影响保利地产业绩的因素分析.docx

　　　 影响保利房地产业绩的因素分析
【摘要】：本文结合2003年度至2009年度的相关数据，运用财务比率分析方法、杜邦分析法、作图列表对比分析等方法分别从公司财务与经营业绩、产品产销特征与公司竞争力、行业发展前景等几个方面对影响保利地产公司业绩的因素进行了较深入的分析。研究结果表明，近几年来保利公司资产负债构成尚为合理，偿债能力较强；目前各项经营性资产运行情况良好，盈利能力逐年增强。各项财务指标都高于或趋近于同行业的平均值，与同样占市场份额较多的万科相比，在一些指标上也是高于或相近。公司在规模不断扩大的同时，保有较强的市场竞争力。保利公司已经在加大对二三线城市的投资，形成了一个以一线城市为发展中心，向二三线城市覆盖发展的全方面全局性的发展模式。保利地产在全国的行业地位在逐年提升，行业竞争力也越来越强。保利地产行业的发展前景值得期待, 目前整个房地产行业受国家宏观调控的影响比较大，尤其“国六条”及各地调控政策相继出台以来，房地产销售滞缓，短期内对房地产企业的经营产生了一定的不利影响。但从长期来看，房地产行业仍是国民经济发展的重要支柱，尤其在人民币升值的大背景下，房地产行业的发展仍值得期待。从总体来看，上市公司的财务状况，产品产销特征和公司所处的行业地位及发展前景都对它的业绩有较大的影响，财务状况及公司竞争力是最主要的影响因素。
【关键词】：房地产；上市公司；业绩；因素；
一、研究背景及研究意义
(一)研究背景
我国的房地产行业是随着经济发展和住房体制的改革而逐步兴起的一个行业，在国民经济中有着重要的地位和作用。房地产业已经成为中国经济的支柱产业，对经济的发展和经济结构的调整都发挥着越来越重要的作用。房地产业是集房地产开发、经营管理和维修服务为一体的综合性产业，具有单位价值高、投资大、生产周期长等特点。而在房地产这个行业中，保利地产的综合实力排在前三，保利地产盈利能力稳健，总体偿债能力较强，产品竞争能力强，行业发展前景好，在房地产上市公司中具有代表性，在房地产这个行业中影响力大，对经济的增长和发展都有较大的影响。
(二)研究意义
1．从公司层面来讲：公司的经营现状和未来发展前景是影响一个公司业绩的最基本因素。一个公司的治理水平和管理层质量、财务状况、公司竞争力、公司改组或合并都将影响到公司的业绩。财务状况能反映出一个公司的盈亏情况，通常盈利水平高的上市公司的业绩就好。保利公司近几年来其资产负债构成尚为合理，偿债能力较强；目前各项经营性资产运行情况良好，盈利能力逐年增强。各项财务指标都高于或趋近于同行业的平均值，与同样占市场份额较多的万科相比，在一些指标上也是高于或相近。公司在规模不断扩大的同时，保有较强的市场竞争力。
2从行业层面来讲：在上市公司中，经常观察到某一行业（例如有色金属、装备制造、商业零售、房地产）的上市公司的股票在特定时期中表现出齐涨共跌的特征。这说明在这些公司中存在着某种行业性或产业性的共同影响因素。房地产行业仍将在相当长的时期内得到发展，保利地产是迅猛发展的行业新龙头，发展势头强劲，开发优势显著，在房地产行业中竞争力强，发展前景大。
3.从宏观经济层面讲: 房地产经济在我国经济中占主导地位，房地产业是国民经济的基础性产业，我国经济能够持续繁荣十几年，作为国民经济发展的支柱产业，房地产可谓功不可没。房地产行业的发展对我国的国民生产总值、国民收入、经济增长都有不同程度的影响。保利地产近几年发展势头强劲，综合实力跃居全国行业的前三，在房地产行业中地位显著，影响力大，近几年经济增长对房地产的依赖明显增强，所以保利地产的发展对经济增长的影响很大。
二、影响房地产公司业绩的因素分析：
目前，关于影响房地产公司业绩的因素分析的文献非常多，下面就选取几个具有代表性人物的观点来谈一谈目前影响房地产公司业绩的影响因素。
李蔚青2005年运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量标准。研究结果表明：总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的
盏秉2006年从我国上市公司业绩影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。（严格意义上来说绩效评价体系，包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样）从MM理论出发引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CPI存在一定的相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对房地产影响甚微的结论。
张斌，府亚军2005年分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做证实研究，最后得出研究结论，并指出由于会计信息失真等因素的存在，使得该方法存在一定的局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。
夏丹2007年选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是：房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。
沈丹2005年认为人名币升值通过两种途径对不同的行业产生影响。一是人名币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。而是人名币升值在短期内行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人名币升值将使房地产行业收益。而金学穗2006年从理论分析的角度对出人名币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利好的影响：第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的；第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。利空的影响：货币持续过度升值会导致经济减速，外资需求下降，从而使房产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。
张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个因素（股权集中度、股权属性及股权流通性）与公司治理绩效的关系。得到结论（1）房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显的关系。（2）分析股权控制类型时，发现国有控股企业和法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。（3）国有股比重、流通股比重与经营绩效没有明显相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。（4）控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。
成依婷2007年采用单位根检验、协整分析、误差修正模型等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实战研究。发现湖北经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用确不明显。杨井贺、刘朝马、潘鹏2007年介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近10年来湖北省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。
王西军、刘传哲应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明：我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系；无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势；短期内经济过热容易引起房地产价格的过快增长。
汤青2007年从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，这是建立在规范的研究基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选入，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等。因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市工作、公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。
张霞2007年从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人名币升值等方面进行了理论分析、并提出一些建议。
黄海波2009年运用2005到2008年中国上市年报中披露的行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关。
三、影响保利公司业绩的因素分析
　　通过杜邦分析法（杜邦分析法是一种财务比率分解的方法，能有效反应影响企业获利能力的各项指标间的相互联系，对企业的财务状况和经营成果做出合理的分析）和财务比率分析法分别从保利公司的基本经营情况、盈利能力、偿债能力、营运能力等不同方面来对影响保利公司业绩的因素进行分析。在此，特别的采用了普遍应用的财务分析方法之一的财务比率分析方法，从而能对保利公司的财务状况有个比较直观的了解。
四、保利公司的业绩表现
由表一可以看出保利公司的股本在逐年增加，由2003年的20000万股增加到2009年的351972万股，这说明该公司的经营规模在逐年的扩大；总资产也有2003年的1854亿增加到2009年的89830亿，这说明公司的业绩在逐年的提升；但其每股收益和净资产收益率随着总资产和总股本的变化而呈现出上下波动不稳定的变化，这说明其业绩虽优良，但财务状况不是很稳定，还存在问题，在未来的发展中要进行改善，不然还会继续影响公司的业绩。
表1 （保利公司的基本经营情况)
年份
总股本（万）
总资产
每股收益
净资产收益率
2003
20000
1,854,544,520.03
0.85
17.32
2004
20000
4,218,468,840.07
0.95
33.15
2005
40000
8,015,472,064.60
1.02
42.81
2006
55000
16,496,053,303.94
1.20
18.16
2007
126617
40,894,664,218,50
0.50
12.49
2008
245234
53,632,162,746,67
0.70
15.90
2009
351972
89,830,723,861,34
1.06
14.03

