桂锦苑投资及造价预测报告(XXXX122).docx

高新区“桂锦苑”住宅楼工程项目
工程投资及售价预测报告

编制单位：广西桂能工程咨询集团有限公司
项目地址：高新区科园西七路南面
二〇一〇年十一月十二日

目 录

一、编制基础 2
二、基本假设 2
三、“桂锦苑”住宅楼工程投资预测说明 3
四、投资预测表主要项目说明 6
五、项目工程造价预测 20
六、返利计算 23
七、住宅销售均价测算 24
八、其他事项说明 24

“桂锦苑”住宅楼工程投资及售价预测报告

一、编制基础
广西桂能工程咨询集团有限公司（以下简称本公司）建设的南宁市高新区“桂锦苑”住宅楼工程投资及售价预测预测，是以祥浩会计师事务所有限责任公司及其经办注册会计师审计的截止2010年6月30日“桂锦苑”住宅楼工程投资情况为基础，根据本公司“桂锦苑”住宅楼工程的投资计划、融资计划及其他相关资料，遵循下文“二”所列主要假设，考虑国家宏观政策的影响，分析了本公司面临的市场环境、未来销售情况，本着谨慎性原则，经过分析研究而编制的。编制所需投资预测时采用的会计政策及会计估计遵循了国家现行的法律、法规及新颁布的企业会计准则的规定，在各重要方面均与本公司实际采用的会计政策及会计估计相一致。
二、基本假设
1、本公司所遵循的国家现行法律、法规、制度、部门规章及公司所在地的社会政治、经济政策、经济环境仍如现实状况无重大变动。
2、本公司“桂锦苑”住宅楼工程所涉及地区的有关部门现行政策、法律、法规及其他经济环境仍如现实状况无重大改变。
3、本公司所处行业的政策和行业的社会经济环境无重大改变。
4、本公司“桂锦苑”住宅楼工程涉及的信贷利率、税收政策将在正常范围内波动。
5、本公司所在地区的社会、政治、经济环境无重大改变。
6、本公司目前执行的税负、税率政策没有重大调整。
7、“桂锦苑”住宅楼职工集资部分住宅合同能够按本公司计划如期签订并如期收齐房款。
8、在“桂锦苑”住宅楼工程投资预测期间将不会发生重大的通货膨胀。
9、本公司“桂锦苑”住宅楼工程不会受诸如交通、电信、水电和原材料供应的严重短缺和成本中客观因素的巨大变动而产生的不利影响。
10、预交的企业所得税及报建费可退回部分能够如期、全额退回。
11、无其他不可抗力及不可预见因素对本公司造成的重大不利影响。
三、“桂锦苑”住宅楼工程投资预测说明
（一）公司概况及项目概况
本公司成立于1994年5月，原名称为广西桂能工程咨询有限公司，原营业执照：（企）4501001008965，2008年12月变更为广西桂能工程咨询集团有限公司，取得（企）450111000000843的营业执照，法定代表人：欧阳开龙，注册资本：69780870元，经营范围：工程咨询、勘测与设计、工程建设监理、工程总承包、房地产开发与销售、对公路、码头、矿山的投资与管理、建设项目安全评价、环境影响评价、工程造价咨询、水土保持方案编制、工程招标代理、计算机软件开发与销售、实业投资与管理、原煤及其洗选加工产品、橡胶制品、铜、钢、铁销售、废旧回收、工程设备及材料销售、承包境外水利、水电、电力、工业民用建筑、通信、市政工程和境内国际招标工程等。
广西电力工业勘察设计研究院鉴于未来的业务发展需要，于2007年初在高新区购买了土地，计划用于办公楼建设。为解决职工交通和住房问题，经设计院职工事务委员会研究，决定委托桂能公司在办公楼附近购地为设计院职工定向开发住房。由于桂能公司是电力设计院职工集资组建的公司，经设计院职工事务委员会协商并征得桂能公司股东大会同意，确定了该项目利润率为5%。
