二手房买卖居间交易流程.doc

二手房买卖居间交易流程

交易流程图如下：
3、获得客源
1、获取房源

2、跟踪房源
4、跟踪客源

5、带客看房

6、撮合交易
签署二手房买卖预约居间合同
转付或监管定金
居间间
居间合同

7、分部与客户服务部交接
居间间
居间合同

8、买方交纳首期款到监管帐户
居间间
居间合同

9、买方申请银行按揭，获取贷款承诺书
居间间
居间合同

10、到国土部门申请产权转移
居间间
居间合同

11、交税、领证、申请抵押登记
转付监管首期房款给卖方
款给
领证

居间间
居间合同

12、抵押答复后银行放按揭款给卖方
抵押领证

居间间
居间合同

13、物业交付、办理水电等过户
抵押领证

居间间
居间合同

交易流程中各步骤分解及具体要求如下：
1、 获取房源
获取房源的途径有：电话、网络、客户上门报盘等方式。通常我司要求业主签署书面《委托出售协议》，一方面使委托程序法律化，通过书面委托明确业主和我司的责任和义务；一方面方便日后带客户看房。
2、 跟踪房源
获取房源后，为丰富及完善房源资料，我司置业顾问会定期向业主进行回访，了解更多房源信息，并将客户看房信息反馈给业主。
3、 获得客源
获得客源的途径有：报纸广告、网络、上门客、亲友介绍等方式。
4、 跟踪客源
通过跟客户的多次沟通，了解客户的需求，并对客户加以引导，介绍合适的房子给客户。
5、 带客看房
为客户找到合适的物业后，约客户看房。客户看房前，为保障交易安全及业主和我司的权益，我司要求客户签署《看房协议书》。
6、 撮合交易、签署二手房买卖预约居间合同、转付或监管定金
双方通过置业顾问撮合有明确的交易意向后，安排买卖双方见面，谈妥交易细节后，签署《二手房买卖预约居间合同》。安排买卖双方见面，一直是我司鼓励的签约方式，除非买方或卖方有特殊要求，一般我司都会安排买卖双方见面，当面签署《二手房买卖预约居间合同》。
签署《二手房买卖预约居间合同》时，如卖方能提供《房地产证》原件，通常要求买方将定金直接付予卖方；如卖方不能提供《房地产证》原件，若还在银行抵押，则要求卖方所收定金在第三方监管。定金转付前需查档核实产权情况。
在转付卖方定金时，我司要求卖方必须留必要交房保证金，以保证顺利交接房屋。
7、 分部与客户服务部交接
客户服务部是我司专门受理交易后续手续的部门，设立该部门的意义在于：一方面通过专业人员的服务，给客户提供更满意、便捷、专业的服务；另一方面为防止个别置业顾问更改交易资料，向银行、担保公司提供不实交易资料，给公司信誉带来不良影响。签约后的手续必须交由客服部办理，是我司的强制规定。
8、 买方交纳首期款到监管帐户
买方交纳首期款到监管帐户，是后续手续办理的前提条件。为控制交易风险，即使卖方自筹资金赎楼，我司仍要求买方首期房款在监管状态后，卖方才办理赎楼手续。
另，我司不提倡用买方首期款替卖方赎楼和买方提前支付首期款给卖方。
9、 买方申请银行按揭，获取贷款承诺书
从银行拿到贷款承诺书是申请产权过户的前提条件，即没有贷款承诺书，绝不能到国土部门过户。为顺利获取贷款承诺书，按揭员通常会先做如下工作：通知买卖双方备齐按揭申请所需资料、出具评估报告并送审通过、给银行提供交易资料预审。
如卖方《房地产证》在银行抵押，在获取贷款承诺书后，卖方才通过担保公司或自筹资金赎楼。
10、 到国土部门申请产权转移
定金足额转付、首期款在监管状态、已获取贷款承诺书后，协助买卖双方到国土部门申请产权转移。
如房产交易当事人有港澳台或外国人，到国土部门产权过户前先到公证处做买卖合同公证。
11、 交税、领证、申请抵押登记，转付监管首期房款给卖方
为保证交易顺利进行，我司要求交税、领证、申请抵押登记同时办理，买方领证时，我司会通知银行同时到场办理抵押。确认买方领证及办理抵押后，按揭员会协助买卖双方办理首期款转付手续。
12、 抵押答复后银行放按揭款给卖方
13、 物业交付、办理水电等过户
置业顾问协助买卖双方交付物业后，客服部办理水电等过户手续。水电等过户办理完毕并结清费用后，退交剩余交房保证金给卖方。