房地产项目经济测算培训.ppt

2018房地产开发项目经济测算培训|Economic calculation training of real estate development project前 言无人能够左右变化无人能够左右变化唯有走在变化之前唯有走在变化之前只有将领导变革视为己任的只有将领导变革视为己任的组织组织才能生存下来才能生存下来企业实现快速增长的六大突破口协同力、领导力、影响业绩和成本的关键数据、快速敏捷的战略制定流程、组织结构优化和领导者的心理素质知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成若会得时，只说一个知，已自有行在；只说一个行，已自有知在前 言是怎么计算出来的项目利润掌握经济评价及其在决策中的作用树立经营意识 目目的的思考一需要哪些要素投入房地产经营思考二什么样的房地产才能算好项目思考三前 言output产出input投入repay回报pay付出前 言CONTENT基本知识基本知识 11项目投资项目投资项目收入项目收入项目利润项目利润相关相关分析分析重点说明重点说明012131601501基本知识 测算意义 测算思路 测算假设 01基本知识测算必要性测算作用测算精度要求在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。机会研究阶段：30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行（即匡算）初步可行性研究阶段：20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即概算）可行性研究阶段：10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即精算）是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。一、测算意义二、测算思路投入成本实现收入投资计划税收静态利润动态利润融资计划收益基本知识指标和物业配比的模拟成本和投入节奏测算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构以房地产开发项目为例三、测算假设基本知识项目投资01项目投资土地费用开发期间税费0107管理费用04前期工程费其他费用0208财务费用05房屋开发费不可预见费0309销售费用 06 对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：下部分组成：1.1.土地费用土地费用2.2.前期工程费前期工程费3.3.房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）共配套设施建设费）4.4.期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）5.5.开发期间税费开发期间税费6.6.其他费用其他费用7.7.不可预见费等不可预见费等投资成本费用：项目投资估算：开发项目土地费用：指为取得开发项目开发项目土地费用：指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不使用权有多种方式，所发生的费用各不相同相同。出让土地的土地出让地价款划拨或征收土地的土地征收拆迁费转让土地的土地转让费股东投资入股土地的投资折价租用土地的土地租用费提示：取得的只能是使用权（如40年、50年、70年）我国的土地所有权只有两种：国家和集体一、土地费用项目投资1.1.土地征收拆迁费土地征收拆迁费 ：分为分为农村农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费农村土地征收拆迁费主要包括：土地补主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费城镇土地拆迁补偿费主要包括：主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。2.2.土地出让地价款土地出让地价款 ：是是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。适当调整确定。3.3.土地转让土地转让费费 ：是是指指土地受让方向土地转让方支付土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。随之转让。4.4.土地租用费土地租用费 ：是是指指土地租用方向土地出租方土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。5.5.土地投资折价土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。土地使用权评估作价。一、土地费用项目投资一、竞价购买一、竞价购买一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买即一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买即招、拍、挂招、拍、挂）序号项目计费依据计费标准(元/)费用合计(万元)备注名称数值单位一土地费用35741.21.1土地受让费土地面积1145.00亩30.0034,350.001.2契税土地价34,350.00万元4.0%1374.0地价款的4%1.3印花税土地价34,350.00万元0.517.2合同额的0.5%土地取得方式项目投资二、市场比较法二、市场比较法根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：市场比较法的基本公式如下：直接比较公式：PDPBABDE 间接比较公式：PD PBABCDE PD待估宗地价格；PB比较案例价格；A待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数正常情况指数/比较案例宗地情况指数B待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数公式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前；C标准宗地条件评价系数比较案例宗地条件评价系数土地价格估算项目投资三、成本逼近法：三、成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。