武汉高层、联排产品价格关系调研PPT课件.pptx

2 0 1 8年 6 月高层与联排产品高层与联排产品价格关系调研价格关系调研2024/2/26 周一1市场价格分析市场价格分析我们通过对3个主流别墅市场区域做调研，以分析各市场高层与联排别墅销售价格之间的关系。后官湖区域光谷区域盘龙城区域2024/2/26 周一21 1、盘龙城市场、盘龙城市场盘龙城是一个拥有多种住宅业态的典型区域，将其作为标本区域进行分析，并以以下几种标杆项目作为重点分析对象：聚龙花园衡山公馆聚龙花园衡山公馆联排、双拼共1.4万方山海观山海观高层、花园洋房、联排别墅共54万方盘龙城中心城区盘龙城中心城区（限购）（限购）高层、联排综合住宅高层、联排综合住宅高层住宅高层住宅联排、独栋联排、独栋盘龙城遗址公园盘龙城遗址公园德成红墅德成红墅洋房、独栋别墅共2万方翰林公馆翰林公馆高层住宅10万方天汇龙城天汇龙城高层住宅20万方2024/2/26 周一3区域别墅市场情况：区域别墅市场情况：项目基本信息开发商湖北恒鑫房地产开发有限公司项目地址横山小路（第一医院盘龙城分院康复中心对面）物业类别别墅建筑类型联排双拼总建面13824平方米容积率0.87绿化率50%总户数51入市时间2016年8月装修情况毛坯主力产品257346车位总停车位数为102，车位比1:2物业公司武汉福赛德物业管理有限公司聚龙花园衡山公馆：聚龙花园衡山公馆：以联排为主打造的纯别墅居住区，其中建面252346每户实得面积在400500不等，地下面积（另包括2个地下停车位）、露台面积和院落面积均为赠送面积，每户花园90220不等，联排别墅毛坯均价在联排别墅毛坯均价在1700017000元元/1 1、盘龙城市场、盘龙城市场2024/2/26 周一4区域别墅市场情况：区域别墅市场情况：项目基本信息开发商中和瑞兴房地产开发有限公司项目地址巨龙大道39号物业类别花园洋房,独栋建筑类型板楼低层多层总建面20761平方米容积率1.05绿化率40%总户数136入市时间2018年3月装修情况毛坯主力产品169241停车位地面停车135个，地下停车267个物业公司浙江绿城物业管理有限公司德成红墅：德成红墅：是集洋房、别墅于一体的高端物业项目，小区共2栋6层洋房，9栋别墅。5月25日开盘，推H1、H2号楼108-125洋房、L1-L3、L5A、L5-L8#楼146-242叠拼、D1#楼206.2双拼，洋房均价9500元/，去化率100%；联排联排别墅毛坯别墅毛坯均价均价1850018500元元/，去化9套，整体去化率42%1 1、盘龙城市场、盘龙城市场2024/2/26 周一5区域别墅市场情况：区域别墅市场情况：项目基本信息开发商武汉恒安投资有限公司项目地址盘龙大道汤云海路（地铁2号线盘龙城站B出口附近）物业类别普通住宅,花园洋房,联排,双拼建筑类型板楼低层高层超高层总建面540000平方米容积率2.87绿化率40%总户数5080入市时间2017年7月装修情况精装主力产品77270物业公司浙江绿城物业管理有限公司山海观：山海观：打造54万方低密墅区大城，依山傍水，背倚露甲山，面朝汤仁海，产品类型涵盖有高层、花园洋房、联排别墅、双拼别墅，即将开盘联排别墅类产品面积大小为270，联排别墅毛坯均价在联排别墅毛坯均价在2000020000元元/1 1、盘龙城市场、盘龙城市场2024/2/26 周一6区域高层住宅市场情况：区域高层住宅市场情况：项目基本信息开发商武汉恒安投资有限公司项目地址盘龙大道汤云海路（地铁2号线盘龙城站B出口附近）物业类别普通住宅,花园洋房,联排,双拼建筑类型板楼低层高层超高层总建面540000平方米容积率2.87绿化率40%总户数5080入市时间2017年7月装修情况精装主力产品77270物业公司浙江绿城物业管理有限公司山海观：山海观：打造54万方低密墅区大城，依山傍水，背倚露甲山，面朝汤仁海。产品类型涵盖有高层、花园洋房、联排别墅、双拼别墅。