基准地价评估方法.doc

附件一 土地级别的划分
一、市区土地级别划分（见表1、表2）
表1 市区商服用地、住宅用地土地级别的划分

级别
范围
备注
市区
Ⅰ
自溪美大桥向南接西溪环路，沿西溪环路向西至环城西路，沿环城西路向南至环城南路，沿环城南路向东至柳东路，沿柳东路南侧山脚线向东至小路，沿小路向北至省道308线，沿省道308线向东至联丰小区，过308线至西溪，沿西溪向西至柳城大桥，向北过柳城大桥接省道308复线，向西接溪美大桥。
详见级别图
Ⅱ
Ⅰ级地范围除外，自308线（崎峰段）旧防洪堤沿308线向东南至崎峰工业区规划路（崎峰邮政局对面），沿规划路向西南至规划西三路，沿路向南过科技园桥至成功科技园，沿科技园北侧、东侧围墙线向东、向南至新华南路，沿新华南路向东南至规划西溪环路，沿规划西溪环路向西南至规划南安路，沿规划南安路向东南至规划中心路，沿规划中心路向西南至南安市总体规划确定的城市建设用地范围线，沿规划区范围线向东南至南山脚，沿南山山脚线东北、向南至南官公路斜坡下，过南官公路沿山脚线向北、向东至职业中专旁规划东三路，沿规划路向东至规划水头四路，沿规划水头四路向北过308线至西溪，沿西溪向西北至规划联台大桥，沿新行政中心外围线向北至规划区范围线，沿规划范围线向北至规划外环路，沿规划外环路向北至火车站前路口，沿路向南至规划莲池大道，沿规划莲池大道向西过规划莲池大桥至西溪南岸，沿西溪向北至旧防洪堤。
Ⅲ
规划区内除Ⅰ、Ⅱ级外其余用地。
Ⅳ
规划区外用地。
表2 市区工业用地、其它用地土地级别的划分

级别
范围
备注
市区
Ⅰ
与住宅用地Ⅰ级地范围相同。
详见级别图
Ⅱ
Ⅰ级地范围除外，自308线（崎峰段）旧防洪堤沿308线向东南至崎峰工业区规划路（崎峰邮政局对面），沿规划路向西南至规划西三路，沿路向南过科技园桥至成功科技园，沿工厂路向西至规划区范围线，沿规划外环路向南至南山脚，沿南山山脚线东北、向南至南官公路斜坡下，过南官公路沿山脚线向北、向东至职业中专旁规划东三路，沿规划路向东至规划水头四路，沿规划水头四路向北过308线至西溪，沿西溪向西北至规划联台大桥，沿新行政中心外围线向北至规划区范围线，沿规划区范围线向北至规划外环路，沿外环路向北至火车站，沿铁路保护线向西至南金路，沿南金路向南至规划莲池大道，沿规划莲池大道向西过规划莲池大桥至西溪南岸，沿西溪向北至旧防洪堤。
Ⅲ
规划区内除Ⅰ、Ⅱ级外其余用地。
Ⅳ
规划区外用地。

