南昌红谷滩万达广场项目定位及户型配比建议书(课堂PPT).ppt

*,南昌红谷滩万达广场,（A,地块,）,产品定位及户型配比建议书,南昌万达房地产开发有限公司,2010年10月27日,根据董事长最新修改指示：,1、将原B,地块,1栋约4.5万甲级写字楼移至A,地块,室外步行街上方，,改为,2栋蜡烛；,2、先行开发A,地块,，B,地块,待一年半后开发。,感谢集团领导的鼎力支持！,南昌红谷滩万达广场项目,2010,年,9,月,17,日成功摘牌！,前言,步行街,大型商业中心,A1,A5,A6,A4,A3,B,地块,A,地块,A2,丰和花园,A,地块,B,地块,项目总图,A6,为商务酒店,项目核心问题：,1,、,5,栋可售物业，公寓、写字楼产品体量如何配置？,2,、纯商业地块，如何丰富产品线，实现快销？,3,、各类物业户配比设置？,项目核心问题,项目指标：,40,年纯商业用地、,容积率,4.1,、绿化率,12%,、建筑覆盖率,60%,，,100,米限高,将建设,万达集团第三代产品城市综合体,南昌宏观环境,南昌经济持续稳步发展，政策规划带来良好契机，,房地产发展趋于成熟，宏观环境整体向好。,南昌总面积,7402,平方公里，较中部,5,个城市市域面积、市辖区面积占比均最小。,截止,2009,年统计人口,497,万，户籍人口逐年增加，但增幅有所下降。,GDP,稳定增长，,2001,年以来增长幅度稳定在,13%,以上的水平，,2009,年达到,1837.5,亿元。,第一产业占比持续降低，第三产业所占比例保持在,40%,以上，第二产业呈现上升趋势，,产业结构更趋合理，以第二产业为主导。,固定资产投资和房地产开发投资均呈增长趋势,，,2009,全市累计完成,50,万元以上固定资产投资,1546.88,亿元，同比增长,42.4%,；房地产开发完成投资,198.25,亿元，同比增长,21.4%,。,鄱阳湖生态经济区、南昌城市扩容规划等相继获国务院批准；,2010,年,9,月,20,日，昌九城际高铁开通，一小时经济圈加速形成；,2010,年,10,月，地铁,1,号线全面开工,，南昌发展面临新契机。,09年至今整体市场价量齐升，供应不足，以去化存量为主。,成交量：保持高位，,2009,年度成交量创新高，,2010,年持续良好势头；,价格：,2009,年至今，价格基本持续上涨；,供应量：,2009,年全年以消化存量为主，新增上市产品供应量不足，,2010,年起供应上涨。,宏观市场,简析,/,南昌市房地产市场,数据来源：克而瑞,2009年1月至,2010年9月,南昌市供求及价格走势,从各区域市场分析，红谷滩受追捧,供应量最大为红谷滩区，且远远多于其他区域；,成交量最高为红谷滩区,193.65,万，其次为青山湖区,69.56,万；,成交价格最高为青山湖区成交均价为,5497,元,/,；,数据来源：,CRIC,宏观市场,简析,/,南昌各区域房地产市场,2009,年,1,月至今南昌各区供求及价格走势,数据来源：克而瑞,各区域未开工量（住宅）,各区域在建未批售量(住宅),预计三年内将有1295万的供应推向市场,各区域未来土地储备量以红谷滩区为供应主力，其次为青山湖区和高新区。,2009年至今红谷滩片区12宗，以大面积地块供应为主，成交面积约为1858573平方米，平均楼面地价为1915元/平方米，主集中于红角洲和凤凰洲板块,宏观市场简析/,房地产未来预测供应,商品住宅量价走势分析：,中心区域供应量少且不稳定，从供需关系来看，明显供不应求，导致成交价格呈平稳上升趋势。,红谷滩房价基本持续上升，目前基本稳定在,6000,元,/,以上。