酒店公寓的投资管理及风险培训课程.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,中国商业地产总裁EMBA课程,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,中国商业地产总裁EMBA课程,酒店公寓投资、管理及风险,张 涛,.6,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第1页,个人介绍：,张涛,亚太共管酒店管理协会理事长,全国产权酒店合作发展论坛主任,上海友择机构董事长,研究重点：,国际休闲旅游发展趋势,中国旅游房地产商业模式创新,产权酒店、分时度假在中国本土化改造。,自1998年开始进入酒店公寓领域，并一直站在行业实践及理论研究最前线。迄今已为近百家产权酒店提供顾问咨询服务；成功举行了七届“全国产权酒店合作发展论坛”，牵头成立了“亚太共管酒店管理协会”，建立了中国产权酒店行业数据库，搭建了产权酒店交换平台TPC交换平台。理论方面提出了产权酒店资产经营处理方案，建立了基于信托时权酒店履约保障体系，研发了基于点数中国酒店客房交换体系，制订了中国酒店交换标准，引入国际先进共管酒店运作模式等等。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第2页,雅诗阁集团上海服务式公寓,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第3页,太湖城仕高尔夫酒店公寓（）,销售价格：￥110000元/平方米起,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第4页,三亚兰海漂亮新海岸（）,价格：均价26000元,位置：三亚市三亚湾路,装修：毛坯,开 发 商：三亚安国海岸建设投资有限企业,容 积 率：2.65,销售许可：三房预许字2009052号，三房预许字2009006号,开盘时间：2010月,入住时间：第一组团204月27日入住,物业企业：兰海物业管理,世邦魏理仕担任管理顾问,物 业 费：2.58元/月/平方米供暖方式：市政,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第5页,郑州红星美凯龙国际家居广场（）,销售均价：￥4800元/平方米（精装）,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第6页,三亚玉海国际酒店公寓（）,用地性质：住宅用地,主力户型：56.29平方米,房间数量：848户,销售均价：有精装修；,起价6588元/平米，均价9000元/平米；,并赠予全套家电、家俬。每户为分体式空调，无中央空调。,装修标准：全装全配,酒店配套：中西餐厅、两个大堂、健身房、歌舞厅、多功效会议厅、二十四小时超市、邮政代办、医务室、高尔夫球练习场、网球场、商务中心、自助水疗、游泳池、水疗吧等。,兑现业主回报百分比：,5%/年,，签署三年租赁协议，并一次性返给客户前两年租金。（4%租赁税）,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第7页,上海骏豪国际酒店公寓（）,用地性质：商业用地,总 套 数：600套,主力户型：50多平方米,装修情况：全装修,建筑类别：全装修高层,物业地址：上海陕西北路,开 发 商：上海富得世纪投资有限企业,委托管理方：太平洋国际酒店管理企业,均价：,18000元/平方米,包 租：一年，,税前8%,，税后7.3%,配套设施：拥有接待中心，主题餐厅，以及六个大小不一样会议室，商务中心，健身房等,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第8页,北京晶都苑（晶都国际）（）,用地性质：住宅,总 套 数：439套,销售均价：￥10800元,主力户型：49平方米,物业地址：北京朝阳酒仙桥,开发商：北京丰中房地产开发有限企业,经营方：北京建国物业管理有限企业,委托管理方：北京晶都中兴酒店管理有限企业,包租：。客户收益以下：,（1）每年向业主回报首付款10，即1万元。,（2）每个月为业主回报平均2400元左右月供。,（3）业主每年享受30天无偿住宿。,（4）业主是酒店金卡会员，可享受在酒店购物、餐饮等各项签单优惠服务。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第9页,共同特征：强调更加好（酒店式）物业管理,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第10页,产权酒店定义,产权酒店是指开发商将酒店住宿单元（公寓）产权出售给小业主，小业主将自己拥有住宿单元统一委托给一家酒店管理企业进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。,【概念解析】,开发商与小业主买卖标一定是按照日租模式经营酒店客房，所以以中长久住宿租赁为主要特征酒店式公寓不属于我们界定产权酒店范围。,开发商当前出让酒店住宿单元产权形式不限于将该住宿单元完全产权出让给一个小业主，也有采取以共有权形式出让给多个小业主。