上半年福建省房地产估价师理论与方法成本法的理论依据考试试卷.docx

2016年上半年福建省房地产估价师《理论与方法》：成本法的理论依据考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。

A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．渗透定价法
2、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。

A：6．67％

B：7．41％

C：12．60％

D：13．33％

E：工业用地的监测点评估价格
3、下列关于利率的叙述有误的是__。

A．利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率

B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率

C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险

D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施
4、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15%

B．20%

C．30%

D．40%
5、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。

A．变动费用

B．同定费用

C．材料费用

D．人工费用
6、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。

A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
7、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于__。

A．疗养区

B．居住区

C．工业区

D．大学区
8、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000㎡，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元／㎡，则该房地产开发项目的容积率至少是。(此题所给条件不全，有问题)

A：2.0

B：3.0

C：4.0

D：5.0

E：借款合同
9、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为__。

A．33m2

B．40m2

C．43m2

D．47m2
10、陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价为10000元／㎡，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡，如陈某选择购房，则实付购房款万元。

A：90

B：91

C：93

D：95

E：执行层的组织协调
11、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是__

A．大青叶

B．鱼腥草

C．败酱草

D．水牛角

E．白头翁
12、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。

A：83．51

B：85．26

C：85．36

D：87．16

E：工业用地的监测点评估价格
13、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为（）。

A．60%

B．65%

C．70%

D．75%
14、假设开发法的基本理论依据是。

A：生产费用原理

B：预期原理

C：替代原理

D：供求原理

E：工业用地的监测点评估价格
15、对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为__。

A．7.5%

B．3.5%

C．2.2%

D．1.2%
16、假设某项日年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为__。

A．10.7%

B．8.0%

C．5.3%

D．2.7%
17、近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在h以上。

A：1

B：1．5

C：2

D：3

E：执行层的组织协调
18、某宗房地产收益期限为50年的价格为4000元/m2，报酬率为9%，该宗房地产30年的价格为__元/m2。

A．2400

B．3748.93

C．3567.41

D．3821.92
19、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。

A：-100

B：-50

C：50

D：100

E：工业用地的监测点评估价格
20、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A．抽检法

B．平滑法

C．指数加权法

D．市场法
21、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%
22、是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。

A：任意拍卖

B：强制拍卖

C：动产拍卖

D：不动产拍卖

E：执行层的组织协调
23、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部 收益率为。

A：小于20％

B：满足目标收益率要求

C：大于20％

D：不满足目标收益率要求

E：借款合同
24、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。

A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

E：工业用地的监测点评估价格
25、资本化率的公式为。

A：

B：

C：

D：

E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。

A：房地产抵押估价

B：房屋征收评估

C：房地产司法拍卖估价

D：房地产转让估价

E：房地产投资信托基金估价
2、给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对（）等方面的要求。

A．水量、水质

B．生活、生产

C．水压、水温

D．消防
3、工程设计资质分为。

A：工程设计综合资质

B：王程设计行业资质

C：工程设计专项资质

D：工程设计劳务资质

E：工程设计专业资质
4、经济增长通常用一定时期内实际的平均增长率来衡量。

A：国內生产总值

B：国民生产总值

C：国民收入

D：国民消费水平

E：执行层的组织协调
5、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%
6、正常成交价格的形成条件有。

A：理性且自私的经济行为

B：买者和卖者都具有完全信息

C：买卖双方是出于利己动机进行交易的

D：不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价

E：适当的期间完成交易
7、关于下列数据表述正确的是。

A：上述数据的众数为100

B：上述数据的众数为101

C：上述数据的算术平均数为101

D：上述数据的中位数为101

E：执行层的组织协调
8、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。

A．378.49

B．678.22

C．779.14

D．804.73
9、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20％，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为万元。

A：16

B：18

C：20

D：22

E：借款合同
10、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购房者应当按购房款__的比例向售房单位缴纳维修资金。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4%
11、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的．(2007年试题)

A：分离

B：独立

C：对立

D：融合

E：借款合同
12、会计要素主要包括__。

A．资产、负债、所有者权益

B．资产、负债、所有者权益、收入、费用

C．资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润

D．资产、收入、利润
13、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是__万元。

A．0～50

B．50～75

C．50～100

D．100～150
14、下列关于会计分期，说法正确的是。

A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息

B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间

C：会计分期又称为会计期间

D：按年度编制的财务会计报表也称为年报

E：以一年确定的会计期间称为会计年度
15、在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用（）等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。

A．比较法

B．成本法

C．基准地价修正法

D．标定地价修正法

E．假设开发法
16、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。

A．开发期+经营期

B．开发期+运营期

C．开发期+经营期-前期-建造期

D．开发期+运营期-前期-建造期

E．前期+建造期+经营期
17、2004年10月，A国有企业在该县城内建成B住宅小区。2008年10月，通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，该企业职工李某以3万元的价格购买了该小区60的住宅。当地房改成本价为800元／。按规定，职工李某交存首期住宅专项维修资金的数额为元。

A：800

B：960

C：1080

D：3600

E：执行层的组织协调
18、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。(2009年试题)

A：改建

B：买卖

C：赠予

D：租赁

E：扩建
19、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。

A．自然折旧

B．物质折旧

C．功能折旧

D．经济折旧
20、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的__%计算扣除。

A．4

B．3

C．2

D．1
21、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是__的结合体。

A．设备

B．实物

C．权益

D．区地

E．环境
22、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
23、以出让方式取得土地使用权的某栋住宅用地已使用了10年。按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为__年。

A．40

B．50

C．60

D．70
24、下列不属于金融范畴的是__。

A．货币

B．信用

C．商品

D．银行
25、下列说法不正确的是__。

A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1

B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2

C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%