上半房地产形势分析PPT课件.pptx

2012上半年房地产市场总结 -暨未来房地产市场分析2024/3/6 周三1目录Part 12012年上半年楼市分析Part 2现阶段核心问题分析Part 3未来房地产趋势分析u经济形势：国际国内经济不容乐观，考验政府房控政策u政策环境：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求u新房：价格止跌，6月成交量接近2010年调控以来高点u土地：上半年供求明显低于去年，二季度量价低位反弹u房企：加速推盘谨慎拿地，销售业绩回升明显，6月创新高u房产泡沫形成的深层次原因u现阶段房价的走势分析u政策环境：稳增长背景下货币政策结构性放松，房地产调控稳中趋紧u市场走向：供应加大促进成交回升，价格趋稳，不同城市表现分化2024/3/6 周三2 2012年上半年楼市分析Part 12024/3/6 周三3一：经济形势：国际国内经济态势不容乐观，考验政府房控政策。2024/3/6 周三4（1）我国经济增速持续回落当前我国经济新特点连续走低GDP增速持续下滑；全面走低投资、消费、进出口、财政、工业、企业利润等主要经济指标增速全面下滑；创新低GDP增速12季度新低，工业三年新低，消费五年新低，投资十年新低；低未见底对在今年三季度经济是否能够见底，人们认识不一。温家宝总理最近指出：“当前经济还没有形成稳定回升态势，经济困难可能还会持续一段时间”。目前经济增速持续回落的主要原因美、欧、日等外围经济形势都不很乐观，特别是欧洲深陷“欧债危机”的泥淖；国内企业因内外需求因素，销售不畅、库存增加、贷款困难、利润下降、亏损面扩大，一批中小微企业面临生存危机；全社会固定资产投资和房地产投资增速大幅下滑，新开工面积锐减，销售量下滑，也对经济增长具有较大抑制作用。上述背景下，国家采取了扩大财政支出、增加信贷规模、降低存贷款利率等系列财政货币政策来促投资、调结构、稳增长。一些实际举措已经超出预调、微调的范围。从6月信贷猛增至约9200亿元、两次降息和扩大贷款利率下浮区间至基准利率七折，表明信贷支持定向宽松大门已经打开。一大批有拉动作用的基建项目和重大投资项目已经陆续推出。2024/3/6 周三5（2）当前经济和政策背景对房地产的影响北京中房研协研究中心发布的研究报告提出，在当前经济和政策背景下，预计在短期内对房地产业产生五个方面的影响。第一，在地方政府财政压力和信贷规模扩大、利率优惠的双重作用下，今年三季度商品房的销售量回暖和价格稳中微涨的态势将得以延续。消费者选择适时入市时机，开发商以价换量的策略举措，政府宏观经济政策的调整，共同支撑房地产消费市场的阶段性复苏。第二，在政府重申“限购”“限贷”“限价”等调控政策不放松的条件下，商品房销售量的快速增长和价格的大幅反弹，都不具备政策和市场环境。第三，六、七月份之交，一扫上半年土地交易数量和价格低迷的状态，出现了地方政府推地增加、土地交易溢价率上升，甚至个别地方出现地王的现象，但房地产投资和新开工面积增速回落态势难以改变，会极大地影响中长期的房地产市场走势。第四，围绕房地产政策的博弈，在第三季度依然会持续。对房地产调控政策放松或严厉程度，直接取决于国家宏观经济的走势和商品房价格走势。第五，在企业层面依旧持观望、纠结、忐忑和揣测的心态。房地产企业的净利润进一步下滑，利润率下降。2024/3/6 周三6（3）政府：继续严格执行房地产调控政策当前经济界主要议论的问题有两个：一，新的经济举措是否沿着过去名义调结构、实际靠行政投资拉动的道路继续走下去，在产能过剩的基础上产生更大的失衡，在货币松动情况下产生新的通胀；二，稳增长是否要放松对房地产的调控，通过房地产的回暖来带动相关上下游产业的回暖，因为经济下滑和房地产调控不无关系。目前在两个问题上还缺乏社会共识。但政府的态度是明确的，继续严格执行房地产调控政策，继续通过系列项目审批和货币放松推动经济走出低谷。2024/3/6 周三7一.政策环境：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求2024/3/6 周三8（1）坚决抑制投资投机需求，限购政策不放松 温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。