库尔勒爱嘉丽都智能化及泛会所建议方案.doc

库尔勒爱嘉·丽都项目
智能化及泛会所建议方案

凌峻地产（中国）有限公司
广州凌峻房地产咨询有限公司
2011年6月
目 录

第一部分 智能化篇 3
一、区域住宅智能化解析 3
二、项目智能化主题定位 3
三、基础智能化设施 4
四、特色智能化设施 5
第二部分 会所篇 9
一、泛会所定位 9
二、泛会所组成建议 9

第一部分 智能化篇
一、区域住宅智能化解析
1、市场高智能化产品稀缺
目前库尔勒房地产市场产品普遍不高，尤其在产品智能化方面仍未得到各开发商的重视与青睐，但随着区域市场人们生活水平的不断提高，对产品的要求也不断提升，渴望得到与大城市一样具有多功能的智能化个性产品，因此本项目若在产品智能化方面做足、做深，必然将赋予产品差别与市场的个性与特色，增加产品的附加值，从而更有力的吸引客户，同时本项目也必将成为库尔勒标杆性楼盘。
2、智能化水平不高，缺乏个性和特色
置业者需求变化和竞争势态的变化是日新月异的，小区智能化作为房地产发达地区的潮流之一，同样迎合内陆城市居民渴望先进生活方式的意愿，提升人们生活品质的作用是毋庸质疑的。住宅市场的智能化已经出现了向特色化、人性化发展的端倪，也成为地产项目提高竞争力的一个非常可行的途径。

凌峻建议 ：
由于区域市场高智能化产品稀缺，且智能化水平不高，缺乏个性和特色，因此建议本项目运用多功能的智能化产品，利用差别化、个性化产品占领市场份额，增加产品附加值，取得绝对性的竞争优势；但从市场情况和项目本身考虑并不适宜不计成本的投入，而是需要在基于市场房价水平的基础上，选择迎合市场需求，满足日常生活需要的智能化产品。

二、项目智能化主题定位

家居智能化
控制系统
其他
智能化设施
安全防范
设施
智能化体系
时尚感

引领 “全科技”居住时代
阐述：
按国家3A（AAA）级商品住宅智能系统设施标准配置智能化设施，全面优化业主生活，让人们在家中能够享受到舒适、方便、安全的生活,能够多元化切实体验到智能化设施对生活带来的优化。

三、基础智能化设施

系统类别
智能化功能
备注
智能安防系统
周界防越监控系统
红外对射报警
电视监控系统
小区周界及小区重点地段设置若干台摄像机，24小时摄像监控
电子巡更
24小时
楼宇可视对讲系统
高清可视屏
电梯轿箱监控
箱内安装半球摄像机
家庭安防系统
共有5个自定义的红外防区、3个固定防区（煤气泄漏、烟雾报警、紧急按钮）
智能物管系统
远程智能化计量收费
设IC表具，免去入户抄表收费的程序
停车场智能化管理系统
根据要求，整个小区一共有两个车行大门，各设一套一进一出停车场系统，每个停车场系统的信号通过网线传输到管理中心服务主机上统一管理
智能网络系统
电信网

有线电视网

社区宽带网

VOD视频点播系统

其它
智能太阳能热水器

四、特色智能化设施
1、家用智能节电产品
l 功能原理
在电力输送过程中，供电方为了避免送电过程中的损耗及高峰时段用电量过大而造成末端用户电压过低通常会以较高的电压输送，从而使用电器超负荷运转，白白消耗能量；电压在输送过程中由于电网中杂质（瞬变等）和干扰（谐波等）的存在，用户的电表会产生误差，出现过度计量，最高误差可达18%；高电压和电网中杂质、干扰等还会使用电器过度发热，缩短电器的使用寿命。
所以，通过节电产品的作用，有效调节和稳定电压、修整电流和电压的相位差，消除杂质和干扰，提高功率因数，从而达到节电和延长用电器寿命的目的。
l 实施方案
选择经济、节电效果好的节电器，由开发商在布线时统一安装（或者选择赠送住户即插即用型节电器），节电器的成本控制在一般住户3个月节约电费总额之内。
l 参考产品及价格
产品名称
产品图片
价格
智能数码省电王