,小业主与酒店管理企业约定收益模式普通包含两个方面内容：,投资回报约定：当前主要有三种形式，第一个是经营分红，第二种是固定投资回报，第三种是保底回报+经营分红；,无偿住宿天数约定：不一样产权酒店，约定小业主无偿住宿天数不一样，从几天到几个月不等，也有产权酒店不提供无偿住宿。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第11页,评定项目,个人储蓄,购置国债,产权酒店,商铺,股票、期货,投资回报方式,银行利息,国债利息,分红或固定收益、不动产增值,租金，不动产增值,买入与卖出价差,收益情况,低,较低,偏高,较高,不好评定,本金,返还,返还,不返还,不返还,不返还,投资凭证,银行储蓄凭证,国债凭证,产权证,产权证,股票,投资期间发生成本,利息税,无,营业税,租赁税及寻租成本,交易税,投资门槛,低,较低,较高,高,低,附加价值,无,无,无偿住宿及交换度假，酒店消费折扣,无,无,流动性,好,好,较差,较差,好,风险出处,通货膨胀,通货膨胀,酒店经营,周围商业环境,无法评定,风险指数,较低,较低,适中,适中,高,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第12页,中国产权酒店发展四个阶段,探索阶段（1993-1999）,破冰阶段（）,井喷阶段（-）,理性发展阶段（-至今）,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第13页,探索阶段（1993-1999）,中国产权酒店产生于二十世纪九十年代早期海南，当初宏观调控政策造成海南房地产市场出现下滑，为了盘活手中楼盘，有些开发商参考国外产权酒店概念，将手中楼盘包装成能够委托经营“假日住宅”，如海口市兰梦家园、三亚东方花园酒店、万华大厦等。从此“产权酒店”四个字开始进入了中国人视野。然而这种创新概念，在房地产市场整体萎缩大势之下，依然无力回天。上述几个项目没有逃过失败命运，以后三亚东方花园、万华大厦变成了小户型住宅，兰梦家园一直处于烂尾状态。又因为这些“产权酒店”主要是在海南当地销售，所以没有形成任何市场影响力。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第14页,破冰阶段（年）,年，海航集团收购了康乐园大酒店，并将其准备建设四期规划为产权酒店对外销售，销售地点选在广州、北京、上海，并取得了比较理想销售业绩。产权酒店概念开始受到了各地房地产开发商关注，产权酒店行业开始进入快速发展轨道。能够说海航康乐园大酒店产权酒店操作成功对于中国产权酒店行业发展含有里程碑式意义。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第15页,井喷阶段（-）,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第16页,理性发展阶段（至今）,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第17页,成功与失败,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第18页,星级档次,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第19页,投资回报方式,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第20页,评定成本,Title in here,评定经营,Title in here,评定销售,Title in here,1、筹建成本,2、运行成本,3、销售及交易成本,1、客源分析与住宿率量化,2、平均房价与客房设计优化,4、配套设施与经营面积效率,5、酒店资产经营,6、创新模式：旅游综合体共管酒店模式,1、政策风险分析,2、产权酒店发展现实状况,3、产品设计及营销策略,4、增值服务体系度假交换平台,投资产权酒店，盈利吗？,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第21页,投资人 顾问企业 酒店管理企业 建筑设计企业,筹建流程,-评定成本,Step 1,Step 2,Step 3,Step 4,Step 5,Step 6,Step 7,Step 8,Step 9,项目市场及财务可行性研究,筛选建筑设计师和项目管理团体+项目资金筹措,项目建筑设计,判定和筛选酒店管理企业,酒店管理企业协议谈判,项目建造,开业筹备,正式营业,资产管理,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第22页,可研汇报费用,周期：62个工作日,收费标准：￥30万,处理问题,-评定成本,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第23页,选择管理企业费用,周期:6个月,收费标准：,1、资料准备费：￥30万,2、律师费：50万（每加一个品牌加10万）,3、技术支援费：￥5万/月,4、品牌中介费：,国际一线品牌：180万,国际二线品牌：120万,国际三线品牌：100万,国内一线品牌：80万,国内二线品牌：50万,-评定成本,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第24页,美国豪生酒店管理集团,北京帝景豪庭酒店公寓,上海绿地豪生全套房酒店,长沙芙蓉国豪廷大酒店,西安世纪金花酒店,合肥双龙豪生王朝大酒店,国中星城,大连百年汇豪生酒店,温州万和豪生大酒店,三亚湾国光豪生酒店,苏州中央鼎寓豪生国际酒店,常州九洲豪生花园大酒店,武汉汉阳豪生酒店,美国戴斯（Days