万锦星城A区物业管理意向大纲及费用测算20130816.doc

万锦星城A区物业管理
合作意向大纲及相关费用测算

2013年8月

目 录
1、万锦星城A区物业管理合作意向大纲 2-3
2、前期开办人工成本测算汇总 4
3、前期开办人工成本测算9-10月 5
4、前期开办人工成本测算11月 6
5、前期开办人工成本测算12月 7
6、前期行政办公及设备开办明细汇总 8
7、经理办公室 9
8、财务部 10
9、客服部 11
11、工程部、保洁部 12
12、秩序维护部 13
12、设备维修工具 14-15
13、清洁绿化工具 16
14、治安、消防管理装备 17
15、万锦星城A区物业费收支情况汇总 18
16、万锦星城A区物业管理费用测算汇总 19
17、人工成本 20
18、行政办公费用，设备、设施运行维修养护费 21
19、清洁费，绿化费，保安费 22

万锦星城A区物业管理合作意向
大 纲
1、 选聘有相应管理资质的物业企业，管理人员持证上岗；
2、 协商拟定，签订前期物业管理服务委托协议；
3、 授权物业企业制定相关管理规章制度、管理目标；
4、 按照住宅物业服务标准（二级）执行服务；
5、 受托物业企业缴纳20-30万元履约保证金；
6、 物业管理费按照月度由甲方按照约定支付受托物业企业，根据管理情况，甲方适时监督指导；
7、 合同期内，物业费、装修押金等相关费用由甲方在交房时收取，装修垃圾清运费按照业主装修申请审批手续逐户拨付受托物业企业。
8、 根据管理需要，甲方负责物业用房的装饰装修；
9、 甲方负责前期行政办公用品、维修、绿化、消防设备的购买，详见前期（开办明细汇总）；
10、 甲方按照受托企业前期开办人工成本测算支付人工费用，人员编制由甲方考核，详见（前期开办人工成本测算）；
11、 根据物业管理需要物业企业应提出对相关设施进行合理优化意见及智能化含量较高的管理方案；
12、经测算开发商需承担的相关费用：前期开办人工费约122545.5+前期开办行政办公及设备购置费约130195+物业用房装饰装修费+按月度应支付的物业费。
以上按照二级服务标准来配置，物业服务企业做到收支平衡，盈亏自负，详见（万锦星城A区物业费收支情况汇总及费用测算），但是在甲方未售部分物业由甲方承担物业服务费用（估计甲方收费与支付的物业费用每月需要支付的空置房物业管理费在2万元左右，其中：1、地下车位约一半，7000元，2、商场部分1万余平米，13000元）。

前期开办人工成本测算汇总
序号
月份
月数
工资
1
9月1日至10月31日
2
25410
2
11月1日至11月30日
1
27142.5
3
12月1日至12月30日
1
69993
合计
4
122545.5
根据前期物业管理需要，拟定适当人员前期先行进入，熟悉相关设施、设备及工程情况，提出合理建议，为承接验收、交付及入住后日常管理奠定坚实的基础。

前期开办人工成本测算
9月1日至10月31日 2个月
序号
岗 位
月薪（元）
人员编制
月工资
2月工资（元）
1
物业经理
4500
1
4500
9000
2
工程、设备管理部主管
2500
1
2500
5000
3
水、电、暖、电梯、综合维修工
2000
2
4000
8000
4
工资总额

4
11000
22000
5
职工福利费
工资总额×14%

1540
3080
6
教育及附加
工资总额×1.5%

165
330
　人工成本合计

12705
25410

以上人员根据阶段性需要适时调整。

前期开办人工成本测算
11月1日至11月30日 1个月
序号
岗 位
月薪（元）
人员编制
月工资
1月工资（元）
1
物业经理
4500
1
4500
4500
2
工程、设备管理部主管
2500
1
2500
2500
3
行政、保安管理部主管
2500
1
2500
2500
4
客服、保洁管理部主管
2500
1
2500
2500
5
水、电、暖、电梯、综合维修工
2000
2
4000
4000
6
保安兼消防专干
1500
1
1500
1500
7
保安秩序维护员
1500
3
4500
4500
8
保安兼监控员
1500
1
1500
1500
9
工资总额

