当前的房地产形势的认识任兴洲PPT课件.ppt

对对当前房地当前房地产产形形势势的的认识认识 国国务务院院发发展研究中心市展研究中心市场经济场经济研究所研究所 研究研究员员 任任兴兴洲洲 2009 2009年年1111月月1 1.2009 2009年房地年房地年房地年房地产产产产市市市市场场场场的基本形的基本形的基本形的基本形势势势势 2 2.一、在一、在一、在一、在应对应对应对应对危机背景下，房地危机背景下，房地危机背景下，房地危机背景下，房地产销产销产销产销售走出大行情售走出大行情售走出大行情售走出大行情 2007 2007年，全国商品房年，全国商品房年，全国商品房年，全国商品房销销销销售面售面售面售面积积积积7.67.6亿亿亿亿平方米，同平方米，同平方米，同平方米，同比增比增比增比增长长长长23.2%23.2%，其中商品住宅，其中商品住宅，其中商品住宅，其中商品住宅销销销销售面售面售面售面积积积积6.96.9亿亿亿亿平方米，平方米，平方米，平方米，增增增增长长长长24.7%24.7%。2008 2008年，房地年，房地年，房地年，房地产产产产市市市市场进场进场进场进入入入入调调调调整期，全年商品房整期，全年商品房整期，全年商品房整期，全年商品房销销销销售面售面售面售面积积积积6 6亿亿亿亿平方米，其中商品住宅平方米，其中商品住宅平方米，其中商品住宅平方米，其中商品住宅销销销销售面售面售面售面积积积积5 5亿亿亿亿平方米，平方米，平方米，平方米，同比下降同比下降同比下降同比下降19.7%19.7%。3 3.2009 2009年年年年1-101-10月，全国商品房月，全国商品房月，全国商品房月，全国商品房销销销销售面售面售面售面积积积积6.646.64亿亿亿亿平方平方平方平方米，同比增米，同比增米，同比增米，同比增长长长长48.4%48.4%。其中，商品住宅。其中，商品住宅。其中，商品住宅。其中，商品住宅销销销销售面售面售面售面积积积积增增增增长长长长50.1%50.1%；1-10 1-10月，商品房月，商品房月，商品房月，商品房销销销销售售售售额额额额3.153.15万万万万亿亿亿亿元，同比增元，同比增元，同比增元，同比增长长长长79.2%79.2%。其中，商品住宅。其中，商品住宅。其中，商品住宅。其中，商品住宅销销销销售售售售额额额额增增增增长长长长84.3%84.3%；办办办办公公公公楼和商楼和商楼和商楼和商业营业业营业业营业业营业用房用房用房用房销销销销售售售售额额额额分分分分别别别别增增增增长长长长43%43%和和和和53.7%53.7%。4 4.2009 2009年，房地年，房地年，房地年，房地产产产产市市市市场场场场走走走走势势势势可分可分可分可分为为为为几个几个几个几个阶阶阶阶段段段段 ：1-41-4月：市月：市月：市月：市场场场场回升回升回升回升趋势趋势趋势趋势平平平平稳稳稳稳，刚刚刚刚性需求性需求性需求性需求释释释释放明放明放明放明显显显显。中小中小中小中小户户户户型、型、型、型、总总总总价价价价较较较较低的商品房低的商品房低的商品房低的商品房销销销销售售售售较较较较好，表明累好，表明累好，表明累好，表明累积积积积的部的部的部的部分分分分刚刚刚刚性需求得以性需求得以性需求得以性需求得以释释释释放；住宅市放；住宅市放；住宅市放；住宅市场场场场“库库库库存存存存”逐步得到消化，多逐步得到消化，多逐步得到消化，多逐步得到消化，多项项项项政策措施的政策措施的政策措施的政策措施的综综综综合效果开始合效果开始合效果开始合效果开始显现显现显现显现。一季度，全国商品房一季度，全国商品房一季度，全国商品房一季度，全国商品房销销销销售面售面售面售面积积积积1.131.13亿亿亿亿平方米，同比增平方米，同比增平方米，同比增平方米，同比增长长长长8.2%8.2%，其中，商品住宅，其中，商品住宅，其中，商品住宅，其中，商品住宅销销销销售面售面售面售面积积积积同比增同比增同比增同比增长长长长8.7%8.7%。房。房。房。房价指数同比仍价指数同比仍价指数同比仍价指数同比仍为为为为下降，但降幅放下降，但降幅放下降，但降幅放下降，但降幅放缓缓缓缓。从。从。从。从3 3月份开始房价月份开始房价月份开始房价月份开始房价环环环环比有所上升（比有所上升（比有所上升（比有所上升（见见见见表表表表1 1）。）。）。）。5 5.