北京2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产部门规章考试题.doc

北京2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产部门规章考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗地面积为5 000 ㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4 000元／㎡，拟进行改造．批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1 500元／㎡，则理论上应补交地价。
A：1 250万元
B：1750万元
C：2 050万元
D：2 150万元
E：工业用地的监测点评估价格
2、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于20％以下的土地闲置费。
A：地价款
B：房价款
C：土地使用权出让金
D：土地使用权出让税
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用__发包。
A．专业工程
B．建筑工程全过程
C．分部工程
D．分阶段
4、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为__。
A．167%
B．80%
C．200%
D．60%
5、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。
A．出租计划
B．销售计划
C．使用计划
D．租售计划
6、行政裁决应坚持__的原则。
A．公平
B．公正
C．及时
D．以上均正确
7、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。
A．房屋竣工
B．房屋质量验收合格
C．房屋交付用户使用
D．业主委员会成立
8、在他人土地上通行的权利为典型的。
A：地役权
B：典权
C：空间利用权
D：使用权
E：工业用地的监测点评估价格
9、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为．【2006年考题】
A：1840元／㎡
B：2840元／㎡
C：2966元／㎡
D：3000元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
10、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。
A．650
B．687
C．585
D．630
11、公民参与合伙关系，__出资。
A．可以用劳务
B．必须用资金
C．必须用实物
D．必须用资金或实物
12、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。
A：60
B：70
C：80
D：90
E：房地产估价机构必须加盖公章
13、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。
A．3790元/m2
B．4238元/m2
C．4658元/m2
D．4663元/m2
14、建筑排水系统按其排放的性质可以分为三类，其中不包括__。
A．生活污水
B．生产废水
C．工业污水
D．雨水
15、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。(2008年试题)
A：房屋拆迁公告发布
B：房屋拆迁许可证颁发
C：签订房屋拆迁协议
D：房屋拆迁实施
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、与报酬率性质不同的名词有__。
A．利息率
B．折现率
C．内部收益率
D．资本化率
17、与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括__。
A．资金使用
B．资金筹措
C．资金运营
D．资金需求
18、一套建筑面积为100㎡、单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的．【2004年考题】
A：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元
B：实际单价为工950元㎡，实际总价为20万元
C：实际单价为2000元／㎡，实际总价为20万元
D：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元
E：工业用地的监测点评估价格
19、下列不属于建筑安装工程费用的是__。
A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用
B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用
C．为施工进行的场地平整而发生的费用
D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用
20、城市基本地形图的复测周期一般为__年。
A．20～30
B．10～30
C．10～15
D．5～10
21、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。
A：2.4％
B：3.0％
C：3.8％
D：7.2％
E：工业用地的监测点评估价格
22、建筑密度通常以控制。
A：上限
B：下限
C：中限
D：上、下限
E：执行层的组织协调
23、房地产估价师续期注册的有效期为__年。
A．一
B．二
C．三
D．四
24、已知某房地产价格为900元／㎡时，需求量为100×10㎡，当价格为1 000元／㎡时，需求量为90×10㎡，则需求价格弹性为。
A：10
B：9
C：0．9
D：0．1
E：工业用地的监测点评估价格
25、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元/m2。
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、某企业2009年12月末，负债总额为180万元，资产总额为360万元。则该企业的资产负债率是。
A：40％
B：50％
C：200％
D：250％
E：执行层的组织协调
2、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在。
A：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险
B：自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力
C：由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还
D：抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险
E：资金来源与资金流动性无关
3、保险活动所特有的内在功能是__。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
4、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A．利润为零时
B．利润最大时
C．允许的最低经济效益指标
D．允许的最高经济效益指标
5、成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金，构成内容有。
A：折旧费、房产税
B：管理费、保险费
C：维修费、贷款利息
D：地租、维修费
E：管理费、利润
6、一般来说，与长期投资相比，短期投资。
A：风险较大
B：收益率较高
C：流动性较好
D：投资回收期较长
E：借款合同
7、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于万元。
A：30
B：50
C：100
D：150
E：执行层的组织协调
8、下列关于现行经济适用住房政策，表述正确的是。
A：经济适用住房建设用地应以协议出让方式供应
B：经济适用住房单套的建筑面积控制在60左右
C：经济适用住房面向城市中、低收入住房困难家庭供应
D：经济适用住房购房人拥有有限产权
E：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前可以用于出租经营
9、有效毛收入乘数是估价对象房地产的__除以其有效毛收入所得的倍数。
A．售价
B．租金
C．潜在毛收入
D．净收益
10、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为。
A：随机型竞争者
B：凶猛型竞争者
C：选择型竞争者
D：从容不迫型竞争者
E：软弱型竞争者
11、根据投资的对象，房地产投资可以分为。
A：房地产开发投资和购买投资
B：土地投资和房屋投资
C：建筑材料投资和土地投资
D：生产投资和经营投资
E：借款合同
12、市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括。
A：技术发展调查
B：产品调查
C：消费者调查
D：价格调查
E：国内外市场环境调查
13、房地产估价的基本原则和最高行为准则为__。
A．最高最佳使用原则
B．合法原则
C．估价时点原则
D．独立客观公正原则
14、通过损益表可以了解。
A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力
B：企业获得的利润总额和分配情況
C：供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决策的参考
D：企业的经济实力
E：企业的偿债能力
15、经济适用住房价格__。
A．由市(县)人民政府制定
B．实行市场调节价
C．由房地产开发商定价
D．由政府限定销售价格
16、通风施工图纸可分为。
A：立面图
B：平面图
C：剖面图
D：系统图
E：详图
17、损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算等评价指标。
A：投资利润率
B：资本金利润率
C：资本金净利润率
D：财务净现值
E：借款偿还期
18、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。
A．居委会
B．房管局
C．房地产开发商
D．土地管理部门
19、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在年内延续弥补。
A：2
B：3
C：4
D：5
E：借款合同
20、下列房屋属于不得出租的情形的有。
A：依法取得房屋所有权证的
B：司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的
C：共有房屋，取得共有人同意的
D：不符合安全标准的
E：属于违章建筑的
21、一般将产品生产经营活动中的成本分为。
A：生产成本
B：销售费用
C：经营费用
D：机会成本
E：全寿命费用
22、横道图法用于项目建设阶段的。(2009年试题)
A：质量控制
B：进度控制
C：成本控制
D：合同管理
E：借款合同
23、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。
A．消防验收
B．规划验收
C．环保验收
D．人防验收
24、房地产估价所评估的是房地产的（）。
A．投资价值
B．账面价值
C．市场价值
D．使用价值
E．交换价值
25、从卖房的角度看，成本法的理论依据是__。
A．销售状况价值论
B．市场供求价值论
C．生产费用价值论
D．经济花费价值论