其中高层类产品面积集中在77-126，高层毛坯均价在高层毛坯均价在1 100000000元元/（另加（另加25002500元精元精装）装）1 1、盘龙城市场、盘龙城市场2024/2/26 周一7区域高层住宅市场情况：区域高层住宅市场情况：项目基本信息开发商武汉地产控股有限公司项目地址盘龙城巨龙大道90号物业类别普通住宅建筑类型板楼多层小高层高层超高层总建面199777平方米容积率2.49绿化率34%入市时间2017年5月装修情况毛坯总户数1193主力产品100-133车位1726个（三期）物业公司武汉地产集团东方物业管理有限公司天汇龙城天汇龙城：周边配套完善，产品线丰富，洋房、小高、高层、写字楼、商业兼具。整体规划错落有致，项目三期有八栋，主力户型为建面约96、116、130平户三房户型产品，高层毛坯均价在高层毛坯均价在80008000元元/1 1、盘龙城市场、盘龙城市场2024/2/26 周一8区域高层住宅市场情况：区域高层住宅市场情况：项目基本信息开发商武汉盘龙卓尔置业有限公司项目地址巨龙大道黄陂一中旁（恒大名都小区对面）物业类别普通住宅建筑类型板楼高层超高层总建面100000平方米容积率2.17绿化率32%入市时间2017年7月装修情况精装总户数654主力产品89-139车位553个（三期）物业公司香港恒卓翰林公馆翰林公馆：10万方精装高层住宅，主力户型在88-139，周边配套完善，项目紧临盘龙一中，高层毛坯高层毛坯均价在均价在80008000元元/（另加（另加20002000元精装）元精装）1 1、盘龙城市场、盘龙城市场2024/2/26 周一9盘龙城区域别墅与高层产品价格关系：盘龙城区域别墅与高层产品价格关系：区域内高层住宅去化状况良好，基本达到开盘80%以上去化，去化周期短。联排、独栋别墅整体去化状况欠佳，年均去化速度在2万方以内。高层产品近期加推时间面积段产品均价区域产品均价山海观18年2月4日77-126100008000-10000天汇龙城18年2月3日74-1308000翰林公馆17年11月20日81-1138000别墅产品近期加推时间面积段产品均价区域产品均价衡山公馆18年6月12日257-3461700017000-20000德成红墅18年5月25日169-24118500山海观18年2月4日27020000区域内别墅对高层均价比值为2-2.12-2.1倍倍1 1、盘龙城市场、盘龙城市场2024/2/26 周一10光谷片区是一个拥有多种住宅业态的典型区域，将其作为标本区域进行分析，并以以下几种标杆项目作为重点分析对象：驿山高尔夫驿山高尔夫联排、双拼共万方光谷花山片区光谷花山片区高层、联排综合住宅高层、联排综合住宅高层住宅高层住宅联排、独栋联排、独栋碧桂园生态城碧桂园生态城联排、独栋别墅共28万方碧桂园生态城东境碧桂园生态城东境高层住宅18万方联投花山郡联投花山郡高层、联排别墅共84万方光谷新中心光谷新中心光谷庙山片区光谷庙山片区国采光立方国采光立方高层住宅万方天祥尚府天祥尚府高层、联排别墅共万方2 2、光谷市场、光谷市场2024/2/26 周一11区域别墅市场情况：区域别墅市场情况：项目基本信息开发商武汉联投生态城房地产有限公司项目地址花山生态新城花城大道1号（严西湖大桥下桥处）物业类别普通住宅,花园洋房,联排,双拼,叠拼建筑类型板塔结合低层多层小高层高层总建面840000平方米容积率1.01绿化率35%总户数4684（别墅343户）入市时间2015年9月装修情况毛坯主力产品200450车位1252物业公司武汉联投物业管理有限公司联投花山郡：联投花山郡：占地面积60万平方米，建筑面积84万平方米，联排别墅面积段在200-450，赠送阳光地下室，内有保姆套房、双功能厅；前庭后院、双车库、10M面宽下沉式客厅、老人套房、挑空门。联排别墅毛联排别墅毛坯均价在坯均价在3000030000元元/2 2、光谷市场、光谷市场2024/2/26 周一12区域别墅市场情况：区域别墅市场情况：项目基本信息开发商武汉生态城碧桂园投资有限公司项目地址花山生态新城严西湖大桥东侧桥头（花城大道与花山大道交汇处）物业类别别墅建筑类型独栋联排总建面280000平方米容积率1.05绿化率35%总户数1710入市时间2014年8月装修情况毛坯主力产品105143停车位1710碧桂园生态城别墅：碧桂园生态城别墅：以大东湖别墅湾区而闻名，地处60%保育区的花山生态新城，一江两山四湖环绕。