房地产增值税ppt课件.ppt

房地产企业会计核算与税务处理房地产会计核算的特点1.1.开发产品的成本核算复杂。开发产品的成本核算复杂。2.2.经营收入及其相关税金核算特殊。经营收入及其相关税金核算特殊。3.3.涉税环节多。涉税环节多。4.4.涉及的税种多、税目多、费用多。涉及的税种多、税目多、费用多。房地产开发企业常用的会计科目开发产品投资性房地产预收账款应交税费开发成本开发间接费用一、开发成本：一、开发成本：属于属于成本类科目成本类科目，是指构成房地产商品售，是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。开发成本一般适用于房地产开发企和外管网等全部费用。开发成本一般适用于房地产开发企业，类似工业企业的业，类似工业企业的“生产成本生产成本”科目，其账户结构也相科目，其账户结构也相似。似。-6-6大明细大明细土地成本土地成本前期工程费前期工程费建安成本建安成本基础设施费基础设施费公共设施费公共设施费开发间接费开发间接费(见表见表)土地成本土地成本：买价或出让金、买价或出让金、大市政配套费（水电气路、大市政配套费（水电气路、通讯、管网、接口费等通讯、管网、接口费等-红线外）？红线外）？、契税、土地使用税、契税、土地使用税、耕地占用税、土地闲置费（新税法耕地占用税、土地闲置费（新税法-企业无法控制）、农企业无法控制）、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途及超面积使用补作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途及超面积使用补交的地价、拆迁补偿、安置动迁会、回迁费。交的地价、拆迁补偿、安置动迁会、回迁费。设置政府地价、市政配套、合作款项（补偿合作方的商品设置政府地价、市政配套、合作款项（补偿合作方的商品房价款）、拆迁补偿房价款）、拆迁补偿(无法取得发票，要有拆迁协议、相无法取得发票，要有拆迁协议、相关住户签证证明、汇款记录，不用代扣个人所得税关住户签证证明、汇款记录，不用代扣个人所得税)、红、红线外市政设施等三级明细。线外市政设施等三级明细。前期工程费：审批、勘察、规划、设计费等、三通一平费、临时设施费（水、电、路、临时设施如办公室、围挡、围板）建筑安装工程费：招标费(主体工程-土建，大包)、勘察、设计、安装、测绘、装修建筑工程费：按工程项目对外发包，土地增值税按项目清算，做大公共设施成本（合同单独承包，便于成本归集）建筑工程费下设明细账，费用划分-按合同归集（工程部），按建筑面积划分基础设施费：按合同设置明细，做合同台账（合同金额、收款、欠款、发票开具等情况）给排水系统、电、采暖、燃气、网络、强电、弱电、智能化楼宇、园林景观、草坪灯、路灯等配套设施费开发商为小区服务的设施，不能转让、不能自用。产权归业主使用或无偿赠政府（社区、居委会、派出所、物业、医院、岗亭、托儿所、地下室、停车场（根据法规、承诺等实际情况确定）、车棚等很复杂），将来要分摊到可售房源中开发间接费（能贴边尽量贴边，成本费用可以加计扣除20%、期间费用10%）工程管理费（工程监理、造价审核、结算审核、工程保险、预算、行政管理、奖金等各种名目费用）、营销设施建造费（小区广告费、售楼处装修装饰、样板间装修费）、物业管理完善费（管理基金、启动基金、共建维修费等）借款费用-融资（一个项目的话可以并入到开发间接费，多个费用可单独设置明细账）土地增值税清算是可以单独清算。金融机构借款发生的,全额扣除。发生上述费用时：借：开发成本-XX贷：银行存款/应付账款/应交税费/其他应付款/应付职工薪酬等房地产开发企业常用的会计科目二、开发产品开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费契税房产税耕地占用税城镇土地使用税增值税（重点）土地增值税（重点）所得税增值税纳税人买地自建买地自建接盘接盘纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。1 1、年应税销售额超过年应税销售额超过五百万元五百万元的为一般纳税人。的为一般纳税人。2 2、年应税销售额未超过五百万的为小规模纳税年应税销售额未超过五百万的为小规模纳税人。超过标准的应该到税务主管机关办理一般纳人。超过标准的应该到税务主管机关办理一般纳税人资格登记。税人资格登记。征税范围：房产、地产，包括建筑物及构筑物房产、地产，包括建筑物及构筑物销售与出租区别销售与出租区别税率及征收率税率及征收率税率及征收率税率及征收率应纳税额老项目？