表表1 1 全国新建商品房全国新建商品房销销售面售面积变积变化情况化情况20082008年年年年1 11212月份月份月份月份同比增同比增同比增同比增长长长长（）（）（）（）20092009年年年年1 13 3月份月份月份月份同比增同比增同比增同比增长长长长（）（）（）（）20092009年年年年1 15 5月份月份月份月份同比增同比增同比增同比增长长长长（）（）（）（）全国全国全国全国总计总计总计总计-19.7-19.78.28.225.525.5东东东东部地区部地区部地区部地区-21.6-21.612.812.833.233.2 其中：北京其中：北京其中：北京其中：北京-38.6-38.681.181.1107.4107.4 江江江江苏苏苏苏-28.8-28.824.824.850.550.5 浙江浙江浙江浙江-36.6-36.613.813.837.337.3 广广广广东东东东-21.9-21.938.038.047.147.1中部地区中部地区中部地区中部地区-16.9-16.9-4.4-4.47.67.6西部地区西部地区西部地区西部地区-18.6-18.69.79.726.226.2其中：重其中：重其中：重其中：重庆庆庆庆-19.2-19.2 13.8 13.8 29.629.6 四川四川四川四川-34.9 -34.9 19.4 19.4 40.440.4 资资料来源：根据国家料来源：根据国家统计统计局公布数据整理。局公布数据整理。6 6.5-75-7月，一月，一月，一月，一线线线线和部分二和部分二和部分二和部分二线线线线城市住房城市住房城市住房城市住房销销销销售明售明售明售明显显显显放量。放量。放量。放量。1-6 1-6月，全国商品房月，全国商品房月，全国商品房月，全国商品房销销销销售面售面售面售面积积积积3.413.41亿亿亿亿平方米，同比增平方米，同比增平方米，同比增平方米，同比增长长长长31.7%31.7%。4 46 6月份月份月份月份销销销销售面售面售面售面积积积积2.282.28亿亿亿亿平米（其中平米（其中平米（其中平米（其中6 6月份月份月份月份销销销销量量量量为为为为94659465万平米），是万平米），是万平米），是万平米），是1 13 3月份月份月份月份销销销销售量的售量的售量的售量的2.022.02倍倍倍倍（见图见图见图见图1 1、表、表、表、表2 2）。）。）。）。除京、沪外，杭州、深圳、天津楼市成交面除京、沪外，杭州、深圳、天津楼市成交面除京、沪外，杭州、深圳、天津楼市成交面除京、沪外，杭州、深圳、天津楼市成交面积积积积同比同比同比同比分分分分别别别别增增增增长长长长180.4%180.4%、148.9%148.9%、115.5%115.5%。苏苏苏苏州、重州、重州、重州、重庆庆庆庆、青青青青岛岛岛岛等城市也超等城市也超等城市也超等城市也超过过过过或接近或接近或接近或接近100%100%。1-6 1-6月，二手房交易量迅速增加。月，二手房交易量迅速增加。月，二手房交易量迅速增加。月，二手房交易量迅速增加。北京市：上半年二手房交易达北京市：上半年二手房交易达北京市：上半年二手房交易达北京市：上半年二手房交易达5056750567笔，笔，笔，笔，较较较较去年同期去年同期去年同期去年同期增加增加增加增加2320623206笔，增幅达笔，增幅达笔，增幅达笔，增幅达85%85%（多数（多数（多数（多数为为为为二季度交易）。二季度交易）。二季度交易）。二季度交易）。上海市：上海市：上海市：上海市：6 6月二手商品房成交套数月二手商品房成交套数月二手商品房成交套数月二手商品房成交套数历历历历史性突破史性突破史性突破史性突破3 3万套。万套。万套。万套。7 7.8 8.表表2 2 各地新建商品房各地新建商品房销销售面售面积变积变化情况化情况2008200820082008年年年年1 1 1 112121212月月月月销销销销售面售面售面售面积积积积（万平米）（万平米）（万平米）（万平米）2009200920092009年年年年1 1 1 13 3 3 3月月月月份份份份销销销销售面售面售面售面积积积积（万平米）（万平米）（万平米）（万平米）2009200920092009年年年年4 4 4 45 5 5 5月月月月份份份份销销销销售面售面售面售面积积积积（万平米）（万平米）（万平米）（万平米）4 4 4 45 5 5 5月比月比月比月比1 1 1 13 3 3 