投资性房地产PPT课件.ppt

第七章第七章投资性房地产投资性房地产一、投资性房地产的特征与范围：一、投资性房地产的特征与范围：（一）概念：（一）概念：投投资资性性房房地地产产是是指指为为赚赚取取租租金金或或资资本本增增值值，或两者兼有而持有的房地产，包括或两者兼有而持有的房地产，包括:已出租的土地使用权已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物。已出租的建筑物。企业会计准则第企业会计准则第3号号投资性房地产投资性房地产1（二）特征：（二）特征：1.投投资资性性房房地地产产是是一一种种经经营营性性活活动动：实实质质上上属属于一种让渡资产使用权的行为。于一种让渡资产使用权的行为。2.投投资资性性房房地地产产在在用用途途、状状态态、目目的的等等方方面面区区别别于于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产3.投资性房地产有两种投资性房地产有两种后续计量模式后续计量模式：（1）成本模式）成本模式;（2）公允价值模式）公允价值模式同同一一企企业业只只能能采采用用一一种种模模式式对对所所有有投投资资性性房房地地产产进进行行后后续续计计量量，不不得得同同时时采采用用两两种种计计量量模模式式进进行行后续计量。后续计量。2（三）范围：（三）范围：P1221.已已出出租租的的土土地地使使用用权权：是是指指企企业业通通过过出出让让或或转转让让方方式式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。P122以经营租赁方式租入土地使用权再转租其他单位的，不以经营租赁方式租入土地使用权再转租其他单位的，不能确认为投资性房地产能确认为投资性房地产2.持持有有并并准准备备增增值值后后转转让让的的土土地地使使用用权权：是是指指企企业业取取得的、准备增值后转让的土地使用权。得的、准备增值后转让的土地使用权。按按照照国国家家有有关关规规定定认认定定的的闲闲置置土土地地(P122)，不不属属于于持持有有并并准准备增值后转让的土地使用权。备增值后转让的土地使用权。P1223.已已出出租租的的建建筑筑物物：是是指指企企业业拥拥有有产产权权的的、以以经经营营租租赁赁方方式式出出租租的的建建筑筑物物，包包括括自自行行建建造造或或开开发发活活动动完完成成后后用用于于出出租租的的建筑物。建筑物。P123“空置建筑物空置建筑物”不属于投资性房地产不属于投资性房地产3二、投资性房地产的二、投资性房地产的确认和初始计量确认和初始计量确认条件：略讲，同资产确认的条件确认条件：略讲，同资产确认的条件初始计量：初始计量：后续支出：后续支出：成本模式、公允价值模式成本模式、公允价值模式4P1124-125成本模式计量下成本模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量，借记按照取得时的实际成本进行初始计量，借记“投资性房投资性房地产地产”科目，贷记科目，贷记“银行存款银行存款”等科目。取得时的实际等科目。取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产，部分用于出租（或资本其他支出。企业购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分自用，用于出租（或资本增值）的部分应增值）、部分自用，用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配。价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配。公允价值模式计量下公允价值模式计量下，企业应当在企业应当在“投资性房地投资性房地产产”科目下设置科目下设置“成本成本”和和“公允价值变动公允价值变动”两个明细两个明细科目科目，按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，计入计入“投资性房地产投资性房地产成本成本”科目。科目。5（一）投资性房地产的（一）投资性房地产的确认确认：投资性房地产：必须符合资产的定义，才予以确认投资性房地产：必须符合资产的定义，才予以确认一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量（二）投资性房地产的（二）投资性房地产的初始计量初始计量设置账户：设置账户：成本模式下：成本模式下：投资性房地产投资性房地产、投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备等投资性房地产减值准备等公允价值模式下：公允价值模式下：不计提折旧不计提折旧投资性房地产投资性房地产（明细账户（明细账户成本、公允价值变动）、成本、公允价值变动）、公允价值变动损益等公允价值变动损益等61.1.外购的投资性房地产：外购的投资性房地产：P125例例7-1、7-2（1 1）成本模式下）成本模式下：简单简单借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼等写字楼等贷：银行存款（实际支付的款项）贷：银行存款（实际支付的款项）7（2 2）公允价值模式下：）公允价值模式下：购入时：购入时：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本（）贷：银行存款贷：银行存款（实际支付的款项）（实际支付的款项）持有期间：持有期间：在资产负债表日，按照公允价值与账面价在资产负债表日，按照公允价值与账面价值的差额调整值的差额调整“投资性房地产投资性房地产”账户账户涨价时：涨价时：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益或者跌价时：或者跌价时：借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动“公允价值变动公允价值变动”82.