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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/2/3,#,2012,房地产营销策划大全,震撼升级上市！,联系,QQ,：,1053527879,房地产商域网：,,前期策划核心问题,公寓市场,商业市场,总体市场定位,地块产品定位,公寓定位,商业定位,公寓产品建议,功能规划,户型配比,装修配套,全市背景,区域市场,项目客群定位,商业产品建议,业态规划,商业布局,建筑户型,研究思路：,项目本体,全市背景,区域市场,报 告 构 架,一,、,公寓市场研究,1.1,全市公寓市场研究,1.2,区域公寓市场研究,二,、,商业市场研究,2.1,全市商业市场研究,2.2,区域商业市场研究,三,、,参考案例研究,四、,地块本体分析,五,、,项目总体定位,5.1,项目市场定位,5.2,项目客户定位,5.3,项目产品定位,5.4,公寓户型配比建议,5.5,项目公寓配套建议,六,、,商业定位建议,项目总体定位,PART,项目总体定位,集公寓、商业为一体的高端商务生活区,区域中心商业为特色,高档酒店式公寓为主体,高端城市商务生活区,定位方向,西安首席涉外,CEO,科技智能公馆,总体定位,财富,科技,智能,服务,生活,总体形象导入,组成要素：,1,核心区位,2,科技公馆,3,智能住宅,4,酒店服务,5,品质生活,首席,CEO,财富公馆,，,智能,科技,酒店公寓,总体形象定位,产品品牌形象,国际古典建筑，恒久价值，弥久恒坚。,社区生活形象,汇聚智慧与财富的名流时尚生活圈层,项目客户定位,当前区域置业客户特征,项目客群预判,区域客户特征：,1、,自住型、投资型均有，投资型客户比例稍高。,2、多数客户兼具投资及自住性质,。,3、,自住以城南地缘型客户为主，如周边高校老师、企事业单位员工、,原周边居民等。,客户购买点：,城南情结，区位，资产升值、交通方便、成熟配套,区域客群特征,自住型投资客户,客户来源：来自全市或全省其他区域,购买特征：在意投资回报率，对物业价格及区域发展较敏,感，更看重总价低、回报率高的项目。精装修,及不限购是投资客户的二大吸引点,。,城南地缘,型客户,客户来源：周边企事业单位高管、城市青年金领,购买特征：对城南有深厚感情，认可区域地,段价值，追求上班和生活的便利，注重品质及品,牌，兼有投资性质。,公寓目标消费群特征：,周边企事业单位中高管理层、高校老师或陪读人员、青年金领精英,公寓购买目的：,认可该地段，看中区域的投资回报率，购买后租赁以获取持续回报；,看中周边的配套成熟，追求上班和生活的双重便利；,看上地段的优越性，在满足一定的自住需求的基础上能兼顾投资性；,项目客群定位,目标客群特征,客群来源：,西安全市企事业单位高层,置业目的：,自住型,投,资,客群特征：,看重投资回报,客群来源：,周边中高收入人群，如企业管理层、高校老师,置业目的：,投资兼自住,客群特征：,看重投资回报、服务和配套,客群来源：,市外、省外地域,置业目的：,投资为主，兼有自住型,客群特征：,具有一定经济实力，对开发商、社区档次等要求较高,客群来源：,城南周边追求品质生活的青年精英,置业目的：,自住、兼有投资意向,客群特征：,过渡性居住，经济收入上中等,潜在客户,重要客户,核心客户,偶得客户,本项目公寓客群：,周边工作及生活的企事业单位中高层、高校老师或陪读人员、金领精英为辅,项目目标客群,自住型投资客户：,重视区位、未来升值潜力,客户背景,来自全市或省内其他区域,。,经济实力雄厚,。,为私营企业高管、个体户、公务员等。,置业目的,自住型,投资,。,注重资产的投资回报率，看重地段。,置业偏好,实现资产的保值和增值，并实现资产可能的多元化。看重资源、品牌、地段，看重是否能获得持续的投资回报。,典型客户访谈摘要,客户特征,南二环这个位置交通方便，周边配套好，学校什么的也都比较高，人文素质高，是个认可度非常高的地方，现在附近的房子租金也相当了得，公寓很抢手。虽说目前这边的房子卖的也不便宜，要是总价还可以接受的话，我想我会考虑的。,王女士,这边位置不错，旁边有学校、有办公楼，交通、生活什么的都方便，旁边的几个村子也待改造，将来发展会更好。我比较中意这里，当时错过了万科，有点后悔，哈哈。,张先生,典型客户描摹,区域地缘型客户,：对区域眷恋，追求品质生活，以自住为目的,客户特征,客户背景,城南或高新工作,的,企业人士、白领精英、周边的原住民，高校学生的陪读家长等。