上海时代广场项目建议.pptx

Klicken Sie,um das Format des Titel-Masters zu bearbeiten.,Klicken Sie,um die Textformatierung des Masters zu bearbeiten.,Ebene 1,Ebene 2,Ebene 3,Ebene 3,Ebene 3,Ebene 1,Ebene 2,Ebene 2,Ebene 1,Klicken Sie,um das Format des Titel-Masters zu bearbeiten.,Klicken Sie,um die Textformatierung des Masters zu bearbeiten.,Ebene 1,Ebene 2,Ebene 3,Ebene 3,Ebene 3,Ebene 1,Ebene 2,Ebene 2,Ebene 1,大上海时代广场改造项目,工作建议书,2006,年上海商业零售总面积达到,3884,万平方米，跻身世界大都市之列,2006,年上海人均商业零售面积,1.88,平方米（北京人均商业零售面积,0.9,平米,/,人），远超发达国家城市人均零售面积,1.2,平方米的标准,大上海时代广场之商业物业,背景分析（一）,上海商业水平发达，未来消费潜力巨大,2006,年国际主要城市商业零售面积比较,上海商业水平发达,上海消费力增长迅猛，消费潜力巨大,上海人均可支配收入逐年增长,上海社会零售总额逐年增长,上海人均,GDP,增长迅猛,1,2,3,4,5,6,7,9,17,10,11,12,13,14,15,16,8,人民广场,目前上海商圈基本呈现金字塔形的商圈格局，中小商圈十分发达，但高端商圈相对匮乏,大上海时代广场之商业物业,背景分析（二）,上海商业空间格局,高档商圈,一般商圈,2,南京西路,3,南京路外滩,1,淮海中路,4,陆家嘴,5,徐家汇,8,八佰伴,6,打浦桥,7,东方路,9,南京东路,10,新客站,11,长寿路,13,虹桥,14,虹桥交通枢纽,15,曹安商圈,16,四川北路,中高档商圈,9,南京东路,12,中山公园,17,五角场,大上海时代广场之商业物业,背景分析（三）,构筑国际知名顶级商圈是上海国际化的一个重要措施,香港,铜锣湾、中环、金钟、旺角、尖沙咀,伦敦,金丝雀码头、牛津街、邦普顿大街、邦德街,纽约,第五大道、东,57,街和麦迪逊大道等,芝加哥,辉煌一英里、,North Brook,、,Woodfield,等,东京,银座、新宿、涉谷、池袋等,悉尼,皮特街、必街购物中心、,MLC,购物中心等,顶级商圈提升了所在城市的品味和档次，并吸引着来自世界各地众多的高档消费客群，促进了城市经济的发展，是支撑国际化大都市的一个非常重要的因素,国际化大都市的顶级商圈,国际化大都市都拥有多个世界知名的顶级商圈，上海作为世界经济格局中的重要一环，理应拥有多个顶级商圈,新加坡 乌节路,香港 铜锣湾,伦敦 牛津街,纽约 第五大道,东京 银座,结论：,上海未来需要构筑多个顶级商圈，形成与国际经济中心地位相匹配的高档商圈格局,南京西路商圈、外滩商圈是上海目前已形成的高端消费商圈，而淮海中路商圈是具有很大发展潜质的中高端消费商圈，未来可以通过提升其档次，,形成品字形格局的顶级商圈网，打造上海国际奢侈品消费之都,南京西路商圈,外滩商圈,时尚摩登,以高端办公和南京路繁华的商业氛围和人气为依托,以恒隆广场、中信泰富和梅龙镇广场为核心构成南京西路商圈的,“,金三角,”,。