经过对设计院职工的意向调查，本公司于2007年6月29日通过竞拍（国有土地使用权出让合同编号南国土合字［2007］第85号）取得高新区科园西七路南面的土地开发使用权，用于建设大设计院职工住宅楼，命名为“桂锦苑”住宅楼工程项目。该地块宗地编号为0115180，宗地总面积为10,850.83平方米，其中：出让土地面积为10,850.83平方米，宗地用途为城镇单一住宅、商业。本公司已于2009年1月23日取得南宁国用（2009）第508513号国有土地使用权证，土地用途为城镇住宅用地、批发零售用地，土地终止日期：城镇住宅用地70年（至2077年9月25日）、批发零售用地40年（至2047年9月25日）。
2009年2月19日取得南防结建（2009）0013号《人民防空工程建设许可证》，2009年3月2日取得南宁市高新产业开发区规划管理局核发的地字第450107200910002号《建设用地规划许可证》，2009年4月9日取得南宁市高新产业开发区规划管理局核发的建字第450107200910015号《建设工程规划许可证》，2009年5月5日取得南宁市高新产业开发区建设局核发的450112200902170101号《建筑工程施工许可证》。2010年4月8日取得南宁市高新产业开发区房产管理局核发的南高房预字［2010］第01号广西南宁市《商品房预售许可证》。
根据批复的《建设工程规划许可证》，“桂锦苑”住宅楼主要经济技术指标为总用地面积10,850.83平方米，建筑占地面积4,267.20平方米（建筑密度39.32%，容积率为3.96，绿地率为8.50%）；总建筑面积49,639.82平方米；地面以上总建筑面积43,173.82平方米，其中：住宅建筑面积38,552.62平方米，商场建筑面积4,318.12平方米，架空层面积253.10平方米，物业用房面积120平方米；地下室建筑面积（含人防设施面积）6,480.70平方米；小区停车位共297个；共400户，其中小于90平方米的为302户，占总户型的75.50%。
（二）重要会计政策、会计估计
1、遵循企业会计准则的声明
本公司会计政策、会计估计系根据中华人民共和国《企业会计准则》（2006年2月15日颁布）及其相关补充规定编制。
2、“桂锦苑”住宅楼工程所需投资预测表的编制方法和编制基础
本公司“桂锦苑”住宅楼工程所需投资预测表系根据《企业会计准则》及其相关补充规定，以截止2010年6月30日“桂锦苑”住宅楼工程投资情况为基础及有关资料为依据进行编制。
3、记账本位币
以人民币为记账本位币。
4、记账基础和计价原则
以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价基本原则。
四、投资预测表主要项目说明
“桂锦苑”住宅楼工程投资预测表各项目是以本公司确认的编制基础及基本假设为依据，通过对“桂锦苑”住宅楼工程进度情况、融资情况、市场环境的分析及营销计划和投资计划的可行性分析，结合车位、商铺销售情况进行预测。主要项目说明如下（金额单位为元）：
1、 建筑安装工程投资
费用项目名称
2010.6.30
审定投资数
2010年6月30日后预计发生投资数
竣工累计
预测投资数
建筑安装工程投资
38,444,759.16
38,780,822.71
77,225,581.87
其中：1、主体工程
35,018,308.51
30,399,822.71
65,418,131.22
2、总包合同新增项目

