食品城可行性研究报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,食品城可行性研究报告,第1页,高举九盏明灯，照亮我们前进路！,项目提案标准及思绪,1、,充分考虑多行为投资与商业有机整合，即确保开发商开发利益，又要,确保按商业模式,行商业动作。,2、,充分考虑本案所处,商圈特色与经营商业嫁接，,创建本案关键竞争力。,3、,“售得出、租得满、做旺”为大前提，,对本案投资者，租赁经营商户，服务消费人群进,行合理而准确市场定位。,4、,以,“做得旺”,为终极目标，进行招约定位，功效划分和商户组合。,食品城可行性研究报告,第2页,5、,以本案目标消费群作为市场宣传推广主要攻击对象,，,强势树立本案品牌形象。,6、,优先引进关键主力店。,设计具备本身特色营销策略，推出适合市场投资品种。,7、,从久远发展战略目标，,结合支塘镇规划，制订项目标市场定位。,8,、结合城市规划有利原因，,充分发挥项目地理优势，结合食品城优势，打造项目品牌。,9、,站于商业物业久远发展趋势，从整体规划和开发利润角度思索，,为开发商争创利润最,化。,食品城可行性研究报告,第3页,第一章 市场分析,（一）区域宏观经济背景分析,1.1常熟区域宏观经济环境分析,1、概述,度，长三角地域宏观经济发展迅猛，整个长三角地域以上海、南京、浙江三地互为犄,角，组成了整个东部乃至全国黄金三角地带，国民生产总值连年攀高，区域优势显著，交通发,达、人口集中。不论是在生产制造业、商业贸易、物流运输、服务行业等各方面，均占有极为重,要位置。,食品城可行性研究报告,第4页,2、常熟市宏观经济发展,常熟市位于江苏省东南部，处于长江三角洲经济发达地域，东倚上海，南连苏州，西邻无锡，北,濒长江，与南通隔江相望。境内地势平缓，气候温和，风调雨顺，因年年丰收而得名。全市总面,积1264平方公里，人口103.6万，下辖13个镇场，2个省级经济开发区、1个招商城。常熟在90年,代以后，以服装专业市场闻名于全国，在总人口万常熟，从事服装衣饰业就有多,万人。,年，常熟人均达,美元,。常熟市区域经济发展格局能够概括为“一,城两区、以点到面、由西向东、全线贯通”，以招商城、新区、沿江经济开发区为城市产业主要,支撑。,食品城可行性研究报告,第5页,3、常熟区域经济未来发展方向研判,在当前“一城两区”中，位于常熟南部招商城发展已经初具规模，而位于常熟东部新,区、沿江经济开发区正处于起步腾飞阶段，常熟民间资本雄厚，而其中又以常熟东乡十八镇,民间财富最为引人注目，未来常熟市远景规划方向中中，东部乡镇将作为城市化发展重点。,食品城可行性研究报告,第6页,（二）支塘镇区域发展分析,1、规划优势：,江苏省常熟市支塘镇地处长江三角洲对外开放地域，镇域面积128.96平方公里，总人口7.21,万，下辖5个居委会、30个村委会，是国家建设部确定重点建设小城镇和江苏省人民政府确定,新型示范小城镇。全镇现有工业企业778家，总注册资本10.2亿元，其中外商投资企业36家，,协议利用外资1.75亿美元.支塘镇开发区于年5月同意设置，总规划面积50平方公里，是常熟,市最大市级开发区，主要发展电子信息、精密机械、新型建材、纺织服装、食品加工、汽车零,配件、轻工、冶金、精细化工等产业，已经有63家企业入驻开发区，总投资7.38亿元。,食品城可行性研究报告,第7页,常熟市支塘镇开发区北濒长江，南接昆山市，东连太仓市，西靠常熟市区，位于苏嘉杭高速公路,（苏州-嘉兴-杭州）、沿江高速公路（江阴-张家港-常熟-太仓-上海）、苏昆太高速公路（苏州-,昆山-太仓）、锡太一级公路（无锡-昆山）、常昆一级公路和204国道等交通骨干网环抱之中，,区位优势非常独特。开发区内任何一处都能够在10分钟内抵达高速公路（一级公路），30分钟车,程可分别抵达上海、苏州、无锡等长江三角洲大中城市，年开工苏通（苏州-南通）长江,公路大桥，20即将开工镇南（镇江-上海南翔）铁路，计划于20建成通车，开发区到,大桥、铁路时间约为15分钟。,2、区位交通优势,食品城可行性研究报告,第8页,3、支塘镇未来发展方向,在远景规划标准中支塘镇在未来35年内，会演变成为城市圈中小型卫星城镇。,食品城可行性研究报告,第9页,支塘镇当前商业物业分布主要集中在镇区区域，主要商业物业形态为临街商铺、专业市场两,种。