,奢华享受,以万国建筑和浦江美景为依托,以外滩,3,号、,5,号、,18,号为核心，联动外滩老建筑打造上海顶级商业区。,淮海路商业街,以深厚的文化情调、高雅的人文环境、繁荣的商业环境为依托,先发劣势，和另两个顶级商圈相比相对较弱，未来要发展成顶级商圈需要在定位上有所调整,大上海时代广场之商业物业,背景分析（四）,小结,2,：构筑品字形顶级商圈网，打造国际奢侈品消费之都,大上海时代广场之商业物业,商圈分析（一）,南京西路商圈（,1,）,南京西路,上海首屈一指的顶级商圈，业态齐全、品牌集中、知名度高、商业规模强大。,南京西路各种业态齐全，覆盖众多门类,品牌实力强大，国际品牌尤为突出,各类知名品牌超过,1200,个；,其中国际品牌达到,550,个，其中,90%,在恒隆、梅龙镇、中信泰富和九百城市广场开设专卖店和旗舰店；,世界顶级品牌,20,多种，占上海拥有全部世界顶级品牌的,90%,之多。,较高知名度，客流量大、客源结构呈现外向型发展,日均客流量大，长假期间达到,70,万人次,客源结构上，来自上海其他区县的客源占据,50%,以上，而市外和海外客源达,1/4,以上,区内客源,区外客源,市外及海外客源,商业规模大，单位销售量高,2007,年南京西路商业坪效超过,1.6,万元，是全市商业坪效的,2,倍；,其中，百货坪效达到,2.47,万元，比,2006,年增长,8.2%,；,梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、九百城市广场四大商厦坪效最高，尤其是恒隆广场达到,7.4844,万元,大上海时代广场之商业物业,商圈分析（一）,南京西路商圈（,2,）,南京西路商圈是上海目前发展最为成熟的市级商圈之一。东起成都北路，西迄镇宁路，主要分为五大板块。其中最为核心的是以梅龙镇、中信泰富和恒隆广场组成的,“,梅恒泰,”,商业板块。,协和地区地区,静安寺地区,展览中心地区,梅恒泰地区,石门路地区,镇宁路与乌鲁木齐路之间，协和广场为中心,以静安寺为中心,以波特曼嘉丽酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心,以梅龙镇、中信泰富、恒隆为中心,成都北路,-,茂名北路地段,主题休闲娱乐式的商业、办公、住宅综合区,商业购物、公共活动、酒店办公区,商务办公、会议展览、酒店服务区,高端的商务办公、时尚休闲和品牌购物中心,文化传媒、公共活动、休闲服务区,复合功能,集时尚购物、休闲娱乐、文化旅游、宾馆会展、信息传媒等多种功能为一体,以开放式的高端,Shopping Mall,为主要形态,以“梅恒泰”为龙头的奢侈品集聚已经呈现规模效应,南京西路商圈的定位,南京西路,以“梅恒泰”三大广场为龙头、五大功能板块联动的高端商圈,大上海时代广场之商业物业,商圈分析（一）,南京西路商圈（,3,）,南京西路,以梅龙镇、恒隆、中信泰富三大广场为核心、带动南京西路商圈的整体高端发展,恒隆广场,商业面积：,5.5,万平方米,面向客群：高收入的白领、金领，年龄在,30,左右；在华工作的外籍企业高层管理人员,主要业态：经营业态集中，以高档的服饰和相关产品为主,品牌档次：高档、中高档和中档品牌的比例为,46:52:2,梅龙镇广场,商业面积：,6.8,万平方米,面向客群：以市内和外地游客消费群为主，年龄在,25-40,岁之间，白领阶层；日本游客比较突出,主要业态：,1-7,层为伊势丹百货公司，以品牌专卖店和时尚服饰为主，包括餐饮、运动、家居、珠宝饰品等；,8-10,层美容美发、培训、休闲娱乐,品牌档次：高