房地产策划上海新江湾城C5地块研展住宅部分.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,目录,一、住宅市场分析,1,）上海宏观市场研究,2,）杨浦市场研究,3,）竞争市场研究,4,）客户需求分析,二、项目理解,1,）地块基本状况,2,）项目,SWOT,分析,三、项目定位,四、产品建议,国民经济持续稳定增长，,04,年，上海,GDP,已达到,7450.27,亿元，预计到,2007,年上海人均,GDP,达到,7500,美元左右。,居民收入稳中有升,2004,年人均年可支配收入,16683,元。就业形势保持稳定。,外资投资质量进一步提高。,05,年上半年签定合同金额,71.03,亿美圆，增长,15.5%,。,旅游业的成熟促使产业联动效应增强，酒店业迅速升温。到,2004,年底，上海共接待境内旅游人数,8505,万人次，人均消费达,1430,元，比去年同期增长,11.86%,。,P.a.9%,数据来源：上海统计局,1,、上海宏观经济现状,-,总体经济形势看好,上海人均,GDP,发展历程及增长趋势,上海历年人均可支配收入与城镇登记失业率,一、住宅市场,分析,（一）上海宏观市场研究,一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究,预计近三年住宅土地供应量将达到,7000,万平方米以上。,今后五年内土地市场供应充沛，年平均供应量,2500,公顷。,商业用地比重呈逐年上升趋势。,2,、土地供应量分析,未来,3,年平均年供应量,2500,万平方米，市场供应充沛,一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究,从,2000,年到,2005,年六年商品房供求数据看，总体供求趋于平衡。,04,年到,05,年初“惜售”心理引发“抢购”风潮，导致供求关系矛盾加大。,05,年,1-9,月份，受宏观调控影响，供应量明显大于当前的需求，市场低迷态势显现。,3,、供求关系分析,长期供求趋势平衡，,05,年内受宏观调控影响，供大于求明显,一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究,4,、长期价格走势,仍在上升通道，但涨幅明显趋缓,2000,年至,2004,年房价连续,5,年增幅达到,10%,以上。,2004,年平均成交价格达到,7647,元,/,平方米，同比前一年增幅高达,29.68,，为历年来最高水平。,2005,年，截至,9,月，全市商品房成交均价,8564,元,/,平方米，较上一年度增长,12%,，涨幅明显减小。,一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究,4,、短期价格走势,短期处于,“,价停量跌,”,的调整期，部分高价入市楼盘价格去化受阻，价格下跌较多。,进入,2005,年，沪上住宅交易均价涨跌变化频繁。一月份和三月份成交均价一度超过,9000,元,/,平方米。,随着政府的宏观调控之后，成交均价一路下滑，目前停留在,8000,元,/,平方米左右。,随着政策的陆续出台，市场形势日显严峻，供求双方僵持、对垒局面已经形成。,一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究,近三年价格的持续上涨，导致万元以上比重持续放大，万元以下的比重则逐渐缩小。,其中环线内均价普遍上万。,单价,15000,以上集中在市中心，杨浦、普陀、闸北较难找到。,4,、价格走势分析,近三年成交价格比重重心向高端价格（,10000,元以上）移动,一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究,浦东、闵行两区在,10000-15000,元,/,平方米价格段成交量最大。,杨浦、闸北在此价格段分布比重比较突出，达,40%,以上。,4,、价格走势分析,10000-15000,元,/,平方米价格段中，杨浦占到,40,以上比重。,10000-15000,元,/,平方米价格分布区域,一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究,供应量预测：,“十一五”期间住宅供应量为,10850,万平方米，年供应量为,2170,万平方米。,成交量预测：,通过对历史成交数据进行,SAS,筛选、信息扩散的基础上进行有效需求预测。“十一五”期间住宅成交总量为,10551,万平方米。