,置业目的,本地置业的客户主要为年轻及中层客户，,购买新房,主要为自住需求，同时兼具投资价值,。,置业偏好,限于经济能力，,价格是购置房屋时最重要的考虑因素,，,追求生活和上班的双重便利，有一定的小资情结，通常选择按揭的方式。,我本人就在附近的写字楼工作，对这边情有独钟，离小寨、高新都很近，学校、高校也比较密集，人文素质较高。虽然临着二环会比较吵，但是过渡一下也未尝不可，上班生活的什么的都方便嘛。价格不要太高就好。,李女士,典型客户访谈摘要,我的小孩在旁边的音乐学院上学，我属于陪读的。这边离学校近，就一站路，周边住宅区多，买东西什么的都方便。将来小孩毕业了，租出去也好租，要是一时半会没找到满意的工作，也有个地方落脚。,陈女士,典型客户描摹,公寓居住客户：,来源主要为城南区域，辐射高新、城内的客户，以及周边高校学生群体。,主力年龄段在,25-50,岁左右,年轻、时尚、消费理念超前,购买能力较强，有投资和保值意识。,周边,企事业单位高管层,+,青年金领精英,+自住型,投资客,精英的,典范的,现代的,品牌的,都市的,引领的,前沿的,主力客群特征,这些是他们的精神标签,活力,浪漫,积极,生活,品位,责任,希望,品味,压力,运动,项目生活主角定位,主力客户群写真,项目产品定位,以酒店式服务为特色，兼具投资及自住功能的精装公寓。,酒店服务公寓,+,精装酒店式公寓,酒店服务公寓,酒店式公寓,由酒店服务公司统一运营的投资型公寓。,以酒店服务和配套为特色，兼具投资及自住功能,产品定位,产品定位,精装酒店式公寓,（,4,层，,6332m,2,）,酒店服务公寓,（,21+12,层，,28149m,2,）,1-5,层,为商业,商业,+,北侧酒店服务,公寓+,南侧,酒店式公寓,产品定位,北座：酒店服务公寓,户型配比为一室,186套占52%,、二室,108套占30%,、三室,66套占18%,3100,北楼分布有一室、二室、三室三种户型，一房面积在,50-65,共,186,套，二室面积在,70-85,，共,108,套，三室面积在,195-110,共,66,套。总计约,360套。,层高为,3.1m,。,层高示意,6F-21F,2,11400,5-26,层（每层,1017,）,5-17,层（,566,）,3,3,5000,8000,10000,10000,1,1,2,1,1,1,10000,10000,2,2,2,1,1,1,8000,3,16000,9500,6500,6500,6500,4500,6500,4500,3,1,1,1,2,2,16000,6500,9500,4500,4500,6500,4500,1800,产品定位,南座：酒店式管理公寓,南楼,6F-9F,采用酒店式布局，户型以一室为主，其中一室约,55,，共,76,套。两室约,82,，共,16,套。单层层高为,3.6m,。,层高示意,3600,5-26,层（每层,1583,）,户型配比为一室,76套占82.6%,、二室,16套占17.4%,、无三室,1,1,1,1,1,1,1,1,1,2,2,1,1,1,1,1,1,1,1,1,2,2,1,10000,8200,8200,10000,6700,6700,6700,6700,6700,6700,6700,6700,6700,6700,1800,产品定位,商业布局,具体分割布局应待招商后根据商家实际需要进行划分,楼层,面积,1F,3520,2F,3520,3F,3780,4F,3780,5F,3780,1F 2F,3F 4F 5F,3F,2F,1F,4F,5F,5100,4500,4500,4500,4500,酒店服务式公寓,1,、是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。,2,、选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。,项目产品定位,酒店,公寓选择,选择酒店式公寓的理由：,1,、区域处南二环商务区域，商务氛围较浓，有市场需求，有一定的市场支撑；,2,、良好的物业管理、精致的装修有利于提升项目的档次，拔高形象；,3,、对于投资客而言，酒店式公寓的投资回报率较好。,装修细节处理：收纳系统合理化设计,细节彰显国际化楼盘品质,智能化系统,:,全面提升家居生活品质,品牌的提升,:,厨卫洁具品牌化提升,项目产品定位,选择精装理由,选择精装的理由：,1,、本项目针对投资客户，精装能省去投资客后期的装修麻烦；,2,、精装可以使开发商获得额外的溢价空间；,3,、精装利于提升项目的品质，树立高品质形象。