、中高、中比例为,27:52:21,中信泰富广场,商业面积：,3.45,万平方米,面向客群：,25-40,岁的高收入白领阶层；,35,岁以上的金领和企业高级管理人员,主要业态：世界品牌服饰、高档餐饮突出,品牌档次：高、中高、中比例为,31:39:30,，较均衡,结论,国际品牌和世界一线品牌在梅恒泰三大广场形成了较大的规模集聚,大量的品牌集聚产生了强大规模效应，辐射周边地区，从而带动了整个南京西路商业街的发展,随着外滩,3,号、,5,号、,12,号、,18,号等万国建筑群的业态改造和投入使用，目前外滩地区已经开始显示出高档消费区域的雏形,外滩顶级商圈定位,规模小、特色鲜明、定位明确的顶级商圈,形成国际顶级品牌集聚区、奢华顶级消费地标,引领上海顶级消费时尚的休闲中心,国际顶级服装、手表和珠宝旗舰店,高档中西餐饮,高档酒吧会所,创意中心、画廊,主要业态,引入品牌,Armani,、,YOUNIK,创意设计精品店,Ulysse Nardin,Boucheron,珠宝,依云,SPA,大上海时代广场之商业物业,商圈分析（二）,外滩商圈,外滩商圈：上海私密性奢华顶级消费地标,淮海中路商圈：高档商圈“先发劣势”，目前离顶级商圈还有一定差距,西段,中段,东段,常熟路,-,陕西南路,陕西南路,-,重庆中路,重庆中路,-,西藏中路,时尚休闲,精品商业,高档商务,黄金世界、嘉华中心,百盛、伊势丹、巴黎春天,香港广场、时代广场,高档住宅和人文景观比较集中，环境优雅,装修考究的商铺和店面云集，商业繁荣,高档写字楼、广场、商场集中，临近新天地,中高端的沿街商铺、百货公司和商业广场是最主要的商业形态,整体定位于高端商业，但实际情况比较混杂，真正的高端商业未形成规模，而中高档的产品最受欢迎，人流集中,是上海最早的高档商圈，存在一定的先发劣势，目前和南京西路、外滩两大顶级商圈相比，还有一定的差距,大上海时代广场之商业物业,商圈分析（三）,淮海中路商圈（,1,）,淮海中路商圈：,拥有独特的先天优势，具备跃升为顶级商圈的潜质,历史上曾是上海最高端商业街，汇集了世界一流名牌，引领着中国时尚潮流,淮海路历史深厚、环境幽雅，具有其他商圈不可替代的先天优势,2.,大众化阶段,1.,贵族化阶段,上世纪,20,年代，白俄贵族开办达两珠宝行、时装店、酒吧、咖啡馆等高档商店，声名海内，有“东方巴黎”之称，直至解放前一直是中外名人雅集的场所,3.,国际化阶段,4.,新的阶段,解放后，淮海路逐渐走向普通百姓，第二百货商店、长春食品店、妇女用品商店、六一儿童用品商店入驻，满足了各层次民众的需求,90,年代经过改造后，淮海路又回归高档定位，二百永新、太平洋、时代公司、中环广场、新华联等国际著名商店加盟，成为时尚领跑者,21,世纪后，随着南京西路、外滩等顶级商圈的高调崛起，逐渐取代了淮海路作为时尚领军者的地位，淮海路面临着新的挑战和能级的提升,无论是从淮海路商业的发展历史，还是从淮海路所在的环境和区位看，淮海中路商圈都具备了沪上其他商圈所不具备的独特先天优势，有着非常优越的发展条件，商业能级提升的余地比较大,大上海时代广场之商业物业,商圈分析（三）,淮海中路商圈（,2,）,强大的,高端,商务客群支撑,梧桐掩映的幽雅环境,独具风情的百年建筑,底蕴丰富的人文历史,格调高雅的精品商店,别具一格的街头小品,邻近的翠湖天地、高端酒店公寓、太平桥地区筹建的超五星级酒店等，带来源源不断的高端客流,周边拥有新天地、企业天地、香港新世界等高端甲级写字楼，已吸引近百家世界,500,强机构入驻，提供了潜在的高端商务消费客群保障,地块具