800,000.00
800,000.00
　　　3、边坡工程
3,426,450.65

3,426,450.65
　　 4、专用变压器及一户一表工程

2,730,000.00
2,730,000.00
　　 5、电梯工程

3,150,000.00
3,150,000.00
　　　6、绿化工程

500,000.00
500,000.00
　　　7、安全防盗系统工程

606,000.00
606,000.00
　　　8、门牌号、楼层号及小区名称牌号和其它项目工程等

135,000.00
135,000.00
　　　9、亮化工程

300,000.00
300,000.00
　　　10、水表入戶费

160,000.00
160,000.00
⑴ 主体工程
2009年3月3日本公司与江西有色工程有限公司签订了“桂锦苑”住宅楼工程施工合同，合同总价63,166,666.00元。2009年5月22日，根据2009年4月19日“桂锦苑”项目桩基专家讨论会会议纪要及设计院2009年4月20日第一次修改通知单有关要求，本公司与江西有色工程有限公司签订了补充协议4，将原承包总价修改变更为61,957,484.00元（原合同总价63,166,666.00元-地下室桩基础工程费用1,209,182.00元），地下室桩基础工程费另按单价计价，实际压入土体桩长部分按综合单价300.00元/米计价，经过上述变更后“桂锦苑”住宅楼主体工程合同总价65,418,131.22元。
⑵总包合同新增项目
根据实际要求在总包合同中新增项目有场地排水沟、后排商铺窗户及卫生间等。除小区正常污水排放管网外，沿电力学校围墙增设一条排水沟专接电力学校生活污水至市政污水管网；后排商铺原设计为架空层，为满足商铺规划指标要求按商铺报建，拟在通过综合验收后提供给业主作为休闲及停放自行车、摩托车、电动车使用，因此原设计中后排商铺没有考虑窗户及卫生间等设施，为增加返利，降低业主购房成本，现将后排商铺也进行销售，为满足商铺基本使用功能，增设后排窗户及卫生间。详见修改通知单编号：0821及桂能字[2010]13号等，预测新增工程费用约为800,000.00元。
⑶边坡工程
本公司与广西壮族自治区水电工程局签订了“桂锦苑”住宅楼边坡支护工程合同,合同总价3,430,000.00元。工程已竣工，经广西中宇造价咨询有限责任公司审核，结算价为3,426,450.65元。
⑷专用变压器及一户一表工程
本公司已与广西恒都输变电工程有限公司签订了专变及一户一表工程设备采购及安装工程合同,合同总价2,730,000.00元。
⑸电梯工程
本公司已与通力电梯有限公司签订了电梯设备采购及安装工程合同,合同总价3,150,000.00元，共安装电梯12台。
⑹绿化工程
绿化工程尚未签订合同，还没有概算书， “桂锦苑”住宅楼绿化工程招标报价在42万至65万之间，初步估算绿化工程需投资500,000.00元。
⑺安全防盗系统工程等
安全防盗系统工程尚未签订合同，还没有概算书，根据“桂锦苑”住宅楼有关安防系统的要求，初步估算安全防盗系统工程需投资606,000.00元。
⑻门牌号、楼层号及小区名称牌号和其它项目工程等
门牌号、楼层号及小区名称牌号和其它项目工程等尚未签订合同，还没有概算书，根据“桂锦苑”住宅楼有关的门牌号、楼层号及小区名称牌号和其它项目工程的要求，初步估算门牌号、楼层号及小区名称牌号和其它零星项目工程等需投资135,000.00元。
⑼亮化工程
亮化工程根据政府要求设计、安装，尚无设计及合同，预测工程费用为300,000.00元。
⑽水表入户费
根据供水部门要求，每户需交400元水表入户费，预测“桂锦苑”住宅楼水表入户费用160,000.00元。
2、前期工程费
费用项目名称
2010.6.30
审定投资数
2010年6月30日后预计发生投资数
竣工累计
预测投资数
前期工程费
1,329,739.67
805,643.99
2,135,383.66
其中：1、住宅楼工程设计费
849,092.00
308,090.26
1,157,182.26
　　　2、人防设计费
171,290.70
26,113.21
197,403.91
　　　3、配电工程设计费
100,800.00

100,800.00
　　　4、岩土勘察设计费
53,890.00

53,890.00
　　　5、施工图设计审查费
58,120.00
4,000.00
62,120.00
6、筑景总平比较方案设计费

3,600.00
3,600.00
　　　7、测绘费
23,936.06
33,194.57
57,130.63
　　　8、环境评价技术服务费
23,000.00

