戴德梁行万平米无锡九龙仓项目营销报告PPT课件.ppt

Presentation of Wharf Project无锡九龙仓项目营销报告戴德梁行房地戴德梁行房地产咨咨询（上海）有限公司（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 项目目营销推广策略建推广策略建议 无无锡宏宏观经济、市、市场分析分析 无无锡房地房地产微微观市市场分析分析 项目特征分析目特征分析 项目定位建目定位建议 项目示范区建目示范区建议 项目定价与去化目定价与去化无锡九龙仓项目营销报告无锡宏观经济、市场分析无锡房地产微观市场分析项目特征分析项目定位建议 项目定价与去化项目营销推广策略建议 项目示范区建议 戴德良行-无锡九龙仓项目营销报告占地面积30.8万平方米，规划总建筑面积约83万平方米。无锡九龙仓国际化人文典范双核社区!戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project无无锡宏宏观市市场分析分析戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5城市特征及宏城市特征及宏观经济戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project沪宁中沪宁中轴核心，江核心，江苏经济核心基地核心基地 无锡居于沪宁城镇聚合轴核心段，是上海大都市圈的有机组成部分，江苏省经济发展的先导地区和创新中心，具有国际竞争力的城市。北靠长江西接常州，距南京183公里东邻苏州，距上海128公里南频太湖信息来源：无锡规划局宏宏观市市场城市特征研究城市特征研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project立体交通体系，立体交通体系，华东交通要塞交通要塞 无锡是苏、浙、皖三省的交通枢纽，京沪铁路、京杭大运河以及沪宁高速公路等公路干线沟通沪、宁、杭各大城市；无锡机场离市中心仅20公里信息来源：无锡规划局宏宏观市市场城市特征研究城市特征研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project环太湖太湖经济圈核心腹地圈核心腹地 杭州都市圈杭州都市圈环太湖都市圈太湖都市圈上海都市圈上海都市圈扬州州南通南通湖州湖州舟舟山山南京南京嘉嘉兴绍兴常州常州镇江江苏州州 无无锡宁波宁波杭州杭州上上 海海台州台州泰州泰州第三第三扩散圈散圈层第一第一扩散圈散圈层第二第二扩散圈散圈层上海是长三角经济实力最强的龙头城市，也是经济扩散的中心。无锡在空间结构分布上处于第一扩散圈层，与上海这个增长极联系最为紧密，战略地位优势明显。信息来源：无锡规划局宏宏观市市场城市特征研究城市特征研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project无锡国内生产总值近年平均每年增长约16%，宏宏观经济效益效益稳步提高步提高；2007年，无锡GDP比上年增长16%，人均人均GDPGDP增增长也超出一般水平也超出一般水平。信息来源：无锡统计局宏宏观市市场经济状况研究状况研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 无锡近三年的城市人口总量平均以11%的增长率递增，城市化城市化进程迅速程迅速；人口的快速增长，带来住房需求的增加住房需求的增加，促进了房地产的发展；无锡居民消费支出年均增长幅度在15%左右；消费力增长速度与城市整体整体经济发展水平展水平、人民收入人民收入发展水平相近；信息来源：无锡统计局宏宏观市市场经济状况研究状况研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project2007年无锡市人均支配收入在长三角各城市中位列第四第四，体现了较高的购买能力能力和水平水平。信息来源：无锡统计局人均可支配收入（单位：元）宏宏观市市场经济状况研究状况研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project信息来源：无锡统计局u 人均工资水平年均增长幅度在15%左右；u 人均可支配收入水平年均增长幅度在18%左右，略高于城市经济总量发展水平；u 在城市整体经济水平不断发展前提和基础上，城市人民生活水平同样处于快速、稳健发展阶段；u 人均可支配收入水平发展速度高于人均工资水平发展，这说明人民的消费力空间与消费余地正在不断扩大。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5规划构建“多中心、开放式多中心、开放式”的市城空间发展格局，形成“两横一纵”的“干”字型城镇发展轴。