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苏州工业园区商品房买卖合同纠纷十大典型案例2014-03 14近年来,随着住房制度的改革和城镇居民住房社会化、 商 品化发展,苏州工业园区房地产市场迅猛发展， 房屋买卖纠纷 大幅上升。2013 年园区法院受理商品房买卖合同纠纷 155 件, 同比上升 9，出现了虚假广告、全装修房质量、合同欺诈、 延期交房、 延期办证等新类型纠纷. 园区法院通过对受理的涉 及商品房案件纠纷进行梳理，面向社会发布苏州工业园区 商品房买卖合同纠纷十大典型案例 ，以案例评析的方式， 介绍了日常生活中常见的商品房买卖合同纠纷，并加注法律 评析和法官释法，帮助消费者依法快速、便捷、公正地解决 纠纷。案例一：广告宣传不实是否构成违约【基本案情】裁判文书： (2007)园民一初字第 0165 号民事判决书2005 年 3 月，张某与 A 房地产开发公司签订商品房预 售合同，张某依约付清总房价款，但交房时发现被告存在规 划大桥未通车、人工湖未建造、原规划绿地修建垃圾房等与 售房时宣传图页不符的行为，故请求 A 公司赔偿因星港大 桥、人工湖等问题造成的房屋销售差价 13000 元。 A 公司则 认为宣传楼书中表明的人工湖和规划中的大桥仅供购房者 参考，双方签订的房屋买卖合同中并未对此内容进行约定， A 公司不受其约束，楼书上明确该资料及售楼处的模型仅供 参考。法院经审理认为楼书中所载的新大桥不属于小区规划 范围内的配套设施，被告在楼书中的宣传、描述，不构成要 约，不属于合同内容，被告对此不存在违约问题。因此，对 原告要求被告赔偿房屋销售差价 13000 元的诉讼请求，法院 依法予以驳回.【案件评析】关于开发商制作的广告和宣传资料中所载内容的性质。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释中第三条明确规定“商品房的销售广 告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范 围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定 ,并对商 品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 ,亦应 当视为合同内容,当事人违反的，应当承担违约责任 . ”结合 本案，开发商制作的宣传画册等宣传广告资料成为要约的条 件必须是广告所作说明及允诺具体确定，有明确具体的交房 标准、确定的小区规划目标、配套设施。本案中新大桥不属 于小区规划范围内的配套设施;关于人工湖， 虽然被告销售房 屋的楼书中载有社区水系等字样，但对该水系的面积、形状 以及位置等未作具体明确的说明，绿地的规划亦未作具体明 确说明， 由此可见开发商的广告宣传资料仅是一种要约邀请 , 并不符合要约的特征,不能作为要约对待。 综合分析以上情况, 法院最终认定开发商在楼书中的宣传、描述，不构成要约 , 不属于合同内容,开发商对此亦不存在违约问题。【法官释法】如今,商品房销售大多实行预售制度,广大百姓购买商品 房时仅凭开发商提供的宣传资料、售楼模型等进行选择，并 不能接触实体房屋,在购买时应谨慎判断， 有必要仔细查阅相 关资料中宣传内容，尤其是一些足以影响房屋买卖合同订立 及价格确定的重要宣传信息，审慎对待开发商对小区外部环 境的宣传资料,如涉及交房标准、 交房日期、 小区配套设施等 问题应在合同条款内进行具体明确约定，以免日后发生“美丽陷阱”纠纷；同时相关行政部门应对开发商广告宣传应加 强监管，一旦发现不实、虚假的广告宣传予以严厉打击，切 实维护广大业主的利益。案例二:交房条件认定标准【基本案情】裁判文书： (2008)园民一初字第 1721 号民事判决书2007 年 5 月 6 日，蒋某与 A 公司签订商品房销售合同。 在交接验房中，蒋某认为，房屋存在诸多违反合同约定及国 家强制性标准的质量缺陷问题,存在重大安全隐患,诸多设备 未到位，需要整改和维修，无法接收该房屋.故提起诉讼，要 求 A 公司支付因防盗门与合同约定不符、 露台与合同约定不 符、天然气表未安装不符合交付使用条件等产生的赔偿款。 A 公司则认为， 防盗门是其购买的， 但经过抽查确有不合格， 同意更换，但索赔金额没有根据;露台未计算在房屋面积中， 合同附件 1 中露台的表述实际不符,是工作失误,不构成赔偿； 天然气不应由其负责安装。 