老项目？一般计税一般计税简易计税简易计税一般计税一般计税简易计税简易计税一般计税一般计税简易计税简易计税一般计税一般计税简易计税简易计税一般计税一般计税简易计税简易计税一般计税一般计税简易计税简易计税一般计税一般计税简易计税简易计税一般计税一般计税应纳税额销售额的确定价外费用价外费用是指价是指价外向购买方收取外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息延期付款利息)、包装费、包装、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。其他各种性质的价外收费。不包括：不包括：（1）代收的政府性基金及行政事业性收费；（住宅专项维修基金）代收的政府性基金及行政事业性收费；（住宅专项维修基金）（2）以委托方名义开具发票代委托方代收转付的款项。）以委托方名义开具发票代委托方代收转付的款项。（代收办证费、契税、印花税等）（代收办证费、契税、印花税等）销售额的确定？（财税（财税201620163636号）第一条第（三）项第号）第一条第（三）项第 1010点的规定，点的规定，一般纳税人的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，一般纳税人的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的扣除当期销售房地产项目对应的土地价款土地价款后的余额计算销后的余额计算销售额。售额。财税2016年140号文第七条补充：“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。销售额的确定及土地价款的差额扣除扣除项目基于以上税收政策的规定，房地产企业销售自基于以上税收政策的规定，房地产企业销售自行开发的房地产项目，在计算增值税的销售额时，行开发的房地产项目，在计算增值税的销售额时，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款的范围包括以下几项地价款的范围包括以下几项 1 1 1 1、房地产企业、房地产企业、房地产企业、房地产企业向政府部门向政府部门向政府部门向政府部门支付的征地和拆迁补偿支付的征地和拆迁补偿支付的征地和拆迁补偿支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益（也称费用、土地前期开发费用和土地出让收益（也称费用、土地前期开发费用和土地出让收益（也称费用、土地前期开发费用和土地出让收益（也称为土地出让金）。为土地出让金）。为土地出让金）。为土地出让金）。2 2 2 2、向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用、向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用、向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用、向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用1.1.向政府支付的向政府支付的土地价款（出让金）土地价款（出让金）受让方直接向政府支付土地价款，必须取得受让方直接向政府支付土地价款，必须取得省级以上财政部门监制的省级以上财政部门监制的财政票据。财政票据。2.2.向其他单位或个人支付的向其他单位或个人支付的拆迁补偿费拆迁补偿费 不需要开具发票，但是，房地产企业必须保留必要的不需要开具发票，但是，房地产企业必须保留必要的扣除证据扣除证据（包括（包括不限于）：不限于）：拆迁协议：可以公证或在拆迁办备案。拆迁协议：可以公证或在拆迁办备案。拆迁补偿标准：应按照拆迁补偿标准计算，有评估报告、拆迁办结拆迁补偿标准：应按照拆迁补偿标准计算，有评估报告、拆迁办结算证明；算证明；即使超过规定标准，也可以据实扣除。即使超过规定标准，也可以据实扣除。拆迁补偿费支付凭证：收条、收据、银行回单、签收单据、被拆迁拆迁补偿费支付凭证：收条、收据、银行回单、签收单据、被拆迁人的身份证复印件、联系方式等。人的身份证复印件、联系方式等。其他证明材料：商谈纪要、会议纪要、民事裁定书、法院判决书等。其他证明材料：商谈纪要、会议纪要、民事裁定书、法院判决书等。扣除凭证要求实务中需要注意的其他问题实务中需要注意的其他问题1.1.差额计算销售额只适用于一般计税方法计算的增值税，简易计税和差额计算销售额只适用于一般计税方法计算的增值税，简易计税和小规模纳税人销售额不适用于此公式；小规模纳税人销售额不适用于此公式；2.2.