总建面约28万方，产品以联排别墅、独栋为主；联排别墅面积段在180-350左右，联排别墅联排别墅毛坯毛坯均价均价3500035000元元/2 2、光谷市场、光谷市场2024/2/26 周一13区域别墅市场情况：区域别墅市场情况：项目基本信息开发商武汉天晖房地产开发有限公司项目地址民族大道与庙山中路交汇处以西（湿地公园旁）物业类别别墅、高层建筑类型联排、高层总建面21657平方米容积率0.55绿化率65%总户数别墅130户入市时间2015年12月装修情况毛坯主力产品165车位1:0.72250个（住宅共3025户）物业公司长城物业集团股份有限公司天祥尚府博墅：天祥尚府博墅：主售两层联排，建面165户型占地面积达到130，超低容积率，打造高舒适度住区，联排面积为165，毛坯均价在毛坯均价在25000300002500030000元元/2 2、光谷市场、光谷市场2024/2/26 周一14区域别墅市场情况：区域别墅市场情况：项目基本信息开发商武汉长江国际高尔夫俱乐部有限公司项目地址高新大道789号物业类别别墅、高层建筑类型高层、联排、双拼、独栋总建面154316平方米容积率0.72绿化率45%总户数别墅372户入市时间2015年12月装修情况毛坯主力产品236-285车位1:1.11416个物业公司武汉联投泰格物业管理有限公司驿山高尔夫：驿山高尔夫：项目垂直高度达197米，为光谷东峰。以“一主轴、四组团、一中心”为核心景观布局，打造三重主题园林景观，并涵盖大量运动场馆和政务配套，联排别墅毛坯均价在联排别墅毛坯均价在3000030000元元/2 2、光谷市场、光谷市场2024/2/26 周一152024/2/26 周一16区域高层住宅市场情况：区域高层住宅市场情况：项目基本信息开发商武汉联投生态城房地产有限公司项目地址花山生态新城花城大道1号（严西湖大桥下桥处）物业类别普通住宅,花园洋房,联排,双拼,叠拼建筑类型板塔结合低层多层小高层高层总建面840000平方米容积率1.14绿化率35%总户数4684入市时间2014年5月装修情况毛坯主力产品85140车位地下车库3799，地面车库866物业公司武汉联投物业管理有限公司联投花山郡：联投花山郡：占地面积60万平方米，建筑面积84万平方米，产品类型涵盖高层、花园洋房、联排、双拼、叠拼别墅。其中高层面积段在85-140，高层毛坯均价在高层毛坯均价在1300013000元元/2 2、光谷市场、光谷市场2024/2/26 周一17区域高层住宅市场情况：区域高层住宅市场情况：项目基本信息开发商武汉锦联房地产有限公司项目地址花山生态新城（花山大道与花城大道交汇处）物业类别普通住宅,叠拼建筑类型板楼低层小高层高层总建面180000平方米容积率2.3绿化率30%总户数1342入市时间2017年7月装修情况精装主力产品105143停车位只租不售碧桂园生态城东境：碧桂园生态城东境：总占地面积131384，建面约18万方，容积率2.3，绿化率达到30%，项目分两期开放，共计13栋楼；产品以高层、小高层为主，少量叠拼；小区内部规划有9班幼儿园一所、36班小学一所，高层高层毛坯毛坯均价均价1400014000元元/（另加（另加20002000元精装）元精装）2 2、光谷市场、光谷市场2024/2/26 周一18区域高层住宅市场情况：区域高层住宅市场情况：项目基本信息开发商国采（武汉）会展投资建设有限公司项目地址高新大道与光谷六路交汇处（东湖高新管委会东侧）物业类别普通住宅,花园洋房,叠拼建筑类型板楼多层小高层高层总建面100075平方米容积率1.57绿化率30%总户数818入市时间2015年6月装修情况毛坯主力产品79140停车位1181国采光立方：国采光立方：项目有机结合了科技会展、总部办公、墅质低密居住、活力商业等功能，共同组成总体量约40万方的城市综合体，其中墅质低密住区紧邻驿山高尔夫公园。