临街商铺主要集中在镇区204国道沿线、镇中心一带，在临街商铺中经营范围分布主要为服,装、日用杂品、五金汽配约、副食品约、家俱、餐饮服务、休闲娱乐，专业市场主要为食品城、,第二招商场；其中第二招商场主要是以经营服装鞋帽饰品为主，年租金价格为每平方米数百元，,基本上以零售为主，经营情况惨淡多数业主难以维持，萌生退意。,第二章：,针对性区域商情调查,（一）当前支塘镇商业物业现实状况调查,食品城可行性研究报告,第10页,1、食品城概况,常熟食品城建办于1992年，前身为支塘蜜饯市场和常熟市副食品批发市场。经过1995年、1999,年、年屡次改造建设，现占地96000平方米；年营业额为18亿。,时间,市场趋势,经营情况,关注点,9498,在市场经济推进下，展现卖,方市场格局,快速发展中,市场比较红火,经营管理比较粗放式,出现市场垄,断现象,99,市场环境与消费趋于成熟,经营管理比较粗放式,因为硬件、软件配套设施不足，市,场开始回落,品牌食品离,开食品城,下六个月,全方面形成买方市场,代理商营销通路与伎俩发生变,化,经营管理比较粗放式,市场滑坡,品牌食品离,开食品城有,部分商家离,开,当地政府开始重视服务与管理,加强，开始经过一些方法活,跃市场,市场趋于平稳,假冒伪劣产,品充满市场,备注,产品起源：福建、广东、上海、山东为主沿海地域,食品城中商家有30%为外来人口,现有配送车400辆,支塘园区20万平米配套食品城厂区在建中,食品城发展轨迹,食品城可行性研究报告,第11页,2、现实状况调查,（1）食品城专业市场业态主要为批发市场，基本不做零售,在当前总数为270间商铺中，空置约20组，空置率约为0.07%,其中约16%商户为综合经营，综合经营范围为上述经营种类中除日 用洗涤用具外经营范围。,食品城可行性研究报告,第12页,（2）经营商户区位组成,食品城可行性研究报告,第13页,（2）租金价格对比,区域,食品城,支塘镇中心新建商铺,建材市场,年租金（元/平米）,约2500元,4000元左右,50006000,当前食品城商铺租金价格范围与支塘镇区区域商铺租金价格相比处于中等位置。,食品城可行性研究报告,第14页,（3）针对经营商户调查,我们针对招商城内部经营业主做了抽样调查现有商铺业主中：,1、当前自营与出租百分比为 1：9,2、对未来商铺形态分布要求,食品城可行性研究报告,第15页,3、对未来商铺购置动机,食品城可行性研究报告,第16页,4、商铺面积需求分析：,食品城可行性研究报告,第17页,5、承受价位水平分析,当前当地客户对食品城商铺单位心理价位大部分依然在3500元/平米之下,食品城可行性研究报告,第18页,6、对管理配套要求,在针对食品城客户需求调查中我们发觉食品城现有客户对于食品城硬件配套设施需求次序依次为：,1、仓库、停车、道路规划等物流配套,设施需求,2、对生活居住环境需求,3、娱乐休闲配套设施需求,当前食品城娱乐休闲配套相对较少，主要依赖于周围以及常熟市区配套部分客户因谈生意以及日常消费等方面原因对此表现出需求欲望。,食品城可行性研究报告,第19页,（二）住宅部分调查分析：,1、支塘镇居住情况概述,当前支塘镇居住形态依旧以农民自建房为主，当前有少许商品房推出。当地居民居住偏好,依旧以大面积居多，且本身家庭往往拥有超出150平米住宅，本身置业欲望并不显著；但由,于生活水平以及消费能力显著提升，加上支塘镇城市化进程显著加紧，当地居民逐步表现出,对于配套齐全、档次较高住宅小区潜在需求。,食品城可行性研究报告,第20页,2、食品城私营业主居住习惯,当前食品城商户中，人员组成里约有二分之一以上为浙江、福建、山东等地外来经商者，这,部分客户大部分倾向于选择住在食品城内部，但对于现在配套设施不甚满意；另有一部分人,因对食品城前途消极而不打算在支塘购置不动产。该类人群当前居住状态多为租住在食品城商,铺二楼；该部分人群对于住宅表面需求不甚显著，在未来会逐步改进。而当前占有相当百分比本,地经营商户中，往往本身拥有超出200平米住宅，且大部分拥有私家车。这部分人群对于住宅,并没有直接置业动机。,食品城可行性研究报告,第21页,3、当地商品房价格走势分析,（1）当地商品住宅价格情况,时间,项目名称,建筑面积,单价,其它,6月,支塘镇中心,街商住楼,住宅273.1平方米,商业店面249平方米,住宅部分1240元/平方米；商,业部分1870元/平方米,顶层阁楼按每只1.8万元销,售。