自行建造的投资性房地产：自行建造的投资性房地产：P125（1 1）成本模式下：）成本模式下：简单简单借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼等（确定的成本）写字楼等（确定的成本）贷：在建工程、开发产品等贷：在建工程、开发产品等（2 2）公允价值模式下：）公允价值模式下：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本贷：在建工程、开发产品等贷：在建工程、开发产品等注意：注意：投投资资性性房房地地产产的的成成本本中中，除除了了实实际际造造价价外外，还还要要同时结转土地使用权同时结转土地使用权无形资产。无形资产。9（三）与投资性房地产有关的后续支出：（三）与投资性房地产有关的后续支出：1.1.资本化的后续支出：资本化的后续支出：计入投资性房地产的成本，计入投资性房地产的成本，先转入在建工程，完工后进入先转入在建工程，完工后进入“投资性房地产投资性房地产”（1）成本模式下：）成本模式下：P125例例7-3先转入在建工程：先转入在建工程：类似类似“固定资产的改建扩建固定资产的改建扩建”借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（厂房（在建）在建）（账面净值）（账面净值）投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧（累计折旧）（累计折旧）贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房（账面原值）（账面原值）资本化的支出：资本化的支出：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（厂房（在建在建）贷：银行存款等贷：银行存款等改扩建完工时：改扩建完工时：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（厂房（改建后的改建后的）贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房（厂房（在建在建）10（2）公允价值模式下：）公允价值模式下：P126例例7-4不不计计提提折折旧旧或或摊摊销销，在在“投投资资性性房房地地产产”下下设设置置“成成本本”、“公公允允价价值值变变动动”两两个个明明细细科科目目，持持有有期期间间：在在资资产产负负债债表表日日，按按照照公公允允价价值值与与账账面面价价值值的的差差额额调调整整“投资性房地产投资性房地产”账户账户2.2.费用化的后续支出：费用化的后续支出：计入当期损益，计入当期损益，“其他业务成本其他业务成本”等等借：其他业务成本借：其他业务成本贷：银行存款等贷：银行存款等P126例例7-511三、投资性房地产的后续计量三、投资性房地产的后续计量-计量模式：成本模式、公允价值模式计量模式：成本模式、公允价值模式（一）成本模式下：按期（月）计提折旧或摊销：（一）成本模式下：按期（月）计提折旧或摊销：在在成成本本模模式式下下，应应当当按按照照企企业业会会计计准准则则第第4号号固固定定资资产产或或企企业业会会计计准准则则第第6号号无无形形资资产产的的规规定定，对对投投资资性性房房地地产产进进行行计计量量，计计提提折折旧旧或或摊摊销销；存存在在减减值值迹迹象象的的，应应当当按按照照企企业业会会计计准准则则第第8号号资产减值资产减值的规定进行处理。的规定进行处理。12按期（月）计提折旧或摊销按期（月）计提折旧或摊销：借：其他业务成本（借：其他业务成本（因为是出租的因为是出租的）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）取得租金收入时：取得租金收入时：借：银行存款借：银行存款贷：其他业务收入等贷：其他业务收入等计提减值准备时：计提减值准备时：借：资产减值损失借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备P127例例7-6132.公允价值模式：公允价值模式：只有满足条件的，才可以采用公允价值模式只有满足条件的，才可以采用公允价值模式不不计计提提折折旧旧或或摊摊销销，而而是是在在资资产产负负债债表表日日，按按照照公公允允价价值值与与账账面面价价值值的的差差额额调调整整“投投资资性性房房地地产产”账账户，同时计入户，同时计入“公允价值变动损益公允价值变动损益”账户。账户。涨价时：涨价时：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益或者跌价时或者跌价时：借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动143.后续计量模式的变更：后续计量模式的变更：P129中间两段中间两段“成本模式成本模式”向向“公允价值模式公允价值模式”的转变的转变存存在在确确凿凿证证据据表表明明投投资资性性房房地地产产的的公公允允价价值值能能够够持持续续可可靠靠取取得得、且且能能够够满满足足采采用用公公允允价价值值条条件件下下，才才允允许许企企业业对对投投资资性性房房地地产产从从成成本本模模式式计计量量边边变变更更为为公允价值模式计量。公允价值模式计量。