,装修标准及风格：,装修标准,2000,元,/,。,项目产品定位,室内装修标准,此标准下的装修材料及品牌选择：,1,、入户门：,高级钢质门，可选用盼盼；,2,、室内门：,选用优质复合门；,3,、窗户：,选用高级铝合金双层中空玻璃窗；,4,、地面：,品牌地砖，配成品踢脚线、石材过门石；,5,、墙面：,品牌乳胶漆，可选择立邦或多乐士；,6,、顶面：,局部石膏板吊顶，品牌乳胶漆；,7,、灯具：,白帜灯；,8,、厨房：,品牌墙砖、铝扣板吊顶、品牌吸顶灯；,9,、橱柜：,可选择美派或欧派整体橱柜；,10,、卫生间：,品牌墙砖、铝扣板吊顶、品牌换气扇、品牌吸顶灯；,11,、卫浴洁具：,可选用箭牌或,TOTO,坐便器、洗面盆、淋浴花洒，带面盆柜、化妆镜、五金件；,12,、龙头：,可选择美标品牌；,参考：万科系精装标准,品牌选用,精装样板间风格建议一：美式田园风格,自然不失尊贵、奢华但不庸俗,精装样板间风格建议二：欧式样板间,奢华、尊贵充满了生活格调与品质,精装样板间风格建议三：现代风格,充满现代感的样板间是现代城市生活的完美展现,精装样板间风格建议三：现代风格,充满现代感的样板间是现代城市生活的完美展现,精装样板间风格建议四：,西安莱安逸境样板间,不带家具家电的理由：,1,、家具家电会在一定程度上抬高投资客的支付总价，降低投资回报吸引力；,2,、家具家电的投资回报边际效应较低；,3,、增大开发商成本，利润空间有限；,4,、家具家电的档次选择与客户个性化需求有差异。,5、样板房需带家具家电，具有家庭温馨感，吸引客户购买。,项目产品定位,室内装饰部分,建议装修不带家具家电（样板房需带家具家电）,新古典主义,低调的华丽,集大成者。,比照罗马建筑的风格经典元素，新古典主义在,檐口、栅花、线条,等方面都是世界建筑精华的集大成者，在建筑比例上严格符合了人本的黄金比例。,渊源。,新古典主义的最早渊源是文艺复兴运动及其在建筑世界的反应和延续。,提倡复兴古希腊和古罗马的建筑艺术装饰，在格式上与古典主义风格相仿,，追求构图规则和经典而传统的建筑符号。,市场取向。,新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受,，因此有可能（或正在）成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。,融合。,当今新古典主义建筑作品,超越了“欧陆风”的生硬与“现代简约”的粗糙,，设计更加精细，品位更加典雅细腻。新古典主义 是古曲与现代的结合物，它的精华来自古典主义，但不是仿古，更不是复古，而是追求神似。,色彩。,在色彩上以,大面积线色为主,。,建筑风格建议一,新古典主义风格,简约,/,时尚,/,高端,/,品质,新古典主意建筑风格将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，呈现出古典而简约的新风貌，兼容华贵典雅与时尚现代，提升产品本身尊贵、大气、豪华、高端感。也使得客户提升接受价格范围，更能显示本项目高端物业定位，及与众不同的品质感。,推荐风格,ART DECO 新装饰主义风格，是经久不衰的国际化建筑风格，以竖向线条突出建筑的挺拔感和尊贵感，恒久价值,。,ART DECO 装饰主义,风格,国际化风格,建筑风格建议二,符号元素。,下层通常用,重块石或画出仿石砌的线条,，中段用,古希腊、古罗马的五种柱式,，檐口及天花周边用,西洋线脚,装饰，正面檐口或门柱上往往以,三角形山花,装饰，与底层,重块石,互相呼应，有的还在屋顶沿街或转角部位加,穹窿顶阁楼亭,。外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，,配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架,。,新古典主义风格立面要点,立面风格建议,采用石砖和玻璃幕墙材料相结合外立面，米黄色或棕色暖色系浅色调为主，石材饰面，浅色贴面，丰富的细部，并配以多种艺术处理、镶花刻金。材质朴实凝重的石材装饰于柱头、门头柱、线角、墙身等部位，通过手工打磨的石材，在古典中透露现代。,立面效果,优雅,/,现代,/,暖色,/,细部,立面风格建议,高大的门头，廊柱、山花武门廊，构图严谨，气势雄伟。柱廊、檐部、拱券也可以融入古典，以一种简化的形式表现出来。