23,000.00
　　　9、晒图费
21,354.00
5,532.00
26,886.00
　　　10、边坡支护工程质量监督费
3,086.91

3,086.91
　　　11、地基坑、边坡防护设计费

49,000.00
49,000.00
　　　12、投资估算、招标代理及结算审核编制费

150,820.95
150,820.95
　　　13、房屋建筑白蚁预防

59,620.75
59,620.75
　　　14、工程沉降观测

21,000.00
21,000.00
　　　15、工程前期物业管理

128,630.00
128,630.00
　　　16、前期物业招标代理费

13,442.25
13,442.25
　　　17、地质灾害危险、抗震评估费
20,000.00
2,600.00
22,600.00
　　　18、其他费用
5,170.00

5,170.00
⑴ 住宅楼工程设计费
根据与江西桂能综合设计研究院签订的住宅设计合同，需支付设计费893,516.76元，2010年6月30日前已支付849,092.00元，尚需支付44,424.76元。
住宅设计合同签订后，江西院按甲方要求提供了三套12层小高层的桂锦苑设计方案，2007年9月18日，设计院和桂能公司相关领导、临时业主委员会、监督小组成员共同对设计方提交的三套总平户型方案进行讨论。9月26日，江西院按会议要求对方案完善后再次提交了三套小高层户型方案，临时业主委员会讨论后，建议从通风和采光的角度考虑，把原来一梯六户十二层改为一梯四户十八层的构架。经设计院及桂能公司相关领导、临时业主委员会、项目监督小组共同评审后，提出尊重临时业主委员会的意见，先在全体业主中进行问卷调查后再视情况进行总平构架方案的调整。根据业主的问卷调查结果，约70%的业主同意的总平构架调整为一梯四户十八层，设计方重新提交了三套18层高层户型方案，经业主临时委员会组织对三套高层方案反复评审修改后通过规划报批。依据住宅设计合同6.1.2条规定：“发包人变更委托设计项目、规模、条件或因提交的资料错误，或所提交资料作较大修改，以致造成设计人设计需返工时，双方除需另行协商签订补充协议（或另订合同）、重新明确有关条款外，发包人应按设计人所耗工作量向设计人增付设计费。在未签合同前发包人已同意，设计人为发包人所做的各项设计工作，应按收费标准，相应支付设计费“。江西院申请结算支付小高层住宅改为高层住宅方案设计费￥223445.34元（根据《工程勘察设计收费管理规定》方案费占整个工作量的25%，应收取原小高层方案设计费为49,654.52×18×25%=223,445.34元）。
由于该地块地质情况复杂，不均匀沉降问题突出。公司组织设计单位对基础设计选型先后召开过十几次专家讨论会，在2008年9月前经过多次方案对比，方案选型集中在静压桩和钻孔灌注桩两个方案的选择上，静压桩施工进度快，造价低，方案预算价为300多万元，但由于地质情况复杂，部分专家认为用常规施工工艺在一半左右的位置无法进行压桩；钻孔灌注桩技术成熟，但造价高，方案预算价超过1000万元。为了降低工程成本，桂能公司要求江西省桂能综合设计研究院把两套方案的施工图全部出齐。同时，桂能公司向南宁及周边知名的基础处理单位发出设计资料和地质资料，寻找有特殊工艺能够满足静压桩设计要求的施工单位，公司前后联系过5家以上基础处理单位，在分析了地质资料后，均不敢承接该项工程的静压桩施工，直到2009年3月份，联系到南昌第一建筑工程公司广西分公司，该公司技术负责人看了项目现场和地质、设计资料后，认为采用引孔工艺能够满足设计要求，为了慎重，桂能公司先委托南昌一建广西分公司进行了静压桩压桩试验，试验结果经专家会讨论，认为能够满足设计要求，仅此设计优化一项，为集资人节省了700万元建设成本。为此，江西院申请结算支付多设计一套基础方案的设计费40,220.16元。（根据《工程勘察设计收费管理规定》结构设计占整个工作量的30%，基础设计占整个结构设计工作量的15%，则应收取49,654.52×18×30%×15%=40,220.16元）。