二、各乡镇土地级别的划分（见表3、表4）
表3 各乡镇商服用地、住宅用地土地级别的划分
镇名
级别
范围
水头
Ⅰ
自324国道大转盘向南沿建材大道至规划路，沿规划路向东过奎峰大道至沿海大通道，沿沿海大通道向北至建材街，沿建材街向西至324国道复线，沿324国道复线向南至大转盘。
Ⅱ
规划区内除Ⅰ级地外其余用地范围。
丰州
Ⅰ
自旧金鸡拦河闸沿北渠向东至侨中路，沿侨中路向北至镇政府门前口，沿镇政府前路向东至东环路，沿东环路向南至防洪堤，沿防洪堤至旧金鸡拦河闸。
Ⅱ
规划区内除Ⅰ级地外其余用地范围。
官桥
Ⅰ
由交警中队往南沿福官中路北段至汽车站，往西南方向沿福官南路至美人桥，往西沿金庄街至324国道，沿324国道向东北至交警中队。
Ⅱ
规划区内除Ⅰ级地外其余用地范围。
梅山
Ⅰ
镇中心区范围，东至省道307线，南至芙蓉中路，西至芙蓉溪，北到芙蓉东路。
Ⅱ
规划区（调整前）内除Ⅰ级地外其余用地范围。
石井
Ⅰ
①由石井码头向西沿林柄街至林柄街与石莲路交叉口，由林柄街与石莲路交叉口向北沿石莲路至石莲路与进港路交叉口，由石莲路与进港路交叉口向南沿进港路至石井码头；②规划环城路两侧100米范围。
Ⅱ
规划区内除Ⅰ级地外其余用地范围。规划区范围：东至石井湾，南至南安石井湾项目区，西至古山村地界，北至滨海工业区。
洪濑
Ⅰ
自洪濑大桥桥头沿东大路向北至规划路，沿规划路向西至防洪堤路，沿防洪堤路向南至洪濑大桥桥头。
Ⅱ
规划区内除Ⅰ级地外其余用地范围。
霞美
Ⅰ
自交警中队旁规划路沿308线至军民连心路，沿军民连心路向西南至规划路，沿规划路向东南至规划福厦铁路，沿福厦铁路向北至规划路，沿规划路向西至交警中队旁规划路。
Ⅱ
规划区内除Ⅰ级地外其余用地范围。
仑苍
Ⅰ
规划区内用地范围（包含仑苍、联盟、大泳、国美村四个行政村）。
诗山
Ⅰ
规划区内用地范围（东至诗山中学，西至凤坡山环镇路，南至社一村环镇路，北至红旗村环镇路）。
康美
Ⅰ
规划区内用地范围（南洪公路、福芸路、康宁路包围的区域）。
省新
Ⅰ
规划区内用地范围（北至新侨街，南至南源针织厂，东至省道307线东侧300米，西至省道307线西侧500米）。
金淘
Ⅰ
规划区内用地范围（东至南金公路与省道307线交叉路口，西至眉山公路盖溪路口，南至淘溪，北至斗南中心小学）。
码头
Ⅰ
规划区内用地范围（东至新汤村，西至码头村、丰美村，南至丰联村，北至美岭村、康安村居委会）。
英都
Ⅰ
规划区内用地范围（东至民山溪仔桥，西至恩惠中学四板桥，南至沙溪坝，北至英溪）。
罗东
Ⅰ
规划区内用地范围（包含罗东村和新明村）。
洪梅
Ⅰ
规划区内用地范围（包含梅新村、洪梅村、三梅村）。
蓬华
Ⅰ
规划区内用地范围（包含蓬岛村、华美村、苏厝村）。
东田
Ⅰ
规划区内用地范围（包含东田村）。
九都
Ⅰ
规划区内用地范围（包含新东村）。
乐峰
Ⅰ
规划区内用地范围（包含炉山村、炉中村）。
翔云
Ⅰ
规划区内用地范围（包含翔云村）。
眉山
Ⅰ
规划区内用地范围（包含田内村）。
向阳
Ⅰ
规划区内用地范围（包含向阳村）。

表4 各乡镇工业用地、其它用地土地级别的划分
镇名
级别
范围
水头、丰州、官桥、梅山、霞美、洪濑、石井、仑苍、康美、省新、诗山、金淘、码头、英都、罗东、洪梅、蓬华、东田、九都、乐峰、翔云、眉山、向阳
Ⅰ
镇规划区及规划区外工矿用地

25

附件二 基准地价的标准
一、市区基准地价标准
（一）市区商服用地主街路线价表（见表1）
表1 市区商服用地主街路线价表
编号
街道
范围
路线价
1
中山街
成功街至民主街
12600
2
民主街
成功街至新华街
12600
3
新华街1
必利达酒店至长安街
9000
4
长安街1
新华街至第三座天桥
9000
5
新华街2
长安街至二环路
7400
6
成功街1
汽车站至南城路
7400
7
溪美街1
必利达酒店至柳新路
7400
8
南大路1
荣溪宫至湖中路
7400
9
武荣街

