云南省年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册提交的材料试题.docx

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云南省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价师注册提交的材料试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为__。
A．800万元
B．1000万元
C．1800万元
D．800万～1000万元
2、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。
A．学习
B．经济状况
C．对渠道的信赖度
D．购买动机
3、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。
A．契约型
B．公司型
C．封闭型
D．开放型
4、下面不属于不可控制因素的调查的是__
A．市场需求容量调查
B．市场营销因素调查
C．竞争情况调查
D．消费者调查
5、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工．预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元．目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年．已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为．【2006年考题】
A：3758．57万元
B：3942．03万元
C：3966．10万元
D：4769．85万元
E：工业用地的监测点评估价格
6、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
7、拍卖的基本原则不包括__。
A．公开原则
B．保留价原则
C．公正原则
D．公平原则
8、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。
A．超额利润
B．投资回报
C．内部收益
D．风险报酬
9、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。
A：平均增减量法
B：平均发展速度法
C：移动半均法
D：指数修匀法
E：工业用地的监测点评估价格
10、被保险人之间体现的是关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。
A：商品交易
B：互助合作
C：平均分配
D：共同承担
E：执行层的组织协调
11、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。
A：使用面积
B：套内建筑面积
C：共有面积
D：建筑面积
E：执行层的组织协调
12、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。
A．条形基础
B．独立基础
C．整体式筏形基础
D．箱形基础
13、棉子油中毒是指棉子中含的______引起的，这些物质存在于
A．棉子酸，粗制棉子油中
B．棉子酸，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中
C．棉酚，粗制棉子油中
D．棉酚，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中
E．棉子酸，棉壳中
14、业主大会议事规则由制定并修改。
A：业主大会
B：业主委员会
C：政府物业管理部门
D：业主和物业管理企业共同
E：执行层的组织协调
15、资本化率是的倒数。
A：毛租金乘数
B：潜在毛租金乘数
C：有效毛收入乘数
D：净收益乘数
E：工业用地的监测点评估价格
16、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常__用直线折旧法计算出的成新率。
A．等于
B．大于
C．小于
D．无法判断
17、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让，这体现了股票的__。
A．风险性
B．营利性
C．价格的波动性
D．流通性
18、在中国，不满__周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。
A．10
B．14
C．16
D．18
19、保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现的保险标的。
A：保险人
B：保险利益
C：保险金额
D：被保险人
E：执行层的组织协调
20、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。
A．147
B．148
C．149
D．150
21、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__。
A．直接资本化法和报酬资本化法
B．直接资本化法和收益乘数法
C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法
D．收益乘数法和报酬资本化法
22、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。(2007年试题)
A：45.05%
B：49.31%
C：58.86%
D：63.6%
E：借款合同
23、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10％，则该宗房地产的收益价格接近于。
A：147万元
B：148万元
C：149万元
D：150万元
E：工业用地的监测点评估价格
24、实际估价的估价时点是由估价师根据估价目的，在征求同意后确定的。
A：开发商
B：委托人
C：估价机构
D：工商局
E：工业用地的监测点评估价格
25、若某国家在一个时期的消费函数为C＝1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。
A．0.8
B．0.8y
C．1000
D．1000+0.8y
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、在地籍图中，属于地籍要素的有。
A：土地的编号
B：上地的利用类别
C：地理名称
D：房屋、道路、水系
E：土地的面积
2、房地产市场分析可以帮助开发商。(2009年试题)
A：选择合适的项目位置
B：寻找投资合作伙伴
C：确定满足市场需求的产品类型
D：判断租买时机
E：进行土地使用权出让决策
3、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是。
A：私立学校用地50年
B：厂房用地50年
C：大型超市用地50年
D：别墅用地70年
E：执行层的组织协调
4、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2(甲别墅的装修标准为800元/m2)，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为__元/m2。
A．7020
B．7091
C．7380
D．8580
5、控制性详细规划中的规定性地块控制指标包括__。
A．用地性质
B．容积率
C．人口密度
D．绿地率
E．市政公用设施
6、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括__等。
A．环境景观
B．离市中心距离
C．朝向
D．城市规划限制条件
E．地势
7、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为（）m2。
A．33
B．40
C．43
D．47
8、房地产开发的程序主要分为阶段。
A：决策分析，规划设计，建设，租售
B：决策分析，可行性研究，建设，租售
C：投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售
D：投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理
E：借款合同
9、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。
A：应做到诚实正直，公正执业
B：为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
C：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D：应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
10、下列关于经济学中成本理论的表述中，错误的有。
A：经济学中的成本概念等同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”
B：经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬
C：会计成本(显成本)=经济成本+隐成本
D：若销售收入超过经济成本，则厂商可获得正常利润
E：边际成本的变动规律是：边际成本最初随产量的增加而减少，当产量增加到一定程度时则随产量的增加而增加
11、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括。
A：营业税
B：教育费附加
C：城市维护建设税
D：房产税
E：土地使用费
12、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是元。
A：1428.74
B：1475.37
C：1482.74
D：2000.00
E：借款合同
13、在以下情况下应该申请注销登记。
A：土地或房屋的权利主体变更
B：房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在
C：土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期
D：土地使用权年限届满，房屋所有权人申请续期而未获批准的
E：抵押权、典权等他项权利的终止
14、下列关于投资基金证券与股票、债券发行主体及体现权利关系的表述正确的是．
A：股票是股份有限公司发行的，是一种股权关系
B：债券体现的是债权债务关系
C：投资基金证券是由基金发起人发行的
D：投资基金证券持有人与发起人之间是信托契约关系
E：投资基金证券发起人与管理人、托管人之间则完全是一种信托契约关系
15、下列关于所有权的表述中，正确的有。
A：所有权是从物权
B：所有权是自物权
C：可对所有权人的物设置他项权利
D：共有是确定份额的共同所有
E：建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权
16、下列不属于一般性货币政策工具的是__。
A．法定存款准备金率
B．贷款额度控制
C．再贴现利率
D．公开市场业务
17、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于__自住住房。
A．购买财产保险
B．购买
C．翻建
D．装修和大修
E．建造
18、征收和征用的共同之处在于。
A：都是改变所有权
B：都是改变使用权
C：都要依法给予补偿
D：都是为了公共利益需要
E：都要经过法定程序
19、下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是__。
A．审计费
B．工程造价咨询费
C．临时用地费和临时建设费
D．工程监理费
20、__是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。
A．多因素敏感分析法
B．单因素敏感分析法
C．三项预测值法
D．风险分析法
21、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是__。
A．概率分析
B．蒙特卡洛法
C．解析法
D．杠杆分析
22、质权的特征包括。
A：质权是一种担保物权
B：质权是一种用益物权
C：质权的标的物只能是动产或财产权利
D：质权须转移质物的占有
E：质权是就质物优先受偿的权利
23、农用地包括。
A：养殖水面
B：草地
C：耕地
D：水利设施用地
E：未利用地
24、下列属于可行性研究的依据有。
A：国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施
B：自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料
C：开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等
D：国家所规定的经济参数和指标
E：招标文件
25、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于__元/m2。
A．3816
B．3899
C．4087
D．4920

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