⑵ 人防工程设计费
根据与广西壮族自治区人防设计研究院签订的人防工程设计合同，需支付设计费197,403.91元，2010年6月30日前已支付171,290.70元，尚需支付26,113.21元。
⑶ 施工图设计审查费
根据与广西南宁金筑建筑工程技术咨询有限公司签订的建筑工程施工图设计文件审查合同及合同补充协议，需支付施工图设计审查费58,120.00元，2010年6月30日前已支付。
根据南宁市墙改办意见，原建筑节能设计不符合南宁市的新规定，需要重新进行建筑节能设计。根据与广西南宁金筑建筑工程技术咨询有限公司签订的建筑工程施工图设计文件审查合同补充协议，新节能方案需支付施工图设计审查费4,000.00元，截止2010年11月11日尚未支付。
⑷筑景总平比较方案设计费
根据本公司与南宁市筑景设计有限责任公司签订的筑景设计协议，需支付筑景设计费3,600.00元。
⑸ 测绘费
根据与广西南宁基准测绘有限责任公司签订的建设工程房产测绘合同及房产测绘协议书，需支付测绘费57,130.63元，2010年6月30日前已支付23,936.06元，尚需支付33,194.57元。
⑹晒图费
根据与江西院签订的补充晒图合同，需支付晒图费26,886.00元，2010年6月30日前已支付21,354.00元，尚需支付5,532.00元。
⑺地基坑、边坡防护设计费
根据本公司与广西电力工业勘察设计研究院签订的“桂锦苑”住宅楼工程地基坑、边坡防护岩土工程设计合同，需支付设计费49,000.00元，截止2010年6月30日尚未支付。
⑻投资估算、招标代理、月临结算审核及结算审核编制费等
根据本公司与广西中宇工程造价咨询有限责任公司签订的“桂锦苑”住宅楼工程投资估算、委托招标代理服务及结算审核编制技术咨询服务合同，经计算需支付115,820.95元；中宇公司月临结算审核费约为35000元，截止2010年6月30日尚未支付。
⑼ 房屋建筑白蚁预防
根据本公司与南宁市房产管理局白蚁防治所签订的房屋建筑白蚁预防合同书，需支付工程费59,620.75元，截止2010年6月30日尚未支付。
⑽ 工程沉降观测
根据本公司与广西安科岩土工程有限责任公司签订的建设工程观测合同，需支付观测费21,000.00元，截止2010年6月30日尚未支付。
⑾ 工程前期物业管理
根据本公司与南宁市赛维物业管理有限公司签订的桂锦苑前期管理物业服务合同，需支付前期管理物业服务费128,630.00元，截止2010年6月30日尚未支付。
⑿地质灾害危险、抗震评估费
根据与广西安科岩土工程有限责任公司签订的“桂锦苑”住宅楼工程地质灾害危险性评估协议书，需支付地质灾害危险性评估费22,600.00元，2010年6月30日前已支付20,000.00元，尚需支付2,600.00元。
3、基础设施费
费用项目名称
2010.6.30审定投资数
2010年6月30日后预计发生投资数
竣工累计预测投资数
基础设施费
201,447.37
60,075.00
261,522.37
其中：1、供水设施安装费
3,957.37