五、保利地产的财务状况分析
针对保利地产的财务分析过程，将采用普遍应用的财务分析方法之一的财务比率分析方法从盈利能力，偿债能力，营运能力等三个方面，以万科地产作为比较对象进行对比分析，从而能就此对保利的财务状况有个直观的了解。
（一）盈利能力分析
保利地产在最近三年企业经营业绩中保持连续增长，09年的主营业务收入为2298660.76万元。08年为1551990.11万元。07年为811523.49万元。可见09年比08年实现主营业务收入上升48.11%，08年比07年上升91.24%。可见公司在08年09年金融危机的影响下仍实现了较大幅度的增长，盈利增长趋势稳健。净利润09年比08年增加了57.19%，08年比07年增加了50.35%，净利润的增长速度与主营业务收入的增长速度基本保持一致。可以看出公司在规模上不断扩大，实现增长的同时，盈利能力仍在稳步提高。
由表2可以看出公司三年来的营业利润率，可以看出保利较之万科，其盈利能力与竞争对手不相上下，但其盈利的稳性优于万科。在看净利润率，保利和万科在三年中都经历的先降后升的过程，说明公司追随地产行业的整体盈利的好转而好转。与竞争对手万科基本保持一致。公司09年净资产收益率为14.03。略低于万科的14.26。但较08年的变化不大说明公司的资金使用效率趋于稳定，盈利期望较平稳，公司有较好的财务和经营状况。
表2
对比指标