,5,、市场展望与特征预期（,2005-2010,年）,一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究,总体市场研判,房地产业是相当长的一段时间内仍将是国民经济的支柱产业。,房地产业还将担负着完善社会保障的重任，对于构建和谐社会具有重要的意义。,5,、市场展望与特征预期（,2005-2010,年）,一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究,具体市场特征预期,供求变化：,十一五期间总体供求关系倾向于,供稍大于求的情形。,价格走势：,由于两个,1000,万的冲击，中低价住房比例将大大增加，高价房的供应比例相对降低，同时，需求结构也将向中低价方向调整。经过未来一段时间的平抑、夯实，房价回归理性，此后平稳发展。,行业竞争：,对企业而言，宏观调控将给有实力的企业充分调整发展战略，以适应宏观调控，调整完成以后将可能面临更好的发展契机。,市场环境：,对消费者而言，在持续作用的宏观调控将在很大程度上改变自去年起在上海房地产市场上出现的投资、炒作等行为，房地产市场将逐步实现理性回归，市场环境将得到日趋得到净化和改善。,运行机制：,对政府而言，为未来成熟房地产市场的建立打,好基础。,5,、市场展望与特征预期（,2005-2010,年）,一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究,（,1,）新江湾城高标准规划备受关注,“绿色生态港、国际智慧城”，按照这一总体规划目标，新江湾城的整个空间结构将分为六大板块。包括江湾天地板块、复旦江湾新校区板块、江湾公园板块、自然花园板块、都市村庄板块、知识商务板块。,（,2,）东外滩整体规划出台，三大开发区域沿江楼市迎来生机,规划中的东外滩是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区，是上海市重点开发黄浦江“,4,1”,地区中的一部分。,国际商贸综合服务区；渔人码头博览旅游休闲区；复兴岛环岛生态生活区。,1,、区域规划及未来发展,杨浦区随着两个重大区域的规划实施，正在成为上海市中心城区发展潜力最大的居住城区。,一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究,未来五年将有,200,万平方米的住宅供应，主要来自新江湾城、平凉路改造及近三年出让的土地。,新江湾城：,未来,5,年内可上市住宅供应量达,126.26,万平方米。,平凉路改造：,改造面积约,33,万平方米，可建住宅面积约,60-70,万平方米。,公告出让土地：,从,2003,年杨浦区公告出让地块来看，商业比重占据了,50%,，住宅可建设总量不会超过,30,万平方米。,2,、供应量分析,供应量历来偏低，未来将有较大的供应量。,一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究,从,2000,年到,2005,年的供求数据来看，总体供求呈起伏状态。供求量由增长到逐渐递减趋势。,从,02,年到,05,年，供应量呈递减趋势，市场进入供应短缺阶段。,2005,年底有望达到供求平衡。,3,、供求关系分析,长期处于供不应求的局面，随着供应量的逐年减少，,2005,年底有望达到供求平衡。,一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究,2005,年,2005,年供应量,39.3,万平方米,2005,年成交量,40.8,万平方米,2006-2010,年,住宅年均供求量为,87.5,万平方米,住宅供求总量为,437.5,万平方米,3,、供求关系分析,预测基本处于,“,供略大于求,”,局面,一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究,从数据上看，商品房均价呈跳跃式上升，年涨幅超过全市。其中,04,年涨幅达,43%,。,2005,年住宅均价突破万元大关，并一直稳定在万元以上。,由于供应量有限，宏观调控一时难以压制价格上涨势头。住宅价格受新政影响较小。,4,、长期价格走势,价格将持续稳定，保持不跌势态。,一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究,月度价格基本在,1,万元以上，新增房源对区域均价影响较大。,单价,10000-15000,元成为主力价格，其中,12000,元,/,平方米以下成交最活跃。,4,、短期价格走势,受宏观调控影响，处于调整阶段，价格起伏较大，但主力成交价格基本稳定,10000-15000,元,/,平方米之间。