法院经审理认为,双方之间的房屋 买卖合同合法有效，受法律保护;房屋在 A 公司通知蒋某交 接时已具备交付条件，蒋某应当接受房屋，蒋某要求就露台与合同约定不符、天然气表未安装的赔偿依据不足；而就交 付的入户门不符合合同约定的情况， A 公司确有过错，应作 相应赔偿。【案件评析】蒋某与 A 公司之间签订的房屋买卖合同合法有效， 受法 律保护。 关于交房条件： 双方合同中明确约定 A 公司在交房 时应出示建筑临时使用证、 住宅质量保证书、 住宅使 用说明书，并且供水、供电、燃气、通讯等基础设施已具 备交付使用条件。 现 A 公司已提供合同约定的相关证书， 应 视为房屋已符合双方约定的交房条件。就蒋某主张的室内燃 气表未安装，不符合交付条件，法院认为，合同约定燃气基 础设施符合交付条件应理解为燃气管道通至室内 ,具备开通 条件,燃气表是否安装不在此范围内。 且燃气表的安装需由业 主向燃气部门申请并交纳燃气表费、 安装费 (非基础设施费) 后， 由燃气部门根据实际情况安装； 露台问题,争议房屋露台 的现状与双方合同附件平面图所示确实不同。 但 A 公司提供 的施工图与房屋露台现状一致,施工图出图日期在双方合同 之前，据此可以判断 A 公司已按施工图施工,未作变更；同 时，合同文本中约定 A 公司交付的房屋包括南北阳台各 1 个， 对露台未作表述。从房屋面积的测绘结果看,露台未计算面积， 房屋实测面积与合同约定一致。 法院对 A 公司主张的露 台系赠送的观点予以采信； 防盗门问题,A 公司确认入户门确 实存在质量问题，理应根据合同的约定进行赔偿。【法官释法】商品房买卖合同是约定和记载双方当事人权利义务的 主要依据。交房条件作为合同的重要条款，在合同中已明确 约定，应以合同约定为准，即使商品房存在部分与合同约定 不符的问题,亦不能当然作为业主拒绝收房的理由 ,业主应通 过向开发商主张赔偿或修复整改等合理途径维护自身权益， 切莫因“维权误解而导致自身损失扩大。案例三：全装修房质量纠纷【基本案情】裁判文书： (2013)苏中民终字第 1167 号民事判决书2010 年 9 月 20 日，朱某与 A 公司签订苏州工业园区商品 房(全装修房)销售合同 .合同签订后，朱某按约支付购房 款,朱某于交房前进入所购房屋，发现门面划痕、地砖裂缝、地板色差、墙纸胶痕、吊顶毛糙等影响居住的问题，遂要求 A 公司整改，但至今仍未整改完毕， 故诉讼要求 A 公司按照 双方签订的苏州工业园区商品房(全装修房)销售合同的约 定，交付符合使用条件的房屋;支付逾期交房的利息及违约 金；并赔偿原告的租金损失、交通费用。 A 公司认为不存在 逾期交房的情况，涉案房屋是符合法律规定及合同约定的交 付条件的，房屋随时可以办理交付手续，至今未办理交付手 续的原因是原告拒绝收房,房屋的一般质量瑕疵不能作为不 办理交房手续的条件， 未交房的责任在于原告,被告不应承担 逾期交房及损失的法律责任。法院经审理认为开发商交付的 房屋存在质量瑕疵，开发商未及时对房屋进行有效维修，导 致房屋长期无法使用处于空置状态，应对上述期间内原告因 房屋空置产生的损失承担责任,赔偿相应的租金损失。【案件评析】原被告双方签订的苏州工业园区商品房(全装修房) 销售合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。 A 公司 于 2011 年 12 月 29 日已取得涉案房屋交付使用通知书 、 住宅质量保证书、 住宅使用说明书、 住宅工程质量分 户验收合格证等两书一证，符合法定及合同约定的交付条 件.A 公司并按合同载明的地址向上诉人送达了交付通知书，可从快递公司的证明,及其他业主在合同约定的交房日期前 已完成了同一小区的房屋交接手续的事实，得到印证。朱某 主张 A 公司逾期交房,依据不足，其主张逾期交房损失及违 约金的请求， 法院不予支持。 而因 A 公司交付的房屋确实存 在一定的质量问题，依据合同约定， A 公司负有相应的保修 义务，应及时维修涉案房屋,并及时通知业主进行验收, 以减 少损失,如未及时对房屋进行有效维修， 导致房屋长期无法使 用处于空置状态，理应承担因房屋空置无法使用产生的损失 承担赔偿责任，赔偿相应的空置期租金损失 .【法官释法】房屋质量是商品房买卖的最基本要求。