Inn）,北京中欣戴斯国际酒店,哈尔滨times财富公馆,上海亚龙戴斯酒店,日照君临天下戴斯大酒店,嘉兴新洲戴斯大酒店,辽宁戴斯大酒店,上海红楼戴斯财富酒店,重庆戴斯圣杰温泉酒店,重庆戴斯大卫营,国际酒店管理品牌与产权酒店,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第25页,洲际酒店集团,海南皇冠假日酒店,亚龙湾华宇皇冠假日酒店,苏州茉莉花大酒店,华美达（RAMADA）,东上海华美达产权酒店,烟台华美达广场大酒店,红顶会馆,华美达凯莎产权酒店,雅高集团,北京纽约客,海口索菲特前严大酒店,苏州玄妙索菲特酒店,国际酒店管理品牌与产权酒店（续）,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第26页,主设计,辅助设计,1、建筑设计（方案设计，结构设计）：,2、内部装潢设计：（室内装饰、装修、陈设总造价6-12%),1、灯光设计 2、家俱设计 3、艺术/从属设施设计 4、服务流程设计 5、超高结构设计 6、综合机电设计 7、室内外园景设计 8、尤其灯光与声学设计 9、后勤区设计 10、品牌标识设计 11、绿色设计 12、智能化设计,设计费用,【费用评定】：酒店设计成本控制在总造价3-8%，设计变更费用应控制在建安,工程总造价5%以内,。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第27页,项目管理团体成本,【成本评定】：人力资源成本及行政费用开支，工程总造价,1-3%,-评定成本,筹建小组组长,(全方面负责),筹建小组副组长,（擅长工程建筑,项目管理）,筹建小组副组长,（擅长酒店开业,及经营）,财务部,工程技术部,合约部,招投标办公室,综合服务部,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第28页,项目资金筹措成本,1、股权,2、银行贷款,3、产权预售款,4、信托,5、FDI（外国直接投资）,-评定成本,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第29页,银行贷款,产权酒店,利率（回报率）,7.83,%,(1+10,30%)+公关成本,委托经营协议约定,付息年限,不超出,委托经营协议约定,付息开始时间,贷款后每季,酒店开业日,本金,分期或一次性,不还本金,抵押物,评定价值需超出贷款,无,融资额度,与抵押物价值相关,与销售价格相关,附加利益,无,小业主拉动经营,从融资角度分析银行贷款与产权酒店,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第30页,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第31页,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第32页,项目建造成本,勘察费,保险费（在建工程险，财产险，工伤险等）,监理：建安投资额3.57,土建费用,装修费用,材料与设备采购,【成本评定】：建造成本占酒店建设成本,80-85%,。国内高星级酒店造价基本都在￥6000元以上。,-评定成本,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第33页,国际国内酒店造价比较,五星,四星,三星,经济型,国际（万美元/间）,1520,1014,58,1.54,国内（万美元/间）,2030,1825,710,2.55,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第34页,开业筹备费用,添置设备、设施费用,汽车、厨具、灶具、计算机、复印机等，还要考虑运输费及安装调试费。,家俱用具费用,客房家俱，餐厅家俱，会议室家俱，办公家俱，公共区域家俱，客房用具，厨房用具，保洁用具等。,局部装饰费用,如雕塑，挂画，壁画等装饰艺术品。,劳动力成本,由管理人员、服务人员和技术人员工资、福利等组成。,酒店保险,财产一切险，公众责任险，团体人身意外伤害综合险，机动车辆险，机器损坏险，现金险，雇主责任险，利益损失险，雇员忠诚险，电脑保险等等。,营业流动资金,包含3个月人工成本，库存物品，水煤电气等开支费用。,【费用评定】：酒店,建设费用3-5%,-评定成本,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第35页,-评定成本,时间成本,从建筑设计至试营业时间节点把控（3-3.5年）,设计及土建期：周期为六个月左右，包含设计单位招标、投标、定标及最终设计方案定稿；土建招标、土建施工协议签署。