土地价款并非一次性扣除，而是分期扣除，当期扣除当期的，不能土地价款并非一次性扣除，而是分期扣除，当期扣除当期的，不能混合在一起扣除；混合在一起扣除；3.3.国家税务总局公告国家税务总局公告20162016年第年第8686号第五条明确：号第五条明确：“当期销售房地产项当期销售房地产项目建筑面积目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地，是指计容积率地上建筑面积上建筑面积。注意问题扣除计算方法 1 1、房地产企业支付土地出让金、征地和拆迁补偿费用、房地产企业支付土地出让金、征地和拆迁补偿费用、房地产企业支付土地出让金、征地和拆迁补偿费用、房地产企业支付土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用时的账务处理：土地前期开发费用时的账务处理：土地前期开发费用时的账务处理：土地前期开发费用时的账务处理：借：开发成本借：开发成本土地成本土地成本/土地征用拆迁补偿费土地征用拆迁补偿费贷：银行存款贷：银行存款 2 2、关于房地产企业交房结转收入扣除土地土地出让金、关于房地产企业交房结转收入扣除土地土地出让金、关于房地产企业交房结转收入扣除土地土地出让金、关于房地产企业交房结转收入扣除土地土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用，抵减销项税额征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用，抵减销项税额征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用，抵减销项税额征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用，抵减销项税额冲减冲减冲减冲减“主营业务成本主营业务成本主营业务成本主营业务成本”的账务处理：的账务处理：的账务处理：的账务处理：借：应交税费借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本贷：主营业务成本例例1 1，某房地产开发企业某房地产开发企业20152015年年1 1月从政府购买取得某地块土月从政府购买取得某地块土地使用权，支付土地价款地使用权，支付土地价款1 1亿元，亿元，20162016年年6 6月开发完成，共计可月开发完成，共计可供销售建筑面积为供销售建筑面积为1000010000平方米，选择一般计税方法，平方米，选择一般计税方法，7 7月销售月销售房地产项目建筑面积房地产项目建筑面积80008000平方米，含税销售额平方米，含税销售额2 2亿元，如何计亿元，如何计算差额的扣除土地价款？算差额的扣除土地价款？（1 1）7 7月允许差额扣除土地价款月允许差额扣除土地价款=8000/10000*1=8000/10000*1亿亿=8000=8000万元万元（2 2）7 7月不含税销售额月不含税销售额=（2 2亿亿-8000-8000万）万）/（1+11%1+11%）=10810.81=10810.81万元万元（3 3）销项税销项税=10810.8110810.81万元万元*11%=1189.1911%=1189.19万元万元销项税再减除公司本月的进项税就是本月应纳增值税款。销项税再减除公司本月的进项税就是本月应纳增值税款。销售额的确定及土地价款的差额扣除例例2 2，A A房地产公司将一栋楼价税合计房地产公司将一栋楼价税合计10001000万元销售给万元销售给MM公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土地价款（包括土地出让金、征地拆迁补偿费和土地前期开地价款（包括土地出让金、征地拆迁补偿费和土地前期开发费用）为发费用）为300300万元。万元。第一步，计算销项税额。销项税额等于第一步，计算销项税额。销项税额等于10001000（1+11%1+11%）11%=99.111%=99.1万元；万元；第二步，计算销售额。销售额等于第二步，计算销售额。销售额等于1000-99.1=900.91000-99.1=900.9万万元；元；第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票。专用发票。