以三条城三条城镇发展展轴为主干。信息来源：无锡规划局区域分析区域分析城市城市规划研究划研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5本项目锡山区：新材料和电子信息、纺织和服装、车辆为主的产业惠山区：汽车配件，生命科技等传统工业强区北塘区：老工业产业区，现代服务业崇安区：市中心商务区南长区：政务，休闲商务，太湖CBD商圈,项目所在区域滨湖区：旅游，度假，工业设计产业基地新区：高新技术科技园区区域划分：按照行政区域，各产业结构，及规划情况，把无锡划分成了7个区域。信息来源：无锡规划局区域分析区域分析城市城市规划划戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5建设太湖广场商务中心，形成“一心、一城、两带、三轴、六社区”的格局。其中“一城”指“南长新城”。区域分析区域分析整体整体规划划优越的地理位置越的地理位置，人民东路、解放东路、解放南路、人民西路相至，与崇安区、北塘区相邻。便利的交通便利的交通通往全市各地。政治政治优势突出，突出，市人大及市政府近20个职能部门在南长辖区内。良好的人居良好的人居环境境，辖区内新世纪花园、新江南花园、等高档住宅小区，大型休闲、购物中心、餐饮娱乐场等设施。齐全的生活和商全的生活和商业配套配套，让消费者享受着更多的方便和实惠；同时也为我们吸引了大量的客户群。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5房地房地产市市场研究研究戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5 从近三年多时间的社会投资来看：近三年，固定资产投资都以12%左右的比例增长。房地产投资呈稳定上升趋势；特别在2007年创造了一个历史高点，并显示了较强的持续性。房地产业在无锡经济中的比重将持续增加，最终成为支柱产业之一。信息来源：无锡统计局社会固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地房地产市市场宏宏观房地房地产市市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 从2005年-2007年期间，无锡房地产市场供大于求供大于求；2007年的商品房批准预售和实际销售面积均高于往年；实际销售面积来看，近三年一直保持着稳定增定增长的情况。商品房批准预售、实际销售信息来源：无锡统计局（单位：万平方米）房地房地产市市场宏宏观房地房地产市市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5信息来源：无锡统计局商品房销售额 20052007年房地产销售金额上升稳定迅速，整体发展良好；2006年增长率达到91.6%，销售额比05年增长了将近2倍。2007年城市城市扩展展进度加快，大大促进了房地产的开开发速度速度。房地房地产市市场宏宏观房地房地产市市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5信息来源：无锡统计局商品房住宅均价 近三年来，无锡住宅均价住宅均价保持着稳步上升。受2007年国家政策控制，住宅均值上升速度放慢，开始保持相保持相对稳定定。2007年四个季度各区域住宅均价持续稳定的增长，2008年一季度，价格受政策影响受政策影响较小小，保持着增长的趋势。单位：（元/平米）房地房地产市市场宏宏观房地房地产市市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5信息来源：无锡统计局 从2007年6月-12月无锡市商品房成交量来看，稳定增定增长的速度保持不变；9月-11月考虑的房地产市场的旺季，成交量均超过其他月份，而12月的淡季，成交 量还能保持在4000套以上；2008年1、2月由于春节原因，市场成交量缩减。商品房成交量（套）房地房地产市市场宏宏观房地房地产市市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5土地供应和成交分布板板块成交面成交面积成交宗数成交宗数面面积(万平米万平米)同比（）同比（）环比（）比（）宗数宗数(宗宗)同比（）同比（）环比（）比（）崇安区8.34-52.69/3-25.00/北塘区/南长区/新区23.46906.87/5150/滨湖区22.12/3/锡山区/惠山区/合计53.9150.50/11/2008年4月全市挂牌出让土地12副，出让面积61.61万平方米，实际总成交面积53.91万 平方米。从推出的土地分布来看，50%分布在新区，其次为滨湖和崇安，成交地块同样如此。项目所区域目前没有新推出地块，未来土地具有稀缺性。