这一时期，筹建方和土建单位以及设计单位配合，是这一周期时间确保。,结构建造和设备、设施定购期：周期普通是在一年左右。承建单位在酒店建筑结构施工同时，筹建方开始进行设备、设施选择、比价、定购。,设备、设施安装，内装饰设计、施工和营业准备期：周期普通是一年半左右。在酒店建筑结构完成情况下，定购设备、设施伴随内装修进程而逐步进行安装。内装修设计又需要进行招、投标，设计方案最终确定后，内装修队伍和安装队伍基本上是同时进场。营业准备包含人员招募，家俱及各类用具采购，人员培训，市场计划制订等等。,【思索】,1、是土建、精装两次验收，还是精装一次验收？（工期与成本）,2、装饰、装修设计先后（或同时）次序,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第36页,-评定成本,开业筹立案例苏州沃格精品酒店,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第37页,项目运行,备注：,1、两种利润计算方式分析：,A.净利润=（产权委托部分总收入32.6%-小业主投资回报）（1-25%）,B.净利润=产权委托部分总收入32.6%（1-25%）-小业主投资回报,2、对于开发商自留部分面积，能够自营或出租，成本率这里不再详细阐述。,-评定成本,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第38页,项目运行劳动成本,酒店星级标准，与用工人数关系,客房装修材料，与用工人数关系,可能会影响客房清洁效率原因包含：地毯还是地板，家俱材质是否方便清洁和设计是否复杂，卫浴、台盆、瓷砖选择等等。,每层房间数量，与用工人数关系,1个客房服务员做房数量为10-13间。每层客房数量规划也会对用工人数产生影响。,五星,四星,三星,经济型,人工/客房数,1.77,1.63,1.41,0.83,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第39页,项目运行管理成本,基本管理费：总收入1-2%,奖励管理费：GOP 4-8%,（GOP=总收入-营运成本）,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第40页,总收入定义和范围,1、客房收入,2、出售食品、饮料和烟草销售收入（包含外带食品和饮料销售）,3、提供电话设施收费,4、经过租赁、许可或特许经营所取得租金收入（但不包含该等承租人、被许可人或被特许人收入）,5、停车场收费,6、外汇兑换佣金,7、酒店提供服务收费,8、业主中止保险或其它收入损失保险收益（管理企业直接收到该等保险收益除外）,9、因酒店营运产生法律诉讼而取得赔偿,10、按照酒店业统一会计制度应被作为总收入其它收入。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第41页,营运支出定义和范围,1、雇员成本，包含酒店全部员工（包含总经理）薪酬，遣散费，其它酬劳及其社会福利待遇。,2、全部酒店出售食品、饮料及全部其它货物、器物、商品和财产成本。,3、酒店营运中消费或使用存货项目和小型营运设备成本。,4、为酒店（而非管理企业管理其它酒店）登载广告和商业促销全部成本和费用、分摊成本、以及分摊酒店与管理企业一家或多家酒店共同参加广告和商业促销任何其它成本和费用。,5、酒店独立并区分于管理企业其它酒店人员培训费用，以及酒店按百分比负担酒店与管理企业一家或多家酒店共同参加人员培训项目标成本和开支。,6、管理企业为使酒店保持良好营运状态二进行维护和维修支出。,7、全部酒店内其它货物和服务成本。,8、修理、维护酒店成本,9、电话、能源、气、电、清洁服务、冷热水、蒸汽、加热、空调和通风、托护和看护服务、灭虫、除草、电梯维护成本以及按照品牌标准维护酒店而产生普通修理和维护开支。,10、支付给销售代理、信用卡企业和预留开支佣金、费用和开支。,11、向管理企业支付基本管理费、顾问费、品牌许可费、预订费和市场推广费等（但不包含奖励管理费）,12、与酒店经营相关全部税费（所得税、酒店房产税和个人财产税除外）和公共费用。,13、与酒店经营相关律师费、审计费和其它专业服务费用。,14、依据酒店业经营通例或酒店业统一会计制度应列入酒店营运成本费用。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第42页,项目运行能源成本,能源浪费往往来自于能源虚耗,冷负荷：酒店冷负荷值应在50-100w/m,2,，而实际设计值经常到达90-130w/m,2,，总成能耗巨大浪费。另外酒店过高层高，大堂未设置旋转门或双层门，造成冷量浪费和流失。,照明：酒店各类空间照明标准,大堂100150Lx 门 厅100150Lx 总台150300Lx,餐厅100150Lx 宴会厅150300Lx 客房50100Lx,写字台100200Lx 卫生间50100Lx 办公区150300Lx,走道、楼梯100150Lx,热水：客房热水40-50kg/间天，热交换器水温控制在55，锅炉功率大于总用热量10-15%即可。