第四步，在第四步，在增值税纳税申报表附列资料（一）增值税纳税申报表附列资料（一）第第1414列列“销项（应纳）税额销项（应纳）税额”，填报（，填报（1000-1000-300300）（1+11%1+11%）11%=69.3711%=69.37万元；万元；第五步，第五步，A A公司在公司在增值税申报表增值税申报表主表第主表第1 1行行“按适用按适用税率计税销售额税率计税销售额”中，填报销售额中，填报销售额900.9900.9万元，并将万元，并将增增值税纳税申报表附列资料（一）值税纳税申报表附列资料（一）第第1414列列“销项（应纳）销项（应纳）税额税额”69.3769.37万元，填报在万元，填报在增值税纳税申报表增值税纳税申报表主表第主表第1111行行“销项税额销项税额”栏次中。如下图所示：栏次中。如下图所示：账务处理 发生费用时：发生费用时：借：开发成本借：开发成本-土地成本土地成本/土地征用拆迁补偿费土地征用拆迁补偿费 300300 贷：银行存款贷：银行存款300300取得收入时取得收入时借：银行存款借：银行存款10001000贷：主营业务收入贷：主营业务收入900.9900.9应交税费应交税费应交增值税应交增值税销项税额销项税额99.199.1差额计税时差额计税时 借：应交税费借：应交税费应交增值税应交增值税-销项税额抵减销项税额抵减（300/1.110.11300/1.110.11）29.7329.73贷：主营业务成本贷：主营业务成本29.7329.73纳税义务发生时间增值税账务处理举例增值税账务处理举例1、采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴增值税款应预缴增值税款=预收账款预收账款（1+适用税率适用税率或或征收率征收率）3%一般计税一般计税11%简易计税简易计税5%2、房地产开发企业已预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证1 1、销售额的确定、销售额的确定一般计税方法：一般计税方法：销售额销售额=（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用-当期销售项目所对应土地价款当期销售项目所对应土地价款当期销售项目所对应土地价款当期销售项目所对应土地价款）（1+11%1+11%）当期允许扣除土地价款当期允许扣除土地价款当期允许扣除土地价款当期允许扣除土地价款=当期销售房地产项目建筑面积当期销售房地产项目建筑面积 房地产项目可供销售房地产项目可供销售建筑面积建筑面积 支付的土地价款支付的土地价款简易计税方法：简易计税方法：不得扣除房地产老项目对应的土地价款。不得扣除房地产老项目对应的土地价款。销售额销售额=全部价款和价外费用全部价款和价外费用（1+5%1+5%）一经选定简易计税方法，三十六个月不得改变一经选定简易计税方法，三十六个月不得改变老项目的简易计税方法房地产企业老项目采用简易计税方法下会计分录：房地产企业老项目采用简易计税方法下会计分录：房地产企业老项目采用简易计税方法下会计分录：房地产企业老项目采用简易计税方法下会计分录：1 1、收到预收款时：、收到预收款时：借：借：库存现金库存现金/银行存款银行存款贷：贷：预收账款（价税合计）预收账款（价税合计）2 2、企业预缴税款：、企业预缴税款：借借:应交税费应交税费简易计税简易计税（按（按3%3%征收率在不动产所在地缴纳，机构所在地申报）征收率在不动产所在地缴纳，机构所在地申报）应交税费应交税费应交城镇维护建设税应交城镇维护建设税应交税费应交税费应交教育费附加应交教育费附加应交税费应交税费应交地方教育费附加应交地方教育费附加贷：贷：银行存款银行存款对预缴的附加税进行计提预收款是纳税义务并没发生不能计入税金及附加预收款是纳税义务并没发生不能计入税金及附加借：借：长期待摊费用长期待摊费用应交城镇维护建设税应交城镇维护建设税应交教育费附加应交教育费附加应交地方教育费附加应交地方教育费附加贷：贷：应交税费应交税费应交城镇维护建设税应交城镇维护建设税应交税费应交税费应交教育费附加应交教育费附加应交税费应交税费应交地方教育费附加应交地方教育费附加3 3、支付建筑商工程款：、支付建筑商工程款：借：借：开发成本开发成本 因税额不可以在销项税额中抵扣，导致成本因税额不可以在销项税额中抵扣，导致成本比一般计税方法多列支比一般计税方法多列支 贷：贷：银行存款银行存款/应付账款应付账款 4 4、支付广告宣传费：、支付广告宣传费：借：借：销售费用销售费用 因税额不可以在销项税额中抵扣，导致费用因税额不可以在销项税额中抵扣，导致费用比一般计税方法多列支比一般计税方法多列支 贷：贷：银行存款银行存款/应付账款应付账款 5 