3月月月月（%）全国全国全国全国总计总计总计总计62088.9462088.9411308.7411308.7413335.713335.717.9217.92东东东东部地区部地区部地区部地区30906.4530906.456253.496253.497351.697351.6917.5617.56其中：北京其中：北京其中：北京其中：北京1335.371335.37315.27315.27431.83431.8336.9736.97 江江江江苏苏苏苏5412.265412.261368.781368.781492.101492.109.019.01 浙江浙江浙江浙江2880.332880.33707.81707.81843.63843.6319.1919.19 广广广广东东东东4824.414824.411121.371121.371073.771073.77-4.24-4.24中部地区中部地区中部地区中部地区15275.1615275.162221.492221.492666.762666.7620.4320.43西部地区西部地区西部地区西部地区15907.3415907.342833.762833.763317.253317.2517.0617.06 其中：重其中：重其中：重其中：重庆庆庆庆 2872.19 2872.19623.62623.62602.28602.28-3.42-3.42 四川四川四川四川 3205.92 3205.92773.32773.32840.34840.34 8.67 8.67 资资料来源：根据国家料来源：根据国家统计统计局公布数据整理。局公布数据整理。9 9.8-108-10月，市月，市月，市月，市场销场销场销场销售有所售有所售有所售有所趋缓趋缓趋缓趋缓，“金九金九金九金九银银银银十十十十”行情不明行情不明行情不明行情不明显显显显 8 8月，北京期房住宅网上月，北京期房住宅网上月，北京期房住宅网上月，北京期房住宅网上签约签约签约签约1171511715套，剔除套，剔除套，剔除套，剔除经济经济经济经济适用房、限价房等保障性住房，适用房、限价房等保障性住房，适用房、限价房等保障性住房，适用房、限价房等保障性住房，签约签约签约签约量量量量为为为为1064110641套，日套，日套，日套，日均均均均签约签约签约签约量量量量为为为为343343套。套。套。套。这这这这一数据一数据一数据一数据较较较较7 7月的月的月的月的355355套下降套下降套下降套下降3.4%3.4%，且，且，且，且创创创创下今年北京楼市反下今年北京楼市反下今年北京楼市反下今年北京楼市反弹弹弹弹以来的新低。以来的新低。以来的新低。以来的新低。同同同同时时时时，北京二手房成交量也出，北京二手房成交量也出，北京二手房成交量也出，北京二手房成交量也出现现现现下降，下降，下降，下降，8 8月北京二月北京二月北京二月北京二手住宅成交在手住宅成交在手住宅成交在手住宅成交在2.32.3万套左右，比万套左右，比万套左右，比万套左右，比7 7月下降了月下降了月下降了月下降了1.7%1.7%左右。左右。左右。左右。据中介机构的据中介机构的据中介机构的据中介机构的统计统计统计统计，8 8月上半月北京二手住宅成交量下月上半月北京二手住宅成交量下月上半月北京二手住宅成交量下月上半月北京二手住宅成交量下滑了滑了滑了滑了6%6%，也，也，也，也创创创创了今年楼市反了今年楼市反了今年楼市反了今年楼市反弹弹弹弹后的成交量低点。后的成交量低点。后的成交量低点。后的成交量低点。1010.1010月下旬月下旬月下旬月下旬-11-11月，二手房月，二手房月，二手房月，二手房签约签约签约签约量明量明量明量明显显显显增加。增加。增加。增加。北京市二手房市北京市二手房市北京市二手房市北京市二手房市场场场场在在在在1111月前半月月前半月月前半月月前半月创创创创下交易高峰后，下交易高峰后，下交易高峰后，下交易高峰后，1616日网日网日网日网签签签签量量量量继续继续继续继续走高，突破了走高，突破了走高，突破了走高，突破了14001400套。根据北京市房套。根据北京市房套。根据北京市房套。根据北京市房地地地地产产产产交易管理网交易管理网交易管理网交易管理网发发发发布的数据布的数据布的数据布的数据显显显显示，示，示，示，1111月月月月1616日北京新日北京新日北京新日北京新发发发发布布布布房源房源房源房源10051005套，住宅套，住宅套，住宅套，住宅签约签约签约签约957957套；存量房网上套；存量房网上套；存量房网上套；存量房网上签约签约签约签约14561456套，住宅套，住宅套，住宅套，住宅签约签约签约签约13851385套。套。套。套。