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第43页,小业主税收成本,营业税,：实际收入5%,个人所得税,：,4000元时：实际收入*(1-20%)*10%,或=4000元时：实际收入-800元*10%,备注：,海南及部分省市执行是4-5%综合税,-评定成本,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第44页,销售及产权交易成本（略）,销售推广费用（参考下嘉莲华）,营业税,企业所得税,城市维护建设税,教育费附加,土地增值税,印花税,契税,-评定成本,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第45页,客源分类,住酒店有两类客户，当地，外地；当地目标主要为休闲、开会，休闲包含打麻将，约会；开会包含商务谈判，董事会，年会，产品宣传会等；外地分为来玩，来工作；来玩又分为观光，休闲，探亲访友；来工作主要是商务谈判，聚众开会，来当地考查,-评定经营,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第46页,影响客源七大原因,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第47页,客源评定,中国经济及旅游概况,城市酒店市场概况,城市经济环境,项目区位分析,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第48页,住宿率量化分析渗透率,影响酒店市场渗透率水平要素：,地点和规模；,抵达主要商业、商务区可进入性和临近程度；,品牌亲疏性；,设施品质和环境舒适性；,服务品质；,与竞争对手相比，其房价结构和折扣政策；,市场营销力度；,竞争对手酒店产品年限；,品牌价值和认知；,品牌忠诚计划等。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第49页,案例：淮安鼎立财富广场酒店（）,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第50页,平均房价量化分析,千分之一法：,平均房价=（土地使用费造价设施设备成本）客房总数1000,成本倒推法：,平均房价=（小业主年度投资回报总额+产权客房营运成本）/产权客房数量住宿率,类比法,平均房价=竞争酒店房价 品牌价值加权酒店设计加权,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第51页,品牌价值,国际管理五星,国内管理五星,业主自营五星,平均房价,1014,618,582,RevPAR,643,398,374,基本管理费+奖励管理费,14298,7850,5961,Income Before Fixed Charges,154668,103491,86808,IBFC与总收入百分比,40.2%,35.4%,28%,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第52页,酒店客房设计,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第53页,配套设施面积大堂,客房间数,大堂净面积（m,2,）,100,客房数1.2,101350,客房间数1.0+20,351600,客房间数0.7+125,601,客房间数0.5+245,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第54页,配套设施面积其它公用设施面积,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第55页,经营面积效率,每间房项目分摊（平均）面积,五星级酒店项目分摊面积应控制在,120至130,平方米，不过中国不少度假酒店面积甚至超出了200平方米。,客房部分面积占项目总面积百分比,五星级酒店（净）客房面积占总项目标百分比应尽可能向40%靠近。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第56页,酒店资产经营,服务经营,资产经营,餐饮娱乐,其它,服务项目,客房出租,客房产权出售,客房使用权出售,酒 店,会员入会费,年度维护费,会员,小业主,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第57页,时权酒店定义,全部以会员制、协议、租赁、销售或出租协议、使用许可证、使用权协议或其它方式做出交易设计和项目安排，交易中，购置者取得了对于住宿或其它设施在一些特定年度中低于1年使用权，而且这一协约使用期在3年以上。,源自Real Estate Timeshareing Act CH721 Florida,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第58页,标按时权酒店产品,将酒店指定住宿单元使用权分割出售，每个购置者将拥有该住宿单元每年一周，共计若干年无偿住宿权利，时权酒店购置者每年还需交纳一笔物业维护费用，以保持住宿单元正常使用、维护和更新。,同时购置者能够申请成为该酒店加盟度假交换网络会员，经过交换网络购置者能够将自己所拥有住宿权交换到网络中其它酒店使用。