5、工程完工：、工程完工：借：借：开发产品开发产品贷：贷：开发成本开发成本 6 6、确认收入实现和结转成本：、确认收入实现和结转成本：（1 1）借：）借：预收账款、银行存款等预收账款、银行存款等贷：贷：主营业务收入主营业务收入应交税费应交税费简易计税简易计税根据全部销售额根据全部销售额按照按照5%5%征收率计算得出征收率计算得出（2 2）借：）借：主营业务成本主营业务成本贷：贷：开发产品开发产品7 7、实现销售，计算附征：、实现销售，计算附征：借：借：营业税金及附加营业税金及附加 贷：贷：长期待摊费用长期待摊费用应交城镇维护建设税应交城镇维护建设税 预缴部分预缴部分 长期待摊费用长期待摊费用应交教育费附加应交教育费附加预缴部分预缴部分长期待摊费用长期待摊费用应交地方教育费附加应交地方教育费附加预缴部分预缴部分 应交税费应交税费应交城镇维护建设税应交城镇维护建设税补补补补缴部分缴部分 应交税费应交税费应交教育费附加应交教育费附加补补补补缴部分缴部分应交税费应交税费应交地方教育费附加应交地方教育费附加 补补补补缴部分缴部分简易计税与一般计税相比总结：总结：1 1、对增值税的影响对增值税的影响。一般计税法下，进项税与销。一般计税法下，进项税与销项税差额较小时，实际增值税少于按照简易计税。项税差额较小时，实际增值税少于按照简易计税。2 2、对所得税的影响对所得税的影响。会计利润和所得税方面，一。会计利润和所得税方面，一般方法计算的收入势必会少于简易方法（销项税般方法计算的收入势必会少于简易方法（销项税11%11%），费用比简易计税也少（进项税的影响），），费用比简易计税也少（进项税的影响），对利润以及当年费用扣除数额有很大影响。对利润以及当年费用扣除数额有很大影响。足够费用足够费用才行才行 简易计税举例借：应交税费借：应交税费简易计税简易计税150 贷：银行存款贷：银行存款150借：预收账款借：预收账款5250 贷：主营业务收入贷：主营业务收入5000 应交税费应交税费简易计税简易计税250借：银行存款借：银行存款5250 贷：预收账款贷：预收账款 5250借：应交税费借：应交税费简易计税简易计税100 贷：银行存款贷：银行存款10066月申报月申报一般计税方法举例借：银行存款借：银行存款5250 贷：预收账款贷：预收账款 5250借：应交税费借：应交税费预缴税款预缴税款141.9 贷：银行存款贷：银行存款141.9借：预收账款借：预收账款5250 贷：主营业务收入贷：主营业务收入4729.7 应交税费应交税费增（销项税）增（销项税）520.3借：应交税费借：应交税费未交增值税未交增值税 268.4 贷：银行存款贷：银行存款 268.4借：应交税费借：应交税费未交增值税未交增值税 110 贷：应交税费贷：应交税费增（进项税）增（进项税）110借：应交税费借：应交税费增（销项税）增（销项税）520.3 贷：应交税费贷：应交税费未交增值税未交增值税 520.3借：应交税费借：应交税费未交增值税未交增值税 141.9 贷：应交税费贷：应交税费预缴增值税预缴增值税141.9应交税费应交税费-未交增值税未交增值税520.3110141.9应交应交268.4两个项目一般计税举例例例例例A A房地产开发公司注册地位于房地产开发公司注册地位于房地产开发公司注册地位于房地产开发公司注册地位于北京北京北京北京市朝阳区，该公司为一般纳税市朝阳区，该公司为一般纳税市朝阳区，该公司为一般纳税市朝阳区，该公司为一般纳税人，目前共有甲乙两个开发项目，均适用一般计税方法计税。人，目前共有甲乙两个开发项目，均适用一般计税方法计税。人，目前共有甲乙两个开发项目，均适用一般计税方法计税。人，目前共有甲乙两个开发项目，均适用一般计税方法计税。（一）甲项目位于北京市朝阳区，尚处在建阶段，已取得预售许可证，（一）甲项目位于北京市朝阳区，尚处在建阶段，已取得预售许可证，（一）甲项目位于北京市朝阳区，尚处在建阶段，已取得预售许可证，（一）甲项目位于北京市朝阳区，尚处在建阶段，已取得预售许可证，20162016年年年年1010月预售款收入月预售款收入月预售款收入月预售款收入55505550万元。万元。万元。万元。