6600
10
溪美街2
河滨路至新美路
6000
11
新美路1
河滨路至第二菜市场
5800
12
长安街2
第三座天桥至新美路
5200
13
成功街2
汽车站至成功雕像
5100
14
新华南路
二环路至宣化路口
4500
15
环城西路
西溪环路至环城南路
4500
16
新美路2
第二菜市场至二环路
4500
17
柳城路
新华街至环城南路
4500
18
溪美街3
新美路至港仔渡大桥
4500
19
河滨路
南城路至港仔渡大桥
4200
20
308线东1
成功雕像至东区市场
4100
21
西溪环路
新美路至环城西路
4000
22
南大路2
湖中路至二环路
3700
23
防洪堤
美林大桥至溪美大桥
3700
24
美林规划路
防洪堤至规划路口
3700
25
普莲路1
成功街路口至二环路
3600
26
环城南路1
环城西路至普莲路
3600
27
308线东2
东区市场至职专路口
3500
28
环城南路2
普莲路至成功雕像
3500
29
308崎峰段
港仔渡圆盘至旧南同公路
3300
30
南大路3
二环路至普莲路口
3200
31
普莲路2
二环路至南大路交叉路口
3200
32
南洪路
溪美大桥至南金路口
3200
33
柳美南路
柳城大桥至南洪公路圆盘
3000

（二）市区商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表（见表2）
表2 市区商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表
用途
商服用地
住宅用地
工业用地
其它用地
级别 价格
级别平均
路线价
元/M2
调整幅度
楼面地价
元/M2
调整幅度
地面地价
元/M2
调整幅度
地面地价
元/M2
调整幅度
Ⅰ级
2800
±20%
785
±20%
450
±15%
540
±15%
Ⅱ级
2000
±20%
530
±20%
340
±15%
408
±15%
Ⅲ级
1400
±20%
360
±20%
260
±15%
312
±15%
Ⅳ级
1000
±20%
250
±20%
200
±15%
240
±15%
备注：1、土地开发程度为“五通一平”；
2、容积率：住宅用地2.0、工业用地1.0、其它用地1.0。
二、各乡镇基准地价表
（一）各乡镇商服用地主街路线价表（见表3）
表3 各乡镇商服用地主街路线价表
乡镇
编号
路线区段名称
路段范围
楼面地价
水
头
镇
1
厦盛街
水石路－奎峰大道
10000
2
鑫顺街南段
厦盛街－鑫顺街转盘
10000
3
新街北路
厦盛街－福兴北路
7000
4
福兴街南段
福兴北路－厦盛街
7000
5
水石路北段
厦盛街－新华书店
7000
6
鑫顺街北段
鑫顺街转盘－建材街
4500
7
324国道中段
建材大道－建材街
4500
8
建材街东段
福兴北路－324国道
4500
9
福兴北路
建材街－福兴街南段
4500
10
奎峰大道北段
厦盛街－华辉石业公司路口
4500
11
水石路南段
新华书店－规划路
3500
12
324国道复线
大转盘－建材街
3000
13
建材街西段
324国道复线－324国道北段
3000
14
奎峰大道南段
华辉石业公司路口－规划路
3000
丰
州
镇
1
武荣街
中国农业银行－南门街
4500
2
南门街南段
中心小学－省307线
4500
3
侨中路
华侨中学－省307线
3200
4
省307线
中南酒店－东环路
2200
官
桥
镇
1
福官南路
美人桥－南街
4800
2
共建街东段
官桥市场－福官南路
4500
3
兴华街
共建街至兴华街与太同街交叉口
4200
4
太同街

3800
5
金庄街
美人桥－324国道
3500
6
福官中路南段
西街－南街
3000
7
西环路
金庄街－324国道
2800
8
福官中路北段
西街至交警中队
2000
9
324国道
交警中队至金庄街路口
1800
梅
山
镇
1
南街
芙蓉东路－规划芙蓉中路
4500
2
光前东街西段
南街－国光中学
4500
3
光前西街
光前东街-电站
4500
4
梅仙路
芙蓉东路－梅乐路
4500
5
光前东街东段
国光中学－国光门
2800
6
芙蓉东路
国光门-南街
2800
7
芙蓉西街
南街－后田路
1800
8
梅乐路
梅仙路－芙蓉东路
1800
石
井
镇
1
延平西路
石莲路－成功南路
3800
2
延平东路1
成功南路－中宪弟
3800
3
成功南路南段
成功东路－镇府路
3800
4
石莲路2
进港路以北段
3800
5
成功北路
成功西路－进港路
3800
6
环城路
沿海环镇规划道路
3500
7
延平东路2
中宪弟－延平中学
2200
8
成功南路北段
镇府路－信用联社
2200
9
石莲路1
进港路－古郭路
2200
10
石莲路3
石郭路以南段
2200
洪
濑
镇
1
洪濑街
江滨西路至郊二路福庆境庙
4300
2
洪南街
江滨东路至洪濑街
4300
3
洪东街南段
洪濑街至华南巷
4300
4
同安街
江滨西路至华南巷
3800
5
洪东街北段
华南巷至洪新路
2500
6
江滨西路
洪新路至同安街
2500
7
江滨东路
旧洪濑桥头至东大路
2500
8
东大路南段
郊二路至省道307线泉州市锦辉经贸发展有限公司
2500
9
郊二路
洪濑街至东大路
2200
10
郊一路
江滨东路至东大路
2000
11
东大路北段
郊二路至新侨路
1800
霞
美
镇
1
省道308线
泉州市看守所－霞美新街
3200
2
军民连心路北段
柳南中学－省道308线
3200
3
霞美新街

