商圈及城市商业网点规划PPT课件.ppt

第四章第四章 商圈及城市商业网点规划商圈及城市商业网点规划主要内容：主要内容：u商圈的含义商圈的含义u影响商圈的因素影响商圈的因素u现代商圈的特点现代商圈的特点u商圈理论商圈理论u商圈测定的方法商圈测定的方法u城市商业网点规划的原则和重点城市商业网点规划的原则和重点1.学习重点：学习重点：商圈理论、商圈测定的商圈理论、商圈测定的方法。方法。2.第一节第一节 商圈划定商圈划定一、商圈的含义及结构一、商圈的含义及结构 商圈是指零售企业经营形式和服务能力所形商圈是指零售企业经营形式和服务能力所形成的销售范围。商圈既是地理概念，也是经营概成的销售范围。商圈既是地理概念，也是经营概念。念。作为地理概念，指一定距离内顾客积聚的程作为地理概念，指一定距离内顾客积聚的程度，即人流状况，完全取决于区域的选择，所以度，即人流状况，完全取决于区域的选择，所以也叫区域定位法；也叫区域定位法；作为经营概念，即取决于业态种类和经营能作为经营概念，即取决于业态种类和经营能力所焕发的内聚力和辐射力大小作为划分商圈的力所焕发的内聚力和辐射力大小作为划分商圈的依据。依据。3.商圈结构基础商圈基础商圈边缘商圈边缘商圈异地商圈异地商圈4.观点对照：商圈的层次商圈可分为三个层次：商圈可分为三个层次：核心商圈核心商圈次级商圈次级商圈边缘商圈边缘商圈5.是指最接近店铺的区域，在这个区域是指最接近店铺的区域，在这个区域内顾客来店购物最方便。一般来说，内顾客来店购物最方便。一般来说，小型店铺的核心商圈在小型店铺的核心商圈在0.80.8公里之内，公里之内，顾客步行来店在顾客步行来店在1010分钟以内。大型店分钟以内。大型店铺的核心商圈在铺的核心商圈在5 5公里以内，无论使用公里以内，无论使用何种交通工具，顾客来店时间在何种交通工具，顾客来店时间在2020分分钟以内。核心商圈的顾客大约占钟以内。核心商圈的顾客大约占55%-55%-70%70%。核心商圈核心商圈6.是指核心商圈的外围区域，在这个区域内是指核心商圈的外围区域，在这个区域内顾客来店购物比较方便。一般来说，顾客来店购物比较方便。一般来说，小型小型店铺的次级商圈在店铺的次级商圈在1.51.5公里以内公里以内，顾客步，顾客步行来店在行来店在2020分钟分钟以内；以内；大型大型店铺的次级商店铺的次级商圈在圈在8 8公里以内公里以内，不论使用何种交通工具，不论使用何种交通工具，顾客来店都不超过顾客来店都不超过4040分钟分钟。次级商圈的顾。次级商圈的顾客大约占客大约占15%-25%15%-25%。次级商圈次级商圈7.是指次级商圈以外的区域，在这个区域是指次级商圈以外的区域，在这个区域内顾客来店购物不够方便。一般来说，内顾客来店购物不够方便。一般来说，小型小型店铺的边缘商圈在店铺的边缘商圈在1.51.5公里以外，顾公里以外，顾客步行来店在客步行来店在2020分钟以上；分钟以上；大型大型店铺的店铺的边缘商圈在边缘商圈在8 8公里以外，不论使用何种交公里以外，不论使用何种交通工具，顾客来店都要在通工具，顾客来店都要在4040分钟以上。分钟以上。边缘商圈的顾客大约占边缘商圈的顾客大约占10%10%。边缘商圈边缘商圈8.商圈层次商圈层次距距 离离时时 间间顾客顾客比例比例小型小型店铺店铺大型大型店铺店铺小型小型店铺店铺大型大型店铺店铺核心商圈核心商圈 0.8km以内以内 5km以内以内10分钟分钟以内以内20分钟分钟以内以内55%-70%次级商圈次级商圈 1.5km以内以内 8km以内以内20分钟分钟以内以内40分钟分钟以内以内15%-25%边缘商圈边缘商圈 1.5km以外以外 8km以外以外20分钟分钟以上以上40分钟分钟以上以上约约10%9.区位特点区位特点业态选择业态选择经营品种经营品种经营规模经营规模竞争店铺的位置竞争店铺的位置顾客的流动性顾客的流动性交通地理条件交通地理条件店铺的促销手段店铺的促销手段商业信誉商业信誉二、影响商圈的因素二、影响商圈的因素10.电子商务条件零售业商圈：电子商务条件零售业商圈：地理因素的影响大大降低；地理因素的影响大大降低；对零售企业的配送能力要求提高。对零售企业的配送能力要求提高。11.三、零售商圈的测定方法三、零售商圈的测定方法（一）零售引力法则（雷利法则）（一）零售引力法则（雷利法则）雷利认为，商圈规模由于雷利认为，商圈规模由于人口的多少人口的多少和距离商店的和距离商店的远近远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。里程距离两方面发挥作用。在两个城镇之间设立一个中在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。地理区域。12.第一，两个竞争的城市（第一，两个竞争的城市（A A城与城与B B城）在城）在公路上有同等程度的靠近性；公路上有同等程度的靠近性；第二，两城市可被利用的商品或者服务第二，两城市可被利用的商品或者服务的多少以城市人口的多少为标志；的多少以城市人口的多少为标志；第三，顾客只到一个城市购物。