新新开发土地的一般地价公式：开发土地的一般地价公式：地价地价=土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+利息利息+利润利润+土地所有权收益土地所有权收益=成本价格土地所有权收益成本价格土地所有权收益即（土地取得费即（土地取得费+土地开发费土地开发费+利息利息+利润）利润）*10%-30%*10%-30%的增值收益率的增值收益率集体土地征地费用说明土地补偿费按需要安置的农业人口数计算农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见）地上附着物和青苗补偿费（见）农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋及附属物补偿费被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。购建拆迁安置用房费安置补助费（见）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费政府规定的其它有关税费土地费用估算项目投资四、基准地价系数修正法：四、基准地价系数修正法：通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。基本公式如下：基本公式如下：土地价格土地价格=基准地价基准地价(1(1 K)K)式中：式中：=基准地价修正系数基准地价修正系数1.商业、综合、居住用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数2.工业用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数/宗地容积率（当宗地容积率1时）土地费用估算：项目投资二、前期工程费一般按建安工程费的3%-6%最简单的方法主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出建安工程费的3%左右项目总投资的1%3%需工作量结合多为设计概算的0.5%左右土地原有上盖物、拆除费、场地平整费用和通水、电、路费用规划设计费 可行性研究费水文地质勘测费三通一平土地开发费项目投资序号项目单价（元/平）备注1节能评估及项目申请报告2.72环境影响评估0.33交通影响评估0.94监理费45.2按照建设工程监理与相关服务收费管理规定，暂按安装工程费的2.1%估算5勘察费2.06设计费15-40市场均值估算（北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元）7审图费3.08标底编制造价的0.03%9招投标代理费用2.5按照累进计算10招投标管理费中标价格的0.06%，暂按建安费计算11测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）5.0按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量）12测绘费用（房屋面积实测）1.4房屋面积实测取费标准1.36元/平米13竣工验收费用10.0包括消防验收、水质验收、空气质量检测等，暂按照10元/平米计算14三通一平费50.0按土地面积，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整二、前期工程费项目投资三、房屋开发费基础设施建设费 1.建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装)等。当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。序号项目单价（元/平）备注三建安工程费1地上建筑建安费按建筑工程单方造价别墅、类别墅毛坯小高层住宅毛坯高层住宅毛坯集中式商业写字楼酒店2地下建筑建安费视项目实际情况而定（车库、人防）项目投资三、房屋开发费基础设施建设费 2.基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2 米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。序号项目单位数量单价（元）造价计算说明1道路工程平米按概算造价2室外供水工程（自来水）米按概算造价3室外排污排水工程米按概算造价4热力工程米按概算造价5煤气工程按概算造价6室外供电安装工程米按概算造价7绿化工程平米按概算造价8路灯安装工程米按概算造价项目投资三、房屋开发费公共配套设施建设费3.公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。华南城举例说明：序号项目单位数量单价费用计算说明1幼儿园平方米2托儿所平方米按概算造价3文化活动站平方米按概算造价4居委会平方米按概算造价5单车棚平方米按概算造价6垃圾中转站平方米按概算造价项目投资特别说明：开发间接费用含含义义：指指直直接接组组织织、管管理理开开发发项项目目发发生生的的费费用用，包包括括工工资资、职职工工福福利利费费、折折旧旧费费、修修理理费费、办办公公费费、水水电电费费、劳劳动动保保护护费费、周周转转房房（板板房房）摊摊销销等等（工程部门发生的相关费用）（工程部门发生的相关费用）及资本化及资本化利息。利息。问问题题：1 1、外外联联发发生生的的费费用用；2 2、样样板板房房摊摊销销呢呢；3 3、银银行行借借款款利利息息如如何何列列支。支。目目的的：1 1、归归集集分分配配、准准确确核核算算单单个个项项目目的的成成本本收收益益；2 2、对对企企业业所所得得税税（结结算算调调整整毛毛利利差差环环节节）及及土土地地增增值值税税（清清算算计计算算增增值值率率环环节节）有有较较好好的的筹划。筹划。区区别别：管管理理费费用用作作为为期期间间费费用用，区区别别还还是是比比较较大大的的，但但如如何何划划分分这这两两项项费费用用，却却没没有有一一个个明明确确的的标标准准。实实际际工工作作中中，通通常常以以是是否否设设立立现现场场管管理理机机构构为为依依据据进进行行划划分分，如如果果开开发发产产品品不不建建现现场场机机构构，而而由由公公司司定定期期或或不不定定期期地地派派人人到到开开发发现现场场组组织织其其开开发发建建设设活活动动，其其所所发发生生的的费费用用可可直直接接并并入入企企业业的的管管理理费费用用，企企业业行行政政管管理理部部门门（总总部部）为为组组织织和和管管理理生生产产经经营营活活动动而而发发生生的费用应作为期间费用，计入管理费用。