房地产估价基础知识.pptx

课程内容内容:o第一章第一章 房地产与房地产估价房地产与房地产估价o第二章第二章 房地产价格房地产价格o第三章第三章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序o第四章第四章 市场比较法及其应用市场比较法及其应用 o第五章第五章 成本法及其应用成本法及其应用 o第六章第六章 收益法及其应用收益法及其应用 o第七章第七章 假设开发法及其应用假设开发法及其应用 o第八章第八章 房地产估价报告房地产估价报告 相关教材相关教材:o房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 中国建筑工业出版社中国建筑工业出版社o房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 柴强柴强 中国物价出版社中国物价出版社o房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 胡存智胡存智 地质出版社出版地质出版社出版o城镇土地估价规程城镇土地估价规程 国土资源部国土资源部思考：思考：o什么是房地产估价？什么是房地产估价？o房地产估价存在的必要性？房地产估价存在的必要性？第一章第一章 房地产和房地产估价房地产和房地产估价o房地产的概念房地产的概念o房地产的特性房地产的特性o房地产的类型房地产的类型 o房地产估价的概念房地产估价的概念o房地产估价的必要性房地产估价的必要性一、房地产的整体概念一、房地产的整体概念房地产房地产 是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权 益、区位三者的综合体。益、区位三者的综合体。土地土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。建筑物建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由 建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体 物，包括房屋和构筑物两大类。物，包括房屋和构筑物两大类。其他土地定着物其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指是建筑物以外的土地定着物，具体是指 固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离 的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者 分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或 功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害 的物。的物。o房地产的实物：房地产的实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地例如，建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、的形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度。平整程度。o房地产的权益：房地产的权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利（分，包括权利（rightsrights）、利益（）、利益（interestsinterests）和收）和收益（益（benefitsbenefits）。）。o房地产的区位：房地产的区位：是指房地产的空间位置。也就是该宗是指房地产的空间位置。也就是该宗房地产与其它房地产或事物在空间方位和距离上的关房地产与其它房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、政府机关等）的距离，从其它市中心、机场、港口、政府机关等）的距离，从其它地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其它地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、它地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量等。誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量等。二、房地产的存在形态二、房地产的存在形态o土地土地o建筑物建筑物o房地房地三、房地产的其他名称三、房地产的其他名称o不动产：在民法中，将财产（或称为不动产：在民法中，将财产（或称为“物物”）分）分为为“动产动产”和和“不动产不动产”两类。两类。o物业：中国香港地区通常使用物业：中国香港地区通常使用“物业物业”这个词。这个词。oReal estateReal estate和和real propertyreal property四、土地的概念四、土地的概念o对于房地产估价来说，土地并不是平面的，而是对于房地产估价来说，土地并不是平面的，而是三维立体的，是指地球的陆地表面及其上下一定三维立体的，是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。范围内的空间。o具体一宗土地的空间范围可以分为具体一宗土地的空间范围可以分为3 3层层：（：（1 1）地）地球表面；（球表面；（2 2）地球表面以上一定范围内的空间）地球表面以上一定范围内的空间（简称地上空间）；（简称地上空间）；（3 3）地球表面地下一定范围）地球表面地下一定范围内的空间（简称地下空间）。内的空间（简称地下空间）。（一）土地利用所受的限制（一）土地利用所受的限制o土地权利的设立和行使的限制土地权利的设立和行使的限制o房地产相邻关系的限制房地产相邻关系的限制o土地使用管制土地使用管制o通风、采光、排水、排污的相邻关系通风、采光、排水、排污的相邻关系o险情危害的相邻关系险情危害的相邻关系o建筑高度：也即建筑限高，是指地块内允许的建建筑高度：也即建筑限高，是指地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制。筑（地面上）最大高度限制。o建筑密度：也即建筑覆盖率，是指一定地块内所建筑密度：也即建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积站建筑用地面积的比率，有建筑物的基底总面积站建筑用地面积的比率，建筑密度（建筑密度（%）=建筑基底总面积建筑基底总面积/建筑用地面积建筑用地面积100%100%p容积率：反映和衡量地块开发强度的一项重要指容积率：反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值，容积率的比值，容积率=总建筑面积总建筑面积/建筑用地面积建筑用地面积（二）对一宗土地的基本认识（二）对一宗土地的基本认识（1 1）位置（或坐落）位置（或坐落）（2 2）面积）面积（3 3）四至）四至（4 4）形状）形状（5 5）地形、地势）地形、地势（6 6）周围环境、景观）周围环境、景观（7 7）利用状况）利用状况（8 8）产权状况）产权状况（9 9）土地使用管制）土地使用管制（1010）地质条件）地质条件（1111）基础设施完备程度和土地平整程度）基础设施完备程度和土地平整程度（1212）其他）其他五、建筑物的概念五、建筑物的概念（一）建筑物的定义（一）建筑物的定义o广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。