商品房关系民 生，价格不菲,老百姓往往倾其所有购置一套住房,难免对房 屋的质量追求尽善尽美。全装修房的装修标注因涉及用料、 材质、 工艺的差异及业主感官差异,所谓质量问题更是林林总 总，不胜枚举。为有效解决纠纷、避免诉累，我们首先倡导 双方在合同中明确约定相应的装修标准;其次， 倡导开发商应 该严格按照约定施工，保证装修品质，倡导业主针对不同的 装修质量问题， 维权时亦应区别对待,对商品房的主体结构质 量问题或严重影响正常居住的质量问题，买房者有权要求解 除合同，并要求开发商应承担违约责任。就商品房出现非主体结构的一般质量瑕疵问题，开发商负有保修义务，应当及 时进行维修，否则亦应就扩大的损失承担赔偿责任。案例四:开发商逾期交房，业主能否要求退房？【基本案情】裁判文书： (2013)苏中民终字第 0948 号民事判决书陆某于 2011 年 1 月 13 日与 A 公司签订 苏州工业园区 商品房销售合同，合同约定购买 A 公司开发的在建房屋一 套，交房时间为 2011 年 11 月 30 日,并约定若开发商逾期超 过 90 日仍未交房的，购房者有权单方面解除合同要求开发 商承担违约责任.合同签订后，陆某已按约付清房款,但 A 公 司逾期交付房屋，其通知交房时间已逾期超过 90 日。 2012 年 3 月 2 日，陆某发出解除合同通知书，要求解除双方 签订的 苏州工业园区商品房销售合同， 但 A 公司未同意。 故诉讼要求解除双方签订的苏州工业园区商品房销售合 同； A 公司返还购房款及利息，支付违约金及逾期付款利 息损失。 A 公司辩称，不同意解除商品房销售合同的请求， 根据合同约定除不可抗力外，而其在施工过程中多次存在电 力、高考等情况被政府要求停工的情形，该停工的期限不应作为逾期期限予以计算。法院经审理认为，延期交房属实， 陆某享有合同解除权。【案件评析】双方签订的苏州工业园区商品房销售合同系双方当 事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守.本案中，合同 约定 A 公司应于 2011 年 11 月 30 日前向陆某交付房屋，逾 期超过 90 日，陆某有权单方面解除合同。 A 公司虽抗辩在 施工过程中多次存在电力, 中高考等情况被政府要求停工的 情形，可据实延期交房的问题。但法院认为，我市中高考要 求停止建筑施工已成为众所周知的事实，双方在签订合同之 前该要求已经存在，不属于不可抗力的范围。另开发商在订 立商品房买卖合同时，应在确定交房时限时予以考虑电力供 应问题,除极端异常造成的长时间的停电外,一般性停电不属 于不可抗力。 A 公司实际交房的时间，已经超过约定交付时 间 90 日,构成违约,且符合合同中约定解除的条件。陆某于 2012 年 3 月 2 日向 A 公司发出了 解除合同通知书， 次日， A 公司收到该通知书，故法院确认双方签订的苏州工业园 区商品房销售合同于 2012 年 3 月 3 日解除。合同解除后， A 公司应当全额返还上诉人已经支付的购房款，并承担相应 的违约责任。【法官释法】房地产开发企业应该按照合同约定的交房时间交付商 品房,逾期交付的,应当承担逾期交付的违约责任,根据逾期情 况及合同约定，购房者可以选择解除合同或要求支付逾期交 房违约金。在此提醒广大消费者，购买商品房签订商品房买 卖合同时，房屋的交付时间一定要约定明确，房地产开发企 业一旦产生逾期交房,充分利用法律的渠道主张自己的权利， 以维护自身的合法权益.案例五： 能否以房屋空鼓、裂缝等质量瑕疵拒绝收房【基本案情】裁判文书:(2012)园民初字第 2045 号民事判决书2009 年 8 月,陈某与 A 公司签订 商品房销售合同， 约 定交房条件为提供相关的证件资料，并明确购房者在收到房 屋交接通知书之日起 15 日内验收交接；验收后签署房屋交 接书，即为房屋正式交付.A 公司未按约于 2009 年底交付房 屋.逾期通知收房， 陈某验房时发现房屋有墙面空鼓、 地坪裂缝、墙角渗漏等诸多质量问题，故未接受房屋要求整改。直 到 2012 年 7 月， A 公司修复完才将房屋交付陈某，并办理 交接手续。 陈某认为， A 公司严重违约逾期交房达到 918 天, 故要求 A 公司支付逾期交房的利息及违约金。 