,6月,支塘镇芝溪,花园,住宅房建筑面积1973,平方米,1320元/平米,自行车库按库内面积每平,方米平均680元销售,12月,支塘镇长桥,路商住楼,住宅,1913.09平方米，,商业店面建筑面积为,784.13平方米,核准销售价格为1870元/平方,米；商铺立案价格为3800元/,平方米,四层阁楼建筑面积为98.08,平方米，按层高2.2米以上,每平方米1000元,1月,支塘镇滋润,花园商品房,住宅面积为11188平方,米；店面面积为2136,平方米，,住宅部分核准准销售价格为,2730元/平方米；商铺立案价,格为3980元/平方米,阁楼按层高2.2米以上1250,元/平米；自行车库按套内,面积1200元/平米；汽车库,2100元/平方米,食品城可行性研究报告,第22页,（2）当地商品房价格走势分析,由上表我们能够看出，当地住宅价格呈连年攀升趋势；同期对比年梅李镇公寓房,均价只在2000元/平米上下，从这首先能够反应出支塘镇公寓房价格攀升幅度之大。究其原因有以下几点：,支塘镇土地开发量较少,镇区规划创造升值前景,食品城衬托,食品城可行性研究报告,第23页,（3）综合分析：,能够看出食品城与支塘住宅市场有着一荣俱荣连带关系，即使当前食品城经营情况以,及投资升值前景在当地居民心目中不甚乐观，但只要操作得当，能够吸引到大量外地客户前来,置业投资、经营；对于盘活当地商业以及房产市场繁荣发展有着至关主要作用。,食品城可行性研究报告,第24页,滨江丽城,项目区位：,位与通江路和兴港路之间，政府新开发滨江区周遍楼盘有滨江易城，同湖房产开发。,正 大新城市广场，全待建。,基本技术指标：占地300亩 建筑面积：商铺2.5万M2 住宅17万M2,物业形态分布：内部配套商业街,商铺面积最小50多M2共68户，小区绿化53%物管费未定,周遍配套：（苏通大桥.滨江中心医院（2级）甲等）待建,商铺均价：12.28开盘5000元/M2 现5500元/M2,小区产品：多层.联排.商铺,营销策略：突出苏通大桥能带来巨大商机，包租3年，保证返利8%,小单元式产权商铺13.5万起,目前商铺已消化80%多，投资商正积极联系招租事宜，住宅还未开始销售。,优势：有政府支持，临近苏通大桥，有升值潜力。,劣势：人文环境还未成形，周遍配套不足，要形成规模还要等几年。,评价：,这是以住宅为主楼盘，商业配套具有一定特色，能够形成小型商业街气候，开发商以及销售,公司希望能通过商业来带动住宅销售，所以前期采取销售商业部分，招商经营方式来增加区域,人气。,（三）周围地域经典个案研究分析,1、周围商住楼盘经典个案,食品城可行性研究报告,第25页,建材市场,区位：位于204国道北面，东三环东面。,当前商铺50-60M2，租金为3万元/年,250M2商铺为4800元/M2，共计120万，连其它费用近5000元/M2。,招商时采取全透明形式，按先交先订标准，依次订购。,在无锡也进行招商发放资料，较看中政府支持力度。,国际汽配城,物业地址：204国道以南，汽车城以东,由新天地市场经营管理企业负责招商管。该物业投资4个亿，共开发八个交易市场：,1）轿车配件 2）货车配件 3）工程机械,4）汽保工具 5）轮胎轮毂 6）电动摩托,7）汽车用具批发市场 8）汽车快修一条街。,底楼为商铺，2-4层为仓库，为1：1百分比，仓库面积较大。,占地面积：300亩，一期150亩,建筑面积：24万M2,一期12.7万M2,物管费：150元/月间，一季一交450元/间,内部配套：生活区S1 S2区内有食堂，浴场,2、周围专业市场经典个案,食品城可行性研究报告,第26页,销售策略：,只租不买，每套150M2-200M2，1.5-2.5万元/年，协议签定2年，再送六个月免租期。其中汽车用,品批发市场为全框架开放式交易大厅，总面积12000M2，单层面积3500M2，可任意分割。签协议2,年，加赠六个月免租期。日租金仅收0.3-1元/M2。,政策优势：年新出台关于扶持服务业优惠政策，勉励服务业发展，支持度加大，政策优惠,面广，优惠幅度提升。开发商力争打造华东汽车用具新天地。,评述：,该项目为经典综合性专业市场，专业市场必须要具备以下条件：成熟区域市场环境、便利,交通、政府大力支持以及大型规模。且在销售经营中往往见面临着资金风险、人气不足、招商,不成功挑战，难度较大。,食品城可行性研究报告,第27页,抽样调查数据表明：招商城现有商铺中有58.7%人是租用他人商铺，对于拥有自己商铺,兴趣比较浓。