写字楼基础知识.ppt

单击此处编辑标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,欢迎大家,写字楼基础知识,房地产按用途划分,居住房地产、,商业房地产、,旅游房地产、,工业房地产、,农业房地产、,特殊目的房地产,一、什么是写字楼,“写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用。所谓写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物。,。写字楼原意是指用于办公用房、辅助用房和交通系统三部分组成。,写字楼的形态,1,、甲级写字楼,2,、乙级写字楼,3,、商务楼综合体。,甲级、,5A,甲级、乙级、商务楼,丙级、商务楼,品质区别甲级和,5A,对于“甲级写字楼”、“,5A,级写字楼”等名词通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级，。甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有,8,大特征：管理国际化；,24,小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等,一、楼宇设备自动化系统（,BA,）,楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶 梯进行监视及控制。,以状态监视为主，控制启停为辅。,1,、空调自控系统,2,、供排水自控系统,3,、变配电监视系统,4,、电梯监视系统,二、安全防范系统（,SA,）,1,、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。楼内各层 出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。,写字楼,内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。,2,、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。,3,、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。,三、通信自动化系统（,CA,）,1,、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以,5,类线为基础的综合布线信息通道。,2,、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。,四、办公自动化系统（,OA,）,以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。,五、火灾自动报警和消防联动控制系统（,FA,）,1,、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。,2,、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。,6 E,标准,Ecological office district,（绿色生态办公）,Essential business location,（重要的商务区）,Elegant building,（有品位的建筑）,Excellent facility and service,（超一流的硬件设施与服务）,Extraordinary tenant,（出众的客户）,Exact place for business,（纯商务）,亦有,Exception of sale,（非卖）一说。,随着经济的发展，城市规划、生活标准的提高，企业对办公人性化、科技化以及生态化的要求亦产生新的要求和标准。,业名词解释,发展商,(,开发商,),：指组织建设房地产项目的房地产公司。,代理商：指为开发商策划销售房地产项目的房地产中介机构。通常有一、二、三级等的资质评定。,物业管理商：对房地产项目建成后进行全权管理的单位。通常有一、二、三级等的资质评定。,物业管理、租赁部,交房标准：吊白网、吊白水、毛坯、遗留装修。,占地面积、建筑面积、使用面积。,与面积有关的概念,建筑面积：,建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积,公摊面积：,公共大堂、过道、电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；,使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：,80%,；塔楼,75%,；写字楼,70%,；商场,65%,。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。,容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积,(,总占地面积,),之比。,绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积,(,包括绿地面积,),与规划用地面积之比。,楼高、层数、净高、层高。,房屋主体类型：,多层、小高层、高层、,多层是,8,层以下的楼宇,小高层是,8-18,层的楼宇,高层是,18,层以上的楼宇,图片：外观图、交通位置、大堂、平面图、电梯厅、过道、房间内部、吊顶、景观。,交通图,-1,交通图,-2,车位、费用,电梯、品牌、运行速度,空调、品牌、运营时间、加时费,其它配套,商 圈,CBD,和范,CBD,三元燕莎,东二环,金融街,长安街及辐射带,中关村、上地,亚奥,西三环及南城,商圈,中关村商务圈,丰台总部基地商务区,金融街,商务圈,CBD,商务圈,东二环商务圈,亚奥商圈,燕莎商圈,CBD,金融街,中关村,丰台总部基地,物业租赁部,一、五大行：,1.JLL,仲量联行,2.CBRE,世邦魏理士,3.DTZ,戴德梁行,4.Savills,第一太平戴维斯,5.Colliers,高力国际,二、内资行：,Century21,、中原地产、中天大业、高博思培斯等,如何获得资源和人脉,1,、商圈调研,2,、拜访发展商,3,、业主拜访,4,、资源统计,5,、畅盘及经验分享,谢谢大家！,