创创创创下下下下单单单单日网日网日网日网签签签签量的高量的高量的高量的高记录记录记录记录。北京北京北京北京1-101-10月二手房住宅成交量突破月二手房住宅成交量突破月二手房住宅成交量突破月二手房住宅成交量突破2020万套，由此推万套，由此推万套，由此推万套，由此推算，算，算，算，20092009年全年将肯定超年全年将肯定超年全年将肯定超年全年将肯定超过过过过2006-20082006-2008年年年年3 3年的二手房年的二手房年的二手房年的二手房成交成交成交成交总总总总和。和。和。和。1111.二、商品房价格上二、商品房价格上二、商品房价格上二、商品房价格上涨较涨较涨较涨较快快快快 至至至至6 6月份，全国月份，全国月份，全国月份，全国7070个大中城市新建住宅个大中城市新建住宅个大中城市新建住宅个大中城市新建住宅销销销销售价格同比下降售价格同比下降售价格同比下降售价格同比下降0.6%0.6%，降幅比，降幅比，降幅比，降幅比5 5月份月份月份月份缩缩缩缩小小小小0.70.7个百分点。个百分点。个百分点。个百分点。环环环环比上比上比上比上涨涨涨涨0.8%0.8%，二手住宅二手住宅二手住宅二手住宅销销销销售价格同比上售价格同比上售价格同比上售价格同比上涨涨涨涨2.2%2.2%，涨涨涨涨幅比幅比幅比幅比4 4月份月份月份月份扩扩扩扩大大大大1.31.3个个个个百分点。百分点。百分点。百分点。1010月，月，月，月，7070个大中城市房屋个大中城市房屋个大中城市房屋个大中城市房屋销销销销售价格同比上售价格同比上售价格同比上售价格同比上涨涨涨涨3.9%3.9%，涨涨涨涨幅比幅比幅比幅比9 9月份月份月份月份扩扩扩扩大大大大1.11.1个百分点；个百分点；个百分点；个百分点；环环环环比上比上比上比上涨涨涨涨0.7%0.7%。北京、上海、深圳等一北京、上海、深圳等一北京、上海、深圳等一北京、上海、深圳等一线线线线城市主要城区房价反城市主要城区房价反城市主要城区房价反城市主要城区房价反弹较弹较弹较弹较大。大。大。大。北京市北京市北京市北京市6 6月商品住宅成交均价月商品住宅成交均价月商品住宅成交均价月商品住宅成交均价为为为为1330213302元元元元/平米，比平米，比平米，比平米，比1 1月上月上月上月上涨涨涨涨了了了了28642864元元元元/平米，平米，平米，平米，涨涨涨涨幅幅幅幅为为为为27%27%。深圳市深圳市深圳市深圳市5 5月新房成交均价月新房成交均价月新房成交均价月新房成交均价为为为为1290212902元元元元/平米，比平米，比平米，比平米，比2 2月份上月份上月份上月份上涨涨涨涨17.417.4。上海市月市。上海市月市。上海市月市。上海市月市场销场销场销场销售商品房均价比售商品房均价比售商品房均价比售商品房均价比2 2月月月月涨涨涨涨11.211.2；6 6月上海一手商品房均价超月上海一手商品房均价超月上海一手商品房均价超月上海一手商品房均价超过过过过每平方米每平方米每平方米每平方米1.71.7万元万元万元万元 。1212.图1：各各类类普通住房普通住房环环比指数走比指数走势势 单单位：位：注：租注：租赁赁价格指数是季度价格指数是季度环环比指数比指数。1313.6月北京二手住宅交易价格月北京二手住宅交易价格涨涨幅幅较较高。成交均价达到今年以来的高。成交均价达到今年以来的最高点，比最高点，比3月中旬二手住宅成交均价（月中旬二手住宅成交均价（8923元元/平方米）提高了平方米）提高了1266元元/平方米。平方米。11月上半月，北京二手房平均价格达到月上半月，北京二手房平均价格达到12415元元/平方米，每套二手房成交均价首次达到了平方米，每套二手房成交均价首次达到了116万元。万元。图图2：2009年年5月北京二手房市月北京二手房市场场成交状况成交状况1414.1515.3.3.土地市土地市土地市土地市场场场场 上半年，全国房地上半年，全国房地上半年，全国房地上半年，全国房地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业完成土地完成土地完成土地完成土地购购购购置面置面置面置面积积积积同比同比同比同比是下降的（是下降的（是下降的（是下降的（26.5%26.5%）。但从）。但从）。但从）。