但商铺位置非常主要，价格方面对于40%业主来说1万元以上/平方米能够接收，,而且从事服装占56%，布匹占14.8%，其两个行业有很大发展空间，尤其是布匹市场，有较,强投资意向，其中有超出50%业主要进入写字楼，以比较高档次扩大经营力度。且所访问客,户以福建，浙江为主，在常熟已经有多年，资金实力雄厚，对于其它地方投资并不感兴趣，感觉常,熟市场潜力有发掘，不过他们当前多为租用商铺，而且租金一年一年上升，面对如此问题，他,们非常想投资商铺，但地段是最主要，所以地段能够满足他们同时，辅以适当定位，招商,城内投资潜力还是很大。,（四）招商城商业经营及投资行为分析,4.1 投资行为分析,食品城可行性研究报告,第28页,食品城可行性研究报告,第29页,类别 数量,累计,百分比,现有商铺,买,78,41.3%,租,111,58.7%,现有商铺面积,20m以下,88,46.3%,20m50m,76,40.1%,50m100m,20,10.7%,100m以上,5,0.9%,从事商业项目,服装,106,56%,布匹,28,14.8%,小商品,18,9.7%,其它,37,19.5%,投资目标,自用,138,73%,租售,44,23.3%,其它,7,3.7%,选购形式,纯商铺,112,59.3%,写字楼,29,15.3%,商住,46,24.3%,其它,2,1.1%,选购面积,100m以下,104,55.1%,100m200m,77,40.8%,200m300m,6,3.2%,300m400m,1,0.5%,1000m以上,1,0.5%,兴趣区域,常熟,138,73%,苏州,19,10.1%,上海,14,7.4%,北京,5,2.6%,浙江,6,3.2%,苏北地域,7,3.7%,看中原因,地段,118,62.5%,价格,37,19.3%,包租,11,5.9%,配套,10,5.4%,提供平台,8,4.4%,4.2.主力消费群体特征,食品城可行性研究报告,第30页,食品城可行性研究报告,第31页,大部分经营者对当前经营情况认为较为普通，其次为不太满意及比较满意。商家经,营模式是,经营模式,百分比（%）,种类丰富、集商业、娱乐、购物于一体,18.6,规模化、特色化经营,24.9,商铺组合多元化,18.6,有很多品牌店,10.6,购物消费环境好,17.1,统一管理、统一经营、统一规划,10,其它,1.4,许多经营者理想经营模式是规模化、特色化经营，希望经过商业规模效应及富有特色经营方式来吸引消费者，而同时许多经营者希望自己经营地方能集饮食、休闲、购物于一体，物业管理及智能化商业配套完善，周围含有良好购物环境等。,4.3 主要商业地段经营者分析,食品城可行性研究报告,第32页,（1）人流量依然是许多经营者在选择经营场所时首要考虑原因,（2）年市场供给量连续增加,存在竞争压力,（3）传统商业街区、专业批发市场仍是商家热点首选,（4）建筑设计不能完全满足多功效商贸需求,（5）招商场、国服两大商业区域市场竞争含有共赢性,（6）开发规模化、经营专业化将成为未来商用物业发展趋势,4.4 招商城现阶段商用物业销售市场总结,食品城可行性研究报告,第33页,目标客户群体,在购置各类型商铺客户中，绝大多数客户买铺主要考虑项目标投资回报能力。针对商用物业,消费特征，目标客户群主要分为以下三类：,投资者,指购置物业并出租，在租金收益中赢利客户，这种类型投资者属于市场主流，他们购置商,铺主要是考虑一个商业项目是否兴旺，投资回报是否高，发展空间有多大。所谓“一铺养三,代”正是这种客户心态。投资者最终目标都是其购置商铺能不停升值，为他取得丰厚利,润。,（五）客户群体分析,食品城可行性研究报告,第34页,自用商家,指购置物业并由自己经营，经过经营收入赢利。这类客户比投资性商家更重视是局部商业,环境，详细针对自己经营商品或服务在项目所在商业市场发展前景和赢利空间。在购置物业,后，这种自用商家能够自主控制成本利用，所以能取得较高利润。,租用商家,租用商家，包含当地商家外地商家厂家及经销商，这类客户是面对消费市场终端。在一个商,场中，租用商家品牌著名度与多寡，往往决定了销售结果，因为租用商家数量和意向会直,接影响到投资者置业信心，在市场上出现了“熟铺出售”，就是希望经过租用商家带动项目,销售。