,一、住宅市场分析（三）竞争市场研究,市 场 特,征,楼盘规模：,均为中小型,楼盘风格：,大多为现代简约型风格,近期价格：,整体均价突破万元，近期价格呈下探趋势。,价格趋势：,2006,年集中供应，中长期价格仍有上升空间。,1,、杨浦区竞争市场分析,竞争楼盘大多在控江路及东外滩板块，本案竞争区域主要竞争对象在新江湾城内。,一、住宅市场分析（三）竞争市场研究,产品特征,房型、面积,房型：,基本以经济型为主，二房占据比重最大，其次为三房。四房和复式比重较小。,面积：,二房主力面积,92-106,平方米，三房主力面积,124-140,平方米。,1,、杨浦区竞争市场分析,一、住宅市场分析（三）竞争市场研究,产品特征,功能,二房：,双卫生间配置比例较小，占,16.67%,。储藏室配置比例占,33.33%,。次卧则分为经济型和紧凑型，开间在,3.3-3.6,米。,三房：,储藏室配置比例有所放大，达到,50%,；次卧的开间主力尺度有所放大，为相对舒适型配置；大部分的三房房型都设计为客厅朝南，以及主卧室和一间次卧朝南，另外一间次卧以及厨房、餐厅等辅助功能空间朝北；主卧室内一般都套有主卫，从而形成主人较为私密的生活空间；餐厅的北面开始大量设计成观景阳台。,1,、杨浦区竞争市场分析,一、住宅市场分析（三）竞争市场研究,产品特征,单价、总价,单价：,大部分楼盘价格在,10000-15000,元,/,平方米，主力范围在,10500-14000,元,/,平方米。销售最快的集中在,10000-12000,元,/,平方米之间。,总价：,总价范围一般在,50-300,万元,/,套之间。主力总价在,83-172,万元,/,套。,其中主力总价,：,二房：,92-112,万元,/,套,三房：,118-134,万元,/,套,从销售现状来看，合理控制总价是关键，去化速度比较快。,1,、杨浦区竞争市场分析,一、住宅市场分析（三）竞争市场研究,2,、联洋社区产品分析,第一阶段：经济型,二、三房为主，满足居住功能,。,代表楼盘：,天安花园,华丽家族花园,御景园,联洋花园,第二阶段：舒适型,三、四房成绝对主力，复式结构出现，同时调景观,。,代表楼盘：,水清木华,当代清水园,浦东虹桥花园,金樽花园,第三阶段：两极化,既有经济型，也有豪华型，同时全装修房开始入市。,代表楼盘：,联洋年华,联洋丁香苑,仁恒河滨城,联洋社区发展轨迹,一、住宅市场分析（三）竞争市场研究,联洋社区三个阶段楼盘示意图,号码,项目,1,当代清水园,2,华丽家族,3,第九城市,4,联洋花园,5,水清木华,6,联洋年华,7,御景园,8,天安花园,9,中邦风雅颂,10,仁恒河滨城,11,金樽花园,2,、联洋社区产品分析,第一阶段楼盘,第二阶段楼盘,第三阶段楼盘,一、住宅市场分析（三）竞争市场研究,主 要 结 论,开发模式：,土地商与开发商联手合作的产物，整体规划完整，配套完善，布点科学。,户型配置：,目前户型配比中，三房、四房占据绝大多数。,主力面积：,二房为,105-115,平方米 三房为,138-165,平方米,四房为,149-380,平方米 复式为,200-360,平方米,单价区间：,目前该社区以二手房为主，价格位于,12000-17000,元,/,平方米。,总价区间：,74-570,万元,/,套。主力总价区间为：,105-168,万元,/,套,2,、联洋社区产品分析,一、住宅市场分析（三）竞争市场研究,总体介绍,2003,年正式启动，总规划,170,万平方米。,统一规划，各楼盘之间品质较为接近，差异性主要体现在户型设置。,区内楼盘规模基本都在,10,万平方米左右，楼型大多为,18,层的建筑，少数为,24-26,层的高层建筑。,房型设置基本为一梯两户。,3,、古北二期板块产品分析,一、住宅市场分析（三）竞争市场研究,主 要 结 论,市场定位：,市场定位处于高端定位，三房配比达到,50%,左右，而二房仅占,20%,。,主力面积：,二房为,127-139,平方米 三房为,150-18,平方米（大于其他区域同类型产品）四房、复式为,230-340,平方米。,功能特点：,客厅朝向取决于景观方向；主卧区概念广泛应用，配置书房、衣帽间等；另外，保姆房普遍应用，并带有独立进户门。,单价区间：,12000-27000,元,/,平方米；主力单价在,12500-17000,元,/,平方米之间。,总价区间：,170-640,万元,/,套。,3、古北二期板块产品分析,一、住宅市场分析（四）客户需求特征分析,1,、基 本 特,征,年龄特征：,年龄特征,31-50,岁，该群体具有一定的社会地位，收入可观；追求相对舒适的生活方式或拥有一定的资金进行投资。