2500
4
省道308线
霞美新街－交警中队
2200
5
军民连心路南段
柳南中学－红星职业中专
2200
仑
苍
镇
1
南北大道

2500
2
水暖城街道
工业街-南北大道
2500
3
仑苍街

2300
4
工业街
省道308线－仑苍街
2000
5
省道308线
除水暖城外临308线路段
1500
诗
山
镇
1
诗山街中段
旧省道307线至社星路
3500
2
社星路
诗山街至派出所
2500
3
诗山街东段
旧省道307线至省道307线
2500
4
诗芸路
省道307线至电信局
2500
5
诗山街西段
社星路至诗山街已改造区域
2500
康
美
镇
1
南洪公路
卫生院路口－堀内路口
2000
2
福芸路南段
渡芸沟－康美大桥
2000
3
康宁路
渡芸沟－南洪公路
1200
4
福芸路北段
渡芸沟以北段
1200
省
新
镇
1
善星街南段
善桥—善星街270号
3200
2
恒利生活区内街道

3200
3
铺顶街
善星街—南星工业大厦
3200
4
善星街北段
善星街270号—新桥街
1500
5
南金公路
镇政府—善桥
1500
金
淘
镇
1
省道307线1
北街－侨光路口
3000
2
省道307线2
侨光路口-邮政局
2000
3
北街

1300
4
南街

1300
码
头
镇
1
十字街南段
镇府街—邮电局
2200
2
厝美街北段
镇政府—镇府街
2200
3
镇府街
厝美街—码头派出所
2000
4
圆桥岭街
十字街—码头税务所
2000
5
十字街北段
邮电局以北段
1300
6
厝美街南段
镇政府以南段
1300
英
都
镇
1
金英街
镇府路－东山街
2000
2
镇府路
塘边街－金英路
2000
3
塘边街
东山街—英墟路
1600
4
东山街
塘边街—金英路
1600

（二）各乡镇商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表（见表4）

表4 各乡镇商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表
乡镇
商服用地
住宅用地
工业用地
其它用地
楼面地价(元/M2)
楼面地价 (元/M2)
地面地价
(元/M2)
地面地价 (元/M2)
Ⅰ级
Ⅱ级
Ⅰ级
Ⅱ级
Ⅰ级
Ⅰ级
级别平均路线价
调整
幅度
级别平均路线价
基准地价
基准地价
调整幅度
基准地价
调整幅度
基准地价
调整幅度
基准地价
调整幅度
水头
1700
±20%
1200
±20%
650
±25%
400
±25%
300
±25%
360
±25%
丰州
1400
±20%
1000
±20%
500
±20%
350
±20%
280
±25%
336
±25%
官桥
1400
±20%
1000
±20%
460
±20%
330
±20%
270
±25%
324
±25%
梅山
1200
±20%
850
±20%
420
±20%
300
±20%
250
±25%
300
±25%
石井
1100
±20%
750
±20%
400
±20%
290
±20%
270
±25%
324
±25%
洪濑
1100
±20%
750
±20%
400
±20%
290
±20%
250
±25%
300
±25%
霞美
1100
±20%
750
±20%
380
±20%
280
±20%
270
±25%
324
±25%
仑苍
800
±20%