1 1、1010月收到预售款月收到预售款月收到预售款月收到预售款借：银行存款借：银行存款借：银行存款借：银行存款55505550万元万元万元万元贷：预收账款贷：预收账款贷：预收账款贷：预收账款55505550万元万元万元万元2 2、1111月申报期向主管国税机关预缴增值税（月申报期向主管国税机关预缴增值税（月申报期向主管国税机关预缴增值税（月申报期向主管国税机关预缴增值税（55505550 1.111.11 3%3%）借：应交税费借：应交税费借：应交税费借：应交税费预交增值税预交增值税预交增值税预交增值税 150150万元万元万元万元贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款150150万元万元万元万元3 3、同时向主管地税机关预缴附加税费、同时向主管地税机关预缴附加税费、同时向主管地税机关预缴附加税费、同时向主管地税机关预缴附加税费 借：借：应交税费应交税费应交城镇维护建设税应交城镇维护建设税应交税费应交税费应交教育费附加应交教育费附加应交税费应交税费应交地方教育费附加应交地方教育费附加 贷：银行存款贷：银行存款计提附加计提附加借：借：长期待摊费用长期待摊费用应交城镇维护建设税应交城镇维护建设税应交教育费附加应交教育费附加应交地方教育费附加应交地方教育费附加贷：贷：应交税费应交税费应交城镇维护建设税应交城镇维护建设税应交税费应交税费应交教育费附加应交教育费附加应交税费应交税费应交地方教育费附加应交地方教育费附加（二）乙项目位于北京市昌平区，为现房，建筑面积（二）乙项目位于北京市昌平区，为现房，建筑面积（二）乙项目位于北京市昌平区，为现房，建筑面积（二）乙项目位于北京市昌平区，为现房，建筑面积1010万平方米，取得土万平方米，取得土万平方米，取得土万平方米，取得土地使用权支付的土地价款及支付的拆迁补偿费共计地使用权支付的土地价款及支付的拆迁补偿费共计地使用权支付的土地价款及支付的拆迁补偿费共计地使用权支付的土地价款及支付的拆迁补偿费共计3108031080万元，该项目发万元，该项目发万元，该项目发万元，该项目发生建安等费用对应的进项税额生建安等费用对应的进项税额生建安等费用对应的进项税额生建安等费用对应的进项税额980980万元，取得合规扣税凭证。万元，取得合规扣税凭证。万元，取得合规扣税凭证。万元，取得合规扣税凭证。20162016年年年年1010月共销售月共销售月共销售月共销售230230套，建筑面积套，建筑面积套，建筑面积套，建筑面积2 2万平米，预售收入万平米，预售收入万平米，预售收入万平米，预售收入9768097680万元，万元，万元，万元，20162016年年年年1212月交房月交房月交房月交房120120套，对应的建筑面积套，对应的建筑面积套，对应的建筑面积套，对应的建筑面积1 1万平米，结转收入万平米，结转收入万平米，结转收入万平米，结转收入4884048840万元。万元。万元。万元。1 1、1010月取得预售款月取得预售款月取得预售款月取得预售款借：银行存款借：银行存款借：银行存款借：银行存款9768097680万元万元万元万元贷：预收账款贷：预收账款贷：预收账款贷：预收账款9768097680万元万元万元万元2 2、1111月申报期向主管国税机关预缴增值税月申报期向主管国税机关预缴增值税月申报期向主管国税机关预缴增值税月申报期向主管国税机关预缴增值税借：应交税费借：应交税费借：应交税费借：应交税费预交增值税预交增值税预交增值税预交增值税 26402640万元万元万元万元贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款26402640万元万元万元万元3 3、同时向主管地税机关预缴附加税费、同时向主管地税机关预缴附加税费、同时向主管地税机关预缴附加税费、同时向主管地税机关预缴附加税费 借：借：应交税费应交税费应交城镇维护建设税应交城镇维护建设税应交税费应交税费应交教育费附加应交教育费附加应交税费应交税费应交地方教育费附加应交地方教育费附加 贷：银行存款贷：银行存款计提附加计提附加借：借：长期待摊费用长期待摊费用应交城镇维护建设税应交城镇维护建设税应交教育费附加应交教育费附加应交地方教育费附加应交地方教育费附加贷：贷：应交税费应交税费应交城镇维护建设税应交城镇维护建设税应交税费应交税费应交教育费附加应交教育费附加应交税费应交税费应交地方教育费附加应交地方教育费附加 4 4、1212月交房确认收入，发生纳税义务月交房确认收入，发生纳税义务月交房确认收入，发生纳税义务月交房确认收入，发生纳税义务借：预收账款借：预收账款借：预收账款借：预收账款4884048840万元万元万元万元贷：主营业务收入贷：主营业务收入贷：主营业务收入贷：主营业务收入4400044000万元万元万元万元应交税费应交税费应交税费应交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）48404840万元万元万元万元5 