11
23500
23500
10
职工福利费
工资总额×14%

3290
3290
11
教育及附加
工资总额×1.5%

352.5
352.5
　人工成本合计

27142.5
27142.5

以上人员根据阶段性需要适时调整。

前期开办人工成本测算
12月1日至12月31日 1个月
序号
岗 位
月薪（元）
人员编制
月工资
1月工资（元）
1
物业经理
4500
1
4500
4500
2
工程、设备管理部主管
2500
1
2500
2500
3
行政、保安管理部主管
2500
1
2500
2500
4
客服、保洁管理部主管
2500
1
2500
2500
5
客服、房管员
1800
3
5400
5400
6
会计
2000
1
2000
2000
7
出纳
1500
1
1500
1500
8
水、电、暖、电梯、综合维修工
2000
4
8000
8000
9
保安兼消防专干
1500
1
1500
1500
10
保安秩序维护员
1500
11
16500
16500
11
保安兼监控员
1500
3
4500
4500
12
保洁员
1100
7
7700
7700
13
保洁兼绿化工（闲时保洁）
1500
1
1500
1500
14
工资总额

36
60600
60600
15
职工福利费
工资总额×14%

8484
8484
16
教育及附加
工资总额×1.5%

909
909
　人工成本合计

69993
69993

前期行政办公及设备开办明细汇总

（行政办公、维修、绿化、消防设备）
序号
部别
项目
金额
1
经理办
行政办公
12900
2
财务部
行政办公
13560
3
客服部
行政办公
22820
4
工程、保洁部
行政办公
12050
5
保安部
行政办公
45030
6
工程部
设施维修工具
6430
7
保洁、绿化部
保洁绿化工具
7855
8
保安部
治安、消防管理装备
9550
合计
130195

1、 经理办公室

物品名称
数量
单价
金额
1.6m办公桌
1张
500
500
椅子
2把
150
300
沙发
1套
1050
1050
三门木橱文件柜
2套
1000
2000
电脑
1台
2500
2500
对讲机
1台
200
200
茶几
1张
500
500
饮水机
1台
150
150
空调挂机1匹
1台
2500
2500
会议桌
1套
2500
2500
服装
夏装1套
200
200
服装
冬装1套
500
500
合计
12900

2、财务部
物品名称
数量
单价
金额
电脑
2台
2500
5000
1.4m办公桌
2张
500
1000
保险柜
1台
500
500
点钞机
1台
350
350
打印机
1台
600
600
指纹机
1台
500
500
椅子
4把
150
600
二门对开铁皮柜
2组
480
960
饮水机
1台
150
150
空调挂机1匹
1台
2500
2500
服装
2人夏装2套
200
400
服装
2人冬装2套
500
1000
合计
13560

3、客服部

物品名称
数量
单价
金额
组合办公桌
4人组1套
1500
1500
二门对开铁皮柜
4组
480
1920
更衣柜
1组
500
500
电脑
2台
2500
5000
对讲机
2台
200
400
沙发
1组
1050
1050
椅子
6把
150
600
饮水机
1台
150
150
空调柜机
1台
5400
5400
复印件
1台
3500
3500
服装
4人夏装4套
200
800
服装
4人冬装4套
500
2000
合计
22820

4、工程部、保洁部

物品名称
数量
单价
金额
1.2m办公桌
2张
320
640
对讲机
2台
200
400
椅子
4把
150
600
沙发
1组
1050
1050
五节柜
2组
480
960
空调挂机1匹
1台
2500
2500
饮水机（台式）
1台
150
150
上下床
2张
200
400
床上用品
4套
200
800
服装
13人夏装13套
150
1950
服装
13人夏装13套
200
2600
雨衣
13件
50
650
雨鞋
13双
30
390
合计
13090

