人员配置标准20170503.doc

2017年绿城物业服务集团在管项目人员配置标准
一、项目经理助理级以上的人员配置标准
1、公寓类(高层，多层，酒店式公寓）物业服务中心配置标准
（1）建筑面积在15万㎡以内且年可收物业费收入在360万元以内的物业服务中心，职级编制如下：
序号
岗位名称
人数（名）
备 注
1
经理
兼
该岗位配兼职经理1名，兼职项目总面积不可超过15万㎡或15万㎡以内的项目不超过2个。
2
副经理
1
副经理或经理助理只配1名。若项目配置主持副经理的，可不设经理（兼）岗位，但主持工作副经理不可兼其他项目。

3
经理助理

（2）建筑面积15—30万㎡或年可收物业费收入在360—900万元的物业服务中心，职级编制如下：
序号
岗位名称
人数（名）
备 注
1
经理
1

2
副经理
1

3
经理助理
1
建筑面积在10万㎡以上的，每增加10万㎡可增配经理助理1名。

（3）建筑面积30万㎡以上或年可收入在900万元以上或平均物业管理费在3.8元/月.㎡以上的物业服务中心，职级编制如下：

序号
岗位名称
人数（名）
备 注
1
高级项目经理或经理
1
高级项目经理监管的项目面积在30万㎡以内的项目原则上不超过3个。
2
经理或副经理
1

3
经理助理
2
建筑面积在30万㎡以上的，每增加5万㎡可增配副经理或经理助理1名；每增加10万㎡可曾配经理1名。

2、别墅类物业服务中心配置标准
（1）建筑面积在15万㎡以内且年可收物业费收入在650万元以内的物业服务中心，职级编制如下：
1
经理
兼
该岗位配兼职经理1名，兼职项目总面积不可超过15万㎡或15万㎡以内的项目不超过2个。
2
副经理
1
副经理或经理助理只配1名。若项目配置主持副经理的，可不设经理（兼）岗位，但主持工作副经理不可兼其他项目。
3
经理助理

（2）建筑面积15万㎡以上或年可收物业费收入在650万元以上的物业服务中心，职级编制如下：
序号
岗位名称
人数（名）
备 注
1
经理
1
可有高级项目经理兼任
2
副经理
1
建筑面积在15万㎡以上的，每增加5万㎡可增配副经理或经理助理1名。
3
经理助理
1
3、非住宅类物业服务中心配置标准
（1）建筑面积在6万㎡以内且年可收物业费收入在300—800万元以内的物业服务中心，职级编制如下：
序号
岗位名称
人数（名）
备 注
1
经理
兼
该岗位配兼职经理1名，兼职项目总面积不可超过6万㎡或6万㎡以内的项目不超过2个。
2
副经理
1
副经理或经理助理只配1名。若项目配置主持副经理的，可不设经理（兼）岗位，但主持工作副经理不可兼其他项目。
3
经理助理

（2）建筑面积6—15万㎡以上或年可收物业费收入在300—800万元的物业服务中心，职级编制如下：
序号
岗位名称
人数（名）
备 注
1
经理或副经理
1
配经理或主持工作副经理1名，主持工作副经理不可兼职其他项目。
2
经理助理
1

（3）建筑面积15万㎡以上或年可收入在800万元以上的物业服务中心，职级编制如下：
序号
岗位名称
人数（名）
备 注
1
高级项目经理或经理
1
高级项目经理监管的项目面积在15万㎡以内的项目原则上不超过3个。
2
经理或副经理
1

3
经理助理
2
建筑面积在15万㎡以上的，每增加5万㎡可增配副经理或经理助理1名；每增加10万㎡可曾配经理1名。

二、综合类人员配置标准
1、二级综管：
（1）住宅项目：≥1200户以上配置专职1名；＜1200户配置标准见前台客服项。
（2）非住宅项目：≥10万㎡的配置专职1名。＜10万㎡配置标准见前台客服项
2、二级财务：
（1）住宅项目：≥1200户以上配置专职1名；＜1200户配置标准见前台客服项
（2）非住宅项目：≥10万㎡的配置专职1名。＜10万㎡配置标准见前台客服项
（如果600户住宅，5万方非住宅，如何计算？
600/1200户+5/10万方
）如果过600户住宅，5万方非住宅，如何计算？
600/1200户+5/10万方

