不动产信托案例PPT课件.ppt

不不动产信托案例信托案例报告告报告人：信托部林朝明1-内容大内容大纲纲一、信托介绍二、不动产土地信托租赁型出售型三、受益权转让结构四、国内实际成功案例五、本行接洽中案例大楼六、结论七、附件2-信托介信托介绍绍3-信托意信托意义义委托人将委托人将财产权财产权移移转转或或为为其其处处分，使受托人依信分，使受托人依信托本旨，托本旨，为为受益人之利益或受益人之利益或为为特定之目的，管理特定之目的，管理或或处处分信托分信托财产财产之关系之关系(信托法第信托法第1 1 条条)。分配信托利益受託人管理、處分、運用信託財產委託人監察人(監督受託人)簽訂信託契約交付信託財產受益人4-不不动产土地信托土地信托5-租租赁型不型不动产(土地土地)信托信托1签订信托契约 土地所有权人(委托人兼原始受益人)承租人 7.租赁契约3.交付信托受益权证书 9.租金2不动产信托移转11.信托利益分配金融机构营建公司5借款10支付本利 金4建筑承揽 契约 6支付建 筑费用管理公司 8.管理契约12.返还剩余信托财产信托业(受托人)6-出售型不出售型不动产(土地土地)信托信托业务1签订信托契约 土地所有权人(委托人兼原始受益人)购屋人信托业(受托人)7.让售3.交付信托受益权证书 7.让售价金2不动产信托移转9.返还信托财产金融机构营建公司5借款8支付本利 金4建筑承揽 契约 6支付建 筑费用信托业(受托人)建築物建築物土地土地7-受益受益权转让结构构8-不不动产信托受益信托受益权转让不动产信托受益权转让系指创始机构(即委托人)以其不动产物业信托予受托机构并以未来现金流量之收益做为基础，向特定人私募交付受益权转让凭证，以获取资金之行为。9-不不动产信托受益信托受益权转让制度流程制度流程图 承销机关Underwriter創始機關(債權人、委託人)Originator受託機關Trustee信託專戶(資產池)Trust Pool投資人Investors4.承銷5.支付投資金額1.資產交付信託3.發行受益憑證證券信用評等Credit Ratings6.交付投資金額2.設立信託專戶不動產鑑價Appraisal9.分配受益費及本金攤還服務機構Servicer受益人大會Beneficiary8.選任監察人信託監察人Supervisory committee信用加強機制Credit Enhancement7.交付价金10-国内国内实际成功案例成功案例11-开开发工工银府城信托受益府城信托受益权商品商品(租租赁型型)1.1.订订定信托契定信托契约约2.2.产权产权信托登信托登记记受托人受托人(开开发工工银)委托人兼原委托人兼原始受益人始受益人东东展展兴业兴业信托信托信托信托专户专户专户专户承租人承租人(家家乐乐福福)投资者受益人原租金流向7.7.受益受益权转让权转让后之租后之租金流向金流向3.3.开开设设、管理、管理物业管理费信托管理费信托受益费（利息）信托受益费（本金摊还）8.8.支付必要成本支付必要成本5.5.购买购买受益受益权权转让转让价金价金9.9.受益受益权转让权转让收益收益受益权转让租金流向4.4.受益受益权转让权转让6.6.交付受益交付受益权权 转让转让价金价金12-开开发工工银朋朋记建建设信托受益信托受益权商品商品(开开发型型)土地银行信托专户营建期：建期：建筑建筑/土地融土地融资利息利息 营建成本、信托管理建成本、信托管理费完工完工销售后：售后：建筑建筑/土地融土地融资本金、其他本金、其他委托人兼原始受益人受托人(开发工银)投资者受益人1.定订信托契约2.产权信托登记*土地、起造权*合建契约、合建保证金、现金3.土地融资4.建筑融资5.受益权转让6.受益权转让价金 7.受益权转让价金 8营建监控管理预售9.支付必要成本10.受益权转让收益11.信托财产 剩余价值13-本公司接洽中案例本公司接洽中案例-大楼大楼14-信托信托资产介介绍15-委托人介委托人介绍缘由：本案系建商与地主以都市更新条 例，计划采取合建方式兴建SRC 钢骨大楼建商：建设股份有限公司地主：主要地主为16-基地位置基地位置图17-信托信托资产介介绍土地座落土地座落地号：地号：台北市台北市区区段段 小段，地号小段，地号-、至至笔地号。笔地号。