第三，顾客只到一个城市购物。雷利法则的假设基础：雷利法则的假设基础：13.ab ab b/b/a a ab:ab:表示城镇商圈的限度（以沿公表示城镇商圈的限度（以沿公路到城镇的里程衡量）路到城镇的里程衡量）a:a:表示城镇人口表示城镇人口 b:b:表示城镇人口表示城镇人口 :城镇和的里程距离城镇和的里程距离14.案例案例:假设：城镇人口假设：城镇人口9 9万人，城镇人口万人，城镇人口1 1万人，万人，距距2020公里。公里。2020ab ab 15(15(公里公里)1 1 1/9 1/9 20 20 ba ba 5(5(公里公里)1 1 9/1 9/1 15(15(公里公里)5()5(公里公里)*中介点中介点15.图：图：A A地区大概的商圈地区大概的商圈16.雷利法则的另一种数学等式：雷利法则的另一种数学等式：式中：式中：BaBa是是A A都市从中间地都市从中间地C C都市吸引来的销售额；都市吸引来的销售额；BbBb是是B B都市从中间地都市从中间地C C都市吸引来的销售额；都市吸引来的销售额；PaPa是是A A都市的人口；都市的人口；PbPb是是B B都市的人口；都市的人口；DaDa是是A A都市与都市与C C都市的距离；都市的距离；DbDb是是B B都市与都市与C C都市的距离；都市的距离；N=1,n=2N=1,n=2举例举例17.该法则的该法则的优点优点：计算简便；：计算简便；缺点：缺点：考虑的是两地的里程距离；考虑的是两地的里程距离；忽略了经营能力及商品本身忽略了经营能力及商品本身的影响。的影响。所以该法则早期测定商圈的方法，所以该法则早期测定商圈的方法，雷利法则只适用于计算雷利法则只适用于计算选购品选购品的商的商圈分界点，而不太适用于计算圈分界点，而不太适用于计算方便方便品品的商圈分界点。的商圈分界点。18.（二）阿普波姆法则（二）阿普波姆法则Da为A都市到分界点的时间距离；Dab为A都市到B都市之间的时间距离；Pa为A都市的销售场地面积；Pb为都市的销售场地面积。19.（三）伽萨法则（三）伽萨法则A店是位于A都市的商店；B店是位于B都市的商店；20.（四）（四）赫夫法则赫夫法则赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。S Sj j/T/T ij ij P Pijij=n n S Sj j/T/Tijij j=1 j=1式中：式中：P Pijij：i i地区的消费者在地区的消费者在j j商业区或商店购物的概率；商业区或商店购物的概率；S Sj j：j j商店的规模（营业面积）或商店的规模（营业面积）或j j商业区内某类商品总营业面积；商业区内某类商品总营业面积；T Tijij：i i地区的消费者到地区的消费者到j j商店的时间距离或空间距离；商店的时间距离或空间距离；：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或 空间距离敏感性的参数；空间距离敏感性的参数；S Sj j/T/T ij ij ：j j商店或商店或j j商业区对商业区对i i地区消费者的吸引力；地区消费者的吸引力；：同一区域内所有商业区或商店的吸引力。同一区域内所有商业区或商店的吸引力。21.案例案例:一个消费者有机会在同一区域内一个消费者有机会在同一区域内3 3个超市中任何一个超市购物，已知个超市中任何一个超市购物，已知这这3 3个超市的规模和个超市的规模和3 3个超市与该消费者居住点的时间距离如表所示。个超市与该消费者居住点的时间距离如表所示。表：表：三个超市的规模和与该消费者居住点的时间距离三个超市的规模和与该消费者居住点的时间距离商商 店店时间距离（分钟）时间距离（分钟）规模（平方米）规模（平方米）A A40405000050000B B60607000070000C C3030400004000022.如果如果=1，每个超市对这个消费者的吸引力是：，每个超市对这个消费者的吸引力是：A的吸引力是：的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引力是：的吸引力是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：的吸引力是：40000/30=1333.33该消费者到每个超市购物的概率分别是：该消费者到每个超市购物的概率分别是：到到A的概率的概率=1250/（1250+1166.67+1333.33）=0.333 到到B的概率的概率=1166.67/（1250+1166.67+1333.33）=0.311 到到C的概率的概率=1333.33/（1250+1166.67+1333.33）=0.35623.E Eijij=P=Pijij*C*Ci iE E（A Aijij）=P=Pijij*B*Bi iE Eijiiji地区的消费者到地区的消费者到j j商店人数的期望值；商店人数的期望值；C Ciiii地区的消费者人口数；地区的消费者人口数；E E（A Aijij）-i-i地区的消费者在地区的消费者在j j商店购物（销售额）的期商店购物（销售额）的期望值；望值；B Biiii地区的消费者平均没人在地区的消费者平均没人在j j商店的购物金额。