顶部线条上拉、垂直，退台处理，现代与古典相结合，,立面效果,门头及顶部的处理,立面风格建议,玻璃高级花岗岩,外立面采用浅棕红的豪宅流行色，石材镶边，窗玻璃采用单向透光材料,全石材外立面外墙，,30mm,厚天然花岗石，干挂石材幕墙，内衬,25mm,厚保温板，外 窗采用大面积采用断热铝合金,Low-E,镀膜中空玻璃。,中建,麓山和苑,华丽家族,汇景天地,北京棕榈泉国际公寓,立面采用干挂石材和局部,高级防水涂料配以大面积,的落地窗，高贵而典雅,本项目立面建议,立面材料建议,LOW-E,玻璃,Low-E,玻璃的特点：,冬季，它对室内暖气及室内物体散发的热辐射，可以像一面热反射镜一样，将绝大部分反射回室内，保证室内热量不向室外散失，从而节约取暖费用。夏季，它可以阻止室外地面、建筑物发出的热辐射进入室内，节约空调制冷费用。同时，,Low-E,玻璃还可避免光污染的产生。在新的建筑节能规范条件下，这种材料将占领主流市场，成为发展趋势。,适用范围：,商业楼、写字楼、公共建筑、高层住宅,费用：,约,200-300,元每平方米,花岗岩,特点,花岗岩不易风化，颜色美观，在户外使用能长期保持光泽不变，大多数高档建筑物的外墙都用花岗石装饰，也是大厅地面和露天雕刻的首选之材。,适用范围,商业楼、高档写字楼、公共建筑、高档住宅,。,备注：一般用在,建筑的底下二到四层，主要是给建筑物增加厚重牢固的感觉，因其成本较高，产生的辐,射会对人体形成不好的影响，同时自重也比较大，通常不用于整幢高层建筑。但,可,作为石材线与玻璃幕墙搭配。装饰效果强,。,材料建议,大理石,特点,大理石的质感柔和美观庄重，格调高雅，是装饰豪华建筑的理想材料，但其产生的辐射会对人体形成不好的影响，而且造价高。,适用范围,天然大理石可制成高级装饰工程的饰面板，,用于宾馆、展览馆等公共建筑工程内的室内墙面地面、窗台板、服务台、电梯间门脸的饰面等。,备注：空气中所含的酸性物质和盐类对大理石都有腐蚀作用，导致边面失去光泽甚至破坏，因此，绝大部分大理石不适合作外立面材料。但目前市面上也有许多特殊的大理石材料适合做建筑外立面。,立面材料建议,石材,高级花岗岩,一般用在建筑的基座部分，或者作为石材线与玻璃幕墙搭配。装饰效果强。,高级大理石,外立面应用较少，少数使用与建筑基座的外部装饰,价格：进口：,150-350,每平米 国产石材：,50-150,每平米,加工价格：单边,8,元,/,米，加厚边（法式，斜边，圆边）,15,元,/,米。,LOW-E,玻璃幕墙,Low-E,玻璃在新的建筑节能规范条件下，这种材料将占领办公类产品外立面材料的主流市场,价格：约,200-300,元每平方米,成本,：选择玻璃幕墙和石材的外立面搭配市场价约为,200300,元,/,之间，一般来说，外墙面积,=,建筑面积*（,0.50.6,），本项目按最新稿,52861,万方建面计算，外立面成本价,=52861,*,0.5,*,300=7929150,，近,800,万。若采用面砖搭配玻璃幕墙的形式，市场价在,150-250,元,/,之间，成本价,=52861,*,0.5,*,200=5286100,，较前者节省约,300,万。,（,注：该成本价格为一般市场估算，仅供参考具体价格需根据具体外立面面积来计算。）,外墙砖,瓷砖、条形砖,是国内普通住宅外墙最常用的建材。坚固耐用，具备很好的耐久性和质感，并在全国的房地产市场上，使用率最高。,常规的外墙瓷砖，施工下来连人工带材料费，在,100-150,元每平米。,外立面材料价格及成本,立面材料建议,备选,立面效果,备选现代或后现代风格,备选风格建议,公寓户型配比建议,周边公寓户型配比汇总,项目名称,户型,面积,占比,主角青年公社,一室,33-48,47.5%,两室,68-78,43%,三室,92,9.5%,西荷丰润国际公寓,一室,39-60,89%,二室,86,11%,朱雀七星国际公寓,一室,47-59,75%,二室,76-84,13%,复式,96-130,12%,海星未来城,一室,41-68,77.48%,二室,63-107,17.47%,三室,97-149,5.05%,小寨金莎,一室,34-62,83.64%,二室,73-130,16.36%,新宝龙,MASA,地铁公寓,一室,47-48,66.7%,二室,83-88,25%,三室,116,8.3%,时代公寓,/,45-78,/,周边公寓户型以,33-60,一室为绝对主力，占,50-80%，,二室作为补充,户型配比建议,户型,面积（,M,2,),面积占比,大致套数,1+1,房,50-65,50%,300,套,2,房,70-85,30%,130,套,3,房,95-110,20%,70,套,合计,34481 