,职务特征：,目标价格段需要相当的经济承受能力，一些非典型职业者、经理、私企业主等是重点潜在客户。,家庭月收入：,主力收入在,8000-12000,元,/,月。,目标客群,：单价在,10000-15000,元,/,平方米的需求者,一、住宅市场分析（四）客户需求特征分析,2,、需 求 特 征,购房目的：,尽管宏观调控对投资、投机需求的抑制，但“自用兼投资”置业观念在客户群中的比重也较多，仅次于长期自用者。,面积需求：,购房者的意愿一般是倾向于选择宽敞的居住空间。数据表明，主力需求段在,100-120,平方米之间；总体来看，面积段的选择比较集中。,总价承受能力：,多数（,55.8%,）选择,100-150,万元总价范围的住房，这与前面调查得出的主力面积需求,100-120,平方米呈对应，从侧面印证调研的有效性。,购房考虑因素：,价格水平站,75.27%,，交通方便占,61.29%,，其次为户型及配套等。,目标客群,：单价在,10000-15000,元,/,平方米的需求者,二、项目理解（一）地块基本情况,所处位置如右图所示。,相邻关系,东：,C6,地块,南：,D1,、,D2,住宅区（容积率,1.2-1.8,）,西：复旦大学新校区,北：已建成的新江湾中央公园。,规划条件,住宅部分：用地面积,11.73,万平米，容积率,1.8,商业部分：用地面积,7.54,万平米，容积率,2,。,二、项目理解（二）项目,SWOT,分析,1,、优势,区位优势，处于核心位置,地块方正规则，有利于布局。,周边水系、绿化等景观环境良好。,道路条件优越。直接通达淞沪路、殷行路主干道。,经验丰富的美国开发商,汉斯,中央公园实景,复旦大学新校区,二、项目理解（二）项目,SWOT,分析,2,、劣势,公共配套设施还在建设，短期内无法提供服务。,公共交通尚未进驻。对于不备有自备车的客户而言，此为一个重要缺陷。,高端客户缺乏。此为杨浦区房地产发展的一个特点，历史的原因造成其与市中心存在较大的心理差距。,市场认知度不高。,二、项目理解（二）项目,SWOT,分析,3,、机会,整体规划正在逐步落实。,五角场副中心趋于成熟。,中环线全线贯通。,轨道交通加紧建设之中。,2006,年底,M1,线通车，将有效解决与中心距离较大的问题。,五角场现状实景,二、项目理解（二）项目,SWOT,分析,4,、威胁,区位供应量较大。,新江湾城内部地块总量丰富，有不少项目同步发展，,C,区内有,C1,、,C2,、,C4,、,C6,等地块将于,2006,年出让。,届时竞争激烈将不可避免。,竞争项目地块情况,二、项目理解（二）项目,SWOT,分析,总 结,优势与劣势并存，区别在于时间角度。,优势将长期存在，劣势短期存在。随着时间的推移，部分劣势将会转化为机会。,威胁将在未来一年后显现。,潜在项目的推出将导致竞争产生，竞争将不可避免。,通过开发策略、产品定位等方面的设计，在入市时机和产品设计方面形成与新江湾城其他项目的错位，以避免不利的产品竞争。,三、项目定位（一）总体定位,美式标准 生态人居,1,、美式标准、原版打造,C5,项目的开发商是来自美国的汉斯，成立于,1957,年，拥有长达,48,年的房地产开发经验。对于美国市场的了如指掌，使汉斯能够把美国房地产市场中的优秀理念和优秀产品带到中国来。,在本项目，开发商汉斯将首次在上海引入美式标准，为上海房地产市场打造原版的美国居住空间。,2,、生态空间，人性居所,根据规划，上海市将把新江湾城打造成“,21,世纪知识型、生态型的花园城区”。,新江湾城内已经建成占地达,100,亩。,原生态保护的生态源、,50,万平方米的生态走廊、,17,万平方米的中央公园以及其他绿化景观，将成为上海市区内硕果仅存的生态空间。,美式标准 生态人居,三、项目定位（二）定位依据,分期扩张，高端客群,主力成交客户群：,随着新江湾城的逐渐成熟，其辐射的范围将逐渐扩大，主力成交客户群也将有所变化，从区域高端客户向全市扩张。,客户切入点：,但是在客户的切入点上，每期在运作中均需要以高端的海归、白领为主，而后辐射到”新上海人”，因为他们的属地性是最弱的，更青睐的生活的品质，这也是我们项目的所长。,三、项目定位（三）开发策略,分期开发，分期交房,一期,三期,二期,分期开发,时间计划,一期产品：,2006,年动工开发，,2007,年上市销售,二期产品：,2007,年动工开发，,2008,年上市销售,三期产品：,2008,年动工开发，,2009,年上市销售,三、项目定位（三）开发策略,分期开发，分期交房,分期策略,建议,2006,年动工开发，,2007,年上市销售。,分期理由,一期地块紧邻主干道淞沪路及复旦大学新校区，两者均于,2006,年启动。易于聚集人气。