A 公司辩称, 该房屋已于 2010 年 1 月取得证件资料具备交房条件，已通 知陈某收房,但由于陈某自身原因未办理交房， 其已履行交房 通知义务，通知后不存在逾期交房； 2010 年 3 月 10 日陈某 已验收房屋并签署 交房验收表 ,但陈某以房屋质量为由拒 绝办理房屋交接，其已完成了交房义务。法院经审理后确认 双方的交房时间为 2010 年 3 月 10 日， A 公司只承担约定交 房时间至 2010 年 3 月 10 日期间逾期交房利息及损失。【案件评析】房屋质量问题是老百姓关注的重大民生热点，国家对此 有强制性规定，老百姓购房时也可就交房条件与开发商进行 特别约定。关于能否以质量问题拒绝收房。 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使 用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不 合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持 .第十三 条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 交付使用的房屋存在质 量问题， 在保修期内, 出卖人应当承担修复责任； 出卖人拒绝 修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委 托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人 承担. ”由此可看出， 业主可以根据房屋质量严重程度选择解 除合同、 赔偿损失、 修复等方式维权.本案中约定的交房条件 已成就，且该房屋的质量问题并非房屋主体结构不合格，对 房屋使用不构成实质性影响,被告应承担质量瑕疵的修复责 任，故原告不得以此拒绝收房。但交付房屋存在质量问题导 致延迟使用客观属实，开发商未及时维修及通知业主验收 的，理应承担赔偿责任。另就交付后的房屋，被告虽有维修 义务，但原告也应积极采取措施，避免损失进一步扩大，否 则就扩大部分的损失应自行承担。【法官释法】房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购 房者可以拒绝收房。 对于购房者而言,如何判断开发商交付的 房屋是否符合交付条件,购房者在哪些条件下可以拒绝收房。 一要看当事人的约定；二要看是否满足法律法规规定的标 准；三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本 使用功能。 同时， 对于开发商而言,更应该加强房屋质量管理，改进施工工艺，减少房屋质量瑕疵，提升房屋品质，促进房 地产市场有序健康发展。案例六： 逾期办证的违约责任【基本案情】裁判文书： (2007)园民一初字第 1254 号民事判决书2004 年 10 月 27 日，钱某与 A 房产开发公司签订苏 州工业园区商品房预售合同(第四版) ,约定由原告购买被告 开发的星海国际商务广场房屋。 双方对合同金额、 房屋面积、 违约责任等均作了约定。原告依约履行了付款义务，但被告 未按期将房屋销售合同交至房地产产权管理中心备案，且延 期交房一年多,故钱某起诉要求 A 公司赔偿延期办理备案登 记违约金 23777 元、延期交房违约金及损失 127050 元，延 期办理房产证违约金 196166 元。 A 房产公司辩称，钱某提 出赔偿延期办理备案登记的诉讼请求，已超过诉讼时效。其 曾发函催告原告前来办理产证，且因原告没有向被告归还借 款 13 万元及利息，故未为原告办理出房产证。法院经审理后认为， A 公司存在延期办理备案登记、延期交房、延期办 理房产证的违约事实，应依法承担违约责任。【案件评析】关于延期办理合同备案登记违约金的认定。法院认为， 法律虽对延期备案违约金并无明确规定,但备案登记确实可 能涉及购买方的利益，双方对此约定相关违约条款，是双方 当事人真实意思表示，并不违反法律规定,应予遵从。因 A 公司负责合同备案事宜，现其又无法举证交付钱某备案登记 合同的具体时间， 故其辩称缺乏事实依据,不予采信。 原告诉 称 2005 年 11 月才拿到备案登记的合同，故原告之诉请未过 诉讼时效. 由于双方已约定合同总房价不作变动,故原告根据 合同约定计算的延期办理合同备案登记违约金，合法有据 , 予以支持。关于逾期办证违约金的认定。