面面积积：1,8111,811平方公尺平方公尺(547.83(547.83坪坪)使用分区使用分区商三区，建蔽率商三区，建蔽率70%70%，容，容积积率率560%560%条件分析条件分析基地格局方正、二面基地格局方正、二面临临主要干道、面主要干道、面临临3030米米宽宽路，另以松山路，另以松山车车站及未来捷运松山站及未来捷运松山线线运运输为输为主主位置分析位置分析临临松山松山车车站及松山小学、并近站及松山小学、并近临饶临饶河街夜市商圈河街夜市商圈18-产品开品开发规划划工程名称：集合住宅新建工程楼层规划：地下层5层、地上17层SRC钢骨结构大楼并分为四栋建物地面12楼规划为商办用途地面317楼规划为一般住宅地下室B1B5规划为停车场及防空避难室19-大楼出售后大楼出售后预估估总收益收益85,32685,326土增土增稅稅2,065,0402,065,040 合計合計1,548,7401,548,7403003005,162.465,162.462,472.442,472.442,690.022,690.023F17F3F17F1,979,7141,979,714淨收益淨收益38,75038,75050050077.5077.5077.5077.502F2F211,050211,0501,0001,000211.05211.05211.05211.051F1F42,90042,9001,1001,100393926261313B5B552,00052,0001,3001,30040404040B4B460,00060,0001,5001,500404034346 6B3B364,00064,0001,6001,600404015152525B2B247,60047,6001,7001,70028282828B1B1銷 售 金 額銷 售 金 額仟元仟元銷售單價銷售單價仟元仟元合計合計坪坪/車位車位建商坪數建商坪數地 主 坪 數地 主 坪 數樓 層 別樓 層 別 土地增值税系以建商分配部分计算，地主系以实物分配，无须缴纳土增税20-建商与地主分配表建商与地主分配表0 085,32685,326土地增土地增值值税税额额(仟元仟元)870,307870,307 870,307870,3072,690.022,690.02地主地主1,109,4071,109,4071,194,733 1,194,733 2,472.442,472.44建商建商预预估估净额净额(仟元仟元)分配后所分配后所得建物坪得建物坪数数(坪坪)85,32685,326 1,979,7141,979,7142,065,0402,065,0405,162.465,162.46合計合計21-资资金金规规划划22-资资金金规规划划资金来源规划建筑融资：3.5亿元受托受益权转让：2.99亿元建商合建保证金：0.1亿元资金运用计划营建费用：6 亿元建筑融资利息：0.42亿元(以利率6%估计)其他费用：0.13亿元23-建筑融建筑融资资额度：本行提供建筑融资3.5亿元担保品区段小段-等19笔土地，计1,811平方公尺(547.83坪)设置抵押权总营建坪：7,070.91坪融资计算：7,070.91坪 X 70,000元 X 70%3.5亿元24-建筑融建筑融资保障保障说明明土地估价：547.83坪 X 1,200仟元 =6.57亿元(中华徵信所初估)合建完成预计销售收益：19.8亿元(建商分配部分预计销售收益：11.1亿元)偿还融资销售率：17.68%(建商分配部分偿还融资销售率：31.53%)25-受益受益权转让条件条件名称：大楼信托受益权凭证期限：二年面额：3.3亿元售价：299,320仟元(折价率90.7%)本金持分：每单位面额100万元还本方式：到期一次还本年内部报酬率：5%26-受益受益权转让说明明转让转让金金额额：面：面额额3.33.3亿亿元元(折价率折价率90.7%)90.7%)转让转让基基础础：以合建：以合建协议协议建商分配部分之受益建商分配部分之受益权转让权转让 期期间间收益：到期一次配息，年内部收益：到期一次配息，年内部报报酬率酬率为为5%5%受受偿约偿约定：信托定：信托终终了了进进行信托行信托财产财产清算后，以信托清算后，以信托 专户资专户资金清金清偿偿建筑融建筑融资资，支付各，支付各项项税税赋赋、费费用及信用及信托托财产财产之之负债负债后，其剩余金后，其剩余金额优额优先由受益人先由受益人获偿获偿票票载载面面额额之金之金额额，不足，不足时时依持有凭依持有凭证证面面额额比例分配之。