价格：170元 / 台

天津东联创滨公司家用节电器

价格：90—150元/台

2、智能增值服务项目
（1）智能实时信息提醒
l 系统介绍
利用先进的网络通讯手段和相关信息技术，将各种设备、住户有效的组织在一起，建立起一个资源共享、即时通讯的平台。通过系统可以充分共享社区公共信息、事务提醒、手机短信等自动处理，将即时通讯、邮件系统、手机短信等进行捆绑，全方位完成即时信息的传递。
考虑到成本和便利性因素，项目将实时提醒功能进行简化，因此建议本项目采用最简单的单方通讯（提醒）方式，即采用公共广播、电子显示屏、手机短信、电话和门禁对话方式进行。
智能实时信息提醒系统可以分为公共信息提醒和私密信息提醒，公共信息提醒由管理中心统一安排，通过公共设施传播，私密信息提醒由管理中心设定私密信息提醒菜单，由住户根据自己的实际需要预定，通过约定的手段（以短信、电话、门禁对话）进行提醒，让住户不管身在何处，都能体会到社区的关心。

具体内容如下：
信息提醒类别
信息提醒项目
实施工具
备注
公共信息提醒菜单
天气通报
重要新闻
股票信息
交通状况
市政通知
减灾通报
……
小区电子显示屏
小区广播
具体提醒信息项目视实际情况增减。
私密信息提醒菜单
缴费提醒
办证提醒
出行购票提醒
出行携具提醒
亲友生日提醒
预约提醒
……
手机短信
电话
门禁对话
具体提醒信息项目视实际情况增减，由住户即时指定具体的提醒项目、内容和提醒时间，私密信息提醒是否收费另行研究。

l 系统设备
本系统设备简单，除了项目原有的背景广播和电子公共信息显示屏外，只需要下载安装1860短信服务软件即可，软件的版权使用费在200元以内，每条信息的发送成本为6—9分。

（2）背景音乐系统
小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱、音柱等放音设备，由管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。同时在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。

（3）人体红外感应灯具
在公共场所全部采用人体红外感应灯具，实现人来灯亮，人走灯灭的人性化控制，比传统的声控延时灯具更为节能环保。

（4）社区商业网
利用规划的社区网站，开辟专门的版块构建社区商业网，未来小区所有商家除实体店经营外还可开展网络经营，具体做法是商家将各类商品信息放置到社区商业网上，包括新店开张、促销、打折、新品上市等，同时接受网络咨询和订货（或者电话咨询和订货），约定情况下商家提供送货上门服务。
社区商业网的建设可以提高社区商户的经营信心，促进商业物业的推广，有效消除大环境基础设施落后的影响，提高社区居民的生活便利性，以及影响周边居民，提高项目在区域内的影响力。

第二部分 会所篇
一、泛会所定位
1、主题
参与式、互动式
架空层主题园+园林运动设施+休闲角
旨在为提倡社区人与人之间的交流、人与环境的交流并营造居家文化，倡导在社区内自由交流、沟通，项目将为业主提供互动、共享的一种生活方式。泛会所包括架空层、亲子乐园和运动设施等。

2、基本思路：
Ø 体现“无处不休闲”的社区特征；
Ø 体现和谐的居住氛围；
Ø 体现人与自然的和谐。

二、泛会所组成建议
泛
会
所
园林运动场地

休闲角：读书角、涂鸦墙
架空层主题会所

1、架空层
建议项目高层内部楼宇底部架空层打造成主题空间，设置为居民的活动交流空间，点缀丰富的景观元素，使得社区的整体景观更具延续性，根据不同景观环境等因素，将架空层打造成各种主题会所，如老年养生园、亲子游乐园、运动健身园、休闲游乐园、文化畅游园、浪漫情趣园等等，使架空层空间充满邻里、健康的生活气息，充分展现项目高品质生活享受。