2024/3/6 周三92012年上半年温总理关于房地产政策调控的讲话3月1月4月5月2月巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。促使房价合理回归不动摇。目前房价还远远没有回归到合理价位，调控不能放松。稳定和严格实施房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策，绝不让调控出现反复。2024/3/6 周三10政策最新动向：四部委及部分城市相继否认政策放松 针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南也相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。住建部发改委央行银监会四部委辟谣对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住建部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题接受了记者采访。坚持房地产调控不动摇，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。投资者报6月10日发表题为发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌的报道称，政府有意通过集中放项目来提振经济。我委最近没有人接受过投资者报的记者采访，有关报道纯属捏造。有媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低有七折”。中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重。6月8日银监会发布的商业银行资本管理办法（试行）明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未做任何调整。有关报道纯属误解2024/3/6 周三11(2)货币政策微调，各部委及地方政府鼓励自住性需求p上半年上半年货币政策政策预调微微调力度持力度持续加大，信加大，信贷环境境趋好好。2012年上半年，央行在2月、5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月、7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍。但同时规定，个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。p在在继续严格限制投格限制投资投机需求的同投机需求的同时，以首次置，以首次置业为代表的合理代表的合理购房需求房需求继续受到政府的支持和受到政府的支持和鼓励，住建部、鼓励，住建部、发改委、央行等多个部改委、央行等多个部门支持首次支持首次购房需求。房需求。去年姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。p地方政府地方政府“积极极”出台各出台各类政策鼓励合理需求。政策鼓励合理需求。根据中国指数研究院的统计，上半年共有30多个城市微调楼市政策鼓励合理需求，且多数为公积金政策松绑，还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。2024/3/6 周三12(3)保障房政策支持力度继续增强中央中央保障房建保障房建设补助助资金力度加大，多部委金力度加大，多部委强调落落实。由于去年开工的1000万套保障房在今年会继续施工，加上今年新开工700万套的任务，保障房的在建规模将达到一个新高度，资金的需求量较往年也有所提高。今年中央财政保障房建设计划补助资金2100亿元，相比去年实际的1700亿元增长23.1%。截至今年4月底，中央已下达1483亿元补助资金，与去年全年相近。根据中央要求，住建部、央行、财政部等多部委政策支持保障房资金，此外，银行信贷的支持力度也在加大。7月1日，李克强副总理在全国保障性安居工程工作会议上强调继续推进保障性安居工程建设，在商品住房市场强调“增加供应、抑制投机投资性需求、稳定调控政策”等内容，为下半年乃至未来一段时间的房地产调控政策指明了方向。2024/3/6 周三13二.