的费用应作为期间费用，计入管理费用。项目投资四、管理费用 管理费：管理费：指房地产开发企业的管理部门（总部或行政管理部门华南城举例：指房地产开发企业的管理部门（总部或行政管理部门华南城举例：）为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育工会经费、职工教育经费、社会保险经费、社会保险费费董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。提示：管理费可按项目（前期工程费）提示：管理费可按项目（前期工程费）+（房屋开发费）的（房屋开发费）的3%3%5%5%估算。估算。注：如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。项目投资五、财务费用 定义：定义：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。公司存款利息及理财收益抵减。他财务费用。公司存款利息及理财收益抵减。若若单列开发间接费，则仅核算开发前、项目竣工后及过程中非正常中断连续超单列开发间接费，则仅核算开发前、项目竣工后及过程中非正常中断连续超3 3个月。个月。提示：提示：利息的计算：可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息的计算：可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；计算基数计算基数=（一）（一）+（二）（二）融资费用：融资费用：利息以外的其他融资费用，一般占利息的利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%10%左右。左右。项目投资六、销售费用 定义定义:指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费、样物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费、样板房、售楼部摊销等。板房、售楼部摊销等。广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%2%1%2%。销售代理费，一般约为销售收入的销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%1.5%2%。其他销售费用，一般约为销售收入的其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%0.5%1%。提示：销售费用约占到销售收入的提示：销售费用约占到销售收入的3%-5%3%-5%。集团规定见附表。集团规定见附表项目投资六、销售费用 项目投资类别计算基数（销售额）标准房产销售品推费用10亿元以下部分1.410亿元-20亿元部分1.220亿元-40亿元部分1.140亿元-60亿元部分0.960亿元以上部分0.7招商运营品推费用计算基数标准净增出租面积4个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）维护已开业运营费上年租金收入5%净增开业面积4个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）人力成本日常费用房产销售（销售额）1.5%净增出租面积3个月租金（按新增出租合同实收平均月租金）七、开发期税费 房地产建造过程产生的税费，主要包括：固定资产投资方向调节税、土地使用税、市房地产建造过程产生的税费，主要包括：固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。提示：可按建安工程费的8-15%项目投资八、其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。这些费执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。用一般按当地有关部门规定的费率估算。序号项目取费基数取费单价（元/平米或%）金额（万元）估算说明1临时用地费按建筑面积或建安费用按当地规范文件取费，按建筑面积、土地面积每平米，或建安费用2临时建设费3工程造价咨询费4总承包管理费5单车棚6垃圾中转站提示：一般约占建安费用的2%-3%。项目投资九、不可预见费 定义：定义：根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度提示：（一）提示：（一）（八）各项费用之和的（八）各项费用之和的3%3%7%7%估算。估算。土地成本视具体情况而定是否加入土地成本视具体情况而定是否加入当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的运营费用运营费用。运营运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费用卫生清洁与保安费用，办公费，保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁办公费，保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，代理费，不可预见费。不可预见费。项目投资十、小结开发建设费用投资估算表序号项目计费基础单位计费数值计费标准(元/，%)费用(万元)计算依据一土地费用二开发成本总建筑面积万元1前期费用建安工程费万元建安工程费3-6%2基础设施费建安工程费万元建安工程费的15%3建安工程费总建筑面积平方米4公共配套设施建设费建安工程费万元建安工程费的3-5%5开发期间税费建安工程费万元建安工程费的8-15%6其他费用建安工程费平方米据实计算或建安费用的3%三期间费用万元1销售费用销售收入万元销售收入的3-6%，2管理费用开发成本万元开发成本的2-3%3财务费用土地成本+开发成本万元3-5年贷款利率6.65%上浮30%计算四不可预见费土地费用+开发成本+期间费用万元土地成本视具体情况而定五项目总投资合计总建筑面积万元项目投资项目收入01项目收入的关键要素1.1.