备发展高端商业的区位优势,五星级酒店群带来源源不断的高端客流,邻近的翠湖天地、高端酒店公寓、太平桥地区筹建的两座超五星级酒店等,甲级写字楼群提供了高端消费潜力保障,周边拥有新天地、企业天地、香港新世界等甲级写字楼，已吸引近百家世界,500,强机构入驻,地理位置优越,地块位于淮海中路商业街的东端，有潜力、有必要提高档次，为淮海路定下整体的基调,距离地铁站约,300,米，既拥有便捷性，又避免了嘈杂的人流，具备开发高端商业的先天优势,心理认知优势,品牌层面：,大上海时代广场已经是淮海路上顶级商业的代表，已经引进了,GUCCI,的国际奢侈品品牌,政府层面：,卢湾区十一五商业规划指出。,淮海中路东段以大上海时代广场为中心，整体提升周边的商业，强化业态整合，引进高档品牌，逐步形成上海高端商业和时尚消费制高点。,消费环境层面：,邻近的新天地、上海广场的改造，已经给给淮海路东段片区形成了时尚魅力的消费氛围，具有一定的知名度,大上海时代广场之商业物业,商圈分析（四）,小结,1,：,大上海时代广场可以在淮海路商业提升战略中成为主导者,“,大上海时代广场”目前商业空间有限，无法很好展现淮海中路顶级商圈的形象,尖沙咀海港城,铜锣湾时代广场购物中心,大上海时代广场,位处尖沙咀最繁华地段，场内名牌、名店俯拾偕是，其中广东道更是世界名牌旗舰店的集中地,购物空间,18.6,万平米，为全港规模最大的购物消闲中心,整个商场由四个互相连接的购物区所组成，每区均各具特色,购物区名称,特色,购物区,OT,海运大厦,各国名牌时装,购物区,HH,马哥孛罗香港酒店商场,潮流男女装品牌、家居时尚、海运戏院,购物区,OC,海洋中心,新潮及时尚服饰,购物区,GW,港威商场,名牌时装、迷你戏院、著名食府,座落於香港铜锣湾区，是香港最大型的购物中心之一,所有的消费娱乐设施及停车场共占时代广场其中的十六层，消费及娱乐设施划分为不同的区域，包括购物、娱乐、消闲及饮食；购物中心,8.4,万平米占地,尖沙咀海港城、铜锣湾时代广场购物中心很好的凸显了区域顶级商圈的形象,上海作为未来的世界经济中心，同样需要这样大体量高档次的购物中心做支撑,大上海时代广场作为九龙仓目前在上海的主要项目，目前空间规模和体量有限，无法很好的展现九龙仓的品牌形象,零售、娱乐、休闲设施于一梯的购物中心；商业共计六层，建筑面积,4.3,万平米,大上海时代广场之商业物业,商圈分析（五）,小结,2,：,“,大上海时代广场,”,商业空间存在局限性,大上海时代广场之商务物业,背景分析（一）,上海甲级写字楼租赁市场活跃，呈现供不应求的状况,三产外资投资持续增长，引致办公市场的需求强劲，对上海甲级字楼市场起了推动作用,受市场需求强劲且新增面积较小的影响，上海甲级写字楼市场整体空置率继续呈下降趋势,甲级写字楼整体市场平均租金仍保持小幅上扬的态势，平均租金保持在,1,美元,/,平方米,天,上海写字楼市场受需求强劲且新增量较小的影响，在未来几年内仍具有较好发展态势,上海甲级写字楼供需走势,上海外商投资实际吸收金额,上海甲级写字楼租金与空置率走势,大上海时代广场之商务物业,背景分析（二）,上海甲级写字楼分布格局,上海已经基本形成了六大甲级写字楼集聚区，高端商务写字楼市场欣欣向荣,1,淮海路,2,人民广场,3,南京路,4,陆家嘴,5,虹桥,6,徐家汇,一级商务中心,二级商务中心,3,1,6,2,4,5,大上海时代广场之商务物业,背景分析（三）,淮海中路高档写字楼租售形势良好，租金稳步上升,2007,年四季度上海甲级办公楼分区入住面积和空置率,2007,年四季度上海甲级办公楼分区平均租金,淮海中路甲级写字楼其入驻面积、空置率都相对较低，在上海六大高端商务片区中处于中上游的位置,淮海中路的甲级写字楼租售状况良好，租金稳步上升,高于人民广场、徐家汇及虹桥开发区。