法院认为，双方于 2005 年 11 月 24 日实际交接房屋时，原告向被告交付代办费、契税、 维修基金、印花税、贴花、工本费等费用，与被告间构成委 托办证关系，至今已逾 270 日，被告未能办理两证，构成违 约；且合同对逾期办证违约条款已作具体约定，应依据合同 约定处理。而被告称因原告未归还 13 万元借款而不予办证的抗辩, 因借款与房屋买卖系不同法律关系， 双方并无约定作 为抗辩事由，故该抗辩缺乏法律依据,法院不予采信.关于逾期交房违约金的认定。法院认为，据合同约定， 被告在合同约定的交房时间未能如约交付房屋，构成违约， 理应承担违约责任。【法官释法】房屋所有权证是由不动产登记机关发放的证明房屋所 有权归属的书面凭证。对广大消费者而言，购买房屋、取得 房产证后，方才意味着拥有了法律意义上的房屋所有权，消 费者对逾期办理房产证违约金的约定，最终目的不是求得房 地产开发企业的赔偿，而是对房地产开发企业全面履行办证 义务的约束,督促及时履行相关办证义务。 在此， 提醒广大消 费者在与房地产开发企业签订商品房买卖合同时，应明确房 地产开发企业协助买房者办理房权证及土地使用证时间，并 且更要明确逾期办证房地产开发企业应承担的逾期办证的 违约金的具体计算方法.案例七：能否以限购为由要求返还预约定金？【基本案情】裁判文书： (2013)苏中民终字第 1131 号民事判决书2012 年 5 月,叶某与 A 公司签订房屋定购单 ,约定叶某定 购 A 公司开发的商品房， 支付定金 40000 元； 若买方未按约 定时间签订正式的房屋买卖合同,视为买方违约,支付的定金 罚没归卖方所有，定购单解除；买方申明,签署本定购单时, 买方符合 2011 年 3 月 3 日起实施的苏州市住房和城乡建 设局通告规定的购房条件,另买方已知悉各商业银行最新执 行的差别化信贷政策,如因买方申明内容虚假， 造成购买房屋 无法办理产权登记、无法办理按揭贷款等法律后果均由买方 承担。 叶某在上述定购单上签字,交付定金 4 万元， 但双方最 终未签订买卖合同.叶某认为根据限购政策已属限购人群, 因 开发商未告知其信贷及购房政策,并以 “买方申明”等格式条 款形式来逃避义务，故其签订定购单的行为属重大误解，要 求撤销合同,退还定金.A 公司则认为叶某支付定金，未履行 签约义务,应承担违约责任；购房时已出示限购政策材料 ,且 叶某可将已有房屋卖掉来满足政策要求 .法院经审理认为 A 公司已对购房政策、贷款条件等作特别提示, 已尽提醒义务， 叶某应承担立约定金罚则责任，最终驳回叶某的请求。【案件评析】本案争议焦点在于叶某签订订购单是否存在重大误解 , 可否据此主张撤销订购协议。重大误解的构成要件应包括： 表意人因为误解而作出意思表示、表意人的误解是重大的、 表意人的误解并非由于其重大过失产生 .叶某于 2012 年 5 月 29 日签订房屋定购单， 与苏州市限购措施出台及实施已相距 一年多,在房屋订购单中也提到买方应符合苏州市住房和城 乡建设局通告的购房条件,根据限购政策的实施时间以及 A 公司的提示,叶某在签订房屋定购单时对上述购房政策应有 了解.限购措施中规定在市区已拥有 2 套以上住房的本市户 籍居民家庭暂停在苏州市向其售房。 叶某为苏州市户籍居民, 其可以通过出售现有房屋而达到购房条件，并非必然不能购 买涉案房屋。 此外, 即使叶某确对于购房政策存在误解， 在房 屋订购单已作出提示的情况下,普通人在购房时只要施以一 般的注意义务即可了解到相关限购政策，叶某未对政策进行 核查而迳行签订房屋定购单，对于误解的产生也具有重大过 失.A 公司已尽到了提醒义务，对于误解的产生不具有过错。 因此，叶某主张签订定购单构成重大误解不能成立。【法官释法】商品房认购纠纷,根据现有法律规定， 因归责于一方当事 人的原因,违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同 义务，违约方应承担缔约过失责任。 购房者在签订定购协 议时,应详细了解协议内容，否则一旦签订协议 ,将承担法律 规定或合同约定的义务与责任。案例八： 开发商对房屋质量保修义务赔偿范围【基本案情】裁判文书： (2008)园民一初字第 1506 号民事判决书2006 年 12 月 5 日，李某与A 公司签订商品房销售合同， 约定李某向 A 公司购买苏州工业园区德邑小区房屋一套。 合 同签订后，双方办理了交房手续.2007 年 7 月，因地下车库 墙体渗水，被告对房屋进行了维修。 