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第59页,时权酒店会员基本权利,住宿权：,能够在购置酒店享受同档次客房每年若干天，共计若干年无偿住宿；,交换权：,能够经过交换，享受国内、国际交换网络内酒店无偿住宿；,存放权：,当年不用，能够将住宿权存放到下一年使用；,预借权：,当年不够用，能够将明年住宿权借到当年使用；,赠予权：,能够将当年住宿权赠予给亲戚、朋友使用；,转让权：,能够将时权酒店会籍转让给第三方；,优惠权：,能够享受本酒店和交换网络内酒店配套服务设施优惠。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第60页,时权酒店本质,房地产（产权酒店）,酒店,时权酒店,1份,40年365天=14600份,50份,从本质而言，时权酒店实际上市介于房地产产品和酒店产品之间一个中间产品。对于某个住宿设施制度安排中，一个极端就是房地产产品，开发商直接把房产全部权和使用权销售给消费者，消费者取得了对于房产终生处置权。另一个极端是酒店产品，以酒店40年产权年限计算，它相当于把某个房间使用权分割成14600份来销售，消费者每购置一天产品，就购置了该房间一天使用权。,时权酒店产品介于二者之间，以每年平均使用1周标准产品来说，它相当于将房产使用权分割成52份销售给不一样消费者。也就是说，与房地产项目相比，它没有房地产那么完整；与酒店产品相比，它分割份数没有那么零碎。时权酒店就是将房产住宿权按一定程度分割出售一个住宿产品。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第61页,好处1：无需出让酒店产权,酒店产权,全部权,使用权,收益权,处置权,时权酒店会员,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第62页,好处2：无需更改经营方式,酒店客房,酒 店 前 台 check in,酒 店 预 订 确 认,团体、会议,散 客,时权酒店会员,。,酒店客房,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第63页,好处3：更多长久客源 平衡淡旺季节,20世纪80年代，在发展成熟,美国,市场，当传统饭店业陷入普遍经营困难中时，时权酒店房产出租率超出85%。在90年代早期，,英国,饭店业时权酒店设施出租率超出70%，高于当初平均水平60%。而在,墨西哥,巴亚尔塔港，时权酒店设施平均出租率为75%，当地饭店业出租率仅为46%。,实践证实，时权酒店对于消除季节波动、平抑淡旺季收入、提升出租率有着很大帮助。尤其是对于一些人文节日，经过国内外交换所能取得收益是十分显著。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第64页,好处4：更多推广渠道 更高品牌著名度,经过在全国范围内建立时权酒店产品销售中心，能够增加酒店在国内认知度。,交换网站加盟酒店专属页面宣传，会员手册及会员期刊，使酒店促销价格、优惠信息以及最新宣传动态都将及时发送到每个会员手中。,加盟度假交换网络后每年都会有大量位于全国乃至世界各地分时度假会员经过分假交换网络来酒店住宿，从而给酒店/度假村带来大量国际、国内度假游客，有利于提升酒店在国际、国内著名度及美誉度。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第65页,时权酒店=多利润中心,交换企业,会员,开发商,一次性,购置费,每 年,维护费,每 年,年 费,交换发生,交换费,时权酒店会员需支付费用,假设：一个酒店拿200间客房做时权酒店，时权会员销售价格2万元，年度维护费￥750元/会员，那么由时权酒店销售将带来：,1、,资本运行利润：,（2万/会员50会员/间200间）（1-30%）-50万（前期开启费用）=￥,13950,万元,2、管理利润：,50会员/间200间750元/会员.年=￥,750,万/年,3、额外销售利润,从亚洲地域情况来看，会员在支付购置产品和年度维护费用之外，平均还会额外消费1020美元。（资料起源：RCI）,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第66页,时权酒店发展历程（一）,TIMESHARE起源于二十世纪六十年代法国阿尔卑斯山，到了二十世纪七十年代早期，在加勒比海和FT.LANDERDALE几家受财政困扰大厦转向了分时度假行业，证实了TIMESHARE概念是一个成功度假选择。很快，TIMESHARE开始在美国被广泛接收，二十世纪七十年代中期，销售额跃升至超出五千万，在这次早期增加过程中，财政不稳定发展商抱着快速赚取利益目标进入这个行业，创建了许多质量和管理很差房产和令客户不满意交换经历，造成这个行业不稳定，并在公众中产生了不好印象。,不过，TIMESHARE基础概念依然保持为一个可行度假选择，二十世纪八十年代，这个市场开始从旅游服务行业吸引财政稳定、受尊敬企业加入。这些企业将“TIMESHARE”改为“VACATION OWNERSHIP”，并增强了它可能性，质量和稳定性。,一批高质量度假村因而产生，使这个行业正当化，并实质性地提升了它普遍性。