5、计算扣除土地价款及拆迁补偿费、计算扣除土地价款及拆迁补偿费、计算扣除土地价款及拆迁补偿费、计算扣除土地价款及拆迁补偿费当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款=（1 1万平米万平米万平米万平米1010万平米）万平米）万平米）万平米）3108031080万元万元万元万元=3108=3108万元万元万元万元允许抵减的销项税额允许抵减的销项税额允许抵减的销项税额允许抵减的销项税额=3108=3108万元万元万元万元1.110.11=3081.110.11=308万元万元万元万元借：应交税费借：应交税费借：应交税费借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）应交增值税（销项税额抵减）应交增值税（销项税额抵减）应交增值税（销项税额抵减）308308万元万元万元万元贷：主营业务成本贷：主营业务成本贷：主营业务成本贷：主营业务成本308308万元万元万元万元7 7、实现销售，计算附征：、实现销售，计算附征：借：借：营业税金及附加营业税金及附加 贷：贷：长期待摊费用长期待摊费用应交城镇维护建设税应交城镇维护建设税 预缴部分预缴部分 长期待摊费用长期待摊费用应交教育费附加应交教育费附加预缴部分预缴部分长期待摊费用长期待摊费用应交地方教育费附加应交地方教育费附加预缴部分预缴部分 应交税费应交税费应交城镇维护建设税应交城镇维护建设税补补补补缴部分缴部分 应交税费应交税费应交教育费附加应交教育费附加补补补补缴部分缴部分应交税费应交税费应交地方教育费附加应交地方教育费附加 补补补补缴部分缴部分（三）公司层面增值税的结转和纳税申报（三）公司层面增值税的结转和纳税申报1 1、20172017年年1 1月申报期申报纳税（假定月申报期申报纳税（假定A A公司本月公司本月无其他涉税业务）无其他涉税业务）应纳税额应纳税额=销项税额销项税额-销项税额抵减销项税额抵减-进项税额进项税额=4840-308-980=3552=4840-308-980=3552万元万元预缴税款预缴税款=甲项目预缴税款甲项目预缴税款+乙项目预缴税款乙项目预缴税款=150=150万元万元+2640+2640万元万元=2790=2790万元万元本期应补税额本期应补税额=3552-2790=762=3552-2790=762万元万元 既有一般计税又有简易计税进项税抵扣一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征易计税方法计税、免征易计税方法计税、免征易计税方法计税、免征增值税增值税增值税增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进的房地产项目而无法划分不得抵扣的进的房地产项目而无法划分不得抵扣的进的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应该如何处理？项税额的，应该如何处理？项税额的，应该如何处理？项税额的，应该如何处理？答：根据（国家税务总局答：根据（国家税务总局答：根据（国家税务总局答：根据（国家税务总局201620161818号）规定，一般纳税人销售自行号）规定，一般纳税人销售自行号）规定，一般纳税人销售自行号）规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建建建建筑工程施工许可证筑工程施工许可证筑工程施工许可证筑工程施工许可证注明的注明的注明的注明的“建设规模建设规模建设规模建设规模”为依据进行划分。为依据进行划分。为依据进行划分。为依据进行划分。不得抵扣的进项税额不得抵扣的进项税额不得抵扣的进项税额不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额当期无法划分的全部进项税额当期无法划分的全部进项税额当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免（简易计税、免（简易计税、免（简易计税、免税房地产项目建设规模税房地产项目建设规模税房地产项目建设规模税房地产项目建设规模 房地产项目总建设规模）房地产项目总建设规模）房地产项目总建设规模）房地产项目总建设规模）注意注意注意注意:固定资产的进项税不用划分。固定资产的进项税不用划分。固定资产的进项税不用划分。固定资产的进项税不用划分。练习：练习：练习：练习：A A A A房地产开发公司开发房地产开发公司开发房地产开发公司开发房地产开发公司开发D D D D房地产项目。该项房地产项目。该项房地产项目。