新房：价格止跌，6月成交量接近2010年调控以来高点2024/3/6 周三14（1）价格：百城价格指数9个月后首次止跌 百城住宅均价自2011年9月开始下跌，下跌态势持续9个月后于2012年6月首次止跌。2012年6月，全国100个城市住宅平均价格为8688元/M2,较上月微幅上涨0.05%，是连续9个月环比下跌后的首次环比上涨；于去年同期相比，6月百城住宅均价下跌1.9%。2024/3/6 周三15（2）上半年成交量逐渐回升，6月接近2010年调控以来高点A.上半年成交量逐渐回升，为近三年同期最高。B.二季度回升尤其显著，6月成交量接近2010年调控以来高点。2024/3/6 周三16（3）上半年总量为近三年较低，但二季度回升显著上半年上半年新增供新增供应总量量为近三年近三年较低，但二季度回升低，但二季度回升显著。著。2012年，代表城市新增供应量从3月开始低位回升，并在4月达到今年高点，上半年月均新批上市616万平方米，同比下降3%。二季度，代表城市新增供应量回升显著，环比一季度增长1.1倍，同比由一季度的下降19%转为增长6%，月均水平为838万平方米，比过去三年月均水平高10%以上。6月，代表城市新增供应872万平方米，同环比分别增长7%和25%，且与2009年和2010年同期相比增幅均超过48%。2024/3/6 周三19(四)供求对比：二季度大部分城市销供比低于1，但库存压力稳中有降，出清周期下行。大部分大部分重点城市重点城市销供比小于供比小于1。2012年二季度，由于供应增长幅度超过成交回升，大部分城市销供比转为小于1，再次出现供过于求态势。重点城市中除北京和杭州的销供比大于1外，其余城市由于新增供应量回升力度强于成交量，销供比普遍由一季度的大于1转为小于1。可售面可售面积稳中有降，出清周期持中有降，出清周期持续下行。下行。截至6月底，10个代表城市可售面积为7658万平方米，比上月减少79万平方米，比年初微降1%，但仍比去年同期高29%，处于2010年调控以来的较高水平。由于库存量稳中有降而成交量回升，10个代表城市出清周期均值降为14个月，比年初缩短4个月，达到今年以来最低，但仍处于2010年调控以来的较高水平。2024/3/6 周三203.土地：上半年供求明显低于去年，二季度量价低位反弹2024/3/6 周三21(1)供求：供应与成交均低于去年同期，二季度有所恢复土地土地总推出量低于去年同期，住宅用地降幅更大，二季度略有恢复。推出量低于去年同期，住宅用地降幅更大，二季度略有恢复。上半年，全国300个城市共推出土地6.6亿平方米，同比下降18.8%，住宅用地推出量在各类用地中降幅最大。从各季度情况来看，住宅推出量同比持续下降，二季度环比回升10.4%；商办用地一季度同比下降16.4%，二季度同比增长8.4%，环比增长62.1%，增幅更明显。土地成交量明土地成交量明显低于去年同期，且降幅大于推出量。低于去年同期，且降幅大于推出量。上半年，全国300个城市各类土地共成交5.1亿平方米，同比下降26.5%，降幅大于推出量。从各季度情况来看，住宅成交量连续两个季度同比下降，二季度环比小幅回升3.3%，回升幅度小于推出量（部分地块推出后还不到截止日期而未成交）；商办用地一季度同比下降34.1%，二季度同比增长9.2%，环比增长55.8%，回升力度更强劲。2024/3/6 周三22(2)出让金：同比降幅继续扩大，住宅用地出让金降幅更为突出土地出土地出让金金总额同比降幅同比降幅进一步一步扩大，住宅用地降幅更大，住宅用地降幅更为突出突出。上半年，全国300个城市土地出让金总额为6714亿元，同比下降36.6%，降幅较去年下半年扩大17.4个百分点。其中，住宅用地出让金降幅更为突出，同比下降44.2%，降幅较去年下半年扩大12.4个百分点。从季度情况来看，一季度住宅及商办用地出让金同比降幅分别为54.2%、40.6%，二季度受重点城市土地市场热度上升带动降幅明显缩小，分别为29.8%、0.6%。2024/3/6 周三23(3)价格：楼面均价、溢价率仍处于历史低点，二季度有所回升二季度二季度楼面均价略有回升，住宅用地楼面均价略有回升，住宅用地涨幅幅较为明明显。上半年，全国300个城市住宅用地楼面均价同比下降3.4%，与去年下半年相比降幅达15.9%；商办用地同比下降12.3%，与去年下半年相比下降26.2%，降幅大于住宅用地。二季度各类用地止跌回涨，住宅用地涨幅更为明显。