,食品城可行性研究报告,第35页,（4）目标客户群体划分,（5）客户区域划分,食品城可行性研究报告,第36页,招商城,市区客户,食品城客户,支塘周围,乡镇客户,上海,浙江客户,（6）项目辐射区域客户,食品城可行性研究报告,第37页,从市场调研结果显示，本项目标优劣势比较，机会和风险并存，主要表现在当前食品城市场经营情况令人担忧，消费者对食品城普遍缺乏信心，这对我们来说是契机也是挑战，唯一方法就是尊重市场，顺应消费时尚，创造出含有超前性、差异性、引导性、适应性产品，以合理成本、利润到达科学“投入产出比”，追求产品供给需求完善性，使项目到达预期市场期望值。从市调大方向来看，投资者考虑原因主要表现在投资升值回报、二是地段和人气，包含交通、物流都是考量原因，三是新商业模式和好经营管理，四是产品和配套，商铺产品设计和周围配套情况，包含商铺面宽、进深、层高及对消费有效引导，还有水、电等技术性内容，都是投资者考量原因。,（7）小结,食品城可行性研究报告,第38页,1、地理位置,本项目地处支塘镇商业中心，属于食品城商圈关键范围，其商业价值具备先天区位和地段优势。,2、项目规模,规划总用地面积约为300亩。一期为127亩，容积率为1.5，总建筑面积约12万。可沿街设置2-3层骑楼建筑，,属于常数当前开发规模最大商业大盘项目。,3、项目现实状况,规划中,第三章：项目分析,食品城可行性研究报告,第39页,4、项目标资源整合,因为本项目所处特殊环境及历史原因，使得本项目含有多重资源：,4.1与支塘城市规划前景整合,本项目位于“支塘一级商业中心食品城商圈”关键范围，支塘,“小城市”,城市远景规划，将使本项目,“脱镇入城”,，将其整合有利于突显本项目标政策优势和区位优势。同时，支塘改建和本项目标崛起将会清楚城市中心区功效定位，令本项目处于,“大型商业购物区”,范围，将明确指导目标客户投资、置业热情，将其整合有利于本项目标宣传推广。,食品城可行性研究报告,第40页,4.2与商业发展最高经营业态整合,在市场竞争日趋激烈今天，商用物业项目除了发展本身特色、提升服务质量外，还必须顺应以规模领先、以效益制胜世界零售业大趋势。MALL是当前国际商业发展最高业态，是商业史上继百货、连锁经营、仓储式货仓后第四次革命，正快速成为当代商业主流。本项目若以“Mall”作为经营定位，将立足于支塘商业中心、辐射周围乡镇，成为含有一流水准标志性、大型综合购物中心。,食品城可行性研究报告,第41页,4.3与购物观光整合,与周围地域旅游局挂钩，成为常熟一个旅游景点。,4.4与商业经营功效整合,本项目当前地块使用性质为商业、若将二、三期土地使用性质调整，包括“商住、物流”两个主题，势必令项目标商业组合有了研展空间，能有效地填补该区购物功效充裕、休闲娱乐不足缺憾，丰富了整个项目标商业价值。,食品城可行性研究报告,第42页,4.5与电子商务资源整合,电子商务是未来商业贸易主要形式之一，电子商务活动进行有赖于电子商务平台建设。建设电子商务平台适合用于一些大型商用物业如购物中心、大型百货商场、商业步行街及一些较大规模专业市场。本项目若将电子商务平台建设作为商场配套主要部分，可把它作为项目标主要卖点，非常有利于商铺销售与招商。,食品城可行性研究报告,第43页,项目SWOT分析总表,优势分析（S）,区位优势,地段优势,项目可塑性强,政策优势,口碑优势,劣势分析（W）,项目所在路段交通环境差,项目工期长，市场有压力,存在市场高价位投资风险,消费者消费信心不足,市场存在客源分散风险,机会分析（O）,市场供给有限，商业项目稀缺,食品城拆迁等原因造成商铺购置、租赁,需求市场存有空间,当前商业项目营销伎俩落后,项目关注度强，含有口碑优势,消费群体有较强投资概念,争取政府最大支持,威胁分析（T）,金融政策调整，销售市场门槛提升,发展商将面临资金压力,本项目招商成功是否很大程度上,取决与政府政策支持力度,市场定位、产品规划、市场招商、,宣传推广等方面成功缺一不可,5、项目SWOT分析,食品城可行性研究报告,第44页,区位优势,毗邻上海，204国道近在咫尺，上海轻轨筹建中。本项目所在区域是支塘一级商业中心已经有成熟市场条件，其商业功效将得到深入加强，将成为支塘商业关键区。项目拥有先天区位优势，对目标客户群有极强吸引力。,优势应用：其商业地位占据制高点，在宣传推广方面将有利于本项目。,地段优势,处于食品城，商贾云集、商机最深厚地方，其地段优势无可替换，市场潜力有待挖掘。,优势应用：延展食品城市场号召力，将利于本项目标推广。,项目优势分析（S）,食品城可行性研究报告,第45页,本项目总占地面积约300亩，具备营造中心大型商业广场条件；,食品城项目标规划将重新整合城中商（业）交（通）环境，令本项目具备很强可塑空间。