该项房地产项目。该项目按目按目按目按一般计税一般计税一般计税一般计税方法计算，使用税率方法计算，使用税率方法计算，使用税率方法计算，使用税率11111111。2016201620162016年年年年10101010月月月月20202020日，收到客户日，收到客户日，收到客户日，收到客户B B B B交付的预售款交付的预售款交付的预售款交付的预售款33.333.333.333.3万元万元万元万元1 1 1 1、10101010月收到预售款时：月收到预售款时：月收到预售款时：月收到预售款时：借：银行存款借：银行存款借：银行存款借：银行存款33.333.333.333.3万元万元万元万元 贷：预收帐款贷：预收帐款贷：预收帐款贷：预收帐款客户客户客户客户B B B B33.333.333.333.3万元万元万元万元2 2 2 2、11111111月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写写写写增值税预缴税款表增值税预缴税款表增值税预缴税款表增值税预缴税款表，预缴预售款的预征增，预缴预售款的预征增，预缴预售款的预征增，预缴预售款的预征增值税。值税。值税。值税。借：应交税费借：应交税费借：应交税费借：应交税费预缴增值税预缴增值税预缴增值税预缴增值税 0.90.90.90.9万元万元万元万元 贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款 0.90.90.90.9万元万元万元万元 取得增值税进项税额的核算取得增值税进项税额的核算取得增值税进项税额的核算取得增值税进项税额的核算房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。税进项税额核算是一样的。税进项税额核算是一样的。税进项税额核算是一样的。2016201620162016年年年年11111111月月月月15151515日，日，日，日，A A A A房地产开发公司向建筑承包商房地产开发公司向建筑承包商房地产开发公司向建筑承包商房地产开发公司向建筑承包商C C C C建筑工建筑工建筑工建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税程公司支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税程公司支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税程公司支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税专用发票，注明工程款专用发票，注明工程款专用发票，注明工程款专用发票，注明工程款10101010万元，税额万元，税额万元，税额万元，税额0.30.30.30.3万元。则增值税万元。则增值税万元。则增值税万元。则增值税进项税额核算为：进项税额核算为：进项税额核算为：进项税额核算为：借：开发成本借：开发成本借：开发成本借：开发成本建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费建筑安装工程费某项目某项目某项目某项目10101010万元万元万元万元 应交税费应交税费应交税费应交税费应交增值税应交增值税应交增值税应交增值税进项税额（进项税额（进项税额（进项税额（3 3 3 3税率）税率）税率）税率）0.30.30.30.3万元万元万元万元 贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款贷：银行存款10.310.310.310.3万元万元万元万元帐借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）44.53 贷：应交税费-未交增值税 44.5344.53110566.52.97应交增值税并结转14.53 44.5330未交增值税 合 计 555 555总结特殊问题1 1、以不动产对外投资是否交纳增值税的问题、以不动产对外投资是否交纳增值税的问题营业税改增值税试点实施办法营业税改增值税试点实施办法第十条规定：第十条规定：销售服务无形资产或者不动产是指有偿提供服务销售服务无形资产或者不动产是指有偿提供服务有偿转让，无形资产或者不动产。有偿转让，无形资产或者不动产。办法办法第十第十一条规定，有偿：是指取得货币、货物或者其他一条规定，有偿：是指取得货币、货物或者其他经济利益。经济利益。以不动产投资是以不动产为对价取得了被投资企