房屋，又包括构筑物。o狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。o房地产估价中通常将建筑物作广义理解，是指人工建房地产估价中通常将建筑物作广义理解，是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。（二）对建筑物的基本认识（二）对建筑物的基本认识（1 1）位置）位置（2 2）面积：）面积：建筑面积；建筑面积；使用面积；使用面积；成套房屋的套成套房屋的套内建筑面积；内建筑面积；其他面积其他面积（3 3）层数和高度）层数和高度 1 13 3层为低层住宅；层为低层住宅；4 46 6层为多层住宅；层为多层住宅；7 79 9层为层为中高层住宅；中高层住宅；1010层及以上为高层住宅；建筑高度超过层及以上为高层住宅；建筑高度超过24m24m的多层建筑为高层，超过的多层建筑为高层，超过100m100m的为超高层建筑。的为超高层建筑。（4 4）结构）结构（5 5）设备）设备（6 6）层高或净高）层高或净高（7 7）空间布局）空间布局（8 8）装饰装修）装饰装修（9 9）外观）外观（1010）建成年月）建成年月（1111）利用状况）利用状况（1212）维修养护情况及完损程度）维修养护情况及完损程度（1313）产权状况）产权状况（1414）公共服务设施完备程度）公共服务设施完备程度（1515）其他）其他o不可移动（位置固定）不可移动（位置固定）o独一无二（独特性、异质性、个别性）独一无二（独特性、异质性、个别性）o寿命长久（居住寿命长久（居住7070年、工教文卫体年、工教文卫体5050年，商业年，商业5050年、年、综合或其它综合或其它5050年）年）o供给有限供给有限o价值量大价值量大o流动性差流动性差(变现时间较长）变现时间较长）o用途多样（商业、办公、居住、工业、农业用地）用途多样（商业、办公、居住、工业、农业用地）o相互影响相互影响o易受限制易受限制o保值增值保值增值（一）按用途划分的类型（一）按用途划分的类型o居住房地产居住房地产o商业房地产商业房地产o办公房地产办公房地产o旅馆房地产旅馆房地产o餐饮房地产餐饮房地产o娱乐房地产娱乐房地产o工业和仓储房地产工业和仓储房地产o农业房地产农业房地产o特殊用途房地产特殊用途房地产o综合房地产综合房地产（二）按开发程度划分的类型（二）按开发程度划分的类型o生地：是指不具有城市基础设施的土地；生地：是指不具有城市基础设施的土地；o毛地：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成毛地：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地；房屋拆迁补偿安置的土地；o熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地；整，能直接在其上进行房屋建设的土地；o在建工程：是指建筑物已开始建设但尚未建成，在建工程：是指建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产；不具备使用条件的房地产；o现房（含土地）：是指建筑物已经建成，可以直现房（含土地）：是指建筑物已经建成，可以直接使用的房地产。接使用的房地产。（三）按是否产生收益划分的类型（三）按是否产生收益划分的类型o收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆等；写字楼、旅馆、商店、餐馆等；o非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如高级私人宅邸、未开发的土地、行政办地产，如高级私人宅邸、未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。公楼、教堂、寺庙等。（四）按经营使用方式划分的类型（四）按经营使用方式划分的类型o销售的房地产（市场法）销售的房地产（市场法）o出租的房地产（收益法）出租的房地产（收益法）o营业的房地产（收益法）营业的房地产（收益法）o自用的房地产（成本法）自用的房地产（成本法）（一）房地产估价的定义（一）房地产估价的定义 专业房地产估价人员专业房地产估价人员根据特定的根据特定的估价目的估价目的，遵，遵循公认的循公认的估价原则估价原则，按照严谨的，按照严谨的估价程序估价程序，运用科，运用科学的学的估价方法估价方法，在对影响，在对影响估价对象估价对象价值的因素进行价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在综合分析的基础上，对估价对象在估价时点估价时点的价值的价值进行测算和判定的活动。进行测算和判定的活动。（二）房地产估价定义中的关键术语（二）房地产估价定义中的关键术语1 1、专业房地产估价人员、专业房地产估价人员 是指经过房地产估价人员职业资格考试合格或是指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册生者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。效，从事房地产估价活动的人员。2 2、估价目的、估价目的 是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，也即委托人将未来完成后的估价报告拿去做途，也即委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为等的需要。或者民事行为、行政行为等的需要。估价目的对估价结果的影响估价目的对估价结果的影响 估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估的价值类型可能不同，估价时点的选取可能不同，的价值类型可能不同，估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选用的估价方法也可能不同。估价目的还限制围和选用的估价方法也可能不同。估价目的还限制了估价报告的用途，针对某种估价目的得出的估价了估价报告的用途，针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于预期不相符的用途。结果，不能盲目地套用于预期不相符的用途。