,优势应用：针对食品城现有商业卖场稀缺情况，整合各方面资源，为本项目营,造独特项目个性。,作为新商业项目，本项目具备了相当规模，在项目功效上能够规,划比较完善。,项目可塑性强,食品城可行性研究报告,第46页,本项目位于食品城现最繁荣地段，为本项目带来大量人流、人气。,优势应用：人流、人气是今后经营最大支持，大量人流能提供给目标客户信,心确保。,人气优势,食品城可行性研究报告,第47页,现阶段大问题是交通环境：区域内部交通比较混乱，机动车和非机动车停车位不足步行交通和机动车交通混杂，人车混行，成为交通最大隐患，给项目规划带来必须考量原因。,食品城市场配套设施严重滞后，本项目作为新型商业项目，在设施配套方面获取优势，获取更大商机。,优势应用：完善市场配套设施功效，为项目营销推广提供更完备条件。,配套优势,食品城可行性研究报告,第48页,项目所在路段交通环境差,因为历史及城市发展快速等原因，其交通环境较差，项目所在路段存在停车位严重不足、车行路线单向行驶、出入路面狭窄、人车混行、车辆任意停放等情况，为人流、商贸往来带来极大不便，对项目推广不利。,应对办法：项目标路段交通会因本项目标建设深入改观，但现有阶段不利于本,项目标推广，提议可经过对工地进行统一包装，一来美化路况，二,来能够树立项目形象，利于宣传推广。,项目劣势分析（W）,食品城可行性研究报告,第49页,项目工期长，市场有压力,应对办法：,及时跟进各种证照办理过程，完善销售前期法律手续；,在项目客户原始积累阶段和引导销售阶段，做好项目标宣传推广工作，来吸引潜在,客户注意。,存在市场高价位投资风险,本项目属于商业物业，会存在市场高价位投资风险,应对办法：,塑造项目“物超所值”投资概念，增强投资信心，同时在营销上“分而化之”。,食品城可行性研究报告,第50页,市场供给有限，商业项目稀缺,因拆迁、发展等问题造成了住房购置需求和商铺经营需求（或租或买），一些好地段商铺会成为商家置业首选，本项目地处食品城商业旺地，会倍受投资者及商家注意，对本项目而言是利好原因。,项目机会分析（O）,食品城可行性研究报告,第51页,常熟商业项目现阶段营销伎俩较为落后。这么，对本项目而言确是一个很好介入时机：利用先进地域很好营销理念、结合当地实际情况，可总结出适合本项目标营销策略，在销售推广过程取得竞争优势。,当前商业项目营销伎俩落后,（2）本项目规模庞大，引人关注,本项目体量上大，在产品规划上有很多空间，轻易引人关注。,食品城可行性研究报告,第52页,政府政策支持，是成功招商关键。,争取政府优惠政策将有利于本项目标招商，让有条件商贸企业，发挥各方互补优势，快速做大做强，成为龙头骨干企业，从而带动区域商贸流通更加快发展，在项目推广阶段，招商工作也是重中之重。,项目威胁分析（T）,食品城可行性研究报告,第53页,南通,启东,上海,苏州,无锡,支塘,规模小,广益一个市场在品牌经营上,规模小,过长江,过长江,供货,支塘食品城竞争对手分析,食品城可行性研究报告,第54页,从以上SWOT分析可知，本项目在区位、商业气氛、地段、人气、交通、项目可塑性、配套等几个方面具备优势，只要能处理好种种不足及威胁影响，再辅以差异化市场定位，把握住市场机遇，必能取得较理想销售业绩。,总 结,食品城可行性研究报告,第55页,一、项目市场定位,1.1 市场定位理念,依据对市场及本项目标优劣势所进行分析，结合食品城商圈行业特征，能够看出当前食品城商圈中主要以街铺、专卖店经营为主，产品单一，缺乏多功效综合商业配套设施。同时，消费者消费观念向多样化、个性化、休闲、文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境、购物气氛、购物功效要求越来越高。,由此，说明了本项目若要在市场中有所突破，打开崭新局面，则,果断不能简单复制类似食品城作为发展目标，,而应该是开创新经营模式，推广新经营理念，走在市场前列，成为市场先行者。,六、项目定位,食品城可行性研究报告,第56页,商业饱和,买卖双方地位易转,寻求突破口,表达,市场竞争激烈,跳出旧有定位思维模式,符合市场发展趋势,现有商业应占据各种经营方式,专业市场,游乐式经营,一站式经营,食品城可行性研究报告,第57页,辐射区位,项目出路,引领经营新模式,提倡消费新念,（时尚、品牌、旗舰店）,挖掘潜在消费,项目出路,以市场作主导，从消费者角度出发，以崭新、科学全方面角度考,虑，跳出旧有商业定位思维，从而为本项目制订出准确市场定位。