今天，这个行业每年销售额超出60亿，且在服务行业中是消费者满意比率最高行业之一。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第67页,时权酒店发展历程（二）,1964 在法国阿尔卑斯山脉旁，创始者想到了这么一个“时权共享”方法。,1974 全球第一大假期交换企业RCI企业成立总部设在美国印第安州。,1976 第二大交换企业II企业成立，总部设在美国佛罗里达州。,1980 在美国经过相关时权酒店法令以规范这个行业。,1984 万豪（MARRIOTT）酒店加入这一行业。,1988 在华尔街上市时至今已经有达6，200万股票交易。,1989 参加交换计划家庭超出百万。,1990 迪士尼加入这一行业。,1993 希尔顿加入这一行业。,1994 凯悦酒店加入这一行业。,1997 四季酒店加入这一行业。,1997 第三大交换企业DAE企业成立，总部设在澳大利亚黄金海岸。,中国度假交换平台TPC成立，总部设在中国上海。,中国交换企业行宫网络成立，总部设在中国苏州,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第68页,国际时权酒店经典案例（一）,万豪国际度假俱乐部,MARROITT VACATION OWNERSHIP INTERNATIONAL销售统计数据：,1994年 年销售额达2.12亿美元；,1998年 年销售额达4.25亿美元；,年 年销售额超出6.9亿美元；,20 年销售额超出10亿美元。,Marriott Vacation Club International在世界各旅游热点提供分时度假酒店，不论您在全球多个地域旅游时候，也能够入住周全完善Marriott Vacation Club International，任何时候，享受一生难忘旅游体验，实现写意人生梦想。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第69页,万豪时权酒店会员消费倾向,万豪国际度假俱乐,部会员消费倾向,35%选择在万豪,度假地消费,5%选择出租,20%选择万豪,度假地内部交换,25%选择万豪集团饭店、,游船等其它产品消费,15%选择与国际交换,网络其它度假地交换,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第70页,国际时权酒店经典案例（二）,希尔顿-格兰德度假俱乐部,在著名饭店集团中成功地建立起时权酒店板块饭店还有希尔顿集团。1991年底，位于Beverly Hills在全球拥有或经营230家著名饭店希尔顿集团，与一家名为格兰德度假俱乐部开展了合作。希尔顿-格兰德度假俱乐部（HGVC），就是由上述两家企业合资组建，它兼有希尔顿著名度、雄厚资本实力和格兰德管理经验、度假地系统、老客户资源。格兰德是一家组建于20世纪70年代末合资企业，它会员家庭达5万多户，销售额达6亿美元以上。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第71页,希尔顿-格兰德度假俱乐部产品特点,希尔顿-格兰德度假俱乐部产品形式是基于某处房产之上点数制系统，依据住宿单元面积和淡旺季节给予不一样点数。主要优点有：,它“原始营地”概念使得用户将拥有对原购置度假地房产优先使用权，点数制又使得用户能以天为单位消费其产品,会员能够将房产使用权转换为希尔顿常客优惠积分，这么他们就能够在230多家希尔顿饭店中消费。,希尔顿-格兰德度假俱乐部加入RCI交换网络，购置产品者将自动成为RCI会员，并能够经过其交换系统参加全球性交换。,希尔顿-格兰德俱乐部还能够提供折扣机票、租车和其它旅行等产品。,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第72页,时权酒店在中国发展历程,代理国外时权酒店产品,中国单体时权酒店产品,中国俱乐部产品（天数制）,中国俱乐部产品（点数制）,1994-1997,1998-,-,-至今,代表产品主要为西班牙等地时权酒店产品,主要代表为珠海石景山旅游度假中心，北京九华山庄、上海太阳岛、青岛SPR等,主要代表为云南太阳度假，天伦度假俱乐部和泰达度假等,主要代表为海航金爵度假俱乐部,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第73页,中国时权酒店销售现实状况（）,销售额￥3600万元,销售额￥4200万元,销售额￥7000万元,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第74页,案例：颐尚温泉度假俱乐部,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第75页,序号,比较项目,共管经营模式,酒店管理模式,1,管理对象,度假地产,酒店、度假村,2,服务客户,住店客人、小业主、小业主朋友,住店客人,3,逗留天数,有最低停留天数,没有限制,4,付款,抵达前预付,离店付款,5,提前预订,只服务预订客户,能够不预订,6,客房,居家式房型，个性化配置,标准房型，标准配置,7,餐厅,无，房间内有厨房,有,8,提佣模式,客房收入40%，业主拿60%,