,但是由于一期开发较早，新江湾城内部大量的功能尚未成熟，能够吸引的客户层次相对较低，这一点主要反映在产品设计上。,1,、一期启动区,一期,三、项目定位（三）开发策略,分期开发，分期交房,客户定位,定位于“杨浦区高端客群”,价格定位,12000-14000,元,/,平方米,（全装修标准：,1000,元,/,平方米）,1,、一期启动区,三、项目定位（三）开发策略,分期开发，分期交房,产品房型建议,据本司对项目情况和市场现状的分析，本项目一期的主要客源来自于杨浦区的高端，一期房型应根据这部分客户群的需求进行定制。,1,、一期启动区,户型种类,建筑面积（,）,配比比例,二房二厅二卫,100-110,35%,三房二厅二卫,130-140,35%,2+1,房二厅二卫,115-120,15%,四房二厅二卫,170-200,10%,一房一厅一卫,70-75,5%,表：一期房型配比,三、项目定位（三）开发策略,分期开发，分期交房,分期策略,建议,2007,年动工开发，,2008,年上市销售。,分期理由,到,2007,年，城区内的各项公共配套设施开始建成并投入使用，五角场的建设将初具形态，创智新天地也将比较成熟，使二期实施较大规模开发具备了较好的外部条件。此外项目一期开发所吸引了一定的人气，能够顺势推动二期的开发。,2,、二期升级区,二期,三、项目定位（三）开发策略,分期开发，分期交房,客户定位,定位于“上海市北区高端客群”,价格定位,14000-16000,元,/,平方米,（全装修标准：,1500,元,/,平方米）,2,、二期升级区,三、项目定位（三）开发策略,分期开发，分期交房,产品房型建议,随着市场情况的发展，二期的客户群将有所提升，由杨浦区高端扩大到上海北区高端，相应的产品也应适当提升。,2,、二期升级区,表：二期房型配比,户型种类,建筑面积（,）,配比比例,三房二厅二卫,135-150,35%,四房二厅二卫,170-200,35%,2+1,房二厅二卫,115-120,15%,二房二厅二卫,105-115,15%,三、项目定位（三）开发策略,分期开发，分期交房,分期策略,建议,2008,年动工开发，,2009,年上市销售。,分期理由,预计项目三期交房时间在,2010,年左右，根据新江湾城的进度，进入,2010,年后，新江湾城城区功能已经基本成熟，幼托、中小学、邻里中心等功能设施也均已投入运营，区域的轨道交通也已经建成完工，新江湾城,C,区的,C1,、,C2,、,C4,也已经竣工并入住。这些条件的形成，为项目的高端产品开发提供了基础。,同时三期是项目各期中体量最大的一期，最后一期销售价格的拔高，也有利于开发商整体开发价值的最大化。,3,、三期成熟区,三期,三、项目定位,（三）开发策略,分期开发，分期交房,客户定位,定位于“上海市高端客群”,价格定位,16000-18000,元,/,平方米,（全装修标准：,1800,元,/,平方米）,3,、三期成熟区,三、项目定位,（三）开发策略,分期开发，分期交房,产品房型建议,三期项目上市之际，项目的客户群将扩展到全市的范围，吸引全市的高端客户购买本项目产品。为了符合这部分客户的需求，项目房型设计必须有较大的突破和提升。,3,、三期成熟区,表：三期房型配比,户型种类,建筑面积（,）,配比比例,复式空中别墅,170-300,20%,平层豪宅,170-300,20%,三房二厅二卫,150-170,35%,二房二厅二卫,110-125,25%,四、产品建议（一）项目规划建议,布局原则,层次化：,总体面积较大，客源有一定范围，本项目的层次化由高端的居住理念再细分为：小高层高档住宅，高档高层，及平层豪宅。,系统化：,各项配套产品要完善，内部的配套拥有的完善商业、卖场、酒店式公寓、带商务设施的休闲式会所、亲子乐园、社区保健诊所、拥有千册藏书的图书馆等系统化的配置。,立体化：,上海的主导风向为东南风向，按照规划日照要求，及本地生活习惯，并结合本地块的周边环境特点。我们建议整个社区住宅群的分布依照“北高南低，西高东低”的空间形态。,1,、总体布局建议,四、产品建议（一）项目规划建议,基地西南面地块,紧邻主要干道及规划地铁,M1,、,M8,号线，能汇聚一定的人流、客流，故建议为商业地块，嵌套入新江湾城的繁华商圈之中。,1,、总体布局建议,基地东南面地块,被水系完全隔开，建议为高层的酒店式公寓及商业公建区，东面生态走廊的绿色景观一览无遗，又能饱览地块中心的大片湖蓝。,四、产品建议（一）项目规划建议,基地西侧地块,建议为项目的一期开发部分。西面遥望复旦大学，建议为中高档高层住宅区，迎合新江湾城的总体规划，提升土地的价值指数。西北角亦为高层服务式公寓。