高层面积段集中在79-140，高层高层毛坯毛坯均价均价1600016000元元/2 2、光谷市场、光谷市场2024/2/26 周一19区域高层住宅市场情况：区域高层住宅市场情况：项目基本信息开发商武汉天晖房地产开发有限公司项目地址民族大道与庙山中路交汇处以西（湿地公园旁）物业类别别墅、高层建筑类型联排、高层总建面21657平方米容积率0.55绿化率65%总户数高层2895户（共3025户）近期开盘时间2017年11月装修情况精装主力产品87136车位1:0.72250个物业公司长城物业集团股份有限公司天祥尚府：天祥尚府：由12栋瞰湖高层，28栋联排别墅，7栋特色独立商业体组成（共1.4万方）。整体规划依地取势，保持南低北高的地势走向，保留一线湖景资源。高层类产品面积集中在87-136,毛坯毛坯均价在均价在1 120002000元元/（另加（另加25002500元精装）元精装）2 2、光谷市场、光谷市场2024/2/26 周一20高层产品近期加推时间面积段产品均价区域产品均价联投花山郡18年5月85-1401300012000-16000碧桂园生态城东境17年11月105-14314000国采光立方18年1月10日79-14016000天祥尚府17年5月87-13612000别墅产品近期加推时间面积段产品均价区域产品均价联投花山郡16年6月200-4503000027500-35000碧桂园生态城18年1月26日180-35035000天祥尚府博墅17年12月16527500驿山高尔夫18年2月236-28530000区域内别墅对高层均价比值为2.2-2.32.2-2.3倍倍光谷区域别墅与高层产品价格关系：光谷区域别墅与高层产品价格关系：光谷及花山区域别墅均价约3万元左右，年去化速度2万方左右高层产品去化情况较好，每次开盘去化90%以上，各项目高层 基本无库存。2 2、光谷市场、光谷市场2024/2/26 周一21后官湖区域有着优质的湖景资源，别墅产品多一线临湖或能较好享受湖景资源：高层、联排综合住宅高层、联排综合住宅高层住宅高层住宅联排、独栋联排、独栋世茂龙湾世茂龙湾高层住宅25万方别墅及联排15万方凯德悦湖凯德悦湖高层住宅25万方碧桂园知音豪庭碧桂园知音豪庭高层住宅13万方绿地美湖绿地美湖高层住宅25万方别墅及联排15万方知音半岛知音半岛高层住宅4万方别墅及联排2万方湖墅观止湖墅观止别墅及联排16万方后官湖区域（不限购）后官湖区域（不限购）3 3、后官湖市场、后官湖市场2024/2/26 周一22市场价格分析市场价格分析区域高层市场情况：区域高层市场情况：项目基本信息开发商武汉碧桂园愿景房地产开发有限公司项目地址大集街知音湖大道289号(知音湖大道与天鹅湖大道交汇处)物业类别住宅建筑类型高层、联排、双拼总建面13万方容积率2.8绿化率30%总户数1098入市时间2011年装修情况精装修主力产品101、123、140碧桂园知音豪庭：碧桂园知音豪庭：目前在售高层产品，建筑面积101-140，毛坯备案价65006500元元/，精装修2000元/2024/2/26 周一23区域高层市场情况：区域高层市场情况：项目基本信息开发商世茂集团项目地址大集街知音湖大道289号(知音湖大道与天鹅湖大道交汇处)物业类别住宅建筑类型高层、联排双拼总建面25万方容积率4.42绿化率28%总户数1684入市时间2011年装修情况精装修主力产品95-120世茂龙湾：世茂龙湾：目前在售六期3、4、5#楼“锦鲤”，均为高层产品，建筑面积95-120，毛坯备案价65006500元元/，精装修2000元/。3 3、后官湖市场、后官湖市场2024/2/26 周一24区域高层市场情况：区域高层市场情况：项目基本信息开发商武汉凯惠置业有限公司项目地址蔡甸区汉阳大道与知音湖大道交汇处（知音的湖公交站附近）物业类别住宅建筑类型高层总建面22万方容积率1.8绿化率65%总户数2504入市时间2015年装修情况毛坯主力产品85-90凯德悦湖：凯德悦湖：目前二期产品全部售罄，建筑面积85-90，2017年底毛坯备案价65006500元元/。三期预计2019年入市。