管理费,9,成本开支,年度预算，业主提前支付,经营收入中开支,10,业主方,多个业主,一个业主,11,汇报对象,业委会,业主代表,旅游综合体酒店运行创新模式共管酒店,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第76页,总经理,业主关系,营销,预订/前台,客房管理,工程维护,财务会计,保安,共管公寓度假村,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第77页,业主关系部,接听业主电话,接收业主预订其自己度假单元,编印物业简报,帮助生成提供给业主月度报表,在业主入住之前检验度假单元，确保无懈可击，应该供给物品充分,帮助总经理处理业主现场要求和问题,检验列入租赁业务度假单元，每年提供一份检验汇报，汇报细节包含每套单元情况，假如有话，业主应该为改进其单元需要做事情。比如更换摇摆餐厅用具，更换起居室污脏地毯。,协调和组织业主联谊会、业主活动,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第78页,市场营销目标客户,休闲度假者或家庭,会议,季节性旅游者,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第79页,市场营销主要方法,口碑宣传（业主和租户、旅行作家、旅行代理商和批发商，行业中其它人员）,包价旅行和协作广告（食品、饮料、娱乐设施、交通、商品、景点门票等等）,目标地营销：（当地政府、商会、旅游局、旅行社）,内部营销：（租户和未签租赁协议业主）,外部营销：区域营销中心（OPC），互联网、小册子，简报,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第80页,预订和前台,业主和业主客人：一样需要前台预订，需要由业主指定与管理企业联络人，预防同一家庭不一样家庭组员提出冲突预订要求；,租户：需要提前预订，并支付住宿费用；,预订能够来自交换系统客人；,房间分配标准上采取轮换出租；,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第81页,客房管理,度假单元规模和位置，房屋清洁时间90分钟,宾客抵达和离店模式,配置员工方面考虑（错开清洁时间，兼职员工，客房服务外包，交通补助）,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第82页,维护和工程（采购代理）,公共区域业主委员会,度假单元业主个人,维护和工程,确认,分析,报价,业主,开始准备工单,维修与工程,执行工单,业委会,决定是否进行维修,准备工单,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第83页,财务会计,共管公寓度假村最少保持三套会计统计：,1、宾客（单元租户）账目,2、,业主账目,3、业委会账目,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第84页,共管公寓度假村预算,财务费用,业主预收账款,有限公共设施费用,业委会预算,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第85页,案例：海阳樱花国际（）,本案,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第86页,本项目拟将高层公寓区按照共管酒店模式运行，其中46,#,、47,#,楼按照标准酒店运行，其它高层公寓能够按自愿标准委托酒店代为管理。,露天温泉区,46#,47#,高层公寓区,嵩山温泉,会所,会议中心,樱花国际,酒店,樱花国际,酒店,高层公寓区,案例：海阳樱花国际（续）,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第87页,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第88页,政策风险分析,1996年，房地产广告公布暂行要求,年，商品房销售管理方法,20，天津市公寓项目建设管理暂行方法,20，关于审理非法集资刑事案件详细应使用方法律若干问题解释,20，海口市产权式酒店管理方法,-评定销售,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第89页,产品设计,案例：丽水飞达国际酒店,附加价值：,投资回报：10%(),无偿住宿：14天/年,交换平台：DAE&TPC,销售价格营业利润（产权酒店客房部分）/（销售面积投资回报率）,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第90页,丽水飞达国际酒店产品定位,产品定位：,含有国际运行理念产权式酒店,案名提议：,丽水飞达国际大酒店,广告关键概念,丽水首个产权式酒店概念 总价低回报率高 导入全球DAE国际化管理运行模式,酒店公寓的投资管理及风险培训课程,第91页,丽水飞达国际酒店推广思绪,按照销售节点，整体推广共分三个阶段：,准备期（07.1007.11）普及产权酒店概念，,推广树立项目形象，设售楼处,销售