M,2,500,套,公寓以,50-651+1,室户型为主，占比,50%，70-110 二、三室占50%,独立厨卫保证居家的实用性,局部面积赠送，增添实惠,一房设计原则,面积段控制在,50-65,平方,一房产品,户型值提升（小面积舒适,型,）,增加舒适度,区域,开间（,m),进深（,m),面积（,m,2,),备注,客厅,3.0,3.6,11,客餐同厅,餐厅,1.5,2,3,主卧,3.3,4.5,20,厨房,2.3,2.6,6,主,卫,2.5,2.4,6,本案,一,室产品户型尺寸建议,東尚,蜂鸟,43.55,户型,東尚,蜂鸟,46.96,户型,布局方正，合理，私密性强。,功能分区合理，客厅卧室随意设计。,百变露台，为精彩生活提供无限肯能。,厨房外带花池，让生活多一分自然的美丽。,户式中央空调，温度均匀，感受更舒适。,设施完善，功能齐全。,户型方正，设计合理，布局精巧。,明厨明卫设计。,卧室飘窗引入无限风光。,小公寓，大客厅，一切皆有可能。,户式中央空调，温度均匀，感受更舒适。,设施完善，功能齐全。,一室户型,50,一室（绿城水晶蓝湾）,明亮卫浴区台阶设计,全开间卧室,会客厅,开敞式厨房，简餐、吧台百变区。入户玄关设计,优点,：,分段合理布局，功能分区清晰、无浪费面积,充分利用面宽，采光效果覆盖功能区多。,卫浴明亮、步入台阶设计。,开敞厨房、简餐、吧台多变空间、入户玄关系统。,不足,：,动静无法分区、私密性一般,临窗的写字台,一室户型,50,一室一厅（南京中海,凯旋门）,优点,：,布局合理、动静分区,客厅卧室采光良好,主卧,3.6,米开间，较为舒适,独立步入式衣帽间设计。,无面积浪费。,私密性好,不足,：,客厅开间小，面积小，舒适度低。,阳光卧室,客厅也带大开窗,厨房卫浴区、开敞式厨房、节省面积,一室户型,一室一厅一厨一卫,50,优点,：,户型方正，布局合理，强调整体功能性。,无面积浪费。,私密性好,独立厨房、餐厅采光、卧室采光好,厨房带生活阳台、功能性好,不足,：,暗卫,客厅方正、方便布置,温馨卧室，采光性好,在有限的面积里打造齐全的卫浴功能，还预留有洗衣机位置。,独立厨房及餐厅，小户型也有家的感觉。,厨房外的生活阳台。,一室户型,一室,二厅,户型,68,一室（绿城水晶蓝湾）,独立衣帽间,临窗写字台，落地床休闲区,明亮卫浴,优点,：,户型方正，功能分区合理,卧室采光良好,主卧,3.6,米开间，较为舒适,独立步入式衣帽间设计。,无面积浪费。,私密性好,不足,：,客厅开间小，面积小，舒适度低。,卧室临窗采光好，舒适开间,客厅保证舒适的开间和面积,入户餐厨、充分利用面积,一室户型,优点,：,大开间设计，采光性能好。,客厅卧室尺度舒适，卧室落地窗。,动静分区，功能分区,卫生间带浴缸、带落地窗,独立步入式衣帽间设计。,厨房带生活阳台、功能性好,无面积浪费。,不足,：,私密性一般,一室一厅一厨一卫,75,临窗写字台，落地床休闲区,大开间卧室，舒适度高,临窗卫浴，浴室带浴缸。,洗衣机预留，步入式衣帽间。,餐厨靠近，动线合理。,客厅舒适开间尺度,一室户型,把控面积段,面积段处于适中阶段,局部面积赠送，增添实惠,两房设计原则,增加舒适度,二房产品,户型值提升（,实用,舒适,型,）,区域,开间（,m),进深（,m),面积（,m,2,),备注,客厅,3.9,4.6,18,客餐同厅,餐厅,3.5,4,14,主卧,3.8,5,19,次卧,3.5,4.5,15,书房,-,-,-,厨房,2.6,2.65,7,客,/,主,卫,2.5,2.4,6,本案,二,室产品户型尺寸建议,舒适两室，风尚美宅。,客厅、主卧、生活阳台三面朝南，收获,更多阳光。,敞亮明厨，精致干湿分离卫浴，极致空,间利用。,户型设计合理，动静分区，动线清晰。,独立生活阳台。,餐客一体，提升空间感。,存在面积浪费,户型方正，两个半面宽，功能齐全，动静分区。,厨卫等功能区与卧室休息区分开,龙湖,MOCO,80,户型,两室户型,两室户型,两室一厅一卫,67,优点,：,客厅、及主次卧室均可采光，。,布局合理、功能齐全。,功能分区、动静分离。,主卧及客厅带飘窗设计，厨房带生活阳台,餐客一体，空间感增强。,不足,：,卫生间为暗卫。,次卧开窗较小。,舒适开间尺度，南向开窗采光,入户玄关设计,餐客一体、空间感强、客厅南向飘窗,温馨南向卧室，采光条件好,独立厨房带生活阳台,两室户型,优点,：,客厅、餐厅及主次卧室均大面积采光，。,功能齐全、时尚开敞式厨房，提升品位。