,1,、总体布局建议,基地中心地块,为项目的三期开发部分，整个区域内渗透入建筑的蜿蜒水系。建议打造为高档的豪华住宅区。,基地东面地块,建议为项目的二期开发部分。基地东面紧邻在建联排别墅，北面相邻新江湾生态公园，建议为空中别墅区。大面积露台式的阳台。面积比一期房型较大，生活品质更舒适。,四、产品建议（一）项目规划建议,具体建议：,建筑物连续展开面宽：,开发商现有的规划方案中，北侧板式楼的连续展开宽度过大，不符合规范要求，需要按照规范的要求进行调整,建筑间距：,建议西侧板式住宅均向东南偏以一定的角度，则南向房间观中心轴湖景较佳，也为下一排北向房间留出向公园观景的视觉通廊实现视觉景观的优化。,景观轴线：,规划应强化独特环境艺术景观的主轴线，故建议沿景观轴线缩小板式高层的面宽，改为布置独幢的,360,观景豪宅。,建筑形体：,建议开发商对这部分建筑形体进行调整，改为板式小高层。,1,、总体布局建议,四、产品建议（一）项目规划建议,采用地下大开挖的形式，使小区车行交通全部进入地下。,除了必要消防通道之外，小区地面不设车行通道，地面全部安排人行动线、景观道路。,分期开发的地下车库，注意相互之间的连接。,小区道路示意图,2,、交通动线建议,四、产品建议（一）项目规划建议,总体建议,建议景观应着重于生态，其重点是：小区内风、光、水、声、绿化的生态组织；建筑环境对住户品味影响和生活方式的引导；生活标识系统对人与环境和谐共生的引导。,具体建议,利用基地内丰富的水系资源，解决私用空间与公用空间的过渡，加强私密性。,利用楼房住宅与周边道路的空间营造自然溪涧式的小运河并搭桥，出入皆景，营造品味。,地下室至架空的底层设下沉式住宅大厅，以水景包围并设候梯休息亲水平台区。,3,、景观生态建议,四、产品建议（二）房型建议,国际标准的住宅设计理念是本项目户型设计的必然选择。,我们要考虑的是十年甚至是更长时间的持续发展因素，所以不仅要符合现有的国内各项规范要求，而且还要以国际通用标准为参照不断超越自我，让居住在房子里的每一位业主都感到产品理念的无处不在,1,、住宅设计理念,四、产品建议（二）房型建议,（,1,）空间艺术手法，勾勒舒适居住的尊严,支撑体结构理念，激发更大的空间想象力,运用预应力结构学原理，除核心筒以外，尽量减少楼体内部柱子和木梁的数量和口径,3.15,米层高，从平方米到立方米提升室内空间的质量,层高已成为衡量未来国际标准住宅的重要指数，建议遵循国际通用的层高标准独创,3.15,3.55,米的层高。在扣除楼板的厚度后，室内仍有,2.92,3.30,米的净空高度，全面提升每一套居室的空间体量。,1,、住宅设计理念,四、产品建议（二）房型建议,更多的玻璃窗，让住宅的视野更透亮,把景观引入室内，窗成为景观交流的媒介。,多样的窗：平面窗、落地窗、转角窗、弧形窗、使住宅的采光面大大增加，室内空间更加灵巧且个性鲜明。,1,、住宅设计理念,双阳台阳光观景户型,四、产品建议（二）房型建议,露台化阳台，从视觉享受走向身心享受,阳台在住宅设计中已成为居室空间与外界景观空间紧密联系的互动桥梁，外挑更多的跨度，高科技全合金护栏所围合的阳台空间打破以往仅限于驻足观景的单一功能。人得以在阳台上完成诸多休闲活动，使室内的生活环境透过阳台向室外空间延伸舒展,1,、住宅设计理念,露台化阳台观景户型,四、产品建议（二）房型建议,临窗就餐空间，美食因景色而更具回味,餐厅作为室内观景的又一全新区域，精确测算视野合角度，强化合关注户外景观合就餐之间的关系，低窗台、大窗扇、使就餐时享受到的不仅仅是味觉。,1,、住宅设计理念,景观大餐厅,四、产品建议（二）房型建议,生态化大客厅,特别设计的,3.47,3.55,米层高，除了可以在客厅里吊一盏璀璨生辉的水晶大吊灯，阔绰的空间给住户复式住宅般豁然开朗的体验。,1,、住宅设计理念,生态大客厅,四、产品建议（二）房型建议,遍布全家的储物系统，全面保障住家的方便整洁,户型设计中完善采用多于化固定储物间的设计，从玄观到客厅，从走廊到房间，从卧室到盥洗室，帮助住户存放日常不使用的物件，整个住家显的干净、整洁、不杂乱,1,、住宅设计理念,四、产品建议（二）房型建议,（,2,）户型设计要点,户内功能设计分区动线组织合理，动静分离。,超大面积的双层中空玻璃观景窗，餐厅也享有独自的观景窗。,中西合璧的厨房空间，加上中岛式大理石吧台，厨房从日常行为变为一种享乐。,整个开放式厨房、餐厅、起居室的空间相互独立又相互融合，豪华又实用。,无处不在的储藏空间，每一间储存室都充分发挥其价值。,主人卧室功能的细化，在主人卫生间旁设置衣帽间。,厨房和卫生间设备的精雕细琢，创造最佳信价比。,无处不在的安全保障系统和空气清新系统，让每一个住户包括孩子和老人生活在我们的房子里有如生活在大自然的怀抱中一样的亲切温馨。