比例分配之。27-信托信托现金流量金流量预估估(单位：仟元位：仟元)兴兴建期建期建期建期间资间资金金金金规规划划划划(两年两年两年两年)完工后信托完工后信托完工后信托完工后信托财产财产之之之之财务计财务计划划划划资资资资金来源金来源金来源金来源金金额额完工后信托完工后信托完工后信托完工后信托专户专户之之之之财产财产 金金额额建筑融建筑融资资350,000350,000专户资专户资金余金余额额4,0264,026受益受益权权有有偿转让偿转让299,320299,320合建分回合建分回权权利价利价值值-建商建商1,109,4071,109,407合建保合建保证证金金10,00010,000合建分回合建分回权权利价利价值值-地主地主870,307870,307 合合计计(1)(1)659,320659,320 财产总额财产总额1,983,7401,983,740资资资资金运用金运用金运用金运用 金金额额完工后信托完工后信托完工后信托完工后信托专户专户之分配之分配之分配之分配 金金额额营营造造费费用用600,000600,000建筑融建筑融资资之代之代偿偿(1(1顺顺位位)350,000350,000建筑融建筑融资资利息利息42,00042,000受益受益权权本息支付本息支付(2(2顺顺位位)330,000330,000地价税地价税1,8941,894地主地主实实物分配物分配870,307870,307其他其他费费用用11,40011,400信托信托专户专户剩余价剩余价值值433,433433,433 合合计计(2)(2)655,294655,294 资资金余金余金余金余额额(1)-(2)(1)-(2)4,0264,026信托信托信托信托专户专户分配分配分配分配总额总额1,983,7401,983,740偿还偿还受益受益受益受益权权本利金本利金本利金本利金销销售率售率售率售率 (建商分配部分建商分配部分建商分配部分建商分配部分)61.07%61.07%28-信用加信用加强机制机制30-信用加信用加强机制机制(一一)续建履约保证：建筑经理公司于建筑期间负责控管建筑及拨款进度，并保证于建商无法完工时，由建经公司负完工责任。土地产权担保：由地主和建商将其拥有之土地设置抵押，以担保本行之建筑融资，并信托登记移转于本行，以担保信托受益权转让之还款来源。31-信用加信用加强机制机制(二二)建物产权担保：于建筑完工取得建物执照办理总登记后，将建物设置抵押于本行，以担保本行之建筑融资，并信托登记移转于本行，以担保信托受益权转让之还款来源。合建保证金：由建商提拨合建保证金，以加强本信托资产之信用。32-各关系人各关系人权利、利、义务、风险及利基及利基33-委托人委托人34-委托人委托人权利利 受托人受托人对对于信托于信托财产财产管理方式不符受益人利益管理方式不符受益人利益时时，委托人，委托人得声得声请请法院法院变变更之；若有更之；若有损损失，得要求失，得要求赔偿赔偿(信托法信托法1616、2323条条)。委托人得委托人得请请求求阅览阅览、抄、抄录录或影印受托人定期作成之信托或影印受托人定期作成之信托财财产产目目录录、收支、收支计计算表及算表及请请求受托人求受托人说说明信托事明信托事务务之之处处理情理情形形(信托法信托法3131、3232条条)。信托利益由委托人享有者，委托人或其信托利益由委托人享有者，委托人或其继继承人得随承人得随时终时终止止其信托；若非由委托人全部享有，其信托；若非由委托人全部享有，则则委托人及受益人得随委托人及受益人得随时时共同共同终终止信托止信托(信托法第信托法第6363、6464条条)。35-委托人委托人义务委托人需将信托契约所记载之信托财产移转予受托人(信托法第4条)。委托人应支付信托契约上载明给予受托人之酬佣(双方合意)。36-委托人利基委托人利基地主方面地主将土地信托予受托机关，受托机关可负起监督管理之责任，杜绝过去建商因营建过程中无法完成建物而造成烂头屋的情况。建商方面建商因信托目的之特定而取得于信托财产(本案为土地)兴建集合住宅大楼之权利，避免过去地主同意合建后又反悔造成合建破局之情况。37-受托机关受托机关权利利依信托契约之约定，收取信托规划费、信托管理费等各项费用依信托契约之约定，管理、使用、处分信托财产38-受托机关受托机关39-受托机关受托机关义务 依信托本旨，以善良管理人之注意依信托本旨，以善良管理人之注意义务处义务处理信托理信托财产财产(信信托法第托法第2222条条)造具造具帐帐簿及信托簿及信托财产财产目目录录，载载明各信托事明各信托事务处务处理状况理状况(信信托法第托法第3131条条)。