3、园区专员：＞30万㎡的住宅项目配置专职1名，<30万㎡兼职
4、品质专员：
（1）＞1200户以上住宅项目配置专职1名；
（2）＞10万㎡的非住宅项目配置专职1名；
（3）不满足上述条件，不得设专职人员，可由副经理、经理助理、客服主管等兼任。
三、管家族群人员配置标准
1、客服主管：客服类人员4人以上设主管（助理管家）一名，一个项目只设一名主管（助理管家）（8人以下客服部成员的客服主管需兼其他工作事项）。
2、前台客服：
（1）非住宅：
a、非住宅有合同约定按合同约定配置；
b、如服务中心客服热线并入呼叫中心后取消前台客服呼叫岗（合同明确约定除外）。
（2）别墅与普通住宅：
a、户数≤800户的前台需兼任二级综管、二级财务；
b、800户≤户数≤＜1200户的配置专职1人，另由二级财务、二级综管辅助；
c、户数＞≥1200专职2人，且每增加5600户增加1人；
d、如服务中心客服热线并入呼叫中心后取消前台客服呼叫岗（合同明确约定除外）。
3、管家(住宅类)：
（1）物业费≥3.50元/平方米·月，且平均建筑面积>100㎡/户的，配置标准为≥150户/人。
（2）物业费<3.50元/平方米·月，且平均建筑面积>100㎡/户的，配置标准为≥200户/人。三级管控需要重新修订

按照物业服务合同的约定提供管家服务的
4、管理员：
（1）普通住宅（高层、多层）及酒店式公寓配置标准为≥300户/人；
（2）非住宅（无居住功能）配置标准为≥100户/人。
5、服务员：按合同约定服务内容做相应的配置。无合同约定，就不设置服务员
四、工程技术类人员配置标准
1、负责人：1人/项目
2、日常维修：
（1）普通住宅（高层、多层）≥400户/人。精装修项目配置人数在毛坯基础上增加50%（若因精装修而产生差异请列原因在"差异说明"中)。
（2）别墅（别墅、排屋）≥250户/人。精装修项目配置人数在毛坯基础上增加不低于50%（若因精装修而产生差异请列原因在"差异说明"中）。
（3）酒店式公寓≥500户/人。精装修项目配置人数在毛坯基础上增加50%（若因精装修而产生差异请列原因在"差异说明"中）。
（4）非住宅按建筑面积确定：8万㎡以下，2万㎡/人；超过8万㎡部分，每4万㎡增加1人。按Round方式计算，若为非住宅项目，则至少1人
3、公共设备设施维保：
（1）住宅建筑面积≤30万方，10万M²/人，不足10万M²的按10万M²计算同上；
（2）住宅建筑面积＞30万方，每超过15万方增加1人同上；
（3）非住宅4万M²/人，不足4万M²的按4万M²计算，12万M²以上，每超过8万M²增加1人同上；
4、专业设备设施维保：
项目必须配置电梯管理员1人，消防与安防管理员1人，非住宅类≥18万㎡（住宅大于等于≥30万㎡）及以上需设专职各一人，共两人，但至多配2人，其他可兼任，但需经分子公司工程技术部任职资格鉴定批准后报备。
5、专业岗：
（1）高配：3人/房；
（2）暖通：1人/房/班；
（3）需独立监管的BA：1人/房/班；
6、内勤仓管：
（1）住宅类项目20万M²方及以上时，每20万M²方配1人；
（2）非住宅类项目5万M²及以上的可配一名。
不做入系统中，即此稿在不配置人员
7、精装修返修管理：
（1）质保期内无售后服务队，且建筑面积大于10万㎡，需配置专职鉴定员1人,以此类推按Round方式计算。
五、保安及消监控人员配置标准
1、队长：≥>20名配置队长1人，一个项目只配置队长1人；队长与副队长不同时存在20名>保安人数＞10名设职副队长队长1人。