,1,、住宅设计理念,四、产品建议（二）房型建议,推荐房型一：,经典二房二厅二卫，一梯二户，面积约,105,平方米。,建筑模数化：客厅面宽,4.2,米；主卧室,3.6,米；餐厅面宽,3.0,米。,北面设,270,度观景空间，卫生间干湿分区。,2,、具体房型推荐,四、产品建议（二）房型建议,推荐房型二：,三房二厅二卫，一梯二户，面积约,130,平方米。,建筑模式：客厅面宽,4.5,米；主卧室,3.9,米；餐厅面宽,3.1,米。,卫生间干湿分区；南北面均设有阳台观景。,2,、具体房型推荐,四、产品建议（二）房型建议,推荐房型三：,豪华型三房二厅二卫，面积,150,平方米。,建筑模式：客厅面宽,4.5,米；主卧室面宽,3.9,米；书房、卧室面宽,3.3,米、,3.6,米。,主卧室配套设有进入式更衣室、卫生间；厅带阳光室，设有入口观景花园及小型健身房。,2,、具体房型推荐,推荐房型四：,三卧朝南的三房二厅二卫，,136,平方米。,建筑模数化：客厅面宽,4.8,米；餐厅面宽,3.3,米；厨房面宽,2.7,米。,推荐客厅与三卧室均朝南设计；卧室设计转角大凸窗、大玻璃圆弧观景窗。,2,、具体房型推荐,四、产品建议（二）房型建议,推荐房型五：,高档三房二厅三卫与四房二厅三卫；二梯二户,建筑模块化：客厅面宽,4.5,米；主卧室面宽,4.0,米；书房面宽,3.0,米；餐厅面宽,3.9,米,设有豪华卫生间,3.2,米,2.7,米；主卧室设有大面积观景凸窗。,2,、具体房型推荐,四、产品建议（二）房型建议,四、产品建议,（二）房型建议,推荐房型六：,豪华四房二厅二卫，面积约,180,平方米,建筑模式：豪华客厅面宽,4.8,米；主卧室面宽,3.9,米；卧室面宽,3.6,米,主卧室设有进入式更衣室，转角观景空间；北面厨房设有工作阳台。,2,、具体房型推荐,四、产品建议（三）室内装修建议,地面：,大堂纯天然花岗岩或大理石，厅、室用美国进口樱桃实木复合地板,墙面：,大堂纯天然大理石墙裙（丰镇黑），进口埃及米黄大理石墙面；卫生间,/,厨房：进口埃及米黄大理石墙面；厅,/,室墙面：刷英国,ICI,品牌高级五合一乳胶漆。,顶棚：,首层大堂拱形铝板造型天花；户内厅,/,室：楼板（局部石膏板吊顶）刷高级五合一乳胶漆；厨房、卫生间：荷兰进口“乐思龙”高级铝方板吊顶,门窗装饰：,房门樱桃木饰面平板门；户门表层为进口樱桃木饰面的钢木复合防盗、防火、保温、隔声四防门；,厨房设备：,洗菜盆，著名瑞士品牌“弗篮卡”拉丝不锈钢双槽洗菜盆；水龙头：原装进口德国“高仪”可转动抽拉式水龙头,卫生洁具：,座便器，泰国原装进口“卡西奥”连体式座便器；洗面盆：泰国原装进口“卡西奥”台下洗面盆；浴缸：泰国原装进口“卡西奥”,1700750,（,3.5mm,壁厚）压铁扶手浴缸；面盆水龙头：德国原装进口“高仪”冷热混水三孔龙头,四、产品建议（四）技术细节建议,本项目定位于高端，必须在产品设计各个方面体现“汉斯标准”，并力求项目成为上海市场的标竿,。,很多品牌的打造其卓越性在很大程度上依靠的就是细节，恰恰是这些细节的存在，决定了品质合档次，促就了它的与众不同。,四、产品建议,（四）技术细节建议,1,、,给排水,S,型水封：,S,型水封，由于其设计结构上的特性使得蓄水量比国内普遍使用的碗型水封蓄水量大，蓄水高度足足有,12,厘米。,紫铜水管：,国际通用的紫铜水管，水流通过时的低噪音、经久耐用合水质安全可靠等。使用中的已知寿命可以超过,100,多年。,洗衣用冷热水供应管道：,建议在工作阳台内准备,2600,瓦的电源插座，以满足客户选择北美通用的带加热器的大型洗衣机之配电的需要。,变频水泵：,建议每栋楼增加多台变频进口水泵，把一栋楼分成四个供水区，无论是冷水还是热水，保证在任何时间，打开任何一个龙头或花洒，出来的水压都是稳定一致的。,软化水装置：,建议修建大型软化水质系统，对冷水和热水进行软化处理，全面提升水的质量。,四、产品建议,（四）技术细节建议,2,、,通风,卫生间集中通风：,在楼顶加装变频抽风机组，以保证卫生间集中风道内始终处于负压状态，使得风道内的气流不断向楼外流动。,垃圾间：,在垃圾间内设置专门的风道，供通风使用，这样封闭的垃圾间内也能保证空气的流通。,风机盘管冷凝水的收集：,建议中央空调的风机盘管的冷凝水收集设计专用管线，实现全楼集中收集。,空气压力探测器：,建议在每层楼梯间内都安装数个空气压力探测器。当楼梯间内因火灾，压力超过警戒线时，该压力探测器就将指令传达给楼顶的鼓风机，让鼓风机的转速下来，使楼梯间内的压力始终保持稳定不变，也稳定心情。