BCDE
解析：墙面渗漏为1年。
例题2：在正常使用情况下，房地产开发企业向住宅买受人承担的最低保修期限为1年的保修项目有( )。（2004年房地产经纪人制度试题）
A．屋面防水
B．墙面渗漏
C．墙面抹灰层
D．卫生洁具
E．供热系统
答案：BCDE
解析：屋面防水为3年，供热系统为1个采暖期。
例题3：在正常使用情况下，开发商对销售的商品住宅的保修项目保修期限为1年的有( )等。(2006年房地产经纪人制度试题)
A．屋面防水
B．管道渗漏
C．顶棚抹灰层脱落
D．管道堵塞
E．卫生洁具
答案：BCE
解析：屋面防水3年，管道堵塞2个月。
3．商品住宅保修期计算
非住宅商品房的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。
注：要分清《房屋建筑工程质量保修办法》与《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度确定的保修项目和最低保修期限的异同。一方面，二者调整的责任主体不同。《房屋建筑工程质量保修办法》中的“保修项目和保修期限”针对的是房地产开发单位和施工单位，是施工单位向房地产开发单位做的“保证”。而“两书”中的“保修项目和保修期限”针对的是房地产开发单位和商品房购买人，是房地产开发单位向商品房购买人做的“保证”。 另一方面，二者“保修”开始计算时间不同。《房屋建筑工程质量保修办法》中的“保修期限”是从房屋竣工验收合格之日起计算。而“两书”中的“保修期限”针对的是房地产开发单位和商品房购买人，是从所购买商品房交付之日起计算。
例题1：房地产开发企业承担的商品房保修期从( )之日起计算。（2011年房地产估价师制度试题） 　
A．竣工
B．交付
C．办理房屋所有权登记
D．入住
答案：B
解析：商品房保修期从交付之日起计算。即《房屋建筑工程质量保修办法》中的“保修期限”是从房屋竣工验收合格之日起计算。而“两书”中的“保修期限”针对的是房地产开发单位和商品房购买人，是从所购买商品房交付之日起计算。
例题2：房地产开发企业承担的商品住宅保修期从商品住宅( )起计算。（2011年房地产经纪人制度试题）
A．交付使用之日
B．竣工验收合格之日
C．商品房买卖合同签订之
D．买卖双方协商的日期
答案：A
解析：商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。
例题3：房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（ ）之日起计算。（2009年房地产估价师制度试题）
A．竣工
B．竣工验收
C．入住
D．交付
答案：D
解析：房地产开发公司所开发的商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。
例题4：某商品住宅楼于2003年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼的尾房于2006年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至( )。（2008年房地产经纪人制度试题）
A．2006年1月9日
B．2008年1月9日
C．2009年1月9日
D．2011年1月9日
答案：C
解析：保修期自商品住宅交付之日起计算。
例题5：房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从( )之日起计算。（2006年房地产估价师制度试题）
A．工程竣工
B．物业验收合格
C．购房人实际入住
D．开发企业向购房人交付房屋
答案：D
解析：房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。
例题6：甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构》代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城乡规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙公司。(2006年房地产经纪人制度试题)对买受人而言，商品房的保修期自( )之日起计算。
A．工程竣工
B．工程质量验收合格
C．商品房交付
D．房屋产权过户登记
答案：C
解析：对买受人而言，商品房的保修期自商品房交付之日起计算。
（二）住宅使用说明书的内容
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
(2)结构类型；
(3)装修、装饰注意事项；
(4)上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明；
(5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
(6)门、窗类型，使用注意事项；
(7)配电负荷；
(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部他注意事项的说明；
(9)其他需说明的问题。
三、商品房交付使用管理
(1)房地产开发企业按期交付符合交付使用条件的商品房
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人还有权解除合同，因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
(2)房地产开发企业向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
商品房交付使用时，房地产开发企业应当根据规定，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之内起计算。
例题：房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和（ ）。（2009年房地产估价师制度试题）
A．《住宅使用说明书》
B．《住宅验收说明书》
C．《住宅保修说明书》
D．《住宅保修保证书》
答案：A
解析：根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
(3)房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记
对于期房来说，《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的，商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据如果有差异，商品房交付时，房地产开发企业与购房人应对面积差异根据合同载明的方式处理，合同未作约定的，按照《商品房销售管理办法》第二十条规定处理。
(4)房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60 日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文什。

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