,食品城可行性研究报告,第58页,从上关系图能够看出，项目标市场出路在于挖掘潜在消费需求、提倡消费新观念、引领,经营新模式及辐射地域这几方面要素决定，这些原因共同影响着项目标定位及未来发展。因,此，寻求项目标发展路向时，敝司提议以这些关键要素为突破，确立项目标市场定位。,目标消费群定位商家客户定位,食品城可行性研究报告,第59页,将本项目规划成集专业市场、物流中心、购物休闲、饮食娱乐、城市街区等多功效于一身当代化MALL，并赋予其鲜明特色和个性，引进耳目一新产品形态和当代经营管理模式，定将使本项目成为周围标志性商业建筑。,1.2市场定位,集综合市场、物流中心、城市街区、休闲娱乐为一体MALL,食品城可行性研究报告,第60页,二、项目形象定位,专业化大市场、时尚购物概念、当代功效配置、丰富商品组合、舒适购物环境、优越消费模式、鲜明城市街区特色、领先常熟商业新形态一系列前景规划将使本项目成为专业市场云集、功效最齐全、最具当代化特色大型商贸中心。,财富联盟 生活mall,2.1形象主题定位,：,食品城可行性研究报告,第61页,财富联盟生活mall能够生动地传达项目标神韵，同时具备极强市场号召力。,mall是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体大规模购物中心，是当前最先进,商业形态。这种产品在常熟绝无仅有，以mall概念导入，可形成差异化营销。,mall表达了城市功效完善和提供当代城市生活方式能力，本项目借mall形式,来阐述“商业+娱乐休闲”全新概念。,mal使消费者眼前一亮，可满足人们追新求特消费神理，人们在这里享受到是商,业繁荣便利和生活质量满足，它定位能最大程度上表达项目标个性和竞争力。,2.2支持点：,食品城可行性研究报告,第62页,2.3 项目名称提议,鉴于本项目规模庞大，规划多元，为使本项目以较为大器感觉立足于市场，同时结合项目对应市场定位、形象及主题，敝司提议本项目命名为,华东摩尔,一期可称为：,华东国际食品城,其它后备名称：,万象城,以上项目名称提议是敝司初步提议，待双方经过深入沟通后再制订项目标名称，从而到达项目名称突显项目市场定位目标。,食品城可行性研究报告,第63页,第四章：整体规划提议,1.1MALL概念,MALL 全称 Shopping MALL，意为大型购物中心，指在一个毗邻建筑群中或一个大,型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划,把一系列零售商店、服务机构组织在,一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务一站式消费中心。MALL不但规模巨大，,集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐,店、小吃店和特色餐馆、电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。,另外，MALL还提供了百货店、大卖场无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲,购物享受。MALL发端于 20 世纪50年代美国，现已成为欧美国家主流零售业态，销售,额已占据其社会消费品总额二分之一左右。最近我国商界也兴起一“造MALL运动”,北京、,上海、广州、深圳、武汉、大连、成都、青岛、西安等地纷纷上马了一批MALL项目，继连,锁超市、大卖场之后，MALL正在掀起我国商业新一轮业态革命。与此同时，国外商界巨,子也纷纷看好中国零售业市场这一难得商机，大举“入侵”，形成外资在华打造MALL,热潮。,一、项目总体规划思绪,食品城可行性研究报告,第64页,MALL成功三要素,第一、要统一管理。,一个大型 MALL 正常运行,首先要求事先策划设计成功，另外还须实施专业化,管理。,第二、要主题突出，结构合理。,MALL必须树立鲜明主题定位，走差异化竞争之路。MALL集购物、娱乐、餐饮、休闲等,各种功效于一身，兼具百货店、仓储式商店、超市、品牌专卖店等各种零售业态，依据,所处商圈情况，MALL 内部全部商品高、中、低级百分比，各零售业态营业面积百分比,购物、餐饮、娱乐休闲各区域百分比必须合理,才能发挥MALL整合消费功效。