信息来源：无锡国土局房地房地产市市场宏宏观房地房地产市市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project信息来源：无锡国土局土地供应量单位：万平米 从三年的土地成交情况来看，土地供应每年递增，大量开开发商投商投资于无锡；由于国家和政府大力控制，2007年相对土地供应量明显减少。房地房地产市市场宏宏观房地房地产市市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project n 无无锡地理位置地理位置优越、越、经济水平水平发展快速，居民消展快速，居民消费水平水平较高，高，购买能力能力强；n 城市化城市化进程加快，拉程加快，拉动居民的住房需求增加，房地居民的住房需求增加，房地产市市场虽然比然比较初初级，但是近年开始，但是近年开始 进入入发展的快速通道；展的快速通道；n住宅均住宅均值和成交量一直都和成交量一直都够保持保持稳步增步增长，受政策影响，受政策影响较少。少。长时间内，内，购房的房的刚性需求性需求 占有大量比例；占有大量比例；n南南长区区为现代商代商务办公和居住功能公和居住功能为主的主的现代化城区，代化城区，对居住居住产品有着品有着较高的需求。高的需求。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project无无锡微微观市市场分析分析戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project供供应市市场案例分析案例分析戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project地段地段类似的，例如：世似的，例如：世贸中心、万豪国中心、万豪国际公寓；公寓；区域代表的，例如：金科区域代表的，例如：金科东方王榭；方王榭；直接直接竞争的，例如：朗争的，例如：朗诗未来之家；未来之家；项目目类似的，例如：万科金域似的，例如：万科金域蓝湾；湾；品牌品牌标杆的，例如：太湖国杆的，例如：太湖国际社区；社区；体量体量类似的，例如：万科魅力之城、似的，例如：万科魅力之城、顺驰天天鹅湖湖/理想城市；理想城市；成功成功营销的，例如：尚的，例如：尚锦城；城；样本楼本楼盘：世：世贸中心，万豪国中心，万豪国际公寓，万科魅力之城，金科公寓，万科魅力之城，金科东方王榭，方王榭，朗朗诗未来之家，万科金域未来之家，万科金域蓝湾，太湖国湾，太湖国际社区，尚社区，尚锦城城七种武器之 拳头微微观市市场案例案例选择戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project热销在建在建本本项目目太湖国太湖国际社区社区万科魅力之城万科魅力之城尚尚锦城城朗朗诗未来之家未来之家万豪国万豪国际公寓公寓世世贸中心中心金科金科东方王榭方王榭金域金域蓝湾湾顺驰天天鹅湖湖百万方百万方级的大的大盘主要分布主要分布在城市周在城市周边，随着，随着规划划进程，市区范程，市区范围内已内已经不会不会再出再出现如此大体量的地如此大体量的地块，本地本地块堪称堪称绝版版七种武器之 拳头微微观市市场案例分布案例分布戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project代表项目建面 （万方）容积率物业形态均价（元/）位置项目进度朗诗未来之家152.5小高层，高层住宅13000南长区（本项目旁）07年6月第一次开盘万豪国际公寓456.5酒店，公寓，写字楼，购物中心12000南长区太湖大道旁07年12月第一批住宅世贸中心31.5，地上约24.94.5酒店，公寓，写字楼，会展中心 14000南长区太湖大道旁08年5月l项目所在太湖广目所在太湖广场周周边已已经形成形成11000-1400011000-14000元元/平方米的价格区平方米的价格区间l区域区域拥有大型的商有大型的商业，购物街区，物街区，5A5A级写字楼，会展中心等大型写字楼，会展中心等大型综合体合体项目，目，为城市城市CBDCBDl本本项目的百万方目的百万方级体量，将成体量，将成为CBDCBD旁的中央生活区。旁的中央生活区。