3,957.37
2、供用电安装费
197,425.00
10,075.00
207,500.00
3、其他
65.00

65.00
4、临时用电押金

50,000.00
50,000.00
根据本公司与广西电网公司南宁供电局于2008年10月14日签订的临时供用电合同，已支付临时用电费用50,000.00元，二年内可退还，超过合同约定用电期限，将不予退还，由于临时用电将超过二年，已交纳的临时用电押金50,000.00元不能退还。
4、建设单位管理费
费用项目名称
2010.6.30审定数
2010年6月30日后预计发生数
桂锦苑住宅楼竣工
累计数(预测数)
建设单位管理费
1,210,316.34
1,538,477.36
2,748,793.70
建设单位管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收、交付使用及后评估等全过程管理所需的费用。包括：建设单位开办费和建设单位经费。
2010年6月30日审定数为项目部直接成本，没有包含兼职项目经理的公司领导、其他非项目部工作人员为项目部服务的人工成本及配套办公设施费用。考虑到项目将持续服务到2012年年底办完房产证止，应按项目总投资的2%（建设单位管理费概算定额预算值）预测包干，总的项目管理费应约为2,748,793.70元，前期未计入项目成本管理费及后期将发生的管理费为1,647,792.21元，作为2010年6月份后预测数计入项目成本。
5、监理费用
费用项目
名 称
2010.6.30审定数
2010年6月30日
后预计发生数
桂锦苑住宅楼
竣工累计预测数
监理费用
109,345.62
510,088.48
619,434.10
监理费用根据2007年9月6日合同谈判评审结果，监理酬金为工程竣工结算建安费的0.8%计算。2010年6月30日审定的监理费用，仅列支了2008年11月至2009年5月发生监理人员的工资、补贴等109,345.62元，不是实际发生的监理成本。监理费按“桂锦苑”住宅楼建安工程投资的0.80%预测，约为619,434.10元，2010年6月30日前已经支付109,345.62元，尚需支付约510,088.48元。
6、中介机构审查费
费用项目名称
2010.6.30审定数
2010年6月30日后预计发生数
桂锦苑住宅楼竣工
累计数(预测数)
中介机构审查费
139,350.00
174,000.00
313,350.00
其中：1、涉税服务中介费
56,000.00
24,000.00
80,000.00
　　　2、土地评估费
37,000.00

37,000.00
　　　3、在建工程评估
31,250.00

31,250.00
　　　4、审计费
15,100.00
150,000.00　
165,100.00
⑴根据本公司与广西中瑞信税务师事务所有限公司签订的涉税服务咨询协议，需支付服务咨询费80,000.00元，2010年6月30日前已支付56,000.00元，尚需支付24,000.00元。
⑵“桂锦苑”住宅楼竣工决算审计费
“桂锦苑”住宅楼竣工决算后，需对项目进行最终的审计，经咨询审计机构预测需向审计机构支付决算审计费150,000.00元。
7、房地产买卖合同、房产证签约办证费用
费用项目名称
2010.6.30审定投资数
2010年6月30日后预计发生投资数
竣工累计预测投资数
房地产买卖合同、房产证签约办证费用

161,305.85
161,305.85
其中：1、预告登记费

73,800.00
73,800.00
2、房产证办理费用：

87,505.85
87,505.85
其中：①登记费

73,800.00
73,800.00
②非住宅转让手续费

13,705.85
13,705.85
⑴预告登记费：住宅：400套×80元/套＝32,000.00元　
非住宅：（22+54）套×550元/套＝41,800.00元
⑵房产证办理费用：
①登记费：住宅：400套×80元/套＝32,000.00元　
非住宅：（22+54）套×550元/套＝41,800.00元
②非住宅转让手续费2.5元/㎡；
商铺：4,085.34㎡×2.5元/㎡＝10,213.35元
车位：1,397㎡×2.5元/㎡＝3,492.50元
8、劳动保险费
根据桂政发［2000］117号《关于广西壮族自治区建筑安装工程劳动保险费管理试行办法的通知》第六、第七条规定，“桂锦苑”住宅楼按中标价主体工程63,166,666.00元的2%预缴共1,263,334.00元劳动保险费。
9、贷款利息
费用项目名称
2010.6.30
审定投资数
2010年6月30日后预计发生投资数
竣工累计
预测投资数
贷款利息
907,443.48
2,827,510.58
3,734,954.06
其中：1、交行贷款利息
1,271,167.50
2,706,991.66
3,978,159.16
　　　2、建行委托贷款利息
347,147.50