,功能分区、动静分离。,不足,：,卫生间为暗卫,无生活阳台和洗衣机预留位置,客厅采光面积大、餐客一体,时尚开敞式厨房、吧台设计，彰显品位,主卧室舒适空间尺度，双侧采光,卫生间带淋浴和盆浴,温馨次卧，采光充足,两室户型,81,二室,46,一室,95,二室,两室户型,两室户型,把控面积段,面积段处于适中阶段,通过大面积赠送外部空间来达到景观居住,三房设计原则,满足功能型舒适度为主,三房产品,户型值提升（,功能实用型,）,区域,开间（,m),进深（,m),面积（,m,2,),备注,客厅,4.4-6.3,5-7.5,31-45,客餐同厅,餐厅,主卧,3.5-6.1,4.0-8.0,30-36,套洗手间,次卧,3.1-4,3.2-4.9,12.0-18.0,配阳台,书房,3.15-3.6,4.9-5.4,9.45-17,配阳台,厨房,2.3-2.7,3.2-4.1,9.0-11.0,配工作阳台,客卫,2.1-2.7,2.6-3.4,5.6-7.6,主卫,2.6-3.6,2-3.2,7-8.3,本案,三,室产品户型尺寸建议,布局合理，全明设计，南北通透，三室朝南,布局紧凑合理，全明设计，南北通透。,卫生间干湿分离，北侧有生活阳台。,三室朝南采光，客厅封闭式阳台，多功能设计。,万科城 经典,89,户型,三室户型,龙湖,香醍溪苑,116,三室两厅两卫,优点,：,南北通透、户户采光、全明户型,布局合理、功能齐全，动线清晰、无面积浪费。,餐客一体、空间感强。,客厅带南向阳台。,不足,：,116,的三室在功能性齐全的情况下各开间尺寸无法做到十分舒适的尺度。,三室户型,公寓配套建议,配套服务项目,百分比,配套服务项目,百分比,健身房,/,健身中心,87.5,诊所,12.5,游泳池,87.5,电影院,12.5,儿童活动室,/,儿童游乐场,62.5,花园,12.5,餐饮,56.25,桑拿,12.0,超市,43.75,台球室,12.5,咖啡,54.5,网球场,12.5,商务中心,37.5,高尔夫练习场,6.25,健康俱乐部,31.25,酒吧,6.25,银行,31.25,购物中心,18.75,北京的酒店式公寓发展较早也较多。通过一份北京市的酒店式公寓配套统计表可以看出酒店式公寓所需的配套项目,从酒店公寓使用者对配套服务设施的需求情况来看“购物场所”、“中餐厅”、“咖啡厅”、“洗衣店”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、“游泳池”、“商务中心”必须配置，“酒吧”、“洗浴中心”、“邮局”、“多功能厅”可以考虑；“会议室”基本上不考虑。,酒店式公寓配套研究,适合本项目的配套,对于本项目的配套还需考虑周边凯德广场的影响因素，一方面形成客流量的共享和互补，同时业态上形成差异化，避免直接竞争。,综合公寓使用者对配套服务设施的需求和周边项目配套竞争可得出本项目所需配套,：,健身中心,游泳池,洗衣房,棋牌室,西餐厅,咖啡厅,中餐厅,商务中心,茶秀,/红酒,书吧,/网络,本项目配套设施：,配套项目,所需面积,银行,1500,品牌精品店（精品小超市）,1200,大型高档中餐厅,3000,-3500,健身房,1500,咖啡厅,200,精品餐饮、特色餐饮,1000,-2000,棋牌室,300,Pary,吧（多功能厅）,200,400,洗衣房,150,商务间,/,书（网）吧,200,红酒屋,/,雪茄吧,/,茶秀,400,商务中心,600,物管中心,500,全天候阳光天然温泉游泳池,（顶层）,+,温泉水疗纤体美容,SPA,2000,3000,配套面积建议,健身房、游泳池、咖啡厅、书吧等示意,公寓配套建议,主力配套,健身中心,在追求生活品质和绿色健康的时代，健身中心已经进成为必不可少的会所配套，并且讲究品牌、规模及档次。,配套建议,主力配套,大型中餐厅、宴会厅,大型的餐饮中心，选择品牌及档次较高的餐饮店，要具备能承办各种宴会，如婚宴、周边公司年会等宴会的规模。,宴会厅、中餐厅,高级包间,配套建议,主力配套,咖啡厅、精品餐饮、特色餐饮,本项目的业主属于中高端客群、对生活品质及情调有自己的追求，咖啡厅、精品餐饮店成为他们日常光顾的场所,精品餐饮店,咖啡厅,特色餐饮,配套建议,主力配套,商务中心、,party,吧,商务中心主要针对本项目的商务人士业主，集商务办公会晤为一体的场所。,公寓产品自身面积不大，设置,party,吧，则可解决平日业主想在家举办,party,却苦于地方小的问题，该场所功能应包括娱乐，吧台，临时居住，烹饪等功能。