区域房地区域房地产分析：分析：七种武器之 拳头微微观市市场区域市区域市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project物业位置:太湖大道与运河西路交汇处物业规模:建筑面积150000开发商：无锡朗诗置业有限公司 物业类别：小高层，高层建筑特色：精装修，科技元素物业管理公司:朗诗物业目前销售均价:13000元/总套数：400套（一期）/成交397套销售率超过90%主力户型：85-150平米客户群体：私企业主，政府官员、公 务员、区域以市区为主项目进展：07-6第一开盘100套1万/平米07-7加推109套1.2万/平米07-11再次加推1.3万平米七种武器之 拳头微微观市市场朗朗诗未来之家未来之家戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project同层排水系统地源热泵系统混凝土顶棚辐射制冷制热系统智能新风系统外墙，外窗，外遮系统屋顶地面系统隔噪隔声系统排污系统七种武器之 拳头微微观市市场朗朗诗未来之家未来之家戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project2007年6月朗诗未来之家科技住宅解析会2007年朗诗未来之家建设部科学技术项目计划宣传2008年1月整合克莱门特品牌，联体提升自身价值开盘当天认购的享受1%的优惠老业主享受2%的优惠参加2产品解析会，认购享受20元/平方米的优惠品牌活品牌活动营销策略策略七种武器之 拳头微微观市市场朗朗诗未来之家未来之家戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project物业位置：太湖广场清扬路、清名路交叉口开发商 :无锡茂业置业有限公司建筑规模：占地15万，建面45万，(66层酒店及酒店式公寓占地1.17万，建筑面积10.5万)建筑形式：20万购物中心，4万五星级酒店、万豪酒店品牌，7万 写字楼，10万酒店式公寓户数：目前推出501套/已售164主力户型:113平两房、157平三房两厅两卫、182平三房一厅三卫，开盘时间：2007年12月22号推出一期毛坯住宅均价9000元/平米2007年12月29加推128套2008年1月加推1.2万/平米酒店式公寓酒店式公寓毛坯高毛坯高层住宅住宅茂茂业百百货七种武器之 拳头微微观市市场万豪国万豪国际公寓公寓戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project113113157157182182面积较大，稍显单调；高层中较为少见的板式布局，南北通透；所有户型均赠送入户花园，可为本项目产品借鉴；七种武器之 拳头微微观市市场万豪国万豪国际公寓公寓戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project2007-12月品牌推介会 2007年12月名人产品推介会2007年4月公开公寓样板示范区07年12月29日-08年01月01日购房赠送一年物业费品牌活品牌活动营销策略策略七种武器之 拳头微微观市市场万豪国万豪国际公寓公寓戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project地理位置:位于太湖大道、清扬路交叉口东南角 开发商：无锡世界贸易中心有限公司 占地面积：约5.5万方项目规模：31.5万方，地上约24.9万方，办公规模约6.4万方；建筑形式：五星级酒店3.5万方；服务式公寓9.8万方；写字楼 6万方；交流中心2.7万方；商业1.5万方；世贸中 心1.5万方；建筑构成:一栋57层世贸大楼、一栋5层会展中心和5栋24-33 层的世贸国际公寓；户数情况:487套开盘时间：一期国际公寓预计2008年5月开盘,酒店式公寓推出 时间2010年；七种武器之 拳头微微观市市场世世贸中心中心戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project240240280280350350185185200200户型面积过于庞大，总价过高，市场可承受人群较少，产品附加值相对万豪国际公寓较少七种武器之 拳头微微观市市场世世贸中心中心戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project物业位置:滨湖区蠡湖大道周新西路路口建筑类别:花园洋房，小高层，高层住宅容积率:1.4绿化率:40%占地面积:96万平米建筑面积:134万平米产品类型:多层,花园洋房,电梯多层,小高层总户数:1.2万户左右/推出4387套/已售3804套楼层状况:高层18层，小高层11层，花园洋房5层进展:2007年11月高层精装修9000元/平米 2008年1月洋房7800/平米 2008年3月洋房7800元/平米 2008年4月洋房8800元/平米七种武器之 拳头微微观市市场万科魅力之城万科魅力之城戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project物业位置:青祁路与周新西路交汇处建筑类别:花园洋房，小高层，高层住宅，别墅容积率:1.0（一期）绿化率:50%占地面积:111万平米建筑面积：145万平米户数：8000套/推出662套/已售553套产品类型:多层、小高层、联排别墅等多种形态。