但从5 5月起市月起市月起市月起市场骤场骤场骤场骤然活然活然活然活跃跃跃跃，6 6月第一月第一月第一月第一周，全国周，全国周，全国周，全国2020个重点城市共推出土地个重点城市共推出土地个重点城市共推出土地个重点城市共推出土地124124宗，宗，宗，宗，环环环环比增加比增加比增加比增加2525，推出土地面，推出土地面，推出土地面，推出土地面积积积积608608万平方米，万平方米，万平方米，万平方米，环环环环比增加比增加比增加比增加2424；成交土；成交土；成交土；成交土地面地面地面地面积积积积173173万平方米，万平方米，万平方米，万平方米，环环环环比增加比增加比增加比增加1414。1-10 1-10月，全国房地月，全国房地月，全国房地月，全国房地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业完成土地完成土地完成土地完成土地购购购购置面置面置面置面积积积积2407224072万平方米，同比下降万平方米，同比下降万平方米，同比下降万平方米，同比下降18.7%18.7%；完成土地开；完成土地开；完成土地开；完成土地开发发发发面面面面积积积积1844518445万平方米，同比下降万平方米，同比下降万平方米，同比下降万平方米，同比下降4.6%4.6%。部分一、二部分一、二部分一、二部分一、二线线线线城市土地市城市土地市城市土地市城市土地市场场场场火暴，火暴，火暴，火暴，“地王地王地王地王”频现频现频现频现、溢价高、溢价高、溢价高、溢价高1616.1-101-10月全国房地月全国房地月全国房地月全国房地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业房屋施工面房屋施工面房屋施工面房屋施工面积积积积28.8328.83亿亿亿亿平方米，同比增平方米，同比增平方米，同比增平方米，同比增长长长长16.4%16.4%，房屋新开工面，房屋新开工面，房屋新开工面，房屋新开工面积积积积8.148.14亿亿亿亿平方平方平方平方米，同比自年初首次米，同比自年初首次米，同比自年初首次米，同比自年初首次转转转转正，增正，增正，增正，增长长长长3.3%3.3%。房屋竣工面。房屋竣工面。房屋竣工面。房屋竣工面积积积积3.773.77亿亿亿亿平方米，其中，住宅竣工面平方米，其中，住宅竣工面平方米，其中，住宅竣工面平方米，其中，住宅竣工面积积积积3.123.12亿亿亿亿平方米，增平方米，增平方米，增平方米，增长长长长25.1%25.1%。1717.对对对对今年房地今年房地今年房地今年房地产产产产形形形形势势势势的成因分析的成因分析的成因分析的成因分析1818.从大的背景看，我国的房地从大的背景看，我国的房地从大的背景看，我国的房地从大的背景看，我国的房地产产产产市市市市场发场发场发场发展是在城市化展是在城市化展是在城市化展是在城市化快速推快速推快速推快速推进进进进、市、市、市、市场场场场化化化化进进进进程加快、居民消程加快、居民消程加快、居民消程加快、居民消费结费结费结费结构明构明构明构明显显显显升升升升级级级级的情况下的情况下的情况下的情况下发发发发展的。而且房地展的。而且房地展的。而且房地展的。而且房地产产产产是是是是产业链产业链产业链产业链条条条条长长长长、相关、相关、相关、相关带带带带动动动动性性性性强强强强，是影响一个，是影响一个，是影响一个，是影响一个经济经济经济经济体体体体发发发发展的展的展的展的长长长长周期周期周期周期变变变变量。量。量。量。从从从从这这这这一一一一轮轮轮轮的房地的房地的房地的房地产产产产运行看，运行看，运行看，运行看，则则则则是短期政策因素等多是短期政策因素等多是短期政策因素等多是短期政策因素等多种因素共同作用的种因素共同作用的种因素共同作用的种因素共同作用的结结结结果。果。果。果。1919.是多种因素是多种因素是多种因素是多种因素综综综综合作用的合作用的合作用的合作用的结结结结果果果果n短期短期短期短期优优优优惠政策的惠政策的惠政策的惠政策的综综综综合作用（集中、范合作用（集中、范合作用（集中、范合作用（集中、范围围围围广、力度大）广、力度大）广、力度大）广、力度大）n信信信信贷贷贷贷激激激激增增增增(8.9(8.9(8.9(8.9万万万万亿亿亿亿)，信信信信贷贷贷贷政政政政策策策策宽宽宽宽松松松松，相相相相当当当当一一一一部部部部分分分分进进进进入入入入房房房房地地地地产产产产市市市市场场场场（二二二二季季季季度度度度，房房房房地地地地产产产产行行行行业业业业从从从从银银银银行行行行获获获获得得得得的的的的信信信信贷贷贷贷资资资资金金金金总总总总量量量量同同同同比比比比增增增增速速速速高高高高达达达达82%82%82%82%，上上上上半半半半年年年年，个个个个人人人人按按按按揭揭揭揭贷贷贷贷款款款款总总总总额额额额达达达达到到到到2829282928292829亿亿亿亿元元元元，同同同同比比比比增增增增长长长长63.1%63.1%63.1%63.1%）。