300
±20%

240
±25%
288
±25%
诗山
800
±20%

260
±20%

225
±25%
270
±25%
康美
700
±20%

260
±20%

240
±25%
288
±25%
省新
700
±20%

250
±20%

240
±25%
288
±25%
金淘
700
±20%

250
±20%

225
±25%
270
±25%
码头
700
±20%

240
±20%

225
±25%
270
±25%
英都
700
±20%

240
±20%

210
±20%
252
±20%
罗东
650
±20%

240
±20%

210
±20%
252
±20%
洪梅
500
±15%

200
±15%

200
±16%
252
±16%
蓬华
500
±15%

200
±15%

200
±16%
240
±16%
东田
500
±15%

200
±15%

200
±16%
240
±16%
九都
500
±15%

200
±15%

200
±16%
240
±16%
乐峰
500
±15%

200
±15%

200
±16%
240
±16%
翔云
450
±15%

180
±15%

177
±5%
212
±5%
眉山
450
±15%

180
±15%

177
±5%
212
±5%
向阳
450
±15%

180
±15%

177
±5%
212
±5%
备注：1、土地开发程度为“三通一平”；
2、容积率：住宅用地2.0、工业用地1.0、其它用地1.0。

附件三 基准地价的应用说明
第一章 基准地价的基本内容
一、基准地价的构成
本次评估的基准地价，是指对城市各级土地或均质地域及其商服、住宅、工业等不同土地用途分别评估的法定最高年期的土地使用权平均价格，土地用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和其它用地等四类，基准日为2007年1月1日，其权利特征是出让土地使用权，其地价构成包括土地取得成本、土地前期开发成本、按规定收取的相关费用和土地增值收益四个部分，不包括契税、教育附加费、行政配套费、人防费、排污费等土地取得后的费用。其中：
（一）土地取得成本：包括征地（拆迁安置）费用，其中征地费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗、地上物补偿费等各项客观费用，拆迁安置费用包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费等各项客观费用。
（二）土地前期开发成本：市区是指土地前期开发达到“五通一平”（宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、红线内土地平整）所需的各项客观费用；乡镇是指土地前期开发达到“三通一平”（宗地红线外通路、通上水、通电、红线内土地平整）所需的各项客观费用。
（三）按规定收取的相关费用：包括新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发基金和征地管理费以及按规定应收取的其他费用。
（四）土地增值收益：是指待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。
二、基准地价的表现形式和内涵
（一）商服用地基准地价的表现形式和内涵
商服用地主要包括商业（含商店、商场、各类批发、零售市场及相应附属设施用地）、金融保险业（含银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地）、餐饮娱乐用地（含饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及相应附属设施用地）和其他商服用地（包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地）。商服用地级别基准地价采用级别平均路线价为表现形式。主街路线价是指出让年限为40年，沿主街标准进深（市区为15米，乡镇为12米）的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格；级别平均路线价是指出让年限为40年，级别内除主街路线价区段外，沿街（或沿路）标准进深（市区为15米，乡镇为12米）的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。
（二）住宅用地基准地价的表现形式和内涵：
住宅用地主要包括高级住宅、普通住宅和别墅等用地。其地价采用楼面地价表示，其内涵是指出让年限为70年，标准容积率为2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。
（三）工业用地基准地价的表现形式和内涵
工业用地主要包括工业（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心）、仓储（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地）等用地。其地价采用地面地价表示，其内涵是指出让年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。
（四）其它用地基准地价的表现形式和内涵
其它用地主要包括营利性的科、教、文、卫、体用地，营利性的市政公用设施及营利性停车场、公墓及需以有偿出让方式供地的其它用地。其地价采用地面地价表示，其内涵是指出让年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。
第二章 基准地价的修正系统
一、商服用地修正系统
（一）市区商服用地修正系统
1、市区商服用地主街路线价修正系统
商服用地主街路线价适用于主要街道沿街首层店面进深20米以内（标准深度15米）的地价测算，主要对临街深度、临街形式、个别因素、使用年限和期日进行修正：
①深度修正（见表2-1）
表2-1 市区商服用地主街路线价临街深度修正系数表
进深
修正系数
进深
修正系数
进深
修正系数
进深
修正系数
≤10
1.2750
12.6
1.1048
15.2
0.9928
17.8
0.9135
10.1
1.2668
12.7
1.0996
15.3
0.9892
17.9
0.9109
10.2
1.2588
12.8
1.0945
15.4
0.9857
18
0.9083
10.3
1.2510
12.9
1.0895
15.5
0.9823
18.1
0.9058
10.4
1.2433
13
1.0846
15.6
0.9788
18.2
0.9033
10.5
1.2357
13.1
1.0798
15.7
0.9755
18.3
0.9008
10.6
1.2283
13.2
1.0750
15.8
0.9722
18.4
0.8984
10.7
1.2210
13.3
1.0703
15.9
0.9689
18.5
0.8959
10.8
1.2139
13.4
1.0657
16
0.9656
18.6
0.8935
10.9
1.2069
13.5
1.0611
16.1
0.9624
18.7
0.8912
11
1.2000
13.6
1.0566
16.2
0.9593
18.8
0.8888
11.1
1.1932
13.7
1.0522
16.3
0.9561
18.9
0.8865
11.2
1.1866
13.8
1.0478
16.4
0.9530
19
0.8842
11.3
1.1801
13.9
1.0435
16.5
0.9500
19.1
0.8819
11.4
1.1737
14
1.0393
16.6
0.9470
19.2
0.8797
11.5
1.1674
14.1
1.0351
16.7
0.9440
19.3
0.8775
11.6
1.1612
14.2
1.0310
16.8
0.9411
19.4
0.8753
11.7
1.1551
14.3
1.0269
16.9
0.9382
19.5
0.8731
11.8
1.1492
14.4
1.0229
17
0.9353
19.6
0.8709
11.9
1.1433
14.5
1.0190
17.1
0.9325
19.7
0.8688
12
1.1375
14.6
1.0151
17.2
0.9297
19.8
0.8667
12.1
1.1318
14.7
1.0112
17.3
0.9269
19.9
0.8646
12.2
1.1262
14.8
1.0074
17.4
0.9241
20.0
0.8625
12.3
1.1207
14.9
1.0037
17.5
0.9214
＞20.0
0.8604
12.4
1.1153
15
1.0000
17.6
0.9188