溢价率逐溢价率逐渐提高，但上半年整体仍提高，但上半年整体仍处于于2010年年调控以来的控以来的较低水平。低水平。上半年，全国300个城市各类用地平均溢价率仅为4.6%，低于2008年下半年6.1%的历史低点。其中，住宅用地溢价率为4.4%，商办用地为7.4%，均为近三年的最低值。具体来看，一季度各类用地平均溢价率继续下行，二季度有所回升，其中住宅用地6月上升至9.7%，是去年9月以来的最高水平。2024/3/6 周三244.房企：加速推盘谨慎拿地，销售业绩回升明显，6月创新高2024/3/6 周三25（1）销售业绩：上半年超近两年同期，6月创2010年调控以来最高水平图：2010年至今十大代表企业销售金额及销售面积走势2024/3/6 周三26(2)企业拿地：上半年品牌房企拿地依然谨慎，6月部分企业略有转变上半年上半年企企业拿地拿地为近三年同期最低，近三年同期最低，6月略有回升，但同比仍下降。月略有回升，但同比仍下降。2012年上半年，十大代表企业拿地面积共1805万平方米，同比大幅下降65%，6月环比有所回升，共达396万平方米，环比上升49%，但同比仍然下降61%。从各企业来看，上半年仅龙湖一家拿地面积同比上升，拿地面积209万平方米，共计12块，其中11块位于西安、厦门、宁波等二线城市；恒大拿地面积超过600亿平方米，在代表企业中最高，但同比仍大幅下降61%，35个地块中只有一块为6月在广州竞得的地王项目，其他34个地块均位于二三线城市，且平均溢价率不足2%，土地成本较低；万科二季度拿地动作频繁，各月均有5宗地块入手，且多位于二三线城市。另外，世茂和绿城两家企业上半年均以加快销售回笼资金为主，无新增土地储备，绿城还通过与融创、九龙仓等企业合作，在去存货的同时大大缓解了企业资金压力。2024/3/6 周三28(3)资金状况：各大房企积极拓宽融资渠道，龙头企业资金状况有所好转今年今年以来大型房企短期以来大型房企短期偿债能力普遍有所好能力普遍有所好转，同，同时积极拓极拓宽融融资渠道，渠道，资金状况金状况较为稳健。健。2012年一季度，A股房地产上市公司整体的短期偿债能力比去年四季度略有好转，大型房企依托更均衡的业务体系，偿债能力回升比较明显，招保万金四大公司的现金与短期有息负债比值达到1.68，比去年四季度提升了0.21，其中万科和招商均超过2.1，资金状况显著好转。大型房企的有效负债仍处于合理水平，招保万金的有效负债率一季度均有下滑。另外，上半年大型房企积极拓宽融资渠道，寻求新的资金注入，从上半年大型房企的融资方式来看，国内银行贷款、信托融资、债券、股权融资等均有涉及，尤其是海外银团贷款成为大陆在港上市房企的重要选择，华润、中海、龙湖、SOHO中国等均采用采取此种方式获取资金支持。2024/3/6 周三29现阶段核心问题探讨Part 22024/3/6 周三30一.中国房产泡沫形成的深层次原因2024/3/6 周三31房产代表着什么 今天的中国，高房价已经成为最大的社会问题，房子情结像魔咒一样侵蚀着都市人的思想。目前，人们在谈到房地产时，使用最多的词汇:贪婪、暴利、疯狂、潜规则、扭曲、背离、愤怒、腐败有房子，这已经成为当今都市女性择偶的第一条件，而房奴、蚁族、蜗居成了当代城市年轻人的主要生活方式。对于那些希望通过拥有房产来获取城市社会身份认同的年轻人而言，房子成为最难以逾越的荆棘屏障。在房地产的另一面，房子俨然成了与股票、黄金一样的投资品，逐步成为富人间转移财富的豪华游戏如今，在北京、上海这样的一线城市里，房地产无可争议地处在一个由不断膨胀的泡沫堆砌的市场中，这里已经成了投资者的乐园，开发商、政府、热钱、基金你来我往，无不踊跃。表面上看，我们的房地产市场是一个自由市场，高房价是由供需关系不均衡造成的。可事实上房价畸高、调控失效的背后是由一些不太正常的原因造成的，深层次的原因包括保障性住房缺失、开放型房地产金融体系、房屋持有成本低以及垄断性的卖地体制等。因此，我们的房地产市场的问题实际上要比我国香港地区以及日本、美国、英国等国家的问题复杂得多。从这个角度讲，理解中国房地产的本质，就是理解中国经济的本质。2024/3/6 周三32原因一:重视商品房建设而忽略保障性住房建设，使得“民生”让位于“增长”。1998年，我国取消了以实物分房为主的住房体制，开始“以经济适用房为主体、商品房为补充”的房改，拉开了中国房地产市场化的序幕。2003年8月31日，国务院18号文首次明确“以商品房为主的”房地产行业成为国民经济的支柱产业。