,商务中心,Party,吧,配套建议,建议配套,红酒吧 雪茄吧,红酒屋,雪茄房,到此类场所消费、休闲的人属于特定人群，高端客户较多。,配套建议,建议配套,自助洗衣房、书吧、棋牌室、精品酒吧,自助洗衣房,精品书吧,棋牌室,精品酒店,配套建议,温泉水疗纤体美容,SPA,全天候温泉泳池,主力配套,温泉游泳、,SPA,温泉泳池作为高档住宅会所的必备配套深受业主的喜爱，为必须配置，配合以温泉水疗纤体美容,SPA,，提高配套的完整性和档次性。,配套建议,商业定位建议,PART,商业总体定位,从项目,自身公寓配套,角度来说，本项目又有,社区型配套商业,性质,从项目,所处区位及周边环境,来说，南二环边，主干道旁，周边办公、商务、商业均较为成熟，所以本项目商业可作为区域,外向型临街商业。,从项目,交通环境,来说，项目北侧有南二环，实际上是造成了一定的阻隔性，人流量受到一定限制。未来随着凯德广场的开业，人流肯能会被吸引过来，故本项目商业应该定位为,中高档次商业中心。,综上所述，本项目的商业建议定位为：,南二环枢纽中高档区域型商业中心,万科新地城二期商场（凯德广场）商业面积共,5.8,万，地下一层设置为超市及餐饮；地上一层为国际时尚服饰、茶秀、化妆品；地上二层为女装、配饰、鞋包等；地上三层为男装、运动休闲装、数码、图书及,KTV,等娱乐项目；地上四层为童装、家居用品、美容,SPA,；地上五层为影院、健身及餐饮等,不同质、少而精,尽量不做万科凯德广场同质化的业态，业态不宜繁杂，但是一定是精选业态。,档次高、形象好,匹配酒店式公寓的档次、利用良好的昭示性打造中高端的整体外观形象。,服务于公寓 吸引周边高端消费,配套以更好的服务于公寓为宗旨同时能吸纳周边高端的消费群体。,业态,品质,功能,凯德广场规划业态,商业整体同凯德广场相辅相成，形成互补的高端区域商业中心形象,商业总体定位,楼层,面积,主题,业态,1F,3520,金融、品牌,银行区域网点、时尚品牌店,2F,3520,金融、商务,证券交易、保险,3F,3780,高档中餐厅,高档中餐馆,4F,3780,精品餐饮、休闲,精品餐饮、品牌咖啡店、酒吧,5F,3780,会所、公寓服务,健身房、自助洗衣房、商务中心、茶秀,方案一 金融、通讯业态规模和等级较高，面积需求较大，大堂需要做挑空设计。,楼层,面积,主题,业态,1F,3520,金融、通讯,银行区域网点、时尚品牌店,2F,3520,生活休闲,摄影店、亲子中心、教育培训,3F,3780,高档餐饮,高档中餐馆,4F,3780,精品餐饮,精品餐饮、品牌咖啡店、酒吧,5F,3780,会所、公寓服务,健身房、自助洗衣房、商务中心、茶秀,方案二 金融、通讯等业态规模和等级较低，面积需求小，大堂无需做挑空设计,商业业态布局方案,功能,面积,时尚品牌区,1000-1500,银行区,1500,公寓大堂,610,3F,餐饮电梯大堂,80,4F 5F,电梯大堂,50,说明,：公寓大堂在正中可保证三个单元的公寓共用一个大堂，一层公寓大堂及银行大堂有需要可做挑空。,25F,商业可通过两侧电梯进入。公寓大堂空余部分面积可做一层休息吧，可为业主提供休息等待、相互交流的空间。,1F,金融、时尚品牌、公寓大堂层布局,1F,布局建议,南 二 环,公寓,大堂,规划路,规划路,时尚品牌区,可根据实际情况分割,2-3,个店面,银行,地下车库,出入口,餐饮大堂,3F,4F、5F,大堂,公寓,大堂,公寓,服务中心,地下车库,出入口,公寓,大堂,规划路,规划路,时尚品牌区,可根据实际情况分割,2-3,个店面,银行,4F,5F,1F公寓,大堂建议,公寓大堂,服务台及形象展示区,180,公寓电梯区,100,贵宾等候区,150,酒店式公寓电梯区,50,公寓服务中心,/,小便利店,130,总计,610,公寓大堂各功能区域面积示意,公寓大堂示意,公寓大堂总面积：,610平米,包括：酒店服务公寓大堂,酒店管理公寓大堂,酒店服务中心,公寓,大堂,公寓,服务中心,43450,1400,大堂服务展示区,公寓服务中心,服务台,吧台,贵宾等待区,客户线导向,阶层专属的符号元素,市场借鉴,市场同类型产品,以大气的设计和精致的内部装饰，打造高尚尊贵的价值感，营造亲切的归家感受,项目契合,高端项目特性,公寓入户大堂装修建议,装修风格及元素,建议,针对定位客户群建议用明亮的复古风格体现高尚尊贵生活与文化氛围,富有底蕴质感十足的复古欧式元素最容易表达身份感的感觉,明亮浅质的色调运用体现轻松愉快的归家氛围,油画及陈设,雕塑及小品,古典几何图案的大理石地板及墙面,奢华的大堂水晶灯,古典的沙发和地毯,细节小品和休憩设施,大尺度内部空间之下，配合重点的装饰及细节点的精工细作凸显品质感,将世界级酒店的设计概念融入公共配套空间，入户大堂设置,6m,层高，酒店式豪华设计，大量采用石材、水景吊灯、镜面等材料，提供华贵、舒适的入户体验。