开 发 商：华润新鸿基房地产（无锡）有限公司进展：2007年6，花园洋房均价8500,小高层均价6300 2007年12月18层景观楼7800-7900 2008年5月9日，推出18层高层108套，均价8500元，当日销售率85%七种武器之 拳头微微观市市场太湖国太湖国际社区社区戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project物业位置:崇安新城广益路建筑类别:高层,5+1花园洋房容积率:2.4绿化率:40%占地面积:9.2万平米建筑面积：27万平米户数：8000套/推出231套/已售备案47户型：140-230平米物业管理：重庆金科物业管理有限公司 进展：2008年4月开盘300套，当天销售90套均价：9000元/平米七种武器之 拳头微微观市市场金科金科东方王榭方王榭戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project2008年4月26日开盘2008年4月名仕品鉴日系列活动2008年2月购买金科观天下可参与“巴厘岛双人双飞五日游”活动2008年1月样板示范区26日开放2007年媒体志愿者重庆三日游,七种武器之 拳头微微观市市场金科金科东方王榭方王榭戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project物业位置:高浪路与中南路交汇处建筑类别:多层住宅 小高层住宅 高层住宅容积率:1.8绿化率:45%占地面积:35万平米建筑面积：67万平米户数：1448套/推出662套/已售553套产品类型:多层住宅 小高层住宅 高层住宅开 发 商：新城房地产（无锡）有限公司进展：一期 5400元/平米(2007-9-21)363套/342套成交 二期 5800元/平米(2007-12-2)365套/227套成交三期预计5月中旬七种武器之 拳头微微观市市场尚尚锦城城戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project万豪国万豪国际公寓公寓朗朗诗未未来之家来之家万科魅万科魅力之城力之城世世贸中中心心金科金科东方王榭方王榭太湖国太湖国际社区社区新城尚新城尚锦城城100001000011000110001200012000900090008000800010102020303040405050606070708080万万70007000600060001300013000供供应空缺空缺供供应曲曲线元元/七种武器之 拳头微微观市市场体量体量对比比戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project朗朗诗未来之家未来之家万豪国万豪国际公寓公寓世世贸中心中心万科魅力之城万科魅力之城太湖国太湖国际社区社区金科金科东方王榭方王榭6060新城尚新城尚锦城城85-11085-110707080809090 100100 110110 120120 130130 140140 150150 160160 170170 180180130-155130-155七种武器之 拳头微微观市市场房型房型对比比戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project朗朗诗未来之家未来之家万豪国万豪国际公寓公寓世世贸中心中心万科魅力之城万科魅力之城太湖国太湖国际社区社区金科金科东方王榭方王榭4000400060006000800080009000900011000110001300013000元元/新城尚新城尚锦城城15000150008000-88008000-880011000-1300011000-13000七种武器之 拳头微微观市市场价格价格对比比戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project朗朗诗未来之家未来之家万豪国万豪国际公寓公寓世世贸中心中心万科魅力之城万科魅力之城太湖国太湖国际社区社区金科金科东方王榭方王榭6060万元万元新城尚新城尚锦城城170-185170-185万万707080809090 100100 110110 120120 130130 140140 150150 160160 170170 180180105-140105-140万万205-240205-240万万190190 200200七种武器之 