成成本本模模式式转转为为公公允允价价值值模模式式的的，应应当当作作为为会会计计政政策策变变更更处处理理，将将计计量量模模式式变变更更时时公公允允价价值值与与账账面面价价值的差额，调整期初留存收益。值的差额，调整期初留存收益。已已采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产，不不得从公允价值转为成本模式计量得从公允价值转为成本模式计量。16四、投资性房地产的转换和处置：四、投资性房地产的转换和处置：（一）（一）投资性房地产的转换：投资性房地产的转换：房地产转换：房地产转换：是因房地产是因房地产用途发生改变用途发生改变而对房地而对房地产进行重新分类用途改变，而不是计量模式的改变。产进行重新分类用途改变，而不是计量模式的改变。判断房地产用途改变的条件：一是判断房地产用途改变的条件：一是企业董事企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；书面决议；二是二是房地产因用途改变而发生房地产因用途改变而发生实际状实际状态上的改变态上的改变，如自用改为出租，如自用改为出租171.投资性房地产转换形式与转换日：投资性房地产转换形式与转换日：（1）转换形式：）转换形式：P129-130中间（中间（1）-（5）投资性房地产投资性房地产转换为转换为非投资性房地产非投资性房地产非转换投资性房地产非转换投资性房地产转换为转换为投资性房地产投资性房地产（2）转换日：转换日的确定）转换日：转换日的确定P130中间（中间（1）-（3）投投资资性性房房地地产产开开始始自自用用，是是指指投投资资性性房房地地产产转转为为自自用用房房地地产产。其其转转换换日日为为房房地地产产达达到到自自用用状状态态，企企业业开开始始将将房房地地产产用用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。作作为为存存货货的的房房地地产产改改为为出出租租，或或者者自自用用建建筑筑物物、自自用用土土地使用权停止自用改为出租，其转换日为地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日租赁期开始日。.18投资性房地产的转换形式投资性房地产的转换形式投资性房地产开始自用投资性房地产开始自用：由投资性房地产改为固：由投资性房地产改为固定资产或无形资产定资产或无形资产作为存货的房地产，改为出租作为存货的房地产，改为出租：由存货转换为投：由存货转换为投资性房地产资性房地产自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值：增值：由无形资产转换为投资性房地产由无形资产转换为投资性房地产自用建筑物停止自用，改为出租自用建筑物停止自用，改为出租：由固定资产转：由固定资产转换为投资性房地产换为投资性房地产房地产企业用于出租的房地产重新开发用于对外房地产企业用于出租的房地产重新开发用于对外销售销售：由投资性房地产转换为存货：由投资性房地产转换为存货192.投资性房地产转换为非投资性房地产：投资性房地产转换为非投资性房地产：（1 1）投资性房地产转换为自用房地产：）投资性房地产转换为自用房地产：成本计量模式下成本计量模式下：P130例例7-9按按账面价值账面价值借：借：固定资产、无形资产固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备贷：贷：投资性房地产投资性房地产 *（写字楼）（写字楼）累计折旧累计折旧 或累计摊销或累计摊销 固定资产减值准备、无形资产减值准备固定资产减值准备、无形资产减值准备20投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产公允价值计量模式下公允价值计量模式下：P131例例710借：借：固定资产或无形资产固定资产或无形资产 （公允价值）（公允价值）贷：贷：投资性房地产投资性房地产 成本成本 （账面价值）（账面价值）按按该该项项投投资资性性房房地地产产的的累累计计公公允允价价值值变变动动，贷贷记记或或借借记记“投投资资性性房房地地产产公公允允价价值值变变动动（账账面价值）面价值）”借贷差额借贷差额 ：调整：调整“公允价值变动损益公允价值变动损益”21（2）投资性房地产转换为存货投资性房地产转换为存货采用成本模式下：采用成本模式下：P131企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项房地产在转换日的账面价值该项房地产在转换日的账面价值借：开发产品借：开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（账面余额）贷：投资性房地产（账面余额）22公允价值模式下：公允价值模式下：企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货的为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。益。转换日会计处理：转换日会计处理：借：开发产品（公允价值）借：开发产品（公允价值）贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记或借记“投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动”科目；按其科目；按其差额，贷记或借记差额，贷记或借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目。科目。P131例例7-11232.