商店的购物金额。24.（五）（五）实验法实验法 实地调查实地调查 电话询问电话询问 邮寄问卷邮寄问卷 提供服务提供服务25.（六）商圈饱和度（六）商圈饱和度式中：式中：C C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数；为某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RERE为某地区每一顾客平均购买额；为某地区每一顾客平均购买额；RFRF为某地区经营同类商品的商店营业总面积；为某地区经营同类商品的商店营业总面积；IRSIRS为某地区某类商品零售饱和指数。为某地区某类商品零售饱和指数。26.饱和度实际上是单位商业面积平均营饱和度实际上是单位商业面积平均营业额。业额。饱和度计算必须基于同一个产品市场饱和度计算必须基于同一个产品市场或者替代性很大的产品市场。不同产或者替代性很大的产品市场。不同产品的饱和度不具有可比性。品的饱和度不具有可比性。27.四、现代商圈的特点四、现代商圈的特点开放性开放性层次性层次性交叉性交叉性28.五、现代商圈理论五、现代商圈理论 （一）集聚理论（一）集聚理论 商圈的大小取决于商业业态和功能的积聚程商圈的大小取决于商业业态和功能的积聚程度。度。包括功能的积聚和同业种的积聚。包括功能的积聚和同业种的积聚。29.（二）规模理论（二）规模理论 商圈的大小还取决于它的经营规模的大小。商圈的大小还取决于它的经营规模的大小。销售总量销售总量=商圈人口商圈人口可投入购买力可投入购买力 可投入购买力可投入购买力=收入水平收入水平消费系数消费系数 规模规模=销售总量销售总量/保本销售额保本销售额30.（三）层次理论（三）层次理论 多业态在地区的积聚就构成该地区商圈的多多业态在地区的积聚就构成该地区商圈的多层次。层次。计算基本商圈的购买力水平时，要研究对边计算基本商圈的购买力水平时，要研究对边缘商圈、异地商圈的吸纳能力。缘商圈、异地商圈的吸纳能力。31.（四）碰撞理论（四）碰撞理论32.第二节第二节 城市商业网点规划城市商业网点规划 城市商业网点规划是指在充分反城市商业网点规划是指在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城映城市商业发展规律的基础上，对城市商业发展的市商业发展的总量总量、规模规模、结构结构和布和布局局进行宏观指导和引导，以达到促进进行宏观指导和引导，以达到促进城市社会和经济协调发展的目的。城市社会和经济协调发展的目的。33.一、城市商业网点规划的目的一、城市商业网点规划的目的保护商业资源，合理开发，有效利用；保护商业资源，合理开发，有效利用；转变商业管理职能，规范政府管理行为；转变商业管理职能，规范政府管理行为；发挥城市优势，突出特色经营；发挥城市优势，突出特色经营；完善商业功能，营造更佳的居住环境和投完善商业功能，营造更佳的居住环境和投资环境；资环境；发挥流通产业的先导作用，贯彻和落实商发挥流通产业的先导作用，贯彻和落实商业科学发展观。业科学发展观。34.二、二、城市商业网点规划的原则城市商业网点规划的原则商业网点规划要与商业网点规划要与城市规划城市规划相结合；相结合；商业网点规划要与商业网点规划要与当地经济发展水平当地经济发展水平相结合；相结合；商业网点规划要与商业网点规划要与结构调整和布局优结构调整和布局优化化相结合；相结合；大型商业设施建设和中小商店的生存大型商业设施建设和中小商店的生存发展相结合；发展相结合；规划的调节功能与市场机制的基础作规划的调节功能与市场机制的基础作用相结合。用相结合。35.三、三、城市商业网点规划的重点城市商业网点规划的重点我国的城市商业网点条例从四个方我国的城市商业网点条例从四个方面对商业地产的开发进行规划。面对商业地产的开发进行规划。首先是首先是控制总量控制总量，即一个城市的商业，即一个城市的商业网点比例及规模要依据当地购买力、网点比例及规模要依据当地购买力、人口及经济发展设定；人口及经济发展设定；第二是第二是规划增量规划增量，一些新开发的项目，一些新开发的项目位置设在城市中心或是郊区、社区及位置设在城市中心或是郊区、社区及新开发区，需要进行科学论证。新开发区，需要进行科学论证。36.第三则是第三则是调节存量调节存量。条例会对现有的商业面积及商业结条例会对现有的商业面积及商业结构不合理的商业项目进行调整，包括构不合理的商业项目进行调整，包括一些汽车市场、农贸市场及小商品市一些汽车市场、农贸市场及小商品市场进行搬迁或农改超。场进行搬迁或农改超。第四是第四是优化质量优化质量。37.规划重点：规划重点：市级商业中心；市级商业中心；社区商业；社区商业；商业街；商业街；专业市场；专业市场；大型零售业大型零售业38.