当我们重新反思自1998年以来的房地产发展道路，可以清楚地发现，正是在“民生让位于增长”这样的大背景，使得我们的城市化走上了一条非常危险的单行道。重视发展商品房而忽略保障房建设，使得房地产成为中国经济增长的重要动力来源，其较长的产业链更是带动了相关产业的发展。但这些政策在提高城市住房自有率的同时，忽略了保障性住房建设，使得绝大多数低收入者无力承担高昂的商品房价格，城市的新进入者已经不可能成为买房的主力，不仅仅是农民工，就连大学生也不得不进入城中村。2024/3/6 周三33原因二:房地产开发的“香港模式”畸形发展，期房销售制度加剧了行业暴利。房地产开发领域有两种模式:香港模式和美国模式。香港模式的核心在于，楼盘以项目开发为组织形式，在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产商独立完成。美国模式则完全不同，整个开发的每个环节完全由独立的机构运行，投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金，房屋建造则是由专门的建筑商完成，物业管理则由专门的物业公司来完成。国内的房地产开发则完全借鉴了香港模式，在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产商独立完成。从本质上说，我国的房地产行业是一个特殊的行业，既不是建筑业，也不是贸易业，仅仅是建筑业的中间商。但就是这样一个国外的微利行业，在我们国内竟然成了暴利行业，甚至一度成为国家的支柱行业。因此，我们认真分析会发现，房地产开发的香港模式是国内房地产行业暴利的根源。2024/3/6 周三34原因三:以抵押贷款为基础的开放型住房金融体系，使得住房杠杆化进一步增大。住房金融体系按照资金运行方式可以划分为两种:开放型和内生型。内生型住房金融体系政府在住房金融体系中的主导作用较强，体系中往往存在政策性、商业性住房金融机构和住房金融工具并存的情况，其中商业性住房金融机构的资金直接来自金融市场客人政策性住房金融机构有特殊的金融工具，专门的融资渠道，资金封闭运行。典型国家：德国、新加坡。内生型住房金融体系房价涨幅有限，但相应的GDP增速也相对缓慢。开放型住房金融体系住房金融机构主要是商业化金融机构如商业银行、储蓄银行等，其资金来自金融市场，国家的政策性体现在减免税收形式的货币补贴、政策性保险方面。典型国家：英美。以抵押贷款为主的开放型住房金融体系，使得房子在金融系统的帮助下放大了杠杆功能，这在很多程度上刺激了经济的增长，但不可避免地忽略了民生。2024/3/6 周三35随着分房制度的终止和按揭制度的改革，我国住房消费进入了快速增长期，以抵押贷款为基础的开放型住房金融体系使得“美国老太太”的故事在中国成为现实。从某种意义上说，这也促成了商业银行成为中国最大的“房东”。从房地产金融的角度看，房价泡沫出现的重要原因往往是金融机构对房地产过度信贷支持，而信贷快速收缩又会导致房地产泡沫破灭。综观历次房地产泡沫，房地产价格波动引发的最大可能就是金融体系的崩盘。2024/3/6 周三36原因四：城乡二元土地所有权结构、招拍挂的土地转让机制和地方政府“饿地策略”一同推高土地价格目前，中国的地价已经是所有主要经济体中最高的了。深入分析中国土地现状后可以发现，我国城市建设用地资源并不稀缺，但土地数量农村多、城市少，在城乡二元土地所有权结构下，地方政府控制着土地的转让权，而土地出让收入又是政府的重要财政收入来源。因此，当前土地价格高昂的三个根本原因是:中国城乡二元的土地所有权结构经营性用地招拍挂出让方式出让收益全部归地方支配的收益分配制度客观上加剧了土地争夺的激烈程度，推升了土地价格。客观上加大了地方政府提升土地收益的积极性，是土地供应“饿地策略”低供应、高价格市场格局的根本原因之一。土地特性、土地制度和政策决定了地价走势，因此在房价不断攀升的同时，垄断性的土地出让制度又推升了地价。2024/3/6 周三37原因五:游资、热钱增加了住房市场的投机需求，加剧了短缺条件下住房市场分配的不均衡。在目前中国城市化水平并不高的条件下，住房作为消费品仍然处于供给不足的状态，这必然使得住房成为大量资本追逐的投资品。而当炒房客、游资、热钱纷纷涌入房地产市场后，增加了住房市场的投机需求，其结果就是城市中的住房价格与大多数普通社会成员的实际所能承受的程度脱节，住房成为有房阶层之间财富转移的游戏，这样就更加剧了短缺条件下住房市场分配的不均衡。