,冷却塔的位置：,建议把冷却塔埋入地下，采用超静音，功率大，转速相对慢，以减少噪音。,四、产品建议,（四）技术细节建议,3,、,电气,电梯智能卡：,为了保证住户的安全，在电子监控的同时，进入电梯后需刷卡才能启动电梯。全面杜绝给宵小之徒混进电梯侵犯私家领地以可乘之机。,四、产品建议,（四）技术细节建议,4,、,建筑,车库层高：,建议车库的层高是,3.4,米，净高,3,米以上。是为了保证各种车辆进入地下车库的方便，特别是搬家用的货车和运垃圾的卡车。,钢化玻璃窗：,国家建筑规范规定，高层建筑中面积超过,1.5,平方米的大块玻璃需要经过钢化处理。处于安全的考虑，建议不论大小对双层玻璃窗的里外两层都进行钢化处理。采用双层,6,毫米的钢化玻璃，外加中空,12,毫米的隔层。大大改善窗户系统的隔音核保温效果。,车库专用电梯：,建议设有通往地下车库的专用电梯。一是出于安全的考虑，使从地下车库进入大厦的人必须在大堂保安的监督和电子监控的警戒下换乘客用电梯上楼。二是可以大大减少楼中住户等电梯的时间。,四、产品建议,（五）项目外立面建议,为了打造我们高档的品牌，大气的品质。建议住宅建筑造型充满时尚感和科技感，整个立面以现代设计风格与元素构成，色彩沉稳大气，没有任何的炫亮的色彩和繁琐的线脚，充分体现出追求高品质和稳步发展的信条。立面采用三段式的构成，底部基座稳定，用外墙干挂石材，主体墙身采用只有在高级写字楼才使用的外墙铝扣板，作为立面的点缀，其余部分采用国际流行的汽车漆，顶部采用简洁大气的钢结构水平金属框架，以遮挡位于屋顶的新风机组。,四、产品建议,（六）会所建议,小区内部的配套会所也应延伸豪华生活的品质。建议会所按照五星级软硬标准打造，明快的设计风格彰显着享乐主义的情调，配有度假式酒店风情泳池和一系列实用高档的休闲配套设施，为业主提供了多样化的购物，休闲选择。,会所以居住人群为中心，社区服务的各项功能井然有序的掩映在由社区中央的林立公园所延伸而来的自然环境中。邻里公园、住户会所、亲子教室、健身中心、美容院、银行应有尽有；茶室、舞厅、迷你影院、咖啡厅、棋牌室、阅览室、旱冰场、游泳池、,SPA,、儿童游乐室等一应俱全。,谢谢观看！,房地产策划大全,Lake,开盘推广方案,【,开启蔚蓝理想,】,一、活动目的,【,市场前提,】*,周边竞争对手争相年前开盘，我们目前需将积累的近,600,多户,意向客户转化为准客户，及时截流。,【,活动目的,】*,元旦活动，旨在开发新老客户资源，展示中林佳湖的魅力，,并让产品与消费者之间充分发生互动，,*通过在中林锦苑的活动，以成功的项目凸现中林的品牌承诺,及实力，给消费者以信心；,*开盘当日庆典，旨在渲染庆典氛围，重点是客户办理大定手,续。,二、元旦活动主旨,【,主题,】,开启蔚蓝理想 中林新年庆典,*活动以展示佳湖魅力为主，缘自“一湾蔚蓝 自然是家”的主题形,象诉求，考虑将产品的特点：水主题园林、休闲自然国际的新,生活方式展示出来，让消费者对产品充分了解，全面营造佳湖品,质形象，以打动消费者；,*将佳湖未来生活场景以及产品的高品位通过现场活动及其它方式,体现，让人们提前体验佳湖不一样的生活。,三、活动安排,开启蔚蓝理想,中林新年庆典,蔚蓝生活一：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动,蔚蓝生活二：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座,美国泛亚易道,蔚蓝生活三：人与自然的亲密游戏（水岸生活）,蔚蓝生活四：蔚蓝风情,DIY,手艺坊,蔚蓝生活五：中林贺年红酒嘉年华,四、活动细节,【,蔚蓝生活一,】,：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动,地点：中林锦苑小区大门口或商业街；,核心：*为人们提供一个展示未来希望的契机，用对生活的美好愿望开启中林庆典的序幕；,*群众参与效应容易被带动，烘托现场庆典氛围，并具有社会意义。,方式：锦苑门口的百米蓝色布卷的铺设，现场提供彩色油性笔，让到场的每个人涂写出对新一年,的希望，让整条布卷形成缤纷的蓝色海洋。,【,蔚蓝生活二,】,：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座,美国泛亚易道,地点：中心区园林地带；,核心：*置身于锦苑的园林中，在自然的环境中国际大师与消费者面对面，极具亲和力；,*将面对面的主题放大到国际性流行时态，及理想人居环境。旨在让消费者开拓眼界，增,长知识，同时由易道将落实于昆明实地的中林佳湖的设计人文理念剖析给大家，让买家,对于产品有充分的了解。,方式：*易道的外籍主设计师现场与消费