新版《房地产买卖合同》操作指南.doc

易达房产网

新版《房地产买卖合同》操作指南
声明：
任何员工在签署《房地产买卖合同》时只能填写以下规定格式和版述的内容，特殊情况必须逐级上报到总监级和法务同时批准方可填写，否则当事人承担一切经济责任及法律责任，公司不予认可和保护，并每次根据情节给予最低50元/次的处罚。

第一节 新版房地产买卖合同的订立和注意事项
一、关于签署《房地产买卖合同》的规定及注意事项

5.1 签署房地产买卖合同的注意事项
5.1.1签约时任何人不得私自修改《房地产买卖合同》现有关条款内容。
5.1.2必须用黑色签字笔填写，字迹工整，不得潦草，填写部分若有更改处必须买卖双方及中介方三方签名并加印手指模。
5.1.3备注内容只能填写由公司提供版本的条款，否则须经区经以上管理人员和法务共同同意方可填写。
5.1.4合同内不得体现“全包价”或“实收价”，防止政策风险；因特殊情况需体现，必须经区经以上管理人员和法务共同同意方可填写。
5.1.5凡不需要填写的空格，要其空格处划斜杠。例：_/

5.2卖方、买方、代理人及地址的填写
5.2.1卖方、买方空格处只能填写房地产证上或相关正式法律文书上记载的姓名。代表人/代理人空格处可填写有公证委托人的姓名。
5.2.2通讯地址空格处须分别填写双方目前有效的通讯地址，而不是户口所在地地址。
5.2.3签合同时必须查验卖方的身份证号码是否与房地产证上的号码相符，如不符则应问明原因。如系卖方有两张以上的有效身份证造成，提醒其在整个交易流程中都只能使用与房地产证号码相符的那张身份证。
5.2.4卖方是委托他人签署合同的，应仔细审查委托公证书的真实性，查看委托书上的授权范围（特别要仔细查看有无收款权限），特别要注意查验授权售卖的房地产地址是否与房地产证上的地址是否相符。委托书必须为原件，并另附有受托人的身份证复印件。

5.3产权状态的填写
5.3.1房地产地址、面积、房地产号码应按照房地产证或相关正式法律文书上的记载填写（接受业主委托时，按深圳市房地产协会规定应留下房地产证复印件
5.3.2卖方付清所欠银行贷款的时间填写：
应清楚并预留出按揭银行的提前还款时间。（如不确定可以先咨询公司的按揭员）

5.3.3买方做全权委托公证的时间填写：
应注意签合同后的节假日时间。

5.3.4卖方支付首期款时间：
若买方现有资金充足尽量将时间提前，卖方需要赎楼的,最迟不得超过卖方还银行贷款时间。

5.4房产价款及支付方式的填写
5.4.1定金=保证金+定金余款
5.4.2第二部分楼款=成交价—定金
5.4.3首期款（含已付定金）＝成交价－银行贷款金额（填写合同时的首期款部分须减去定金金额。）
5.4.4银行按揭付款：若买方做“零首期”，买方支付首期款的金额仍然可以填写，因合同有注明：具体贷款金额以银行承诺函为准。
5.4.5尾款：即交楼押金，长期处于空房状态（毛坯、久未住人）的房地产应注意详查该房地产欠费欠款的情况，可能超过5%，及时采取措施补救。

5.7交易税费的填写
5.7.1如其中一方不支付任何费用的，在另一方支付款项空格内可填写 全部 以防疏忽大意有遗漏款项或政策变化产生其他费用。

5.8交楼时间的填写
5.8.1按照交易流程操作交楼时间为：卖方收到出售该房地产全部楼款(除尾款外)。

5.9佣金支付的填写
5.9.1如卖方实收不支付佣金，成交价的填写须加上业主佣金，如业主坚持将佣金加到另一方，则须备注：为促成交易，买方自愿替卖方支付经纪方佣金 元整。防止成交后客户起诉经纪方收取佣金超过1.5%。或者在合同第六款上照写卖方的佣金，但必须在合同备注上写明：买卖双方协商约定，卖方的佣金 元整，由买方替卖方支付。
5.9.2如未能在过户前收齐佣金，按公司规定客户服务中心将拒绝递件过户。