以信托以信托财产财产制制发发受益受益权权凭凭证时证时，依据信托契，依据信托契约约与与发发行章程行章程规规定，以信托定，以信托财产财产之收益，定期之收益，定期给给付投付投资资人受益人受益费费。不得不得对对委托人或受益人有虚委托人或受益人有虚伪伪、诈诈欺或其他足致他人欺或其他足致他人误误信信之行之行为为。40-受托机关利基受托机关利基开发新结构型融资(Structured Finance)商品，创造银行竞争优势。增加商品多样性，降低运行风险及增加银行收入。做为资金需求与供给者之导管角色，以提高资金运用效率。41-受托机关受托机关风险分析分析担任受托人，如有故意或过失导致信托财产有损害之事由发生时，委托人、受益人或其他受托人请求以金钱赔偿信托财产所受损害或回复原状并得请求减免报酬(信托法第23条)。受托人因信托行为对受益人所负担之债务，仅于信托财产限度内负履行责任。受托标的因信托无法完成其信托目的时，对受托机关之名誉风险(Reputation Risk)。42-风险控管之原控管之原则确实遵守内部控制与内部稽核制度，克尽善良管理人及忠实义务信托契约订定应清晰明确确定信托财产与自有财产分立原则43-投投资资人人44-投投资人人权利利投资人(受益人)依信托契约所载之规定取得信托利益(信托法第17条)，本案之信托利益则以受益权凭证所记载对受益人之本金偿还及孳息分配。本案规划以委托人与投资人(受益人)共同享有信托利益，委托人与受益人得共同终止信托(信托法第64条)。信托财产之管理方法因情事变更而不符合受益人之利益时，受益人得声请法院变更之(信托法第16条)。45-投投资人人义务本案规划，投资人须支付投资金额，取得受益权凭证。46-投投资人人风险分析分析突发之事件风险(Events Risk)信托财产之运行风险(Operation Risk)依信托业法第31条规定，受托人不得承诺担保 信托财产之本金或最低收益率，投资机构须自 负盈亏之责。信托专户的再投资风险(Reinvestment Risk)47-投投资人利基人利基信用加强机制(产权担保、建经公司履约保证.)降低投资风险(Investment Risk)。增加自有投资组合之多样性，降低系统风险(System Risk)。以证券化可转让及可分割之特性，降低流动性风险(Liquidity Risk)。以结构性融资取得不动产开发之高报酬。48-作作业时程程计划划49-作作业时程程计划划約約3030天天不動不動產產信託移轉登記並完成受益權募集信託移轉登記並完成受益權募集約約4545天天洽談特定投資人投資洽談特定投資人投資約約2020天天與建築經理公司洽談履約保證與建築經理公司洽談履約保證約約3030天天完成信託受益權憑證規劃作業及建築融資完成信託受益權憑證規劃作業及建築融資申請事宜申請事宜約約3030天天確認信託關係並簽訂信託契約確認信託關係並簽訂信託契約50-结论结论51-本案本案处理方式理方式(一一)1.单纯信托方式(他行融资)2.优点：本行可收取财务规划费、信托管理费及销售手绩费等。3.单纯融资方式(他行信托)4.优点：本行可收取融资利息收入52-本案本案处理方式理方式(二二)3.3.以信托以信托+融融资资方式方式 优优点：可同点：可同时时取得上述取得上述1 1、2 2项项之各之各项项收入但碍于目收入但碍于目前法前法规规尚无尚无 明文明文规规定，仍有下列几点有待予以分定，仍有下列几点有待予以分清：清：问题问题点点(Conflict point)(Conflict point)解决方案解决方案(Solution)(Solution)利益冲突之回避利益冲突之回避问题问题 善良管理人与善良管理人与债权债权人角色人角色(1.(1.融融资资利率利率订订定定 2.2.强强制制执执行行)利用与他行合作利用与他行合作联贷联贷,降低利益衡降低利益衡突之疑突之疑虑虑1.1.除以开除以开发为发为目的土地信托且目的土地信托且经经全体受益人全体受益人同意者，不得以信托同意者，不得以信托财产财产借入款借入款项项(信托信托业业法法2626条条)。2.2.除除经经受益人同意者，不得于信托受益人同意者，不得于信托财产财产上上设设置或取得置或取得权权利之利之规规定定(信托法信托法3535条条)。