347,147.50
　　　3、延迟缴款利息
-612,910.37
-258,454.35
-871,364.72
　　　4、延迟缴款滞纳金
-27,707.00

-27,707.00
　　　5、银行存款利息
-70,254.15
-6,147.08
-76,401.23
　　　6、职工提前缴款利息

385,120.35
385,120.35
2010年6月30日前已向银行借款50,000,000.00元，2010年8月20日向银行借款10,000,000.00元。
安科公司委贷利息为347,147.50元，已还清；职工借款利息约为385,120.35元，预计到2011年元月还清，银行房开贷款预计到2011年7月底还清。

交行贷款利息计算预测表

计息
月份
借款金额
利率
计算期间
天数
利息
备注
2010.07
36,000,000.00
5.400%
2010.06.21-2010.09.20
92
496,800.00
季度结息
14,000,000.00
5.778%
2010.06.21-2010.09.20
92
206,724.00
10,000,000.00
5.778%
2010.08.18-2010.09.20
34
54,570.00
2010.11
5,502,275.00
5.778%
2010.9.21-2010.10.20
30
26,493.45
2010.11.20还款付息
5.992%
2010.10.21-2010.11.20
21
19,232.29
2010.12
36,000,000.00
5.400%
2010.9.21-2010.10.20
30
162,000.00
季度结息
36,000,000.00
5.600%
2010.10.21-2010.12.20
61
341,600.00
18,497,725.00
5.778%
2010.9.21-2010.12.20
30
89,066.55
18,497,725.00
5.992%
2010.10.21-2010.12.20
61
187,809.46
2011.03
18,497,725.00
5.992%
2010.12.21-2010.03.20
90
277,095.92
2011.03.20还款付息
36,000,000.00
5.600%
2010.12.21-2010.03.20
90
504,000.00
季度结息
2011.05
32,500,000.00
5.600%
2010.03.21-2010.05.20
61
308,388.89
2011.05.20还款付息
2011.06
3,500,000.00
5.600%
2010.05.21-2010.06.20
31
16,877.78
季度结息
2011.07
3,500,000.00
5.600%
2010.05.21-2010.06.20
30
16,333.33
2011.07.20还款付息
合计
2,706,991.66
-
10、检测费
费用项目名称
2010.6.30审定数
2010年6月30日
后预计发生数
桂锦苑住宅楼工
累计数(预测数)
检测费
203,076.00
315,280.00
518,356.00
其中：1、防雷检测费
65,902.00

65,902.00
2、桩基检测费
93,654.00

93,654.00
3、边坡工程检测费
43,520.00
65,280.00
108,800.00
4、建筑节能专项验收检测费

250,000.00
250,000.00
南宁市墙改办对“桂锦苑”住宅楼建筑节能项目进行单项验收时，安排广西区质量检测中心进行建筑节能项目检测，尚未签订检测合同，按检测中心报价预测须支付建筑节能检测费约250,000.00元。
11、基本预备费
费用项目名称
2010.6.30
审定数
2010年6月30日
后预计发生数
桂锦苑住宅楼工
累计数(预测数)
备注
基本预备费

4,123,190.60
4,123,190.60
3%　
因工程未进行竣工结算，基本预备费暂按定额预算值测算，即基本预备费＝（工程费用+工程建设其他费用）×3%。其中工程建设其他费用，是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。工程建设其他费用，大体可分为三类：第一类指土地使用费；第二类指与工程建设有关的其他费用；第三类指与未来企业生产经营有关的其他费用。基本预备费主要是设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。
12、税金及附加
项目商品房销售价格，其中业主集资部分住宅面积按建筑面积均价为3,447.80元/平米测算：
项 目
面积
平均单价
总价
成交车位（22个）
1397.00
90,229.04元/个
1,985,150.00
成交商铺
4,085.34
7,111.88
29,054,430.10
预留的4套D户型销售收入
549.56
5,292.50
2,908,547.00
非普通住宅销售收入
1,590.69
3,447.80
5,484,380.98
普通住宅销售收入
37,031.17
3,447.80
127,676,067.93
合 计
44,653.76