,第三、要做好客源重合分析与规划。,本项目据此以上分析定位为集综合市场、购物、休闲、餐饮、娱乐、观光等功效于一体,超大型商贸中心，消费市场面长三角洲地域，一期主要以专业市场为主。,1.2建立含有特色MALL,食品城可行性研究报告,第65页,二、产品结构提议,以框架式小户型为主，主力户型在70100。次主力为110125。辅以130150之间三房二厅。,50%商住两用,休闲配套设施,15%,纯框架结构，最小面积为30左右，其它可依据客户需求自由调配。,半地下式结构，增加实用面积。,将商务休闲与旅游娱乐结合起来。,食品城可行性研究报告,第66页,三、建筑格调提议,骑楼建筑格调,立面简约时尚,色彩明亮,建筑轮廓优美流畅。建筑规划中还应突出空间,特异性和内部结构改进，每户留有可变，可扩容空间，在住宅上，可对各种室内功,能进行充分发掘和利用，确保使用功效充分满足。,食品城可行性研究报告,第67页,环境设计提议采取以“五洲风情”为园林主题，在每个区域内，以“五洲风情主题式”园林组团，在购物与,观光基础上赋予MALL丰富世界风情文化内涵，使多国元素在同一个商业大舞台上表现各异，而风情气质合一。,花海洋,生态园林休闲区,音乐无限,艺术之都,四、环境设计提议,食品城可行性研究报告,第68页,5.1 地块功效分区/,整个项目能够A、B、C、D四个区域划分,第一期开启A区、B区,A区、B区/主要是以大型批发市场为主，地标性建筑、酒店配套娱乐为辅，国道旁,可设置沿街商铺，主入口处,为下沉式中心广场，沿主入口处可设置商业步行街，组团式园林景观点缀其中，辅,以少许住宅产品。,C区/主要以住宅为主，辅以局部底层商业。,D区/为大型物流中心等,五、规划设施建设,食品城可行性研究报告,第69页,5.2 图示,食品城可行性研究报告,第70页,商铺详细提议:,1、主体建筑物23层，层高3米，底层层高可达3.8米左右,主要建筑物以回廊相互连接，以框架结构为主，商铺大小可自由间隔，一层做半地下设计能够提升二、三层以上价格。,2、必须考虑商业步行街与整个市场分区，所经营项目必须有明确划分。,3、采取导入式设计，方便最大化吸引人流，聚齐人气，在导入式设计中，主入口可采取园林式下沉广场来提升人气和品质。,六、商铺间隔提议,食品城可行性研究报告,第71页,买家购置行为理性化伴随市场成熟也将同时降临，一大批成熟消费者，他们将会向商,用物业发展商提出更高开发要求。商用物业经营管理较为滞后，专业成熟商业性社,会性商业管理机构在市场上较少，当前负责商场经营管理机构，多为开发商企业内一个部,门或其属下子企业，只负责本身开发项目标经营管理，在业主或商户眼里，既欠缺专业性，又,欠缺客观性。很多经营失败项目并不是因为地段欠佳，也不是发展商财力不济，开业后经营管,理不善是主要原因之一。我们提议采取优异物业管理和商业管理企业，不但能为项目带来新,卖点，同时也能为投资者带来更强消费信心。,七、物业管理/商业管理提议,食品城可行性研究报告,第72页,8.1人流引导,8.2交通组织,8.3物流运输,8.4辅助性服务设施,九、住宅部分规划,住宅面积大小在80130平米左右适当调整，主力户型以两室、三室为主，屋顶或二楼,平台可设置园林绿化景观。,八、其它规划提议（略）,食品城可行性研究报告,第73页,1.在造“势”前先造“市”,2.高举高打，实施全方位品牌整合打击策略,3.产品优势+概念执行+品牌构建+利益驱动=由点到面立体组合攻击战术,第五章：总体推广战略思绪,一、总体推广战略思绪,食品城可行性研究报告,第74页,二、营销策略,鉴于本项目体量大、综合性强、客源分现实状况，我们提议采取“在内为圣、在外为,王”营销策略，总体思绪为“内沿外拓”。“内沿”，是以食品城为中心，向支塘,周围乡镇、常熟招商城、市区范围发散；“外拓”，是以常熟为中心，向上海、浙江,等重点外围市场开拓。,2.1 总体营销思绪,食品城可行性研究报告,第75页,支撑点：,1.以客户需求赢得市场,2.以震撼产品撬动市场,3.以政府行为拉动市场,4.以经营市场带动市场,第一战 形象传输,第二战 产品推介,情景营销,第三战 情景传输,第四战 体验传输,关键点：,正式开战,整合传输拉开序幕,关键点：,准决战阶段,分解卖点,关键点：,大决战,品牌口碑,关注度 知各度,联想度,促进销售,认知度,销售促进,强势销售,推广期,目标,2.2 总体策划思绪分析,关键点：,形象建立,展示建立,时间段,四大战略布署