5、秩序维护部

物品名称
数量
单价
金额
1.2m办公桌
2张
320
640
椅子
4把
150
300
更衣柜
2组
600
1200
铁皮文件柜
2组
480
960
对讲机
15部
200
3000
空调挂机1匹
1台
2500
2500
上下床
5套
200
1000
床上用品
10套
200
2000
饮水机（台式）
1台
150
150
服装
16人16套
2000
32000
雨衣
16件
50
800
雨鞋
16双
30
480
合计
45030

6、设备维修工具
物品名称
数量
单价
金额
高压验电笔10KV
1只
300
300
高压接地棒
1套
200
200
铝合金伸缩梯6-8米
1架
500
500
铝合金三角梯
1架
350
350
手电钻
1台
200
200
钳形数字万用表
1个
100
100
多功能数字万用表
1个
110
110
接地摇表
1个
100
100
开口扳手10件套
1套
150
150
梅花扳手10件套
1套
165
165
两用扳手14件套
1套
265
265
32件套12.5cm套筒组件
1套
260
260
50件电讯组套工具
1套
265
265
9件套内六角扳手
1套
20
20
千斤顶2-3T
2个
100
200
活动扳手15-375mm
2把
80
160
活动扳手6-150mm
2把
30
60
液压压接钳16-300
1把
300
300
大管钳
2把
60
120
中管钳
2把
60
120
小管钳
2把
35
70
断线钳24-600mm
1把
90
90
电焊机8KVA
1部
500
500
撬棍
2根
50
100
铁锤
2把
20
40
铁锹 方、圆
4把
20
80
铁镐
2把
40
80
平凿、尖凿
5根
10
50
木柄斧头
1把
20
20
羊角锤、圆头锤
2把
15
30
八角锤4lb 8lb
2把
30
60
钢锯、板锯
2把
15
30
PP-R热熔器 20\25\32
1套
165
165
电锤
1台
500
500
手电钻
1台
150
150
切割机
1台
320
320
工作灯、线
一套
200
200
小 计
6430

7、清洁绿化工具
物品名称
数量
单价
金额
20寸汽油草坪机
1台
1800
1800
大剪刀
2把
50
100
二冲程汽油割灌机
1台
520
520
二冲程汽油绿篱机
1台
650
650
高压打药机
1台
400
400
人背式大药桶
1台
150
150
铁锹
5把
30
150
锄头
2把
30
60
镰刀
5把
15
75
保洁易耗品
1批
1000
1000
告示牌
10个
30
300
伸缩杆
2根
150
300
铝合金人字梯
1架
350
350
铝合金伸缩梯
1架
500
500
斗车
3部
500
1500
小 计
7855

8、治安、消防管理装备
物品名称
数量
单价
金额
强光手电
15把
50
750
武装带及保安徽标
15套
70
1050
警棍
20根
45
900
警示牌
10块
30
300
警示桶
10个
50
500
消防斧头
5把
50
250
专用消防扳手
5把
80
400
防毒面具
6套
300
1800
防火服
2套
600
1200
推车式灭火器
2个
550
1100
手提式灭火器
10个
100
1000
撬棍
5根
30
150
消防铁锹
5把
30
150
小 计
9550

万锦星城A区物业费收支情况汇总
物业项目
面积
收费标准
每月收费
年收费小计
住宅
86688.86
1
86688.86
1040266.32
商业
16586
1
16586
199032
杂物间
5025.32
0.5
2512.66
30151.92
车位
560
25
14000
168000
物业收入小计
119787.52
1437450.24
全年费用支出（见物业费用测算）
1437472.1
收支平衡比例情况
-21.86
根据物业服务标准、管理方案、人员配置及物业现状预测出物业管理费用的支出及收费额度，初步估算出收支平衡比例情况，得出，收费和支出基本达到平衡，物业公司运营情况较为稳定。