保利
2009

2008

2007
万科
2009

2008

2007
毛利率(%)
36.82
40.80
38.50
29.39
39.00
41.99
净资产收益率(%)
14.03
15.90
12.49
14.26
12.65
16.55
净利润率(%)
15.31
14.43
18.35
10.90
9.83
13.63
营业利润率(%)
25.26
30.08
25.31
21.99
28.15
30.54
综上分析:保利拥有稳健的盈利能力，预计未来两年保利集团的整体盈利能力将持续增强。
（二）偿债能力分析
1.短期偿债能力分析
从流动比率07年2.15(相关数据见表3，下同)08年2.72，09年2.31，可以看出保利的偿债能力正逐渐提高，09年相较于08年有所下降可能是由于社会整体经济受金融危机影响所致。但三年来相较于万科的1.90和08年行业平均值1.84，比标准比率2要大。此指标及其相关比较粗俗的反映了保利地产的短期偿债能力比较强。由于受产业的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比率从0.66到0.74可以看出比率在逐年趋向于1 ，且保利所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，总体上，保利的速动比率一直高于行业平均水平，表明保利资产流动性和短期偿债能力叫强，财务风险较低。由于企业积压大量存货，经营活动生产的现金收入小于支出，从而使经营活动产生的现金为负数，现金流动负债比例为负。反映经营活动产生的现金对流动负债的保障程度有所提高。
2.长期负债能力分析
08年同行业的平均资产负债率为0.56，保利资产的负债率如表3所示逐年下降，趋向于同行业先进水平，说明财务上趋向稳健，企业风险降低，资本结构较为合理，体现出保利近期总体负债压力较轻，有较强的偿债能力。09年保利的已获利息倍数为80.29，较07年相比上升幅度惊人，呈上升态势，与同行业万科的16.02相比，已获利息倍数远高于万科。说明保利的长期偿债能力有所提高，偿债能力增强。现金债务总额比越高，企业承担能力越强。三年来，保利的这项指标虽然远不及万科，但是有所增长。由于经营活动现金流量为负数，从而使现金债务总额比为负，与同行业先进水平相差甚远。企业承担长期偿债能力差。表3
财务指标
保利2007
2008
2009
万科2009
流动比率(%)
2.15
2.72
2.31
1.92
速动比率(%)
0.66
0.67
0.74
0.59
现金流动负债比率(%)
-49.57
-38.90
-2.30
13.60
资产负债率(%)
68.70
70.78
69.99
67.00
已获利息倍数(%)
-74.25
-
80.29
16.02
现金债务总额比(%)
-33.41
-20.00
-1.82
10.04
综合以上分析，保利总体偿债能力叫强。
(一) 营运能力分析
09年该企业的存货周转率是0.29，比前两年高。存货较上一年增加的主要原因是08年全球金融危机导致经济不景气，社会需求下降所至。如表4所示万科09年的存货周转率为0.39较08年也有所提高。但是与万科相比，总体上低于万科，所以保利对存货的控制能力相对较弱，企业管理结构需要改进。
表4

该企业在09年的应收账款周转率为68.35，说明平均财政期有所增加，应收帐款的收回放缓，资金滞留在应收账款上的数量增多，资金使用效率有所下降。但与万科相比，07至09年间，周转率增速明显，说明保利的应收账款的周转率有较大程度的提高，应收帐款回收能力增强，营运趋势良好。
表5