非投资性房地产转换投资性房地产：非投资性房地产转换投资性房地产：P132如自用的、作为存货的房地产转换为投资性房地产如自用的、作为存货的房地产转换为投资性房地产（1 1）成本计量模式下：）成本计量模式下：按账面价值按账面价值 作为存货的房地产转换为投资性房地产：作为存货的房地产转换为投资性房地产：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼存货跌价准备存货跌价准备贷：开发产品贷：开发产品（房地产开发企业的存货）（房地产开发企业的存货）P132例例7-1224 自用的房地产转换为投资性房地产：自用的房地产转换为投资性房地产：P132：例例7-13借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼累计折旧、累计摊销累计折旧、累计摊销 固定资产减值准备、无形资产减值准备固定资产减值准备、无形资产减值准备 贷：固定资产、无形资产贷：固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备25P133 自自用用房房地地产产或或存存货货转转换换为为采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产，该该项项投投资资性性房房地地产产应应当当按按照照转转换换日的公允价值计量。日的公允价值计量。转转换换日日的的公公允允价价值值小小于于原原账账面面价价值值的的，其其差差额额计计入当期损益。入当期损益。-“公允价值变动损益公允价值变动损益”转转换换日日的的公公允允价价值值大大于于原原账账面面价价值值的的，其其差差额额计计入入“资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积”。处处置置该该项项投投资资性性房房地地产产时时，原原计计入入所所有有者者权权益益的的部分应当转入处置当期损益。部分应当转入处置当期损益。-“其他业务收入其他业务收入”26（2 2）公允价值计量模式下：）公允价值计量模式下：作为存货的房地产转换为投资性房地产：作为存货的房地产转换为投资性房地产：P133例例714借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本（公允价值）（公允价值）存货跌价准备存货跌价准备（账面价值）（账面价值）贷：开发产品贷：开发产品（账面价值）（账面价值）若公允价值小于账面价值，差额借记若公允价值小于账面价值，差额借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”若公允价值大于账面价值，差额贷记若公允价值大于账面价值，差额贷记“资本公积资本公积”27自用的房地产转换为投资性房地产：自用的房地产转换为投资性房地产：P133例例715借：投资性房地产借：投资性房地产成本（公允价值）成本（公允价值）累计折旧或累计摊销累计折旧或累计摊销（账面价值）（账面价值）固定资产减值准备、无形资产减值准备（账面价值）固定资产减值准备、无形资产减值准备（账面价值）贷：固定资产（账面价值）贷：固定资产（账面价值）若公允价值小于账面价值，差额借记若公允价值小于账面价值，差额借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”若公允价值大于账面价值，差额贷记若公允价值大于账面价值，差额贷记“资本公积资本公积”28持持有有期期间间：在在资资产产负负债债表表日日，按按照照公公允允价价值值与与账账面面价值的差额调整价值的差额调整“投资性房地产投资性房地产”账户账户涨价时：涨价时：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益或者跌价时：或者跌价时：借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动29（二）投资性房地产的处置：（二）投资性房地产的处置：确认收入、结转成本确认收入、结转成本1.成本计量模式下：成本计量模式下：P134例例716确认收入：确认收入：借：银行存款借：银行存款（实际收到的款项）（实际收到的款项）贷：其他业务收入贷：其他业务收入结转成本：结转成本：借：其他业务成本借：其他业务成本（账面余额）（账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼写字楼302.公允价值计量模式下：公允价值计量模式下：P134例例717 确认收入：确认收入：借：银行存款借：银行存款（实际收到的款项）（实际收到的款项）贷：其他业务收入贷：其他业务收入结转成本：结转成本：借：其他业务成本借：其他业务成本资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积公允价值变动损益（公允价值变动损益（出售前有贷方余额出售前有贷方余额）贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本公允价值变动公允价值变动账面余额账面余额31课后思考题课后思考题1.投资性房地产的涵义、范围、特征投资性房地产的涵义、范围、特征2.投资性房地产的核算：成本模式？公允价值模式？投资性房地产的核算：成本模式？公允价值模式？（1）初始计量初始计量（2）后续计量）后续计量3.投资性房地产的转换：投资性房地产的转换：投资性房地产为成本模式？公允价值模式？投资性房地产为成本模式？公允价值模式？（1）投资性房地产转换为非投资性房地产）投资性房地产转换为非投资性房地产（2）非投资性房地产转换为投资性房地产）非投资性房地产转换为投资性房地产32