由此，社会形成了截然对立的两个阵营:有房阵营和无房阵营。真正需要房子的人买不起房子，而买得起房子的人，虽然自己不缺房子却在不断地买房子。因此，纵容投机性购房的必然结果是社会财富分配的极端化，富人和穷人数量都在增多，贫富差距日益扩大，城市中穷人区和富人区的对立日益明显。2024/3/6 周三38高房价-重大隐患昨天的问题才造成今天的结果，而今天的苦酒只有明天的人能够品尝到！无可争议的是，高房价问题已经成为中国经济和社会运行与发展的一个重大隐患，民众的不满情绪正在蔓延，而且很容易引发经济与社会问题。同时，房地产问题已经扼住地方经济的喉咙，地方政府的很多政策被置在两难之中，选择空间已经非常狭小。但无论怎样，我们必须下决心扭转这一局面，即使真相并不令人愉快，也一定要诚实，因为掩盖真相往往要花费更大的力气。2024/3/6 周三39德国、新加坡-学习榜样当然，中国的房地产问题并非严重到不可挽回的地步，德国和新加坡通过不同的途径实现了民生和增长的均衡，是我们很好的学习榜样！新加坡通过计划与市场相结合的方式为国民提供了最好的住房体系，1968年由李光耀倡导的“居者有其屋”计划，使得85的新加坡国民居住在政府兴建的组屋里，满足了中低收入家庭的居住要求。德国，从未将房地产作为国家经济增长的支柱产业。德国从一开始就将房地产定位为“民生”工程，政府通过发达的租赁市场解决了低收入家庭的住房需求，通过完善的税收法律手段抑制了投机性购房，并通过契约型住房金融体系给了低收入家庭适当的补偿。2024/3/6 周三40泡沫积累初始阶段-提供解决空间事实上，我国政府已经深刻意识到，住房问题已经成为影响改革成败的核心问题，并且在“十二五”期间针对保障性住房建设、税收体制完善、信贷配套政策、土地财政改革等多个方面制定了一系列的政策。而且，中国的城市化进程还没有完成，以成套住房计算，目前中国城市户均仅有0.74套住房，距离户均1套的目标尚有距离，城市居民住房短缺的局面尚未根本扭转。因此，中国的房地产应该处于泡沫积累的初始阶段，这就为我们彻底解决问题提供了空间。2024/3/6 周三41二.现阶段房价的走势分析2024/3/6 周三42（1）控制房价过快上涨，而不是打压国家为什么要调控房地产？因为房地产发展过快，长期占用“超车道”行驶，严重影响其他车辆通行；因为房价上涨太快，几乎是翻着跟斗上涨的，不利于改善民生。中央政府调控的目的非常明确，只不过大家没有解读明白。注意了，中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用，是非常清楚的，不可能打压房地产。2024/3/6 周三43（2）CPI不断上升，物价指数走高，通胀预期加大 CPI(Consumer Price Index 居民消费价格指数)指在反应一定时期内居民所消费商品及服务项目的价格水平变动趋势和变动程度。居民消费价格水平的变动率在一定程度上反映了通货膨胀（或紧缩）的程度。通俗的讲，CPI就是市场上的货物价格增长百分比。CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。2024/3/6 周三44（3）有房才有家”的传统守旧思想，刚需仍然坚挺。受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多，按照这一现象，中国房地产市场刚性需求仍坚挺。2024/3/6 周三45（4）中国城市化进程处于高速发展期中国城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里2024/3/6 周三46小结 从这个意义上来说，房地产后市形势仍然会比较乐观，在未来几年内指望房价骤降，是不太可能，也不太现实。当然，鉴于目前国家对于房地产调控政策的坚挺，房价的波动是有的，短期下调后又会出现上升，总体走势-稳中有升。2024/3/6 周三47代表观点房价尚不具备全面反弹的条件，要坚定不移地执行好现有调控政策，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。-住房和城乡建设部相关负责人表示未来20年中国的房地产市场应该说曲线都是上升，随着国家政策稳定，房价会回归理性。