拳头微微观市市场总价价对比比戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project精装修市精装修市场分析分析戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project城尚城城尚城万科万科东郡郡瑞城国瑞城国际复地公园城复地公园城万科魅力之城万科魅力之城无无锡市市场选择精装修住精装修住宅宅产品的品的项目目较少，其少，其中未来之家由于其中未来之家由于其产品品科技元素特殊性，因此科技元素特殊性，因此不宜作不宜作为精装修精装修单位市位市场参考案例；参考案例；阳光阳光100长江国江国际二期二期金域金域蓝湾湾七种武器之 拳头微微观市市场精装修市精装修市场未来之家未来之家戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project项目名称目名称物物业形形态均价均价/精装修精装修价格价格体量体量（万方）（万方）装修装修标准准（元（元/）装修体量装修体量所占比例所占比例城尚城小高层、高层11000142000700套100%瑞城国际高层、小高层6000/900031.4140066套2.4%万科魅力之城高层、多层、小高层8000/90001091200122套1.7%万科东郡多层、高层6500/780021.51100100套5%七种武器之 拳头微微观市市场精装修市精装修市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project部分品牌开部分品牌开发商商选择了精装修了精装修户型通型通过推出推出时期看，除城尚城期看，除城尚城为全精全精装修，其他装修，其他项目都在目都在项目中期推出，且体量所占目中期推出，且体量所占项目目总体比例体比例较少；少；销售情况售情况较好，表明了市好，表明了市场对此此类单元的元的认可，但同可，但同时也面也面对着市着市场客客户讲究性价比、追求个性的消究性价比、追求个性的消费特点，因此也存在市特点，因此也存在市场风险，解决此，解决此类风险的最好方式是控制体量；的最好方式是控制体量；精装修精装修单位可以丰富位可以丰富产品品类型，同型，同时通通过整合各种知名品牌，可以起整合各种知名品牌，可以起到提升到提升项目档次、制造目档次、制造营销噱噱头的效果；的效果；七种武器之 拳头微微观市市场精装修市精装修市场戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project综合无合无锡市市场以及其他成熟市以及其他成熟市场案例，案例，DTZDTZ建建议：本项目作为百万方级大盘，首次推盘以稳为上，不建不建议在一期配比在一期配比精装修单位，避免风险；精装修单位在丰富产品类型，提升项目方面的优势决定了在项目中目中期期适当进行部分体量部分体量的推出是完全必要的，对于项目营销有促进作用；未来本案主要竞争对手金域蓝湾是全部精装修产品，因此为寻求差异本项目不宜有过多的精装修单位；参照市场案例，初步建议体量控制在在300300套以内，占套以内，占总体比例体比例约5%5%；七种武器之 拳头微微观市市场产品建品建议戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project需求市需求市场客客户分析分析戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 无无锡整体整体购买力分析力分析客客户调研需求研需求样本描述：本描述：根据2008年3月底最新更新的DTZ客户动态跟踪系统，针对购买住宅的客户和准客户群体，筛选有效样本450份，对其所提供的信息和数据进行统计、分析，真实、客观、直接的反映了无锡本地市场客户对住宅产品的需求状态。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 从调查中发现，购房客户以自营企业主为多，其次公务员也占有一定比例。他们有一定的经济实力和购房的基础。从事行业戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 30-40岁成为购房人群的主力军，占到65.7。这部分为中青年，家庭结构特征为三口之家。年龄结构（%）学历水平（%）这群人，他们大部分拥有大专及其以上的学历，受过高素质的文化教育。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 分析发现：无锡市场中，购房的主要目的在自住，兼备一定比例的投资。自住兼备投资的强烈需求，让无锡的房地产市场还有更长远的发展。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 购房影响因素（%）分析中发现：产品的价格、交通条件、区域的环境、物业、户型为主要考虑因素。从而可以看出，目前无锡市场的自住客户，对居住的便利性和舒适性的要求较高。