5.8违约责任及纠纷的解决方式的填写
5.8.1支付经纪方违约金=买卖双方支付佣金之和（最低10000元），必要是可以将金额写高一些，确保收到佣金。

5.9签名
5.9.1卖方是A+B两个人名字的，但B又不能来签约的：
卖方：A、 B的代理人
5.9.2 经纪方：须填写经纪方代表人，并由营业经理签名确认（必须有经纪人上岗证）。经纪方签名必须是持有经纪人上岗证的经纪方可签名，并由营业经理负责监督合同的内容是否不违背公司的利益，若发现合同写得不规范或出现违背公司利益的条款，营业经理要及时修正条款，否则不能签署此份合同。

5.10卖方签收定金收据的填写
5.10.1卖方签收的定金金额只能是买方在签署合同时已经支付的定金金额（包括保证金）。
5.10.2卖方在合同上签收定金后不可以再要求买方另外重复开收据。

5.11收据及托管凭据的交换
5.11.1在将卖方已经签收定金的房地产买卖合同交给买方时,须收回本公司出具给买方的保证金收据，经纪方出具相应金额的托管凭据给业主。（若买方无法在签合同时交回保证金收据，必须当时要求买方写作废声明，并注明收据编号）。
5.11.2若买方要求定金由经纪方转交的，应表明立场，告诉买方只有业主有权收定金，经纪方无权转交。

5.13房地产买卖合同备注内容
5.13.1交楼标准
5.13.1.1交楼标准:卖方出售该房地产随房出售现有装修及家私电器（详见《物业资产明细表》具体到型号）。（也可在备注条款中直接明列无须另填《物业资产明细表》。）
5.13.1.2交楼标准：空房。

5.13.2提前交楼（提前收楼装修）
5.13.2.1买卖双方自行协商卖方于 时交楼予买方装修使用，若卖方在交楼之后违约，则卖方除负担合同第八条、第九条约定的赔偿责任外，另须赔偿买方之装修费用（以相关收据、发票为准）。
5.13.2.2买方收楼并装修该房地产或改动房地产结构间隔后，如买方违约不履行本合同之条款，则买方除负担本合同第八条、第九条约定的赔偿外，还须将该房地产还原收楼状态交还卖方。

5.13.3买方要求在签署（现售）合同时改写另一个名或加一个名的
5.13.3.1买卖双方自行协商，同意在签署《广东省房地产买卖合同》时将买方 张三 改为李四 / 加入 张三 为买方，此人亦同意并遵守该合同规定之所有条款。
5.13.4卖方是A+B两个人名但B又不能来签合同时
A与B为 关系， B同意本合同约定之房地产的转让，并委托A签署本合同，如卖方任何一人违约，A自愿承担因此所产生之全部赔偿责任。（同时要A书面承诺何时可以补交B的委托书，若到时没有交委托书，须负缔约过错责任，赔偿我司与买方 元整；或合同放我司，要A承诺B何时可以签名，并待B签名后合同再给买卖双方，若到时B未来签名，A须负缔约过错责任，赔偿我司与买方 元整。）(深圳市除外)

5.13.5 买方替卖方赎楼
5.13.5.1买卖双方自行协商，买方自愿用购买该房地产首期款（或部分楼款）人民币 元整替卖方赎出抵押在银行的房地产证，经纪方已充分告之买卖双方由此造成的风险。
5.13.6如果双方不按公司的标准流程操作要求分期付款，必须告诉双方可能产生的风险，签约时不能在合同上体现，要求双方自行写补充协议。

5.13.7签约必备的工具：
5.13.7.1买卖合同2份（1份原件，1份复印件[先填好复印件，审核无误后抄在原件上]）、姓名变更确认书、税费表、物业资产明细表、标准流程表、相关收据（凭据）、白纸、印泥等。