,区域市场简析/,红谷滩房地产市场,数据来源：克而瑞,2009年1月至,2010年7月,红谷滩,中心区,供求及价格走势,西奇红谷广场,商业：420001,拿地时间：05年,现状：未开工,土地年限：40年,上海湾,商业，办公：32208,拿地时间：07年,现状：部分开工（尚未公开）,土地年限：40年,金融街地块,金融、办公、商业、酒店用地：250000,拿地时间：08年,现状：部分开工,土地年限：40年,上海世茂地块,商业、住宅、综合：331096,拿地时间：10年,现状：未开工,土地年限：商业40年，住宅70年,铜锣湾,A-12,地块,办公、商业金融、住宅：291735,拿地时间：10年,现状：未开工,土地年限：40年，70年,区域市场简析/,红谷滩未来综合体,绿地中央广场,总部基地,新地中心,嘉里置业，香格里拉,酒店、办公、商业、高级公寓用地：238688,拿地时间：08年,现状：未开工,土地年限：商服40年、住宅70年,本项目,市政府,未来2年内计划上市的类综合体项目较多，竞争激烈。,项目产品定位/,产品发展建议,南昌市写字楼供需情况,小结：南昌写字楼市场数据系统除易居克而瑞于2009年开始建立外，无机构统计；,根据市场调研发现，南昌市近年来写字楼的新增供应较少，销售速度也较为缓慢；,南昌写字楼尚处成长期，租金水平较低，投资回报率较低，大体量开发市场风险大；,未来两年供应呈井喷状，尤其集中于红谷滩片区，市场竞争惨烈。,2010年8月-2012年底的成交数据为预估数据。,项目产品定位/,产品发展建议,小结：,红谷滩写字楼发展较晚，已建项目仅5个，合约15.86万平米，整体供求比高达1:0.75。,随着红谷滩区域的成熟，且未来两年写字楼项目的集中井喷式供应，有望形成“写字楼热”，,但不可避免市场竞争将呈白热化。,2010年8月-2012年底的成交数据为预估数据。,写字楼未来竞争惨烈：,未来两年写字楼供应,预计,65,万,以上（不含本项目）,，,其中红谷滩区域为,52.4,万平米，占比全市,供应80%,以上。,数据来源：克而瑞或营销部市调,项目产品定位,/,产品发展建议,数据来源：克而瑞,项目产品定位/,产品发展建议,小结：,公寓市场发展成熟，产品多受追捧和认同，,07,年后基本供小于求；,未来两年公寓供应量是继,08-09,年后的又一高峰，市场竞争明显；,类住宅、好地段的公寓产品仍将更具市场机会。,（,2010,年,8,月,-2012,年底的成交数据为预估数据）,南昌市公寓供求情况,项目产品定位/,产品发展建议,红谷滩公寓,供需情况表,小结：,近年来红谷滩公寓供求总体平衡；,2010,年因极少量新增供应，呈供不应求状，,现片区仅少量库存，公寓产品机会明显；,公寓精装已成趋势，以中高档项目尤甚。,（,2010,年,8,月,-2012,年的成交数据为预估数据）,数据来源：克而瑞或营销部市调,项目产品定位,/,产品发展建议,红谷滩已公开未推售公寓供应约,21.09,万平方米，其中即将推量约有,15.5,万平米；,嘉里置业,香格里拉地块、慧谷创意产业园、总部基地部分、世茂地块、城投地块，因总体规划及开发进度的不确定性，暂按项目总建筑面积的,10%,预估未来两年公寓供应体量约,9-10,万平方米；,区域内未来两年公寓供应约,30,万平米，竞争压力相对较小。,项目产品定位/,产品发展建议,建议,A,地块,5,栋可售物业：,4,栋规划为公寓，,1,栋规划为写字楼。,1、红谷滩片区未来两年写字楼供应量约52.4万平米、公寓供应量约30万平米；,2、红谷滩片区未来两年写字楼供求比约1:0.55、公寓供求比约1:0.875；,3、红谷滩片区近年写字楼年度成交峰值约4万平米、公寓年度成交峰值约11万平米；,4、计划一年半后开发的新项目B,地块,将建设五星级酒店、并规划三栋甲级写字楼，预计2013年销售，一定程度避开了写字楼白热竞争；,5、新项目A,地块,含5栋可售物业，合约12.5万平米；,6、A,地块,适量设置写字楼产品，有助于增加该期项目的办公属性，完善产品形态，充分体现项目作为全业态综合体的价值。,项目产品定位/,产品发展建议/写字楼,考虑,A,地块,最南端、直临主干道交叉口和地铁出入口的楼栋，考虑其昭示性、通达性优越，建议设置为写字楼。,考虑区域竞争项目写字楼产品设置偏高端、南昌市场较不成熟、中低档办公用户较多，可差异化设置，定位为普通写字楼。,考虑大商业上方,3,栋蜡烛建筑的核心筒、外观统一性，拟设置相同标准层大小。,大商业最东南端蜡烛规划为普通写字楼，层高,3.5m,，标准层约,1200,左右。