2008 年 1 月 29 日至 3 月 11 日间，双方又因地下室渗水一事协商了处理方案 ,被告 嗣后进行了维修。 后原告认为前述事实导致其房屋无法出租 , 产生了可得利益损失及对承租方偿付了违约金。为此，李某 起诉到法院主张 A 公司支付租房违约金 3500 元及租金损失 105000 元。 A 公司认为就地下室进水问题， 双方已达成赔偿 协议； 其已及时进行维修， 李某不存在损失.法院经审理认为产生的可得利益损失和违约金损失与原告主张的地下室渗 水无直接因果关系，最终驳回李某的诉讼请求。【案件评析】原被告之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护 . 房屋地下室出现渗水的事实， 且在房屋的质保期内,被告理应 承担保修义务,从现有证据看， 被告已履行该义务。 本案中原 告明确其主张的损失为因地下室渗水导致其与案外人签订 的房屋租赁合同解除而产生的三个月的可得利益损失和违 约金损失.但从本院向案外人调查所知情况看,前述案外人解 除租赁合同的原因系原告欲自住房屋， 并非房屋地下室渗水 . 对此， 即便原告与案外人租赁合同真实存在,双方确实解除了 合同， 原告确实偿付了违约金, 由此产生的可得利益损失和违 约金损失也与原告主张的地下室渗水无直接因果关系。故法 院最终驳回了原告的诉讼请求。【法官释法】消费者在签订合同时，要注意对有关房屋质量条款的约 定，如涉及非主体不合格的房屋质量问题，保修期约定和质 量责任约定就非常重要.提醒广大消费者， 一旦房屋出现质量问题,要注意保留证据, 比如照片、申请公证处现场公证、申 请质量鉴定等等， 以保护自己的合法权益 . 同时， 如因房屋存 在质量问题需要修复的，购房者可以请求开发商赔偿因房屋 修复期间所产生的搬家费、 租房损失等必要费用,而与房屋质 量问题并无直接因果关系的费用，并非应由开发商承担。 案例九:二手房买卖双方跳过中介公司交易是否构成跳单违 约?【基本案情】裁判文书： (2011)苏中民终字第 1360 号民事判决书周某与 A 经纪公司签订 买受方看房确认书 就某小区 房屋看房事宜作了约定，周某不得私下与公司曾介绍的出售 房进行本委托事宜的交易， 违者需支付违约金.后，卖方原某、 买方周某与 A 公司欲就买卖上述房屋签订 房屋买卖中介服 务协议，原某及 A 公司均签字盖章，但周某仅在抬头购房 人处签字，并未在合同尾部购房者处签字。此后，周某与原 某通过 B 公司签订了房屋买卖置换合同，并办理了房产 权属交易登记手续及支付购房中介费。 A 公司认为周某和案 外人原某私下跳单交易，拒付中介费，要求周某支付房屋买 卖中介费及违约金。 周某则认为 A 公司并未促成房屋买卖及贷款服务,无需支付中介费;双方已协商解除委托关系，不存 在违约行为， 且购买该房屋是通过 B 公司提供的居间及中介 服务。法院经审理认为，周某的行为, 已违反买受方看房确 认书中看房人义务，应按合同约定承担违约责任;因A 公 司与周某签订的房屋买卖中介服务协议上周某未最终签 字确认，该合同并未成立， A 公司无权按合同约定获得中介 费用.【案件评析】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者 提供订立合同的媒介服务， 委托人支付报酬的合同.依法成立 生效的合同受法律保护，当事人应诚信履行，违反合同义务 依法应承担违约责任。原、被告双方签订买受方看房确认 书，意思表示真实，不违反法律规定 ,应为有效合同。本案 中原告已履行买受方看房确认书中约定的义务，被告周 某与原告、案外人已就合同条款磋商成就，且在合同首部签 字后被告无正当理由拒不签署合同。后同日被告再与其他中 介公司签订内容相似看房确认书，并通过其他中介公司 与案外人成交该房屋的行为，违反买受方看房确认书中 约定的看房人义务,被告周某应按合同约定承担相应的违约 责任，原告主张违约金，与佣金损失金额相当，法院予以支持。因原告与案外人原某、被告周某签订的房屋买卖中介 服务协议上周某未最终签字确认，该份合同并未成立，原 告无权按照合同约定获得相应中介费，且原告关于中介费的 损失已从违约金得到弥补，故法院对原告主张的中介费不予 支持.【法官释法】房屋买卖居间合同中,关于禁止买方利用中介公司提供 的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的 约定合法有效。