,上海甲级办公楼分区租金变化表,大上海时代广场之商务物业,背景分析（四）,小结：时代广场具备打造区域地标性商务空间的潜力,目前淮海路已建成的写字楼有,50,余幢，总面积,77,万平米，已成为高档写字楼（如瑞安广场、中环广场、力宝广场、企业天地等）集聚区,淮海路写字楼价格一般在,0.5 1.6,美金,/,平米*天左右，由于该区商圈成熟，且很少有新的供应量出现，供需关系不平衡的局面还将持续,依托良好的交通门户优势和既有的高端商务氛围，大上海时代广场可以成为区域的地标性商务物业,项目,信息,位置,总建面（平方米）,2007,年,租金,（美元,/,平米*日）,车位（个）,力宝广场,淮海中路,222,号,65000,1.00,191,企业天地,湖滨路,222,号,78000,1.05,200,瑞安广场,淮海中路,333,号,70000,1.5,200,中环广场,淮海中路,381,号,54000,0.85,50,企业天地,瑞安广场,通过大上海时代广场的改造，打造区域地标性城市综合体,顶级商业购物,顶级商务楼宇,地标性城市综合体,包括顶级商业购物、顶级商务楼宇两大核心业态，涵盖娱乐、休闲、购物、,商务等多种功能的城市综合体，提升淮海中路商圈的档次和知名度,顶级商业购物中心,超越,5A,的,5O,级顶级写字楼,Oxygen,生态化的商务设施,Office park,花园式的办公环境,Open,开放型的工作空间,Own,独立私家专署服务,Opportunity,优越型的发展机会,空间感受体现商业与艺术的完美结合,购物环境体现尊贵与私密的合二为一,商业品牌体现顶级与奢华的业态组合,内部流线体现顺畅与环回的设计理念,如何抓住项目改造的契机，优化片区的商业商务格局，以本项目为引擎，提升整个淮海路的商业商务能级？,如何通过扎实的市场调研与商圈竞争分析，准确把握项目的定位与特色，与既有的外滩、南京西路的奢侈品集群形成良性联动？,如何在借鉴国内外高档商业商务设施的发展特征的前提下，构筑本项目的创新性的开发大主题，并对于主导业态的规模、品牌组合等按照其层级水平，提出有建设性的建议？,如何以业态定位为前提，对于商业商务活动的载体,城市综合体的形态与商业环境，提有针对性的设计建议，以此营造与业态产品相配合的商业商务空间与氛围？,如何通过相对客观的测算，预测项目自身的财务收益及由此对于片区效益带来的乘数效应？,项目核心问题界定,商务商业能级格局分析,商务商业空间格局分析,各商圈以及周边条件分析,重点商圈归纳分析,淮海路商圈发展的突破性研究,全球视野下，对上海成为,国际商业中心的审视,内需市场的能级分析,外部新增市场的潜力判断,全球国际大都市商业格局的横向对比,上海商务商业格局研究,时代广场发展瓶颈分析,时代广场改造将为淮海路商圈的能级跃升带来什么样的积极效用,时代广场改造的开发定位及愿景规划,改造后的时代广场所呈现的商业业态格局，酒店、商业、办公、公寓的产品定位及规模配比,商业板块拟引入的主力品牌计划、品类配比、空间资源配置分析,改造的财务分析与财务计划,对政府配合改造的要求,整体空间意向示意,酒店、办公、公寓、商业空间示意,商业楼层及品牌、品类的布局示意,大上海时代广场改造的,必要性与可行性研究,时代广场改造业态规划与改造计划,时代广场改造的示意性空间方案,本次研究的工作框架与内容：,