167,108,576.01
业主集资部分住宅面积按建筑面积均价为3,447.80元/平米时测算的税费：
费用项目名称
2010.6.30审定数
2010年6月30日
后预计发生数
桂锦苑住宅楼竣工
累计数(预测数)
土地增值税

2,346,721.17
2,346,721.17
企业所得税

营业税(5%)

8,400,382.39
8,400,382.39
城建税(营业税*7%)

588,026.77
588,026.77
教育附加(营业税*3%)

252,011.47
252,011.47
地方教育附加(营业税*1%)

84,003.81
84,003.81
防洪保安费(销售收入*0.1%)
660.62
167,347.02
168,007.64
印花税
47,681.33
235,257.58
282,938.91
土地使用税(2.5/㎡)
55,911.95
66,966.45
122,878.40
合计
104,253.90
12,140,716.66
12,244,970.56
13、桂能公司利润
根据广西电力工业勘察设计研究院与桂能公司联合发布的《“桂锦苑”住宅楼工程运作方案》，集资房售价为项目成本加5%利润，楼面地价超过1000元/平方米的部分，本公司不再收取5%的利润。
“桂锦苑”住宅楼工程购地费用52,898,012.49元，按地面以上总建筑面积43,256.76m2，应计算5%利润的购地费用为43,256,760.00元。
应计算5%利润的“桂锦苑”住宅楼工程总投资=预测总表总投资（不含利润及所得税）－购地费用+应计算5%利润的购地费用= 159,600,468.23－52,898,012.49+43,256,760.00= 149,959,215.74 元。
“桂锦苑”住宅楼工程应计算的5%利润= 149,959,215.74×5%= 7,497,960.79 元。
14、业主未分配利润
项目总收入-项目总成本-桂能公司利润= 167,108,576.01－159,600,468.23 －7,497,960.79 = 10,146.99元。
五、项目工程造价预测
工程项目预测总成本（含桂能公司利润5%及企业所得税）为167,108,576.01元，计算过程详见：“桂锦苑”住宅楼建设成本及售价预测表，实际成本只能是项目竣工决算后才能最终确定。

“桂锦苑”住宅楼建设成本及售价预测表
序号
费用项目名称
2010.6.30审定投资数
2010年6月30日后预计发生投资数
竣工累计预测投资数
一
建筑安装工程投资
38,444,759.16
38,780,822.71
77,225,581.87

其中：1、主体工程
35,018,308.51
30,399,822.71
65,418,131.22

2、总包合同新增项目

800,000.00
800,000.00

　　　3、边坡工程
3,426,450.65

3,426,450.65

　　　4、专用变压器及一户一表工程

2,730,000.00
2,730,000.00

　　　5、电梯工程

3,150,000.00
3,150,000.00

　　　6、绿化工程

500,000.00
500,000.00

　　　7、安全防盗系统工程

606,000.00
606,000.00

　　　8、门牌号、楼层号及小区名称牌号和其它项目工程等

135,000.00
135,000.00

　　　9、亮化工程

300,000.00
300,000.00

　　　10、水表入戶费

160,000.00
160,000.00
二
土地费用
52,898,012.49

52,898,012.49

其中：1、土地出让金
50,619,122.00

50,619,122.00

　　　2、契税（土地款的3%）
1,518,573.66

1,518,573.66

　　　3、拍卖佣金及服务费
759,286.83

759,286.83

　　　4、土地测量等费用
1,030.00