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买 方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。当 卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其 他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权 选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其 行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，则不构 成违约。 反之,买方利用该中介公司提供的房源信息、 机会等 条件而绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同 ,则构成违 约。 案例十：以“凶宅”为由可否解除房屋买卖合同？【基本案情】裁判文书： (2012)园民初字第 0612 号民事判决书原告陈某为给其儿子准备新房， 2011 年 8 月 21 日,在居 间方的沟通下，原告与被告陆某达成购买被告所有房屋的协 议， 并向被告交付定金 30000 元。 后经了解,原告得知被告之 妻在诉争房屋内自杀身亡，被告却未将此信息告知，原告以 此认为被告构成欺诈，要求撤销定金合同并退还定金，但遭 被告拒绝。后诉至法院,请求解除合同，返还定金 30000 元. 法院认为，被告签约前未告知诉争房屋内曾发生非正常死亡 事件,不构成欺诈， 但根据民事活动应当遵循的诚实信用、 公 序良俗原则，考虑到陈某购房目的系作为儿子婚房，诉争房 屋内曾发生过非正常死亡事件，从民间习俗和普遍认可程度 而言，构成相应冲突,应当允许购买方解除合同 .原告亦应对 合同解除后果承担一定的过错责任，法院最终判令解除合 同，酌定返还原告定金 20000 元。【案件评析】合同解除分为约定解除和法定解除 .约定解除， 是指当合 同中约定的解除合同的条件成就时或者经当事人事后协商 一致，使合同关系归于消灭的行为。而根据合同法第九 十四条的规定，当事人单方行使合同法定解除权的情形有下列五种: (1)因不可抗力不能实现合同目的的 . (2)因拒绝 履行主要债务不能实现合同目的的 . (3)因迟延履行主要债 务致使不能实现合同目的的。 (4)因迟延履行或有其他违约 情形不能实现合同目的的。 (5)法律规定的其他解除情形。 就本案,陈某与陆某签订的房屋买卖合同， 系双方真实意思表 示， 属合法有效,双方均应全面履行自己的义务。 房屋出卖方 的义务应为出售房屋权利担保义务及房屋质量担保义务，在 购买方对交易房屋其他信息未作特别关注情况下，陈某以陆 某签约前未告知诉争房屋内曾发生非正常死亡事件，构成欺 诈为由，主张解除合同，没有相应的事实依据。在买卖双方 不能协商达成解除合意的情况下，要想解除合同则必须具备 相应的法定事由. 由于本案中陈某购房目的系作为儿子婚房, 这与诉争房屋内曾发生过非正常死亡事件，在公序良俗角度 构成冲突， 从诚实信用原则出发， 应当允许购买方解除合同。合同解除权的行使效果并不影响合同定金罚则的适用。 定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作 为担保的担保方式， 又称保证金.给付定金的一方不履行约定 的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定 的债务的,应当双倍返还定金。 本案中， 陈某作为购买方在房 屋交易时自身未对房屋相关信息尽到合理注意义务，应对合 同解除后果承担一定的过错责任。【法官释法】买卖双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示， 依法成立有效.二手房交易双方均应遵循诚实信用原则,全面 履行各自义务. 出卖方不仅承担房屋权利担保义务及房屋质 量担保义务，也应披露房屋权属之外的其他附属信息，如使 用瑕疵、 发生的非正常事件等可能影响房屋价值的信息;而对 购买方而言,交易时亦应表达其购房目的及其他特别关注的 信息, 以避免草率成交引起不必要的纠纷。