先先设设置土地抵押置土地抵押权办权办理融理融资资，再再办办理信托移理信托移转转登登记记。53-不不动产信托或信托或证券化成功要件券化成功要件1.体体质较质较佳之受托佳之受托资产资产(案源案源)2.-能能产产生固定高收益生固定高收益现现金流量之不金流量之不动产动产(商商办办大楼、大楼、饭饭3.店、店、卖场卖场、百、百货货公司公司)。4.-具有高度开具有高度开发发价价值值之不之不动产动产5.完善之完善之结结构型融构型融资资(Structured Finance)(Structured Finance)规规划划 6.-与相关部与相关部门门之之协协力策划力策划(企金部企金部门门、信托部、信托部门门、业务业务7.部部门门等等)8.-与外部与外部协协力机构之策略力机构之策略联联盟盟(如建如建经经公司、公司、选选任之服任之服 9.务务机构、机构、评评等机构、信用加等机构、信用加强强机构机构.等等)10.顺畅顺畅之之销销售渠道售渠道11.-通通过过内部各分行内部各分行协协助去化助去化12.-与其他承与其他承销销机构建立策略机构建立策略联联盟盟54-本行不本行不动产信托信托发展与展与发展方向展方向1.将抵押品为不动产之NPL，经由不动产信托，发行受益权凭证，可解决或延续银行逾期放 款之问题，甚者，得以解决银行赔价拍卖的 困境。2.素地/低开发地区/合建案/都市更新案，可利 用不动产信托受益权转让过程，创造各方利 益最大化。55-附件附件资产证券化介券化介绍56-资产证券化之种券化之种类金融資金融資產產（金融債權）（金融債權）負負 債債（公（公 司司 債）債）實物資實物資產產（不（不 動動 產產）資資 本本（股（股 票）票）新的證券化新的證券化（資（資產產證券化）證券化）傳統證券化傳統證券化57-证券化的分券化的分类金融金融资产资产证证券化券化不不动产动产证证券化券化不不动产投投资信托信托不不动产资产信托信托汽汽车贷款款证券化券化消消费贷款款证券化券化其他其他抵押担保抵押担保债权证券化券化公司公司发发行股票、公司行股票、公司债债券等流券等流通性通性强强的金融商品，取代的金融商品，取代传统传统金融机构短期融金融机构短期融资资与与长长期期贷贷款款传统传统（企（企业业金融）金融）证证券化券化资产证资产证券化券化58-资产证券化种券化种类(一一)(1)MBS(Mortgage-Backed Securities)不动产抵押贷款债权证券化，亦即以不 动产抵押债权为担保或基础资(Underlying assets)所发行的受益证券。(2)ABS(Assets-Backed Securities)资产基础证券，系以不动产产权为基础 而发行之受益证券。59-资产证券化种券化种类（二）（二）(3)IBS(Income-Backed Securities)收益基础证券，系以不动产收入为基础所 发行之受益证券。(4)SBS(Security-Backed Securities)以已发行受益证券之收益为基础，再重 新组群(Pooling)汇集，所发行的受益证 券。60-资产证券化种券化种类（三）（三）(5)REITs(Real Estate Investment Trust)不动产投资信托基金，与投资信托受益凭证(基金)为相类似的一种金融工具，通常在市场中公开交易，主要投资于收益性的不动产，如购物中心、出租公寓及旅馆等，亦可贷款给房地产公司，获取利息收入。61-资产证券化主要步券化主要步骤资产创资产创始：由始：由创创始机构始机构创创始始资产资产。组组合包装：合包装：创创始构构将条件始构构将条件类类似之似之资产资产加以加以组组群群汇总汇总，信托予信托机，信托予信托机构。构。信用增信用增强强：通：通过过内部信用增内部信用增强强或外或外部信用增部信用增强强等方式，提高等方式，提高证证券之信券之信用用评评等，减等，减轻证轻证券投券投资资人之人之风险风险。销销售及交易：受托机构售及交易：受托机构经经由由证证券承券承销销商，将受益商，将受益证证券券销销售于投售于投资资人。人。事事务处务处理或服理或服务务：委由：委由创创始机构或始机构或其他机构其他机构负责负责管理服管理服务务，将其，将其经营经营成果分配予投成果分配予投资资人。人。事事务处务处理理资产创资产创始始组组合包装合包装信用增信用增强强销销 售售交交 易易62-