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 承受总价范围（%）从调查发现，购房者中36.27%的人愿意考虑在50-75万左右总价的产品，而对于可以承受75-100万左右的客户群体也占了26.45%的比重。这两类客户的经济实力和购房意愿，未来都可以接受我们的产品，是我们的目标客户群。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 对面积的需求（%）购房者大多数考虑75-150平米之间的产品，合计比例为78.40%，多选择两房、三房。随着80后人群进入婚龄，以及新无锡人群体的逐渐壮大，90平米左右的小户型也占据一定比重。单位：平方米戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 付款方式的选择（%）首付款来源（%）从调查发现，购房者对于付款方式的选择上，超过20%的人群可以一次性支付。通过对个别购房者访谈，传统的无锡人倾向于一次性付款，但随着新无锡人数量越来越多，选择贷款支付的比例逐年上升并已经成为近年的主流。而对于贷款中的首付款来源来看，从银行贷款的人数将达到60%比例。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 通通过对样本的本的统计分析：分析：n 城市开城市开发区域不断区域不断扩大，如大，如滨湖区等湖区等环境境优美、交通便利的区域成美、交通便利的区域成为新新兴的居住区域。但是的居住区域。但是对于无于无锡当地人而言，南当地人而言，南长区等区等传统生活圈仍旧受到青生活圈仍旧受到青睐；n 目前，无目前，无锡市市场的主力的主力购房客房客户为私企老板和公私企老板和公务员，年，年龄在在30-45岁之之间，倾向二房、三房向二房、三房等等户型；而型；而处于人生上升于人生上升阶段的白段的白领则多以小多以小户型型为首首选。总体市体市场的的购买能力能力较强；n 无无锡目前多以改善性居住目前多以改善性居住为主。主。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project项目特征分析目特征分析戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project项目目总体分析体分析地地块特征分析特征分析830000830000占地面积30.8万平方米，规划总建筑面积约83万平方米。位于无锡市运河西路西侧，清名路两侧，中南路东侧，地地块规模模平方米平方米830000平方米戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf ProjectLocation地地块项目目东北方向北方向紧临运河西路：运河西路：本地块临京杭大运河，从西北向东南方向紧贴运河西路，独具天然水系资源。运河西路双向四车道，是近年来无锡重点投资建设的沿京杭大运河的景观大道。金城路为交通主干道。运运河河西西路路京京京京杭杭杭杭大大大大运运运运河河河河九九 龙 仓 地地 块第五章第五章项目特征分析目特征分析地地块特征分析特征分析金金城城路路戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project配套配套设施施配套配套设施施太湖广太湖广场清清扬公园公园古古罗马大酒店大酒店九九 龙 仓 地地 块 周边配套集中在太湖广场，有高档酒店及商业、生活休闲、购物设施。中南路附近有餐饮配套。附近有公交车29路,31路,57路及501路。友友谊大大饭店店第五章第五章项目特征分析目特征分析地地块特征分析特征分析凯宾斯基大酒店斯基大酒店中中桥小学小学戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf ProjectLocation地地块项目目为CBDCBD、CLDCLD双核社区：双核社区：太湖广场云集各顶集品牌成为中央商务区，本地块超大面积住宅用地将成为中央生活区。运运河河西西路路京京京京杭杭杭杭大大大大运运运运河河河河第五章第五章项目特征分析目特征分析地地块特征分析特征分析太湖广太湖广场CBD九九 龙 仓 地地 块CLD戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project市市 中中 心心 版版 块地地块 本地块位于太湖新城版块。向北为市中心版块 西面为蠡湖广场版块太湖广太湖广场版版块第五章第五章项目特征分析目特征分析地地块特征分析特征分析REGION蠡湖广蠡湖广场版版块戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project无锡九龙仓项目营销报告 Presentation of Wharf Project 2008.5项目特征分析目特征分析SWOTSWOT分析分