2、副队长：20名>保安人数大于等于10名设职副队长队长1人。
>10名配置副队长1人，一个项目只配置副队长1人；<10人不设专职队长，队长由项目经理助理或以上职级人员兼。
3、班长：1班/1人。
4、保安员：
（1）人/车单行出入口：1岗/1班/1人，关闭时间调整后岗位和人员做相应的调整。
（2）人车并行出入口：1岗/1班/1人，关闭时间调整后岗位和人员做相应的调整。
(3) 单行人岗或车岗: 1岗/1班/1人，关闭时间调整后岗位和人员做相应的调整。
(4) 路面停车指挥岗:
a、时间12:00—24:00,车位<150个由园区巡逻岗兼职；
150个≤车位≤250个可配专职一人。每增加150个增加1岗，以此类推
(5) 地下车库巡逻车辆停放指挥岗:
a、、非住宅类项目：车位<150个由园区巡逻岗兼职；150个≤车位≤250个可配专职一人；每增加250个增加1岗，以此类推。
b、住宅类项目如服务合同无要求的一律不配专职。
(6)园区巡逻岗：
a、住宅类：按建筑面积≥7万㎡，1班/人；如巡逻人员与出入口岗人员达不到1:1时则白班时应配足1:1；夜班巡逻人员应≤出入口岗人员。
b、非住宅：按建筑面积＞5万㎡/班/人的标准配置；如巡逻人员与出入口岗人员达不到1:1时则白班时应配足1:1；夜班巡逻人员应≤出入口岗人员。
（7）商业车场收费：一出入口/1班/1人。
5、消监控员：1岗/1班/1人（如当地有强制性政策按当地政策执行）。
六、保洁类人员配置标准
1、主管：≥15名保洁员配置专职1人，15-20名不再另配专职班长，>20名的每增长10名保洁员配置专职班长1人。
2、班长：8-15名配置专职1人，8名以下配兼职班长。
3、楼宇岗：
（1）普通住宅精装修楼道/单元：
a、每层收集垃圾、剪刀梯、有电梯、每层≤4户的，配置为≥40层/人/天；
每层收集垃圾、剪刀梯、无电梯、每层≤4户的，配置为≥35层/人/天；
b、每层不收集垃圾、剪刀梯、有电梯、每层≤4户的，配置≥45层/人/天；
每层不收集垃圾、剪刀梯、无电梯、每层≤4户的，配置≥40层/人/天；
（2）普通住宅毛坯楼道/单元、：剪刀梯、有电梯、每层≤4户的,配置50层/人/天；
单楼梯、无电梯、每层≤4户的,配置45层/人/天。
（3）酒店式公寓或非住宅正负零以上：≥0.5万方/人/天（含每层卫生间）。
（4）酒店式公寓或非住宅正负零以上：≥1万方/人/天（不含卫生间）。
4、外围岗：
（1）日常保洁：≥1.2万㎡/人/天（不含绿化面积）。
（2）高压水枪冲洗石材或砖铺路面：≥0.25万㎡/人/天。
（3）外围水池清洗由主管或班长组织人员清理。
（4）建筑面积>30万㎡且人车不分流的住宅小区，2017年底前完成扫地机外围保洁。
（5）扫地机车清扫：≥4万㎡/车/人/天（平均值）。
5、地下车库岗：
（1）环氧树脂地坪≥1.2万㎡/人/天。
（2）金刚砂地坪或水泥地坪≥1.8万㎡/人/天。
(3) 2017年底前完成扫地机清扫。
6、会所岗：会所公区（含卫生间）建筑面积≥5000㎡/人/天，
房间门内或案场按合同（协议）实际需求配置。
77、保洁技工：
（1）住宅类：无玻璃幕墙外立面（大堂），无石材地面大堂（不含瓷砖地面），无地毯清洗，无不锈钢保养，无水池清理，不配技工，有其一的按≥1520万㎡/人配置（四舍五入取整）。
（2）非住宅类：无玻璃幕墙外立面（大堂），无石材地面大堂（不含瓷砖地面），无地毯清洗，无不锈钢保养，无水池清理，不配技工，有其一的按≥5万㎡/人/天配置。
88、商业外围岗：项目围墙外商铺或开放式商业街外围地面面积按≥0.5万㎡/人/天配置。
七、绿化养护人员配置标准
1、尊贵型（物业费5元以上，不含能耗）：6000㎡/人。
2、舒适型（物业费2.5-5元，不含能耗）：8000㎡/人。
3、居家型（物业费2.5元以下不含能耗）：10000㎡/人。
（取最高值物业费）

八、酬薪制项目、案场服务及其它专项服务的人员按合同约定配置。