2、架空层主题园分布图
休闲娱乐园
休闲娱乐园
运动主题园
浪漫情趣园

亲子游乐园

文化畅游园
老年养生园
运动主题园

Ø 运动主题园：设置在7#、4#栋的架空层，是因为运动主题园对环境的要求不高，但所占面积较大，而7#、4#栋临近商铺，且7#栋因商铺所占面积较大，架空层进深有限，因此需要4#栋架空层进行面积补充，共同打造成为运动主题园；
Ø 亲子游乐园：对环境要求也相对较小，因此可选择临近商铺的5#栋，同时也方便来商场的小孩在此玩耍；
Ø 休闲娱乐园：设置在1#、2#栋的架空层，因为该两栋的架空层靠近商铺，面积有限，适合用于对面积要求小的休闲娱乐园，同时该架空层临近通往商业的主要路段且靠近主入口，来往行人较多，因此设置休闲娱乐园是供疲劳的购物者休息的好去处；
Ø 浪漫情趣园：设置在3#栋的架空层，因为该位置景观最好，且安静适宜打造浪漫空间；
Ø 老年养生园：设置在6#栋架空层，主要是因为该位置适合老年养生园对环境静雅的要求，且景观很好，适宜老年养生，同时建议在周边设置老年户外健身器材；
Ø 文化畅游园：同样设置在6#栋架空层，因为该主题园与老年养生园的布置风格类似，且该主题园的对象主要以中老年者居多，能满足老年朋友对文化的追求。

3、主题园功能解析
n 老年养生园
在环境较好且安静的架空层打造老年养生园，内部以老年人偏爱的中式风格为主，并以绿色植物为点缀，内设适宜老年人锻炼的简单运动器材，墙面建议设有养生的图册，如老年养生食谱、治疗各种老年病症的锻炼方法、养生字画等等。同时可以成立中老年俱乐部，开办一些老年人活动，如定期举行一些老年养生保健知识讲课、棋艺比赛、教授老年舞蹈等等。

休息区
绿色点缀

老年活动中心

n 亲子游乐园
设立 “亲子乐园”主题园，不仅能丰富社区儿童的生活空间，而且能加强家长与孩子、家长与家长、孩子与孩子之间的亲密感，营造良好的生活氛围。亲自乐园的打造主要是以孩子么喜爱的游乐设施为主，要注意色彩感的吸引力和设施的安全性、趣味性；同时以绿色植物装饰，增强空间的生动性，使小孩在游玩的同时也能亲近大自然。

n 文化畅游园
打造“文化畅游园”主题园，主要风格以古色古香为主，并用具有文化特色的装饰品来渲染主题，营造浓厚的文化氛围，会所的建立可以为社区居民提供安静儒雅的学习读书场所，同时可以作为文化展览馆，定期举行字画比赛，将所有字画放入文化畅游园进行展览，字画爱好者也可以将自己字画拿来展览供人点评，一起探讨研究；除此之外还可举行小朋友画展、旧年画展等等，从而营造浓厚的社区文化氛围。

n 运动健身园
建议在地块内相对集中的规划运动场地，建立“运动健身园”，主要设立各种锻炼的健身设备、乒乓球台等各种类型活动器材，方便社区居民进行各种健身运动，推动社区运动总动员。

n 浪漫情趣园
在环境比较清净的地方，设置“浪漫清趣园”，开辟一块二人世界天地，体现社区的浪漫情怀。

n 休闲娱乐园
在临近商场的架空层设置休闲娱乐主题园，在该主题园内主要是社区内及商场购物者进行休息的场所，内部应设置一些舒适的桌椅、小型的游乐设施，同时还应在设计上用些特色化、个性化的装饰供人们欣赏，使其在休闲的同时也能赏心悦目，总的来说就是打造休闲、娱乐、艺术长廊为一体的主题乐园。

2、休闲角
读书角：
建议在社区环境良好、且清净的角落，开辟读书角，让孩子与大人有室外读书的空间。

涂鸦墙：
在社区园林周边的草地旁设置涂鸦墙，使其独具特色，充分展示孩子们的想象力和创造性。

3、园林运动场所
除了在架空层设置运动健身园外，建议在园林空旷地、组团、绿荫步道附近配置健身活动器械，同时注意周边植被的布置，使其融合在社区园林景观中，成为景观的一部分；同时还利用庭院空间，设置专门的老人室外活动场地，儿童游乐场地，场地的开辟应注意树阴的遮挡和座椅的布置。

网球场
康体设施

16