12.5
1.1100
15.1
0.9964
17.7
0.9161

②临街形式修正（见表2-2）
表2-2 市区商服用地主街路线价临街类型修正系数表
临街形式
一面临街
两面临街
三面以上临街
修正幅度
0
3%
5%

③个别因素修正（见表2-3）
表2-3市区商服用地主街路线价个别因素的修正系数表
优劣程度
优
较优
一般
较劣
劣
个别因素
路段繁华
路段较繁华
路段繁华度一般
路段繁华度较差
路段繁华度差
修正系数
+5%
+2.5%
0
-2.5%
-5%
2、市区商服用地级别平均路线价修正系统
商服用地级别平均路线价适用于除主街路线价适用范围外的其余商服用地地价测算（包括主街路线价20米以外商服用地的地价评估），主要对临街深度、楼层、区位因素、使用年限和期日进行修正：
①深度修正（见表2-2）（二层及以上商业用房不进行深度修正）
②楼层修正（见表2-4）
表2-4 市区商服用地级别平均路线价楼层修正系数表
级别
第一层
修正系数
第二层
修正系数
第三层
修正系数
第四层
修正系数
备注
Ⅰ级
1.00
0.45
0.40
0.35
五层（含五层）以上参照住宅用地楼面地价计算
Ⅱ级
1.00
0.45
0.35