5.14签约基本技巧：
5.14.1买卖双方到场的第一时间应先把买卖合同拿出来（迅速引导双方）不能给太长谈话时间。
5.14.2对合同内容要清楚了解，签合同的速度要快。
5.14.3经纪方填完内容后向买卖双方解释合同内容时要简单明要，抓住重点，其它一带而过。
5.14.4引导式的让买卖双方签名和让业主签收定金。

二、违约纠纷的处理建议
一、 卖方违约：
1、 定金在公司托管，买方要求退定：
答：我们要告诉客户，现在定金已经由卖方签收，公司已经开了定金托管收据给业主，实际上已经是业主的钱托管在公司了，现在只有两种途径解决A、通过法院起诉、B、找到业主三方协商解决。
第一种情况：能找到业主、业主愿意洽谈，谈判中要保障佣金，不能买卖双方说解除合同就解除，给双方讲解合同第八条。
第二种情况：业主不来配合，必须由买方向法院起提出诉讼，并告知其我司不可以代替其去追讨卖方，因为主体不同，我司只能追讨佣金，但我司将会协助其追讨卖方。
二、 买方违约：
第一种情况：买方违约不买，卖方按揭中的房地产，可告诉业主不符合转定的条件，必须赎出房地产证交由经纪方托管才能转定金给卖方，要想收定金必须由法院来判定买方为违约，经纪方和卖方两方是没有这个权利的，或者三方协商，我们也要把握佣金最大化的原则。
第二种情况：卖方房地产证在手或已经赎出房地产证托管于我公司，将定金收走了，现买方违约，卖方要求拿走房地产证，要以佣金（即合同第八条）为筹码和业主洽谈，根据情况适时将房地产证交回业主。

第二节 新版合同常见问题的解答
一、 新版合同常见问题的解答
问题一：当事人基本信息中共有权人这一栏如何填写？
答：A、B按份共有一物业：
如果A、B两人都愿意出卖自己所占份额时，这时A、B都填在卖方信息栏中。
如果A同意转让自己拥有的份额，B不同意转让时（此时，B必须出具一份放弃优先购买权的《声明书》），这时A填在卖方信息栏中，B填在共有权人这一栏。

问题二：如果业主实收，必要费用应如何填写？必要费用、佣金收取时间如何确定？
答：实收情况下买卖双方也必须按合同要求，填写双方需支付的必要费用，并按合同开具收据（买卖双方各一份）。
必要费用在签定三方合同时收取，剩余佣金签订现售合同时收取。

问题三：如果合同中的房地产上存有租约，我们需要哪些资料？
答：1、租赁合同原件;
2、《声明书》（业主出具一份承租方放弃同等条件下优先购买权的声明书）。

问题五：经纪方签章处是否需要经纪人和经纪人助理都签名？
答：只要其中一个人签名就可以了。

问题六：定金需要开收据吗？
答：包括两种情况:(1)定金互转时要求开具收据,(2)存入监管协议的监管帐户时可以不开收据，如果客户强烈要求也可以开具。

问题七：资金监管账号是否在签订合同时就填写？
答：签订合同时可以先划掉，在备注中填写“以资金监管协议上的为准”。具体帐户在监管协议中体现。

问题八：没有经纪人上岗证和助理证不可以签合同吗？
答：原则上是不可以签署的。

问题九：第十七条的“任何一方”是否包括居间方？这里的“违约金”项如何约定？
答：不包括居间方。这里的“违约金”可由买卖双方自行约定，但建议最好填写15%--20%之间。

问题十：新版合同中必要费用能从定金中扣除吗？
答：不可以，定金是客户与业主之间约定的，必要费用是在签订居间合同时买卖双方须交付给经纪方的.

问题十一：如果是买卖双方自主交易不通过经纪方还需要用预约买卖合同吗？
答：不用，自主交易的直接打印二手房买卖合同（现售）。

易达房产网