万锦星城A区物业管理费用测算汇总
序号
项 目
测算依据
月支出（元）
年支出（元）
1
人工费支出
详见测算明细表一
69993.0
839916.0
2
行政办公费用
详见测算明细表二
5846.0
70152.0
3
设施设备维护费
详见测算明细表三
23295.0
279540.0
4
清洁费
详见测算明细表四
3350.0
40200.0
5
绿化费
详见测算明细表五
540.0
6480.0
6
保安费
详见测算明细表六
600.0
7200.0
小计
103624.0
1243488.0
7
管理者酬金
（1-6）项之和的10%
10362.4
124348.8
8
营业税金及附加
（1-6）项之和的5.6%
5802.9
69635.3
总 计
（1-8）项之和
119789.3
1437472.1

（一）  人工成本
序号
岗 位
月薪（元）
人员编制
月工资
年工资（元）
1
物业经理
4500
1
4500
54000
2
工程、设备管理部主管
2500
1
2500
30000
3
行政、保安管理部主管
2500
1
2500
30000
4
客服、保洁管理部主管
2500
1
2500
30000
5
客服、房管员
1800
3
5400
64800
6
会计
2000
1
2000
24000
7
出纳
1500
1
1500
18000
8
水、电、暖、电梯、综合维修工
2000
4
8000
96000
9
保安兼消防专干
1500
1
1500
18000
10
保安秩序维护员
1500
11
16500
198000

保安兼监控员
1500
3
4500
54000
11
保洁员
1100
7
7700
92400
12
保洁兼绿化工（闲时保洁）
1500
1
1500
18000
13
工资总额

36
60600
727200
14
职工福利费
工资总额×14%

8484
101808
15
教育及附加
工资总额×1.5%

909
10908
　人工成本合计

69993
839916

（二）行政办公费用
序号
项 目
计算方法
月支出（元）
年支出（元）
2
通讯费
3部电话宽带×100元/月
300
3600
3
交通费及差旅费
500元/月
500
6000
4
员工培训费及低值易耗品
30元/月·人×36人次
1080
12960
5
招待费
1000元/月
1000
12000
6
员工宿舍及办公用房的水、电、气费
1000元/月
1000
12000

社区文化活动及节假日装饰条幅等
1000元/月
1000
12000

暖气费
580㎡*20元/㎡
966.6
11600
小 计
5846.6
70160

（三）设备、设施运行维修养护费
序号
项 目
计算方法
月支出（元）
年支出(元)
1
设备维修零星材料费
综合测算
800
9600
2
工具损耗
综合测算
500
6000
3
电梯电费+楼道照明电费+安防用电
0.15元/平米/月×86685平米
13002
156024
4
地下室照明电费（17000㎡÷100㎡×30W=5.1KW）
5.1千瓦×0.52元×24小时
1909.44
22913.28
5
路灯照明电费（设计总功率36Kw-喷泉16kw=20kw）
20千瓦×0.52元×10小时
3120
37440
6
二次供水电费（设备功率9.5kw）
9.5千瓦×0.52元×20小时
3964
47568
小 计
23295.44
279545.28

（四）清洁费
序 号
项 目
计算方法
月支出（元）
年支出（元）
1
工具\材料消耗费
综合测算
1500
18000
2
化粪池清理
每半年清理一次
200
2400
3
消杀费
综合测算
150
1800
4
垃圾清运费
综合测算
1500
18000
小 计
3350
40200

（五）绿化费
序号
项目
计算方法
月支出(元)
年支出(元)
1
浇花用水
综合测算
542.73
6512.76
合 计
542.73
6512.76

（六）保安费
序号
费用内容
计算方法
月支出(元)
年支出(元)
1
日常耗材、装备保养
综合测算
500
6000
2
电池

100
1200
小计
600
7200

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