不同的估价目的所评估的价值类型不同的估价目的所评估的价值类型o公开市场价值：公开市场价值：w交易双方是自愿地进行交易交易双方是自愿地进行交易w交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化w交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象w交易双方掌握必要的市场信息交易双方掌握必要的市场信息w交易双方有较充裕的时间进行交易交易双方有较充裕的时间进行交易w不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价o非公开市场价值非公开市场价值3 3、估价原则、估价原则 是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。所依据的法则或标准。4 4、估价程序、估价程序 是指一个房地产估价项目运作全过程中的各项具是指一个房地产估价项目运作全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。房地产估价的一般程序：房地产估价的一般程序：（1）获取估价业务获取估价业务（2）受理估价委托受理估价委托（3）拟定估价作业方案拟定估价作业方案（4）搜集估价所需资料搜集估价所需资料（5）实地查勘估价对象实地查勘估价对象（6）选定估价方法测算选定估价方法测算（7）确定估价结果确定估价结果（8）撰写估价报告撰写估价报告（9）审核估价报告审核估价报告（10）出具估价报告出具估价报告（11）估价资料归档估价资料归档5 5、估价方法、估价方法一宗房地产的价值通常可以通过三个途径求得：一宗房地产的价值通常可以通过三个途径求得：o近期市场上类似的房地产是以什么价格进行交易近期市场上类似的房地产是以什么价格进行交易基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的市场交易买类似房地产的价格，即基于类似房地产的市场交易价格来衡量其价值（市场比较法）；价格来衡量其价值（市场比较法）；o如果重新开发建设一宗类似房地产所必需的代价，即如果重新开发建设一宗类似房地产所必需的代价，即基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必需的代价，即基于房地产的重新开发建似房地产所必需的代价，即基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值（成本法）；设成本来衡量其价值（成本法）；o如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产预期未来收益的现值之和，即基于该总房地产的预期预期未来收益的现值之和，即基于该总房地产的预期未来收益来衡量其价值（收益法）。未来收益来衡量其价值（收益法）。6 6、估价对象、估价对象（1 1）从实物角度对房地产估价对象的分类：）从实物角度对房地产估价对象的分类：w无建筑物的空地无建筑物的空地w有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地w建筑物，包括尚未建成的建筑物建筑物，包括尚未建成的建筑物w土地与已建成的建筑物的合成体土地与已建成的建筑物的合成体w土地与尚未建成的建筑物的合成体土地与尚未建成的建筑物的合成体在建工程在建工程w未来状况下的房地产未来状况下的房地产w已经灭失的房地产已经灭失的房地产w现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分w房地产的局部房地产的局部w包含其它资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体包含其它资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体w作为企业整体中的一部分的房地产作为企业整体中的一部分的房地产（2 2）从权益角度对房地产估价对象的分类）从权益角度对房地产估价对象的分类w“干净干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地的房屋所有权和出让土地使用权的房地产产w“干净干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产产w“干净干净”的房屋所有权和集体土地的房地产的房屋所有权和集体土地的房地产w部分产权的房地产部分产权的房地产w共有的房地产共有的房地产w有租约限制的房地产有租约限制的房地产w设立了抵押权的房地产设立了抵押权的房地产w设立了典权的房地产设立了典权的房地产w设立了地役权的房地产设立了地役权的房地产w拖欠工程款的房地产拖欠工程款的房地产w手续不全的房地产手续不全的房地产w临时用地或临时建筑的房地产临时用地或临时建筑的房地产w产权不明权属有争议的房地产产权不明权属有争议的房地产w违法占地或违章建筑的房地产违法占地或违章建筑的房地产w已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产w被依法查封、监管或者以其他形式限制的房地产被依法查封、监管或者以其他形式限制的房地产w房地产的租赁权，即承租人权益房地产的租赁权，即承租人权益w房地产的抵押权房地产的抵押权w房地产的典权房地产的典权w房地产的空间利用权房地产的空间利用权w房地产中的无形资产房地产中的无形资产经济学上的经济学上的“完全市场完全市场”（1 1）同质商品，买者不在乎从谁手里购买；）同质商品，买者不在乎从谁手里购买；（2 2）买者和卖者的人数众多；）买者和卖者的人数众多；（3 3）买者和卖者都有进出市场的自由；）买者和卖者都有进出市场的自由；（4 4）买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能）买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；预测未来的价格；（5 5）就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是）就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；无关紧要的；（6 6）买者和卖者无串通共谋行为；）买者和卖者无串通共谋行为；（7 7）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；最大化；（8 8）商品可转让且可发生空间位置的移动。）商品可转让且可发生空间位置的移动。o土地使用权出让的需要土地使用权出让的需要o房地产转让、租赁的需要房地产转让、租赁的需要o房地产抵押、典当的需要房地产抵押、典当的需要o房地产保险的需要房地产保险的需要o房地产税收的需要房地产税收的需要o房地产征收和征用补偿的需要房地产征收和征用补偿的需要o房地产损害赔偿的需要房地产损害赔偿的需要o房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要o企业有关经济行为的需要企业有关经济行为的需要o房地产管理的需要房地产管理的需要o其它方面的需要其它方面的需要