央央央央行行行行统统统统计计计计，上上上上半半半半年年年年7.377.37万万万万亿亿亿亿元元元元新新新新增增增增信信信信贷贷贷贷中中中中，超超超超过过过过82108210亿亿亿亿元元元元流流流流入入入入了了了了房房房房地地地地产产产产领领领领域域域域；其其其其中中中中53815381亿亿亿亿元元元元进进进进入入入入房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发领领领领域域域域，个个个个人人人人按按按按揭揭揭揭贷贷贷贷款款款款达达达达到到到到28292829亿亿亿亿元元元元。还还还还不不不不包包包包括括括括利利利利用用用用票票票票据据据据融融融融资资资资或或或或其其其其他他他他信信信信贷贷贷贷资资资资金金金金变变变变相相相相转进转进转进转进房地房地房地房地产产产产市市市市场场场场等其他形式的等其他形式的等其他形式的等其他形式的资资资资金。金。金。金。9 9月月月月末末末末，居居居居民民民民户户户户贷贷贷贷款款款款同同同同比比比比增增增增长长长长34.0%34.0%，增增增增速速速速比比比比上上上上年年年年同同同同期期期期高高高高19.019.0个个个个百百百百分分分分点点点点，比比比比年年年年初初初初增增增增加加加加1.81.8万万万万亿亿亿亿元元元元，同同同同比比比比多多多多增增增增1.21.2万万万万亿亿亿亿元元元元。居居居居民民民民户户户户消消消消费费费费性性性性贷贷贷贷款款款款比比比比年年年年初初初初增增增增加加加加1.21.2万万万万亿亿亿亿元元元元，同同同同比比比比多多多多增增增增88098809亿亿亿亿元元元元，增增增增长长长长势势势势头头头头较较较较快快快快。其其其其中中中中，因因因因房房房房地地地地产产产产市市市市场场场场交交交交易易易易活活活活跃跃跃跃，个个个个人人人人住住住住房房房房贷贷贷贷款款款款比比比比年年年年初初初初增增增增加加加加95209520亿亿亿亿元，同比大幅多增元，同比大幅多增元，同比大幅多增元，同比大幅多增70897089亿亿亿亿元。元。元。元。2020.n流流流流动动动动性性性性过过过过剩，通剩，通剩，通剩，通胀预胀预胀预胀预期增加；恐慌性期增加；恐慌性期增加；恐慌性期增加；恐慌性购买购买购买购买特征明特征明特征明特征明显显显显；n地价地价地价地价房价相互推高，市房价相互推高，市房价相互推高，市房价相互推高，市场场场场信号不断放大（一信号不断放大（一信号不断放大（一信号不断放大（一线线线线）；）；）；）；n新增供新增供新增供新增供应应应应下降明下降明下降明下降明显显显显。n国国国国际经济际经济际经济际经济走走走走势带势带势带势带来的来的来的来的预预预预期：期：期：期：保增保增保增保增长长长长、应对应对应对应对危机系列因素危机系列因素危机系列因素危机系列因素导导导导致房地致房地致房地致房地产产产产市市市市场场场场走出大行情。走出大行情。走出大行情。走出大行情。2121.房地房地房地房地产产产产形形形形势变势变势变势变化的影响化的影响化的影响化的影响 积积积积极影响：极影响：极影响：极影响：n对扩对扩对扩对扩内需、保增内需、保增内需、保增内需、保增长长长长有直接、有直接、有直接、有直接、间间间间接接接接带动带动带动带动作用；作用；作用；作用；n提提提提振振振振市市市市场场场场信信信信心心心心（房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发投投投投资资资资增增增增速速速速逐逐逐逐月月月月提提提提高高高高，5 5 5 5月月月月单单单单月月月月新新新新开开开开工工工工面面面面积为积为积为积为7900790079007900万平方米，万平方米，万平方米，万平方米，较较较较4 4 4 4月增月增月增月增长长长长2.4%2.4%2.4%2.4%）；n地方地方地方地方财财财财政收入政收入政收入政收入显显显显著增加（土地出著增加（土地出著增加（土地出著增加（土地出让让让让金、税收）；金、税收）；金、税收）；金、税收）；（6 6 6 6月月月月份份份份北北北北京京京京市市市市土土土土地地地地成成成成交交交交总总总总金金金金额额额额约约约约为为为为134134134134亿亿亿亿元元元元，而而而而前前前前五五五五个个个个月月月月的的的的总总总总成成成成交交交交额额额额则仅则仅则仅则仅有有有有85858585亿亿亿亿元）。