3 3、后官湖市场、后官湖市场2024/2/26 周一25区域别墅市场情况：区域别墅市场情况：项目基本信息开发商武汉绿地美湖置业有限公司项目地址横知音湖大道和天鹅湖大道交汇处物业类别普通住宅,别墅,住宅底商建筑类型板楼,高层,双拼，联排，叠拼总建面188432.5平方米容积率2.38绿化率40%总户数1695入市时间2014年11月装修情况毛坯主力产品156267车位总停车位数为1702，车位比1:1物业公司武汉绿地美湖物业管理有限公司绿地美湖绿地美湖：20152015年推售联排年推售联排185185，毛坯均价，毛坯均价90009000元元/，双拼别墅，双拼别墅267267平米，毛坯均价平米，毛坯均价1100011000元元/，现推，现推售最后一期别墅产品建面售最后一期别墅产品建面290290，实得面积超过，实得面积超过600600双拼别墅双拼别墅，毛坯均价在毛坯均价在2200022000元元/3 3、后官湖市场、后官湖市场2024/2/26 周一26区域别墅市场情况：区域别墅市场情况：项目基本信息开发商武汉鸿广投资有限公司项目地址后官湖北岸天鹅湖大道221号物业类别普通住宅,别墅建筑类型板楼,高层,双拼，联排，叠拼总建面60000平方米容积率1.34绿化率42%总户数436入市时间2014年11月装修情况毛坯主力产品156267车位总停车位数为320，车位比1:0.7物业公司武汉金时代物业管理有限公司知音半岛知音半岛：20162016年推售高层产品，毛坯均价年推售高层产品，毛坯均价56005600元元/，同期联排，同期联排212212，毛坯均价，毛坯均价1400014000元元/，目前尾目前尾盘在售，盘在售，独栋毛坯均价在独栋毛坯均价在2250022500元元/，联排毛坯均价，联排毛坯均价2000020000元元/。3 3、后官湖市场、后官湖市场2024/2/26 周一27区域别墅市场情况：区域别墅市场情况：项目基本信息开发商武汉鸿厦假日置业有限公司项目地址天鹅湖大道6-9号（位于后官湖和知音湖之间）物业类别别墅建筑类型联排、独栋总建面161239平方米容积率1.0绿化率56%总户数285入市时间2016年11月3日装修情况毛坯主力产品172-398车位总停车位数为214，车位比1:0.75物业公司武汉鸿厦物业管理公司湖墅观止：湖墅观止：位于位于后官湖生态区，总建面约为后官湖生态区，总建面约为1616万，主要为联排、独栋别墅产品，面积段为万，主要为联排、独栋别墅产品，面积段为172-398172-398，目前在售联排，毛坯均价约为目前在售联排，毛坯均价约为2000020000元元/。3 3、后官湖市场、后官湖市场2024/2/26 周一28后官湖区域别墅与高层产品价格关系：后官湖区域别墅与高层产品价格关系：后官湖区域别墅多拥有湖景资源，市场主力产品均价2万左右，去化速度较慢，年均去化2万方以内。高层产品去化一般，每次开盘去化70%左右，较其他区域去化速度略微较慢。高层产品近期加推时间面积段产品均价区域产品均值碧桂园知音豪庭18年6月25日101-14065006500世茂龙湾18年6月28日95-1206500凯德悦湖17年10月29日85-906500别墅产品近期加推时间面积段产品均价区域产品均价绿地美湖18年6月2902200020000-22000知音半岛18年3月25日156-26720000湖墅观止18年4月16日172-39820000区域内别墅对高层均价比值为3-3.43-3.4倍倍3 3、后官湖市场、后官湖市场2024/2/26 周一29各区域内两类产品价格关系各区域内两类产品价格关系区域区域特点景观等级联排别墅/高层价格比值盘龙城远城区生态区域弱（磨甲山）2-2.1光谷中心区生态区弱（花山、严西湖）2.2-2.3后官湖远城区生态区域强（后官湖）3-3.4各区域价格比值分析：各区域价格比值分析：u较弱景观区域联排别墅与高层产品比值在2-2.3之间。u较强景观区域联排别墅与高层产品比值在3-3.4之间。u景观对别墅产品价格提升能力高于高层产品。2024/2/26 周一302024/2/26 周一31