-中海地产重庆区总经理姜海峰说中国的房价目前不具备暴涨暴跌的条件，将在一段时间内维持平稳房产税将会对投机性购房产生制约作用，如果能出台“针对买卖房产所得利润的税收办法”，将会进一步使得房地产市场实现良性发展。-国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群2024/3/6 周三48未来房市走势展望Part 32024/3/6 周三49一一.政策政策环境：境：稳增增长背景下背景下货币政策政策结构性放松，房地构性放松，房地产调控控稳中中趋紧2024/3/6 周三50(1)宏宏观经济：经济下行下行压力加大，投力加大，投资尤其是基建投尤其是基建投资是是稳增增长的重要手段的重要手段经济下行下行压力增大，但物价上力增大，但物价上涨势头得到抑制得到抑制。上半年国际经济环境持续恶化，欧债危机持续蔓延，中国经济增速持续走低、物价增速大幅回落，GDP增速能否“保八”的担忧日益加重。2012年一季度GDP增长8.1%，同比、环比增幅均有明显降低，二季度经济增速有可能低于8%，各大研究机构纷纷下调2012年全年中国GDP增长预期（摩根大通下调至7.7%，德意志银行下调0.3个百分点至7.9%，瑞信下调0.3个百分点至7.7%）。物价方面，年初以来CPI增速持续回落，5月降至3%，物价上涨现象得到有力控制，为政府进一步微调预调提供了一定空间。外外贸形形势不不乐观，消，消费短期短期难以大幅提升，投以大幅提升，投资依旧是依旧是稳增增长的重要手段的重要手段。过去十年，我国GDP处于一个快速增长时期，同比增速在2007年达到最高点，增长14.2%，之后由于金融危机影响有所放缓，但仍在9%以上。除2009年外，过去十年净出口对GDP的直接拉动均值在1个百分点左右（2009年贡献为-3.9个百分点），贡献在“三驾马车”中最低。2002年开始，投资成为拉动GDP增长的最大动力，其中2009年由于国家的刺激政策，投资直接拉动GDP上涨8.4个百分点，远超5.2%的平均水平。根据商务部报告中国对外贸易形势报告（2012年春季），2012年外贸形势不容乐观，增速比2011年有所回落，由于基数效应，净出口对GDP的贡献将在正负1个百分点以内。2024/3/6 周三51(2)货币政策：政策：结构性放松利好房地构性放松利好房地产市市场，但放松力度不会超，但放松力度不会超过2009年年下半年下半年货币政策微政策微调的力度和的力度和频率是影响房地率是影响房地产市市场的关的关键，但可以肯定的是，出于，但可以肯定的是，出于对房价反房价反弹的的担担忧，针对房地房地产业的差的差别化信化信贷政策仍会政策仍会严格格执行，信行，信贷投放也投放也难以突破以突破2009年高点年高点。今年以来，中央预调微调力度持续加大，两次降准、两次降息，货币流动性增强，置业者的观望情绪缓解，刚性需求和改善性需求陆续释放，推动成交量稳步回升。历史经验表明，信贷政策对房地产市场影响显著，在货币政策放松的情况下房价可能再度上涨。出于对房价反弹的担忧，中央仍将坚持房地产调控的大方向，一方面确保针对房地产业的差别化信贷政策严格实现，防止信贷资金大量流入楼市，另一方面坚持限购、税收等房地产调控政策，不让投资投机需求抬头。此外，由于监管机构对商业银行实行存贷比考核，存款准备金率仍处于近年较高水平，商业银行放贷能力不足，今年新增贷款突破2009年近10万亿规模的可能性极小。2024/3/6 周三52(3)房地房地产调控：控：稳中中趋紧，抑制投，抑制投资投机需求大方向不投机需求大方向不变近期为“稳增长”实施的一系列宏观经济政策微调，并未涉及房地产调控大方向的改变。随着信贷投放及基础设施投资力度加大，“稳增长”效果逐步显现，预计宏观经济将逐渐走出底部，房地产调控的大方向将在2012年下半年继续延续。2024/3/6 周三53（4）政府动向中央政府：密切关注市中央政府：密切关注市场变化，抑制投化，抑制投资投机，适投机，适时督促地方政府落督促地方政府落实调控控中央会密切关注市场变化特别是价格变动情况，继续抑制投资投机性需求，适时监督各地落实限购等政策。部分群体将目前的形势与2008年底相比，但政府不会再次实行“四万亿”货币放量的政策，也决不允许市场出现2009年那样疯狂的反弹。中央政府将会密切关注市场量价变动情况，一旦价格明显抬头，极有可能针对限购、限贷等多种政策出台微调措施，抑制投资投机需求的释放。