,南昌公寓市场相较成熟，多数项目去化良好，速度较快，,07-09,年整体供小于求；,多数小户型公寓产品地明显特点，区别仅在于所处地段，,少数项目采取,LOFT,产品设计，去化速度更快，更受市场热捧,；,精装销售渐成趋势，以中高档公寓尤甚，,装修标准（市场报价）,800-3500,元,/,不等。,南昌公寓市场特点,项目产品定位,/,产品发展建议,/,公寓,数据来源：克而瑞或营销部市调,南昌市（类）,LOFT,产品供应少，但市场接受度很高，销售周期明显缩短；,（类）,LOFT,产品层高区间,3.96,米，近年相关规划限制趋紧，中心区管控尤为严格；,较同期可类比项目或产品，售价溢价约,10%30%,。,多为,40,、,50,年产权，均为毛坯交付；面积区间,40-60,为主。,考虑项目,4,栋公寓体量较大，根据类,LOFT,产品市场情况，建议增加类,LOFT,产品配置。,项目产品定位/,产品发展建议/公寓/类LOFT,项目产品定位,/,产品发展建议,/,公寓,/,精装公寓,本项目公寓精装优势分析：,精装修交房，可适度弥补点式塔楼的部分户型的设计缺陷；,目前南昌市场中高端公寓精装已成趋势（如联发广场、皇冠国际等），可提升项目档次，给产品带来部分溢价；,装修统一施工，可避免交楼后各业主装修对大商业等项目管理带来的不便；,可部分与酒店形成产品联动，增加产品投资价值。,本项目公寓,精装,劣势分析：,提升产品售价，提高置业门槛；,延长交付工期，交房风险更大；,部分注重自主装修客户群被排除。,综合本项目公寓精装优劣势分析，参考南昌公寓市场情况，建议非LOFT的公寓产品全部精装，精装标准为1000/。,项目产品定位/,产品发展建议/公寓/精装公寓,根据上文内容，受,项目,100,米限高、约,12.5,万建面指标,限制，,4,栋公寓组合定位如下：,1,栋塔楼精装公寓,2,栋板楼精装公寓,1,栋塔楼毛坯公寓（类,LOFT,）,项目产品定位,/,产品发展建议,/,公寓,项目产品定位,/,红谷滩区域概况,红谷滩新区位于赣江西岸，由红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲三大片区组成，区域面积50余平方公里，规划建设用地面积40余平方公里，规划人口40余万。,红谷滩中心区功能定位：集商务、公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功能为一体的现代化新城市中心区,中央商务区（,CBD,）。,市委、市人大、市政府、市政协、市纪委等党政机关的迁入，红谷滩新区已成为英雄城南昌的政治中心。,红谷滩中心区,项目地块,南昌市地铁总体规划,地铁覆盖红谷滩区域，发展前景可见,南昌市地铁规划1、2、5号线均通过红谷滩，其中1、2号线在红谷滩中心区交接。,地铁1号线,目前首个地铁站,9月,开始建设，,2010年10月,已,全面开工建设。,项目地块,项目产品定位,/,红谷滩区域规划及发展,市政府,本项目,项目位于红谷滩中央商业区；,四面临路，东邻凤凰中大道双向六车道，西临规划一路双向二车道，南邻会展路双向四车道，北临规划二路双向二车道。,交通可达性较强。,项目距离区域中心市政府约1500米，属于其辐射范围。,项目产品定位/,地块位置,步行街,大型商业中心,A1,板楼精装公寓,A5,点式精装公寓,A6,商务酒店,项目,总图,A4,毛坯公寓（类,LOFT,）,A3,毛坯写字楼,B,地块,A,地块,A2,板楼精装公寓,丰和花园,A,地块,B,地块,根据以上论证，结合现有规划，南昌红谷滩万达广场项目A,地块,将建设有：,大型商业中心；室内步行街；,室外步行街；2栋板式精装公寓,（,A1,、,2,）,；,1栋毛坯写字楼,（,A3,）,；,1,栋毛坯公寓（类,LOFT,）,（,A4,）,；,1,栋精装核心筒式蜡烛公寓（,A5,）；,1,栋商务酒店,（,A6,）,。,（详见上页最新总规图）,项目产品定位/,产品发展建议,户型配比建议,/,精装,公寓,从南昌市,近期,典型公寓面积段来看，,主要供应,面积41-60平方米,；80平米以上的公寓较少,（基本为二房）,。