综上保利地产的财务分析结果，近几年来其资产负债构成尚为合理，偿债能力较强；目前各项经营性资产运行情况良好，盈利能力逐年增强。各项财务指标都高于或趋近于同行业的平均值，与同样占市场份额较多的万科相比，在一些指标上也是高于或相近。所以公司在规模不断扩大的同时，保有叫强的市场竞争力。
六、影响保利公司业绩的因素分析：产品产销区域与竞争力分析
1.公司产品产销区域分析
一线城市为房地产行业的发轫地区和最发达的城市，代表着中国房地产行业发展的最高水准。从表6可以看出，保利地产最开始发展的重点在广州北京等一线城市，收入主要来源于一线城市，后来慢慢向二三线城市发展。在广州地区的收入2005年为180620万元，2006年的为272888万元，2007年的为262610万元，2008年的为517950万元，2009年的为628892万元。始终是排在第一位的，北京和上海收入所占的比例也是稳步提高。这说明保利地产虽然在逐年转战更多的二三级城市，但主战场仍然是一级城市。 自 2005 年以来，国家已经多次对房地产市场进行调控，行业调控已经成为“常态”。每一次行业调控都将对行业的发展趋势和竞争格局造成影响，同时也给公司带来新的发展机遇，公司必须积极、及时和准确地应对每一次调控所带来的市场变化。目前国家对于投资性购房的抑制、大力支持保障性住房建设、大力扶持中小城市的城镇化进程等，将对市场产生较大的影响。为此，公司将加大二三线城市投资，提高市场占有率和产品覆盖率。国家对于房地产市场的持续调控，使市场经营环境日益规范，一大批战略清晰、专业化的房地产企业迅速发展壮大，行业集中度有所提高。2009年度行业前二十强企业销售额占全国比例为14.2％，比 2008年提高了1.1个百分点；2010年上半年，销售额超过200亿元的房地产企业达11家。房地产行业的激烈竞争使公司保持持续快速增长的难度加大。为此，公司将继续完善全国战略布局，做大做强现有城市业务，积极进入二三线城市，扩大经营规模 由表可以看出保利公司已经在加大对二三线城市的投资形成了一个以一线城市为发展中心向二三线城市覆盖发展的全方面全局性的发展模式。
表6

地区
2005
2006
2007
2008
2009
金额
(万元)
比例
(%)
金额
(万元)
比例
(%)
金额
(万元)
比例
(%)
金额
(万元)
比例
(%)
金额
(万元)
比例
(%)
广州
180620
76.65
272888
53.98
262610
32.37
517950
33.37
628892
27.36
长沙
2848
1.12
7844
1.55
20034
2.47
24133
1.55
74415
3.24
武汉
23057
9.78
49286
9.75
72474
8.93
45920
2.96
106872
4.65
沈阳
20298
8.61
57377
11.35
89170
10.99
158585
10.22
152550
6.64
北京
8818
3.74
26829
5.31
208627
25.71
88670
5.71
403295
17.54
重庆

64726
12.80
93947
11.58
206185
13.29
88178
3.84
上海

26547
5.25
20185
2.49
179767
11.58
300232
13.06
南昌

9177
1.13
26792
1.73
55964
2.43
包头

35101
4.33
60536
3.90
51958
2.26
佛山

207540
13.37
185048
8.05
长春

35427
2.28
120782
5.25
2.公司行业地位
由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同主办的“中国房地产百强企业研究”是业内重要的指标性研究，自2004年来已连续进行了六年，作为研究成果的百强榜单已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。公开资料显示，自2006年A股上市以来，保利地产一年一个台阶，销售额从2006年的84亿，2007年的170亿，增长到2008年205亿。净利润从2006年的6.6亿，到2007年的14.9亿，2008年30.4亿，几乎是年年翻番，盈利能力不断增强。综合实力排名也由2006年的第五上升到2008年的第四，再到今年的第三，已成为业界瞩目的一支奇兵。由表7可以看出保利地产在全国的行业地位在逐年提升,近年来发展非常迅猛,2008年市场调整背景下，全国商品房销售额同比下降19.47%，而保利地产当年销售额突破200亿元大关，同比增长达到20.37%，遥遥领先行业平均水平；同期，保利地产净利润达30.44亿元，同比增长104.41%，这也是保利地产净利润连续两年实现百分百的增长。2009年1到8月，保利地产又已实现签约金额279.19亿元，同比增长高达157.20%。良好的销售业绩拉动了保利地产品牌价值的快速提升，2009年其品牌价值同比增长了近50%，显著领先于全国品牌房企增长率均值，成为2009中国房地产成长力领航品牌，预计其未来品牌影响力仍将持续提升，发展能力也将逐渐变强，综合实力也将变强变大，行业地位也将更进一步的提升。
表7
2004年
保利地产获得“2004年中国地产百强企业”称号；
2005年
保利地产获得“2005中国房地产百强开发企业” 、“2005中国房地产公司品牌价值TOP10” 等多项荣誉；