元）。元）。元）。n相当一部分自住型需求得以相当一部分自住型需求得以相当一部分自住型需求得以相当一部分自住型需求得以实现实现实现实现，居民居住条件改善；，居民居住条件改善；，居民居住条件改善；，居民居住条件改善；n房地房地房地房地产产产产市市市市场场场场的的的的“去去去去库库库库存存存存”效果明效果明效果明效果明显显显显。2222.消极影响：消极影响：消极影响：消极影响：泡沫成份增大，市泡沫成份增大，市泡沫成份增大，市泡沫成份增大，市场场场场非理性行非理性行非理性行非理性行为为为为明明明明显显显显增加；增加；增加；增加；信信信信贷风险贷风险贷风险贷风险增加；增加；增加；增加；扭曲了政府和企扭曲了政府和企扭曲了政府和企扭曲了政府和企业业业业的行的行的行的行为为为为；产产产产生生生生挤挤挤挤出效出效出效出效应应应应，对实对实对实对实体体体体经济经济经济经济回暖有回暖有回暖有回暖有实质实质实质实质性影响；性影响；性影响；性影响；透支未来的市透支未来的市透支未来的市透支未来的市场场场场需求；需求；需求；需求；行行行行业调业调业调业调整未到位，矛盾累整未到位，矛盾累整未到位，矛盾累整未到位，矛盾累积积积积；再分配关系失衡，社会矛盾突出。再分配关系失衡，社会矛盾突出。再分配关系失衡，社会矛盾突出。再分配关系失衡，社会矛盾突出。2323.明年房地明年房地明年房地明年房地产产产产市市市市场场场场的政策取向分析的政策取向分析的政策取向分析的政策取向分析 2424.对对对对于当下的房地于当下的房地于当下的房地于当下的房地产产产产市市市市场场场场及政策走向，不同的利益主体及政策走向，不同的利益主体及政策走向，不同的利益主体及政策走向，不同的利益主体的期待不同。开的期待不同。开的期待不同。开的期待不同。开发发发发商期待政策的延商期待政策的延商期待政策的延商期待政策的延续续续续，以便，以便，以便，以便维维维维持市持市持市持市场场场场的的的的繁荣繁荣繁荣繁荣态势态势态势态势；部分群众期待政府通；部分群众期待政府通；部分群众期待政府通；部分群众期待政府通过过过过取消取消取消取消优优优优惠政策而促使惠政策而促使惠政策而促使惠政策而促使房价回落，房价回落，房价回落，房价回落，实现实现实现实现价格理性回价格理性回价格理性回价格理性回归归归归。一些地方政府。一些地方政府。一些地方政府。一些地方政府则处则处则处则处在矛在矛在矛在矛盾之中，即希望房地盾之中，即希望房地盾之中，即希望房地盾之中，即希望房地产继续发挥产继续发挥产继续发挥产继续发挥“保增保增保增保增长长长长”的作用，又因的作用，又因的作用，又因的作用，又因此，有的地方已此，有的地方已此，有的地方已此，有的地方已经经经经表表表表态态态态将将将将继续维继续维继续维继续维持持持持优优优优惠政策；有的地方惠政策；有的地方惠政策；有的地方惠政策；有的地方也担心也担心也担心也担心资产资产资产资产价格的价格的价格的价格的过过过过快上快上快上快上涨涨涨涨。在。在。在。在这这这这种复种复种复种复杂杂杂杂的博弈局面下，的博弈局面下，的博弈局面下，的博弈局面下，的确在考量房地的确在考量房地的确在考量房地的确在考量房地产产产产政策的智慧。政策的智慧。政策的智慧。政策的智慧。2525.明年房地明年房地明年房地明年房地产产产产政策的取向取决于明年我国宏政策的取向取决于明年我国宏政策的取向取决于明年我国宏政策的取向取决于明年我国宏观观观观政策取向：政策取向：政策取向：政策取向：短期内不会有重大短期内不会有重大短期内不会有重大短期内不会有重大转转转转向：向：向：向：q经济经济经济经济回升基回升基回升基回升基础础础础仍不仍不仍不仍不稳稳稳稳定；定；定；定；q刺激政策的刺激政策的刺激政策的刺激政策的刚刚刚刚性特点，性特点，性特点，性特点，对对对对投投投投资资资资和流和流和流和流动动动动性有依性有依性有依性有依赖赖赖赖；q实实实实体体体体经济经济经济经济回升不尽如人意，民回升不尽如人意，民回升不尽如人意，民回升不尽如人意，民间间间间投投投投资对资对资对资对刺激性投刺激性投刺激性投刺激性投资资资资的的的的替代性仍不替代性仍不替代性仍不替代性仍不强强强强；q经济经济经济经济增增增增长长长长的的的的动动动动力机制尚未全面恢复，内需明力机制尚未全面恢复，内需明力机制尚未全面恢复，内需明力机制尚未全面恢复，内需明显显显显增增增增长长长长，但不但不但不但不稳稳稳稳；外需依然乏力，需要政策支持。