,重庆绿地翠谷香堡入户大堂,成都誉峰入户大堂,上海招商南桥一号,酒店式豪华入口大堂借鉴,公寓大堂建议,酒店式服务台,公寓大堂建议,酒店级别吧台，光线处理尤为重要，暖色调给人温馨和舒适的感觉，同时石材和灯饰的运用要曾强尊贵感。,公园时光入口大堂,华丽的天花装饰、内部水景及大量的石材应用,延续共享大堂宫殿式的建筑外观，共享大堂设置,6m,层高，可根据屋顶变化，形成内部空间的变化。根据承担的不同功能有序布置平面功能，酒店式豪华设计，大量采用石材、水景吊灯、镜面等材料，提供华贵、舒适的入户体验,石材地面、豪华灯饰以及植物装饰,公寓大堂建议,共享大堂,公寓大堂建议,休闲区,充分利用大堂给予的公共空间，以开展熟络感情活动，尊贵的业主回家前或出门时在大堂有一个休息缓冲的地方，可以提供交流，休息，会客等功能，提供吧台服务。注意整体风格和富有情调和特色的布局,候梯厅自然采光通风，五星级酒店式豪华装修，大量使用石材、木饰面、铜材等高档材质，并配合原创油画、家具等装饰，为业主营造尊贵、舒适的入户体验。,西安八号府邸自然采光、精装修候梯厅,五星级酒店标准的候梯厅装修,公寓大堂建议,酒店式豪华候梯厅,电梯轿厢装潢体现奢华尊贵感，大量应用进口手工拼花石材、高档木饰面、水晶灯、皮革、铜材等，并设置举止优雅、仪态端庄的电梯司机，进一步强化业主的入户体验。,成都誉峰豪华轿厢内饰,轿厢细部的纹样装饰,大尺度的电梯门,专人电梯服务,酒店式豪华候梯厅,公寓大堂建议,1F商业,大堂建议,餐饮及会所大堂示意,二个,商业大堂：,其中：,3层餐饮大堂 80m,2,4-5层商业大堂 50m,2,银行外观示意,时尚品牌店内部示意,时尚品牌外观示意,银行内部示意,1F,的商业,注重形象的塑造,，要具有一定档次，选择银行业态可很好的塑造数高端的形象。公寓大堂时尚品牌店的形象也要向高端塑造,1F商业,业态示意,金融 保险平层布局,2F,（方案一）,业态,面积,证券公司,10001500,保险公司,10001500,南 二 环,规划路,规划路,证券公司,保险公司,2F,布局建议,证券公司,保险公司,2F,的商业注重档次性，鉴于周边办公市场的聚集，业态选择金融性质的业态，如证劵类，保险类公司，集办公和业务两用。,2F,业态示意,生活配套商业层,2F,（方案,二,）,南 二 环,婴幼用品店,/,亲子中心,摄影写真,康体美容,SPA/,足浴,教育培训,业 态,面 积,摄影写真,8001000,亲子中心,8001000,康体美容,spa,足浴,300600,教育培训,8001000,2F,布局建议,2楼也可根据商业招租情况，设置摄影、婴幼用品店、教育培训等业态。,摄影店,康体美容,spa,教育培训,亲子中心,2F,备选业态示意,2F,业态示意,说明,：可举办各类型宴会的大型品牌中餐厅一个，。操作间设计在展示面较差的南侧。中间的电梯井电梯不停靠。,餐饮层 平面布局,3F,类型,面积,高档中餐厅,3800,南 二 环,高档中餐厅,操作间,操作间,3F,布局建议,3F,餐饮层布局建议,3F,餐饮层可做大小包间,18,个，,14,个普通包间每个面积约,32,，三个中包间面积约,56,，,1,个大包面积约,120,，包间开间在,4m12m,不等，中间设大厅面积约,1200,，操作区约,1000,，大堂面积约,300,，操作区沿南二环侧设计临窗卡座。,礼,仪,台,卫,生,间,景观,卫生间,操 作 区,大堂,前台,休息区,3F,中餐厅功能布局示意,3F,餐饮操作间排烟通道布局示意,3F,中餐厅排烟布局示意,排,烟,井,排烟道,大型中餐厅、宴会厅示意,在,3F,规划一家高端大型的餐饮，有形象有档次，项目良好的地段，加上周边,政府机构，大学校园及各写字楼公司,带来高端客源将成为餐饮主要消费群体。该餐饮店应具备举办大型宴会的能力。如大香港鲍翅、真爱中餐馆等高档餐饮店。,3F,业态示意,餐饮层 平面布局,4F,说明,：中精品餐饮层公寓电梯不停靠，由两侧电梯同达，电梯之间过道连接，形成动线,类 型,面 积,特色餐饮,(1-2,家,),1200,精品咖啡厅,800,精品酒
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