2006年
保利地产获得“2006中国房地产百强开发企业”、“2006中国房地产百强企业综合实力TOP10” “2006中国房地产百强企业盈利性TOP10”、“2006中国房地产公司品牌价值TOP10”；

2007年
保利地产获得“2007中国房地产百强开发企业”、“2007中国房地产百强企业综合实力TOP10” “2007中国房地产百强企业盈利性TOP10”、“2007沪深房地产上市公司综合实力TOP10”、“2007沪深房地产上市公司经济增加值（EVA）TOP10”、“2007沪深地产绩优股TOP10”、“2007中国房地产公司品牌价值TOP10”；

2008年
保利地产获得“2008中国房地产百强开发企业”、“2008中国房地产百强企业综合实力TOP10”、“2008中国房地产百强企业盈利性TOP10”、“2008沪深房地产上市公司综合实力TOP10”、“2008沪深房地产上市公司经营规模TOP10”、“2008沪深房地产上市公司投资价值TOP10”。

2009年

保利地产获得“2009中国房地产百强开发企业”、“2009中国房地产百强企业综合实力TOP10”、“2009中国房地产百强企业盈利性TOP10”、2009中国房地产百强企业“规模性TOP10”、“2009中国房地产百强企业成长性TOP10”、“2009获评房地产上市公司综合价值第一名”、并入选“2008年度中国上市公司优秀管理团队”.
房地产是一个比较特殊的行业,它不仅具有全国地位，还具有区域地位。因此下面主要从华东华中华南三个区域来分析一下保利地产这个行业的区域地位。从表8可以看出，保利在华东地区的地位还是比较高的，在这一区域的众多城市众多项目中产品的销售额排名第二；由表9和表10不难看出“保利·华都”在华东地区以27150万元的销售额，遥遥领先于两个城市的其他项目，在这一区域的地位非常高；由表11可以看出保利地产在华南地区的项目竞争力不是很强，虽然它的根据地广州属于这一区域，但销售额榜上无名，这一区域虽是它的主战场，但不是地位最高的区域，在这一区域的行业地位还有待提高。
表8 华东地区
城市
项目名称
销售额（万元）
开发企业
排名
杭州
昆仑公馆
66988
杭州昆仑之都房地产开发有限公司
1
上海
保利叶都
59733
保利地产
2
徐州
鼓北嘉园
46947
徐州恒嘉置业有限公司
3
南京
雅居乐花园
46151
南京雅居乐房地产开发有限公司
4
宁波
中海·雍城世家
43102
宁波中海和协置业发展有限公司
5
合肥
滨湖假日花园
10769
安徽蓝盛置地发展有限公司
6
南通
城市嘉苑
4404
南通苏源房地产开发有限公司
7
华中地区
表9（武汉）
排名
项目名称
销售额（万元）
开发企业
1
保利·华都
27150
湖北保利投资；武汉市洪荣物业发展有限公司
2
宝利金国际公馆
24840
武汉世纪华宇置业有限公司
3
世茂锦绣长江
23350
武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司
4
武汉天地·御江苑
22520
武汉瑞安天地房地产发展有限公司
5
同馨花园
22510
武汉江华房地产开发公司
6
福星惠誉·国际城
21020
湖北福星惠誉洪山房地产有限公司
7
未来城
20850
湖北阜城房地产开发有限公司
8
金地·中心城
19380
湖北天地房地产开发有限公司
9
领秀城
18450
湖北万兴房地产开发有限公司
10
武汉万科城
17640
武汉王家墩现代城房地产开发有限公司
表10（长沙）
排名
项目名称
销售额（万元）
开发企业
1
共和世家
16675
湖南达美投资有限公司
2
滨江君悦香邸
16401
长沙雄屹工贸有限公司
3
湘江世纪城
16234
湖南湘水雅境房地产开发有限公司
4
银桂苑
16136
长沙万利房地产开发公司
5
天健芙蓉盛世
16044
长沙天健房地产开发公司
6
西点公园里
14367
湖南西点实业发展有限公司
7
新诚小区
13207
湖南省新雅置业有限公司
8
万树丹堤
12156
长沙长大房地产开发有限公司
9
锦湘国际星城
10659
湖南美联置业
10
锦湘国际星城
10659
湖南美联置业
由上面两个表可以看出，“保利·华都”以27150万元的销售额，遥遥领先于两个城市的其他项目，位居榜首。
表11 华南地区
城市
项目名称
销售额（万元）
开发企业
排名
深圳
鸿威海怡湾畔花园
105475
深圳市海怡湾畔房地产开发有限公司
1
广州
汇景新城
72662
侨鑫集团有限公司
2
福州
名郡
48849
名城地产
3
厦门
湖边美苑
30344
厦门中福海实业有限公司
4