收入估算：收入估算：估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划(含销售、含销售、出租、自营等计划出租、自营等计划)。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。规定，并与开发商的投资策略相配合。2.2.开发方案开发方案 ：整个开发期拟开发建设的物业类型和数量。整个开发期拟开发建设的物业类型和数量。3.3.租售方案租售方案 ：对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须明确：出租面积和出对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期(年、半年、季度、年、半年、季度、月月)拟销售或出租的物业类型和数量。拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。或使用功能划分。4.4.租售价格租售价格 ：租售价格应在房地产市场分析的基础上确定租金单价或销售单价。租售价格应在房地产市场分析的基础上确定租金单价或销售单价。项目收入一、开发计划序号项目合计开发经营期（年、季或月）12341一期普宅2别墅3商业4二期普宅5别墅6商业7三期普宅8办公9商业10.11合计整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量，即建什么样的产品以及工程进度。项目收入某项目案例一期开发 商业 住宅 酒店 办公小计A1区975009375234875A2区9200036000二期开发商业住宅酒店办公小计B1区68000310760B2区55000B3区127760B4区60000三期开发商业住宅酒店办公小计C1区1500038000150632C2区97632地上总建筑面积（合计）696267项目收入一期（A1区、A2区）20个月二期（B1区、B2 区、B3区、B4区）22个月三期（C1区、C2区）20个月11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 20112011年年20122012年年20132013年年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 20132013年年20142014年年20152015年年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 20142014年年20152015年年20162016年年某项目案例项目收入二、销售计划序号项目合计开发经营期12341一期普宅2别墅3商业4二期普宅5别墅6商业7三期普宅8办公9商业10.11合计在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。项目收入40一期（独栋200栋，联排116户，商业9.75万平米）23个月二期（独栋200栋，联排116户，花园洋房720户，商业12.3万平米）21个月11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 20122012年年20132013年年20142014年年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 20132013年年20142014年年20152015年年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 20152015年年20162016年年20172017年年三期（普通住宅900户,办公3.8万平米）18个月某项目案例项目收入序号类型预测销售均价（元/）或租金12341 住宅1.1别墅1.2联排1.3洋房1.4高层2 商业3 办公三、价格估算项目收入定义：定义：根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出估价对象的比准价格。例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出估价对象的比准价格。市场比较法定价过程：市场比较法定价过程：搜集交易实例，搜集交易实例，选择比较实例房地产，选择比较实例房地产，建立价格可比基础，建立价格可比基础，比较实例的比较和修正，比较实例的比较和修正，确定该房地产的比准价格确定该房地产的比准价格计算公式：计算公式：P PDDP PB B A A B B DD E E。式中：式中：42三、价格估算市场比较法（适用于具有交易性的物业，价格（适用于具有交易性的物业，价格受外部环境影响波动较大）受外部环境影响波动较大）PD待估物业价格；PB 比较案例价格；A 待估物业情况指数/比较案例物业情况指数正常情况指数/比较案例物业情况指数B 待估物业估价期日价格指数/比较案例物业交易日期指数D 待估物业区域因素条件指数/比较案例物业区域因素条件指数E 待估物业个别因素条件指数/比较案例物业个别因素条件指数项目收入项目收入概念：概念：是预测估价对象的未来收益，然后用报酬率或资本化率将其转换为价值，是从未来的是预测估价对象的未来收益，然后用报酬率或资本化率将其转换为价值，是从未来的角度评估房地产的价格。角度评估房地产的价格。适用：适用：酒店、公寓、写字楼等投资性物业。酒店、公寓、写字楼等投资性物业。公式：公式：房地产的价格房地产的价格=预期净收益预期净收益/报酬率或资本化率。报酬率或资本化率。说明：说明：实际操作过程中，测算净收益要包括土地使用权的价值和地上建筑物的价值，要综合考虑经实际操作过程中，测算净收益要包括土地使用权的价值和地上建筑物的价值，要综合考虑经济年限、空置率、残值率等复杂因素，同时报酬率或资本化率的确定还要考虑净现值因素，济年限、空置率、残值率等复杂因素，同时报酬率或资本化率的确定还要考虑净现值因素，在此仅了解概念，不作解读。在此仅了解概念，不作解读。44三、价格估算收益法项目收入定义：定义：房地产开发过程中发生的各种费用加和的一种方法。房地产开发过程中发生的各种费用加和的一种方法。