,数据来源：克而瑞,户型配比建议/,精装,公寓,数据来源：克而瑞或营销部市调,根据上表分析：,l,08年至今与新项目可比的典型项目中，,主力面积以50,左右为主，供应量占其项目套数的40%以上；,l,以上典型公寓项目中，主力及次主力面积区间为31-60；,l,毛坯公寓主力成交总价30万元左右，按近几月南昌市商品房成交均价5900元/计，套均面积50左右为宜；精装公寓成交总价50万元左右，按含装修价8000元/计算，套,建筑面积60以内,为宜；,l,结合以上分析，,建议本项目,以40-60为主力户型面积,。,户型配比建议/,精装公寓,根据易居克而瑞市调报告和定位报告中各类产品的供求分析、未来竞争分析，针对最新项目总图规划，建议南昌红谷滩万达广场项目A,地块,的公寓户型配比如下：,户型配比建议/,精装公寓,精装公寓,说明：,项目为纯商业用地，,容,积率、覆盖率高，故公寓产品不建议规划,二房、,三房；,A,地块,公寓,位于大商业上，噪音、人多杂乱等影响因素更大，居住性较低，侧重投资属性，故建议仅设置单间及一房；,公寓产品以单间和一房产品，每种户型设计数种结构，丰富产品线；,城市公寓位于室外步行街上，而商铺的柱间距将影响户型面积，集团对商铺的开间控制有要求（一般柱间距为4.2米），因此建议在满足商铺户型面积控制的前提下，可将城市公寓下的数个商铺柱间距适当调整，以增加户型的舒适性；,户型配比建议/,精装公寓,户型配比建议,/,类,LOFT,目前南昌类,LOFT,产品主要面积为,40-60,，面积与普通公寓的户型面积接近,；,南,昌类,LOFT,产品成交总价,30,万左右，销售均价约,6000,元,/,；,本项,目最具可比性的唐宁街目前正建设中，销售价格预计,7000,元,/,。,建议本项目类,LOFT,户型面积以,40-60,为主。,数据来源：克而瑞或营销部市调,类,LOFT,户型为单间及一房；,类,LOFT,为毛坯销售，南昌市规划局规范要求，层高最高,4.2m,，部分超出按,1.25,倍计算建筑面积，,故本项目类,LOFT,产品拟建层高,为,4.2m,。,户型配比建议/,类LOFT,本项目类LOFT公寓面积区间及户配比,户型,面积区间,套数比,套数,备注,单间,35-40,33.3,%,136,1,种房型结构,一房,50-60,66.7,%,272,4,种房型结构,合计,100%,408,户型配比建议,/,写字楼,数据来源：克而瑞,以上为南昌典型办公楼内入驻企业实际使用面积段统计，销售时产权面积偏小。,以中小面积为主，占比最大的面积段为,100-200,，其次为,200-400,；,100400,面积段占比达,73.8%,。,数据来源：克而瑞或营销部市调,户型配比建议/,写字楼,根据上表分析：,整体市场上看，,主力供应面积为60-120平米（产权面积），面积偏小，多采取相临单位组合销售方式，,部分写字楼中高区1/4层以上采取整售形式；,整体市场上看，次主力供应面积为130-180平米，少数写字楼高区产品为大面积、产权不再分隔；,主力成交总价50-70万元、120-140万元,两个区段，价格相差较大，与地段及产品配置相关；,按写字楼产品均价8000元/计算，,主力面积应约为65-88，,销售时视客户情况组合去化,；,南昌市成熟商圈内写字楼自用与投资客户比例相当，其它区域以自用客为主，企业类型以第二产业为主。,户型配比建议/,写字楼,户型配比建议/,写字楼,说明：,根据南昌市近期写字楼成交情况，自用客户占比较大，因此甲级写字楼的户型面积稍做调整，大面积户型适量增多，较多地考虑自用客户需求；,写字楼规划为可分割空间，根据客户需求可自由组合，灵活迎合投资及自用客户需求；,在满足限高的前提下，顶层层高增至,4.5m,，增加顶层产品附加值，促进去化。,本项目写字楼面积区间及户配比,A,地块,5栋蜡烛,核心问题一：写字楼与公寓体量如何分配？,写字楼体量,公寓体量,核心问题二：公寓产品如何差异化？,类LOFT,精装公寓,板楼公寓,塔楼公寓,核心问题三：各类物业户型配比？,产品定位及户配比核心问题,产品定位及户配比结论,（A地块）,谢 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