七、影响保利公司业绩的因素分析：行业发展前景
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业. 保利房地产股份有限公司主要从事房地产的开发，其发展基地始于广州，2002 年股改后，经营规模不断扩大，综合开发实力迅速增强，业务分布于广州、北京、 上海等 10 大城市，已经发展成为全国性的大型房地产开发企业。公司还获得由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合评选的“2008 年中国房地产公司品牌价值TOP10”五强席位和“2009年综合实力TOP10 五强席位”。由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同主办的“中国房地产百强企业研究”，是业内重要的指标性研究，自2004年来已连续进行了六年，作为研究成果的百强榜单已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。在2009年的评选中，保利地产再接再厉，综合实力从去年的第四名再进一步，跃居第三，并一举进入规模性、赢利性前三甲。特别值得一提的是，研究组今年首次发布百强成长性TOP10榜单，保利地产雄踞榜首，在08年的市场环境中尤为难能可贵，展现出央企地产领军企业的强大实力和强劲的增长势头。2008年保利地产的全国市场份额超过1.3%，较2007年的0.58%增幅达到124%，市场份额明显提升，呈现出加速增长态势。
2010年11月8日，由《经济观察报》主办的“2010年蓝筹地产”企业评选活动结果在北京揭晓。保利地产凭借优秀的盈利能力、稳定的发展能力、较高的市场占有率以及良好的品牌形象得到组委会和主办方的一致认可，再次荣登“2010年蓝筹地产”榜，这也是保利地产自2006年上市起，连续5年获此殊荣。我们对中国房地产行业的中长期发展始终看好，主要是因为影响行业发展趋势的基本因素并没有改变。保利地产营销总监胡在新接受记者采访时表示，房地产行业未来的发展前景依然看好，主要表现在以下几方面:
(一)、发展势头强劲
表12
年份
总资产
主营业务收入
利润总额
2006
16,507,888,340.95
4,031,212,238.72
1,050,464,670.26
2007
40,894,664,218,50
8,115,234,888.24
2,403,090,085.71
2008
53,632,162,746,67
１5,519,901,076.27
4,023,284,829.98
2009
89,830,723,861,34
22,986,607,600.50 
5,379,047,462.35 

保利地产是一家从军旅中走来的房地产企业集团，在2002年实施全国战略后，公司经营规模和资产规模迅速扩大。公司签约认购额年均增长114%，主营业务收入年均增长71% ，远高于同期12.5%的行业平均增长率。如表12所示，截止2009年底公司总资产达89,83亿元，比2006年年底增长了五倍，年均增速大达94％。保利地产在最近三年企业经营业绩中保持连续增长，09年的主营业务收入为2298660.76万元。08年为1551990.11万元。07年为811523.49万元。可见09年比08年实现主营业务收入上升48.11%，08年比07年上升91.24%。可见公司在08年09年金融危机的影响下仍实现了较大幅度的增长，盈利增长趋势稳健。
表13
年份
毛利率(%)
净资产收益率(%)
净利润率(%)
2007
38.50
12.49
18.35
2008
40.80
15.90
14.43
2009
36.82
14.03
15.31