；外需依然乏力，需要政策支持。；外需依然乏力，需要政策支持。；外需依然乏力，需要政策支持。q在美国政策退出之前，中国政策退出力度受限，易引在美国政策退出之前，中国政策退出力度受限，易引在美国政策退出之前，中国政策退出力度受限，易引在美国政策退出之前，中国政策退出力度受限，易引更多更多更多更多热钱热钱热钱热钱流入，冲流入，冲流入，冲流入，冲击经济击经济击经济击经济。另外，我国另外，我国另外，我国另外，我国货币货币货币货币政策有四个目政策有四个目政策有四个目政策有四个目标标标标：低通：低通：低通：低通货货货货膨膨膨膨胀胀胀胀、经济经济经济经济增增增增长长长长、就、就、就、就业业业业的增的增的增的增长长长长、国、国、国、国际际际际收支平衡，需收支平衡，需收支平衡，需收支平衡，需统统统统筹考筹考筹考筹考虑虑虑虑。2626.但也必但也必但也必但也必须须须须看到，随着各国看到，随着各国看到，随着各国看到，随着各国经济经济经济经济的回暖或复的回暖或复的回暖或复的回暖或复苏苏苏苏，刺激，刺激，刺激，刺激政策的退出政策的退出政策的退出政策的退出问题问题问题问题正日益提上日程。正日益提上日程。正日益提上日程。正日益提上日程。我国的刺激政策也我国的刺激政策也我国的刺激政策也我国的刺激政策也存在存在存在存在调调调调整的必要：整的必要：整的必要：整的必要：一是一是一是一是长时间长时间长时间长时间刺激政策刺激政策刺激政策刺激政策难难难难以以以以为继为继为继为继；二是全球流二是全球流二是全球流二是全球流动动动动性性性性过过过过强强强强对对对对通通通通胀胀胀胀的的的的压压压压力和力和力和力和风险风险风险风险增大；增大；增大；增大；三是三是三是三是过过过过多的刺激政策多的刺激政策多的刺激政策多的刺激政策产产产产生生生生挤挤挤挤出效出效出效出效应应应应；四是四是四是四是对对对对市市市市场场场场机制作用的影响。机制作用的影响。机制作用的影响。机制作用的影响。因此，我国短期内政策因此，我国短期内政策因此，我国短期内政策因此，我国短期内政策虽虽虽虽然不会重大然不会重大然不会重大然不会重大转转转转向，将保持向，将保持向，将保持向，将保持大的宏大的宏大的宏大的宏观观观观政策方向的政策方向的政策方向的政策方向的连续连续连续连续性，但会逐步性，但会逐步性，但会逐步性，但会逐步调调调调整刺激政策整刺激政策整刺激政策整刺激政策的的的的总总总总量、量、量、量、结结结结构、力度。构、力度。构、力度。构、力度。2727.明年宏明年宏明年宏明年宏观观观观政策也面政策也面政策也面政策也面临临临临一些一些一些一些“两两两两难难难难”选择选择选择选择p防止通防止通防止通防止通胀胀胀胀与保持一定流与保持一定流与保持一定流与保持一定流动动动动性的矛盾；性的矛盾；性的矛盾；性的矛盾；p促促促促进实进实进实进实体体体体经济经济经济经济增增增增长长长长与与与与产产产产能能能能过过过过剩的矛盾；剩的矛盾；剩的矛盾；剩的矛盾；p刺激政策刺激政策刺激政策刺激政策调调调调整与投整与投整与投整与投资惯资惯资惯资惯性需求的矛盾；性需求的矛盾；性需求的矛盾；性需求的矛盾；p经济结经济结经济结经济结构构构构调调调调整与保增整与保增整与保增整与保增长长长长的矛盾。的矛盾。的矛盾。的矛盾。p控制控制控制控制资产资产资产资产价格价格价格价格过过过过快上快上快上快上涨涨涨涨与保持与保持与保持与保持经济经济经济经济增增增增长长长长的矛盾的矛盾的矛盾的矛盾 2828.明年宏明年宏明年宏明年宏观观观观政策的取向政策的取向政策的取向政策的取向 在保持大的政策方向在保持大的政策方向在保持大的政策方向在保持大的政策方向连续连续连续连续性的前提下，宜采取促性的前提下，宜采取促性的前提下，宜采取促性的前提下，宜采取促进进进进经济稳经济稳经济稳经济稳定增定增定增定增长长长长的的的的举举举举措。措。措。措。u不不不不简单简单简单简单追求高速度，而是夯追求高速度，而是夯追求高速度，而是夯追求高速度，而是夯实实实实复复复复苏苏苏苏基基基基础础础础，并，并，并，并为为为为体制改革体制改革体制改革体制改革和和和和结结结结构构构构调调调调整留下空整留下空整留下空整留下空间间间间；u 着力采取着力采取着力采取着力采取稳稳稳稳定物价措施，使定物价措施，使定物价措施，使定物价措施，使CPICPI保持在一定的幅度内，保持在一定的幅度内，保持在一定的幅度内，