第四章投资性房地产PPT课件.pptx

固定资产补充1、自营工程工程物资的盘盈盘亏的处理分为固定资产达到预定可使用状态前和状态后固定资产达到预定可使用状态前：盘盈冲减在建工程成本 盘亏扣除残料价值和责任人赔偿、保险公司赔款后的差额计入在建工程成本固定资产达到预定可使用状态后：盘盈和盘亏均计入当期损益2024/3/9 周六1固定资产补充 2024/3/9 周六2固定资产补充2024/3/9 周六32024/3/9 周六4第四章 投资性房地产2024/3/9 周六51投资性房地产概述2投资性房地产确认和初始计量3固投资性房地产后续计量目录CONTENTS4投资性房地产转换和处置投资性房地产转换和处置 一、投资性房地产的特征第一节（一）定义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。两个特征：1、投资性房地产是一种经营性活动2、在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产8第一节投资性房地产概述已出租的土地使用权属于投资性房地产项目通过出让或转让方式取得以经营方式出租计划出租和以经营租赁方式取得又出租的不能认定持有并准备增值后转让的土地使用权通过出让或者转让方式取得的被国家认定为闲置土地的不能认定已出租建筑物企业拥有产权的建筑物已签订租赁协议企业向租赁方提供相关辅助服务不重大国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。9企业会计准则第企业会计准则第3号号投资性房地产投资性房地产应用指南应用指南一、一、投资性房地产的范围投资性房地产的范围(四)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。企业将自建建筑物出租给本企业职工居住的，有自用房地产性质。即使按市场价格收取租金，也不确认为投资性房地产10 不属于投资性房地产项目第一节1、自用房地产2、作为存货的房地产3、计划出租房地产4、转租的房地产如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分自用。应该怎么区分固定资产和投资性房地产111314 一、投资性房地产确认条件和后续计量第二节1、与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业2、投资性房地产成本能可靠计量投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认1516投资性房地产按成本进行初始计量外购投资性房地产初始投资成本：按取得时实际成本进行计量取得时实际成本包括：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出若后续支出拟采用成本模式计量：借:投资性房地产应交税费应交增值税（进项税额）贷:银行存款若后续支出拟采用公允价值模式计量：借:投资性房地产成本 应交税费应交增值税（进项税额）贷:银行存款增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。17自行建造的投资性房地产成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。包括：土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用土地开发费是进行土地开发时所投入的费用总和，即生地变成熟地所需要的总费用。包括城市基础设施配套费，公共事业建设配套费和小区及宗地开发配套费。1基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、乎整地面。2公共事业建设配套费用。这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。3小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。土地使用权的处理企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地土地使用权与建筑物应当分别进行处理使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。18与投资性房地产有关的后续支出企业为了提高投资性房地产的使用效能（资本化）改扩建使其更加坚固耐用装修改善其室内装潢转入在建归集资本化支出重新转入投资性房地产改扩建期间仍通过投资性房地产核算，但是不计提折旧或摊销再开发完成后，重新入账的是其“成本”19费用化后续支出发生时计入当期损益借：其他业务成本 贷：银行存款等2021222324第三节 投资性房地产后续计量有成本和公允价值两种模式通常应当采用成本模式计量。满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不能同时采用两种计量模式1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场2、企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对房地产的公允价值做出合理估计25投资性房地产转换日如何确定投资性房地产转换日如何确定投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日；自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。解释：？存货为什么能和投资性房地产转换此处所指的存货是作为商品出售的房地产企业的商品房，所以，其账户名称为“开发产品”。从销售目的改为出租时，或者从出租改为销售时，应进行转换？存货计提的跌价准备在转换时为什么不对应结转因为存货的跌价准备在引起其减值的因素消失后是可以转回的，但是投资性房地产的减值是不可以逆转的。不对应结转不是不考虑。在转换时：借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品公允价值模式下：若原来有计入其他综合收益的金额，一并转出借：其他综合收益 贷：其他业务成本此处的公允价值变动金额是多少？1、掌握投资性房地产概念2、投资性房地产范围投资性房地产范围3、掌握固定资产后续支出的核算掌握固定资产后续支出的核算4、投资性房地产后续计量方法及核算、投资性房地产后续计量方法及核算5、投资性房地产后续计量模式变更、投资性房地产后续计量模式变更学习重点学习重点6、投资性房地产与非投资性房地产和存货的转换、投资性房地产与非投资性房地产和存货的转换2024/3/9 周六47