保利地产的高速增长还体现在盈利能力的不断增强。公司近三年平均结转毛利率达到了35.62%。公司拥有丰富的开发经验、成本控制优势和充足的土地储备，在未来几年内仍将保持较高的毛利率。如表13所示,公司2009年净利润率为15.31%，年均增长率117%。2009年净资产收益率14.03%。与2009年房地产上市公司前十强比较，保利地产的总资产、主营业务收入和净利润等指标均可进入前五强，而以上三项指标的三年平均增长率更是遥遥领先。
(二)、房地产开发优势显著
1、卓越的战略能力。公司在2002年设立之初即制订了“十年发展规划”，对行业的良好前景有准确的判断，在全国土地成本普遍上涨之前便开始实施全国化战略。2002底公司实现了京沪穗三大中心城市布局，并陆续进入了武汉、沈阳、重庆等省会城市。2005年公司开始进入佛山、包头等二线城市。准确的区域市场判断，有阶段、有策略的全国性战略布局使公司成功获取了大量具备成本优势的土地，为公司长期发展奠定了良好的基础。
　　2、超前的开发理念。率先提出“和谐人居”的理念，以“零缺陷”技术标准，“人性化”的设计引领市场需求。公司在1999年开发广州保利花园一期时就提出了“以人为本、构建和谐社区”的理念，在项目建设过程中率先采用了十余种领先技术和材料，以全优成绩获得了建设部首批“康居示范工程”验收金奖，为全国住宅一次性装修到位提供了行业标准。保利花园被广州市推荐参评联合国 “国际人居奖”，被建设部评为“规划设计金奖”、“施工组织金奖”、“建筑设计金奖”，先后获得了从国家到地方各级政府的奖项几十项 ，接待了国内外400多个代表团的参观，成为广州市中高档住宅小区的一张名片。
　　3、综合开发实力强，品牌信誉好。自1998 年以来，公司房地产综合开发实力一直居广州前十位，2001 年开始公司综合开发实力连续五年居广州前三位，2005年广州市场占有率超过3.5%,2006年至今保利的综合实力都排在前三.保利地产所倡导的“和谐生活，自然舒适”，已经成为在中国房地产市场有着其独特地位的品牌现象。作为一种企业的品牌观，保利地产从成立之初即提出并主张“和谐”的核心理念，这样的品牌定位是基于其对行业发展和企业使命高瞻远瞩和深刻认知。产品质量是品牌最基本的保证，保利地产从诞生伊始即以品质追求取代单纯的质量追求，并在此基础之上关注房地产的社会价值，关注人本主义与人文精神与人居理想之间的内在关联。保利地产提供给客户的不仅仅是建筑和空间，更是生活的元素与境界。而“自然”、“和谐”、“舒适”则是对这一追求最好的凝炼。
　　4、优秀的管理团队、公司治理和企业文化。公司充分认识到合理的长期激励机制对于企业发展的重要性，是少数在股份公司设立时即实现管理层持股的大型国有控股公司之一。管理层虽然持股不多，但无论是对于管理层与股东长期利益统一、管理层的稳定性和积极性，还是对于公司法人治理健全，都起到了相当积极的作用。独特的企业文化也是保利地产始终保持快速增长的重要因素，公司前身广州保利房地产开发公司是从军队企业转制而来，多年来我们始终保持了军队纪律严明、乐于奉献的优秀文化，形成了企业强大的凝聚力和执行力。
　　5、盈利能力强。2007 年、2008年和 2009年本公司净资产收益率（全面摊薄）分别为12.49%、15.90%和14.03%，处于房地产业优秀水平。
　　6、土地储备丰富，区域分布和产品结构合理。公司目前已完成了包括广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等在内的十个城市的战略布局，土地储备达到877万平方米，土地储备数量在目前上市地产公司中仅次于万科。土地储备中超过70%为普通住宅，且在广州等经济中心城市拥有很高经济价值的商业地产，产品结构合理。保利地产成功的土地储备战略已为公司上市后持续稳健发展打下坚实基础。
　　7、保利地产的实际控制人中国保利集团公司是央企地产“五朵金花”之一，实力雄厚，而且拥有独特的文化和品牌资源。保利地产作为保利集团从事房地产开发业务的主要平台，将会得到大股东的大力支持，其逐渐形成的“文化+地产”