新建新建：取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房：取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由如下价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由如下7 7大项构成：大项构成：土地取得成本；土地取得成本；开发成本；开发成本；管理费用；管理费用；投资利息；投资利息；销售费用；销售费用；销售税费；销售税费；开发利润。开发利润。基本公式：基本公式：新建房地产价值新建房地产价值=土地取得成本土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售销售费用费用+销售税费销售税费+开发利润（开发商期望平均利润）开发利润（开发商期望平均利润）45三、价格估算成本法（适用于新开楼盘，无参照物且受政策影响（适用于新开楼盘，无参照物且受政策影响波动不大）波动不大）项目收入序号类型2011年每年销售均价（元/）201220132014201520161 住宅1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多层、小高层3500367538594052425444672 商业6000630066156946729376583 办公500055006050665573218053某某案例价格估算及预测表注：写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。项目收入四、租售收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。主要包括房地产产品的销售收经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。序号类型项目合计开发经营期12341住宅销售收入（万元）销售面积（）销售单价（元/）销售比例（%）2商业销售收入（万元）销售面积（）销售单价（元/）销售比例（%）3办公对于出租的情况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时找不到租客的时间)和空置率(未租出建筑面积占总建筑面积的百分比)对年租金收入的影响。租售收入估算，要计算出每期(年、半年、季度、月)所能获得的租售收入，并形成租售收入计划。租售收入的表所提供的格式进行。项目收入住宅（一期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积()120000240003600036000240000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/)814475607938833587529189销售收入合计(万元)97730181442857730006210040住宅（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积()64000128001920019200128000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/)712666156946729376588041销售收入合计(万元)456088467133361400398020洋房（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积()9576001915247880191529576每年销售比例(%)100%0%20%50%20%10%售价(元/)468042004410463148625105销售收入合计(万元)44817084462217193124889（6层、小高层）（三期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积()976320004881648816每年销售比例(%)100%0%0%0%50%50%售价(元/)436136753859405242544467销售收入合计(万元)425740002076821806某项目案例项目收入序号项目税费率税费基数1增值税11%销售收入2城市建设维护税7%增值税额3教育费附加3%增值税额4房地产税（从价计征）1.20%房产购买价格5房地产税（从租计征）12%房产租赁价格6土地增值税（增值50%以内）30%0%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值50-100%）40%5%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值100-200%）50%15%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值200%以上）60%35%土地增值额增值税扣除项目7契税4%土地取得价值8印花税0.5土地取得价值9企业所得税25%项目销售利润131415161718土地使用税大城市0.510拥有土地使用权面积中等城市0.48小城市0.36县城、建制镇、工矿区0.24五、税费估算目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：项目收入序号项目合计开发经营期12341增值税2城市建设维护税3教育费附加4地方教育费附加5印花税6土地使用税7房产税8土地增值税9其他税费10企业所得税税费表项目收入五、税费估算土地增值税概概念念：反反房房地地产产暴暴利利税税，是是指指房房地地产产经经营营企企业业等等单单位位和和个个人人，有有偿偿转转让让国国有有土土地地使使用用权权以以及及在在房房屋屋销销售售过过程程中中获获得得的的收收入入，扣扣除除开开发发成成本本等等支支出出后后的的增增值值部部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。n n预预征征：土土地地增增值值税税在在取取得得收收入入时时或或预预售售款款时时预预缴缴按按收收入入预预缴缴具具体体税税率率由由所所在在税税务务局局定定南南昌昌普普通通住住宅宅1%1%；非非普普通通住住宅宅3%3%；非非住住宅宅5%5%，达达到到清清算算条条件件后后清清算算，多退少补。多退少补。n n增增值值率率不不超超过过20%20%免免征征土土地地增增值值税税。经经测测算算：一一般般毛毛利利率率在在34.63%34.63%以以上上都都需需要要缴纳缴纳清算方法（步骤）：清算方法（步骤）：计算增值额：计