地方政府：地方政府：财政政压力下力下继续鼓励合理需求，但不会涉及限鼓励合理需求，但不会涉及限购底底线部分过度依赖土地收入的城市面临较大财政压力，迫切需要出台政策活跃市场，但不会涉及限购底线。重点城市土地出让金与财政收入之比相继于2009年和2010年创下新高，杭州、武汉的比值更是超过了200%，沈阳、南京、成都的土地出让金也都超过了当年的财政收入。2012年上半年，多数城市土地出让金出现明显下降，对地方财政收入造成很大压力。因此地方政府一直有出台政策活跃市场的意愿。预计下半年地方政府仍将继续出台政策鼓励需求，但主要针对首次置业，涉及限购的政策仍难以突破。总体而言，后市房地体而言，后市房地产调控政策仍将控政策仍将维持持稳中中趋紧态势，抑制投，抑制投资投机需求的大方向不投机需求的大方向不变。2024/3/6 周三54二二.市市场走向：供走向：供应加大促加大促进成交回升，价格成交回升，价格趋稳，不同城市表，不同城市表现分化分化2024/3/6 周三55(1)供应：多数企业推盘重点在下半年，供应继续加大，库存压力仍在高位大部分大部分企企业年初制定年初制定计划划时将推将推盘重点放在下半年重点放在下半年。2012年上半年供应量处于近三年同期较低水平，很重要的原因在于年初主流企业预期上半年市场形势不佳，因而放慢开工，把大部分推盘计划放在下半年。随着二季度成交量的回升和9-10月季节性供应高峰的来临，加上货币政策微调（6-7月连续降息）进一步释放市场回暖信号，预计下半年主要城市供应量将明显放大。2024/3/6 周三56(2)需求：需求：刚需、改善性仍需、改善性仍为主力，成交主力，成交继续回暖但大幅增回暖但大幅增长可能性不大可能性不大货币政策微政策微调、成交量回升推、成交量回升推动购房者入市意愿提升房者入市意愿提升。随着今年两次下调存准和两次降息，各地出台的微调政策，降低了刚需群体的入市门槛和成本，刚性需求对市场的预期已逐步转变，部分城市中低价楼盘出现日光现象。北京、上海等地中高端楼盘成交量回升表明改善性需求也开始入市。央行发布的二季度储户问卷调查报告显示，未来三个月内准备购房的居民占15.7%，较上季提高1.6个百分点，达到两年来的最高点，而预期下季房价上涨的居民占20.4%，较上季高2.8个百分点。综合来看，由于供合来看，由于供应放大、放大、货币政策微政策微调、购房意愿上升等促房意愿上升等促进因素，主要城市成交量仍将回升，因素，主要城市成交量仍将回升，带动全国全国销售售趋稳，但，但总体偏体偏紧的房地的房地产调控政策、投控政策、投资投机性需求的抑制，将限制成交量上行投机性需求的抑制，将限制成交量上行的空的空间。目前市场消费主力为首次置业、首次改善等刚性需求，在阶段性释放后需要时间来积累，同时各重点城市6月成交量已经接近2010年调控来高点，较2009年高点也仅相差约15%，因此下半年成交量将稳中有升，继续持续大幅上升可能性不大。2024/3/6 周三57(3)价格：整体价格：整体趋稳，不同城市分化，一，不同城市分化，一线和部分二和部分二线城市城市稳中略有上中略有上涨重点城市部分新房和二手房出重点城市部分新房和二手房出现的价格上的价格上涨苗苗头可能随着成交量的放大而向更多区域和城市蔓延。可能随着成交量的放大而向更多区域和城市蔓延。十大城市主城区二手住宅平均价格3-6月持续环比上涨，百城新建住宅价格自2011年9月起连续9个月环比下降后到今年6月止跌回升。另一方面，除此前低价入市项目在取得较好销售业绩后试探性涨外，部分城市具有资源优势的高端项目也出现提价现象。考虑到一线城市和二手房市场对全国总体的领先情况，预计在下半年，将有更多城市在成交量和政策利好的推动下，价格逐渐企稳并略有上涨。总体来看，在政府的密切体来看，在政府的密切监督之下，供督之下，供应量逐量逐渐增加、增加、库存存压力依然高企、房地力依然高企、房地产调控政策控政策总体体趋紧将弱化价格上将弱化价格上涨动力，全国整体价格基本保持平力，全国整体价格基本保持平稳，但各，但各类城市表城市表现分化。分化。在成交继续回升的形势下，一线和部分二线城市由于供应量相对不足，价格可能略有上涨，而多数二三线城市成交量暂未明显好转，价格仍会继续盘整。需要注意的是，在观望情绪缓解和成交继续回升的形势下，若政府不出台政策给市场降温，任由调控放松预期蔓延，则价格恐难保持平稳。2024/3/6 周三58（4）土地：企业拿地意愿提升，一二线优质地块更受青