四层（含四层）以上参照住宅用地楼面地价计算
Ⅲ级
1.00
0.40

三层（含三层）以上参照住宅用地楼面地价计算
Ⅳ级
1.00

二层（含二层）以上参照住宅用地楼面地价计算
③区位因素修正（见表2-5）
表2-5 市区商服用地级别平均路线价地价区位影响因素修正系数表
影响因素
影响因子
修正幅度（%）
商业繁华度
距商服中心距离
-2.4～2.4
商业聚集度
-1.8～1.8
人口密度
-1.8～1.8
交通便捷度
道路类型
-1.35～1.35
停车方便度
-1.05～1.05
公交便捷度
-0.6～0.6
社会服务设施
距银行、酒店等服务设施距离
-2.2～2.2
距学校距离
-1.8～1.8
规划限制
规划土地用途
-1.1～1.1
周围土地用途
-0.9～0.9
宗地条件
宗地形状
-0.5～0.5
宗地面积
-0.25～0.25
宗地宽深比
-2.25～2.25
周围建筑密度
-1.0～1.0
地势条件
-0.5～0.5
地质条件
-0.5～0.5
（二）乡镇商服用地修正系统
1、乡镇商服用地主街路线价修正系统
商服用地主街路线价适用于主要街道沿街首层店面进深18米以内（标准深度12米）的地价测算，主要对临街深度、临街形式、个别因素、使用年限和期日进行修正：
①深度修正（见表2-6）
表2-6 乡镇商服用地主街路线价临街深度修正系数表
进深
修正系数
进深
修正系数
进深
修正系数
进深
修正系数
≤8
1.2750
10.6
1.0726
13.2
0.9500
15.8
0.8677
8.1
1.2648
10.7
1.0668
13.3
0.9462
15.9
0.8651
8.2
1.2549
10.8
1.0611
13.4
0.9425
16
0.8625
8.3
1.2452
10.9
1.0555
13.5
0.9389
16.1
0.8599
8.4
1.2357
11
1.0500
13.6
0.9353
16.2
0.8574
8.5
1.2265
11.1
1.0446
13.7
0.9318
16.3
0.8549
8.6
1.2174
11.2
1.0393
13.8
0.9283
16.4
0.8524
8.7
1.2086
11.3
1.0341
13.9
0.9248
16.5
0.8500
8.8
1.2000
11.4
1.0289
14
0.9214
16.6
0.8476
8.9
1.1916
11.5
1.0239
14.1
0.9181
16.7
0.8452
9
1.1833
11.6
1.0190
14.2
0.9148
16.8
0.8429
9.1
1.1753
11.7
1.0141
14.3
0.9115
16.9
0.8405
9.2
1.1674
11.8
1.0093
14.4
0.9083
17
0.8382
9.3
1.1597
11.9
1.0046
14.5
0.9052
17.1
0.8360
9.4
1.1521
12
1.0000
14.6
0.9021
17.2
0.8337
9.5
1.1447
12.1
0.9955
14.7
0.8990
17.3
0.8315
9.6
1.1375
12.2
0.9910
14.8
0.8959
17.4
0.8293
9.7
1.1304
12.3
0.9866
14.9
0.8930
17.5
0.8271
9.8
1.1235
12.4
0.9823
15
0.8900
17.6
0.8250
9.9
1.1167
12.5
0.9780
15.1
0.8871
17.7
0.8229
10
1.1100
12.6
0.9738
15.2
0.8842
17.8
0.8208
10.1
1.1035
12.7
0.9697
15.3
0.8814
17.9
0.8187
10.2
1.0971
12.8
0.9656
15.4
0.8786
18
0.8167
10.3
1.0908
12.9
0.9616
15.5
0.8758
＞18
0.8000
10.4
1.0846
13
0.9577
15.6
0.8731

10.5
1.0786
13.1
0.9538
15.7
0.8704

②临街形式修正（见表2-7）
表2-7 乡镇商服用地主街路线价临街类型修正系数表
临街形式
一面临街
两面临街
三面以上临街
修正幅度
0
3%
5%
③个别因素修正（见表2-8）
表2-8 乡镇商服用地主街路线价个别因素的修正系数表
优劣程度
优
较优
一般
较劣
劣
个别因素
路段繁华
路段较繁华
路段繁华度一般
路段繁华度较差
路段繁华度差
修正系数
+5%
+2.5%
0
-2.5%
-5%
2、乡镇商服用地级别平均路线价修正系统
商服用地级别平均路线价适用于除主街路线价适用范围外的其余商服用地地价测算，主要对临街深度、楼层、区位因素、使用年限和期日进行修正：
①深度修正（见表2-6）（二层及以上商业用房不进行深度修正）
②楼层修正（见表2-9）
表2-9 乡镇商服用地级别平均路线价楼层修正系数表
级别
第一层修正系数
第二层修正系数
备注：
Ⅰ级
1.00
0.45
三层（含三层）以上参照住宅用地楼面地价计算
Ⅱ级
1.00

二层（含二层）以上参照住宅用地楼面地价计算
备注：除水头、丰州、官桥、梅山、石井、洪濑、霞美七个乡镇外其余乡镇的二层（含二层）以上的商业用房楼面地价参照住宅用途楼面地价进行计算。
③区位因素修正（见表2-10、2-11）

表2-10 水头、丰州、官桥、梅山、石井、洪濑、霞美、仑苍、诗山、康美、省新、
金淘、码头、英都、罗东商服用地级别平均路线价宗地影响因素修正