估价实训103107.doc

山东职业学院房地产估价课程实训
房地产估价报告

估价项目名称：济南市和平花园市场价格评估
委 托 方：济南市历城区财政局
估 价 方：济南新元房地产土地评估有限公司
估 价 人 员：袁国昌 张晨 段本泮
估价作业日期：2012年5月26日至2012年6月1日
估价报告编号： FC-2010-01-08

目 录
致委托方函 3
估价师声明 4
估价的假设条件和限制条件 5
估价结果报告 6
一、委托方 6
二、估价方 6
三、估价对象 6
四、估价目的 7
五、估价时点 7
六、估价依据 7
七、估价方法 8
八、估价结果 9
九、估价人员 10
十、估价作业日期 10
十一、估价报告应用的有效期限 10
估价技术报告 11
附 件 13

致委托方函
济南市历城区财政局：
受贵局的委托，我们对济南市历城区和平花园A栋3-501进行房地产市场价格评估，评估目的是为委托方评估和平花园小区A栋3-501户区的市场价格。遵循公平公正的估价原则，运用市场对比的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点的价格为：

评估单价：￥6491元/平方米
评估总价：￥778943元。
大写人民币金额： 柒拾柒万捌仟玖佰肆拾叁元整。
济南新元房地产土地评估有限公司
二〇一二年五月三十一日

估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；
2.在估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；
3.我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见；
4.我们依照中华人民共和国标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；
5.我们已对估价报告中的估价对象进行实地勘查；（应列出实地查看的注册房地产估价师的姓名）
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助；
7.其他需要说明的事项：
参加本次估价的注册房地产估价师（签字、盖章）
张晨
袁国昌
段本泮

估价的假设条件和限制条件
1、在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。
3、本次评估是以估价对象于估价时点未设定抵押、租赁等任何他项权利，无纠纷、无负债等假设条件为前提。
4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、通货膨胀以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5、本次估价基于目前及未来的社会政治环境和房地产市场是正常、稳定的前提进行估价。本次估价中所涉及的房地产价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。
6、假定估价对象在估价时点的状况与评估人员完成实地勘察之日的状况一致。
7、本估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8、本报告评估目的是为济南市历山区和平花园小区A栋3-501户进行市场价格评估，如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。
9、估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年，此次评估的取价标准均为估价时点有效的价格标准，在估价有效期内，当本报告所设定的条件及估价中遵循的估价原则发生变化时，估价结果需作相应调整，超过有效期，则需重新进行评估。
10、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为济南新元房地产土地评估有限公司所有。

估价结果报告
一、委托方
单位名称：济南市历城区财政局
单位地址：济南和平花园A栋3-501
联 系 人：张恒
联系电话：6598147
二、估价方
单位 名称：济南新元房地产土地评估有限公司
单位 地址：济南和平花园A栋3-501
资质证书号：鲁建房估资准字[2003]第1503号
法定代表人：张晨
联 系 人：段本泮
联系 电话：187*******
三、估价对象
（一）区位状况：
1、位置
坐落：济南市和平路55号
方位：历山区和平路。
距离：紧靠济南市中心医院，山东省体育学院，济南新闻大厦以东。
朝向：和平花园坐北朝南，阳光充足，面向和平路。
楼层：A栋3单元5层
2.交通：
道路状况：和平花园交通便利，附近有山大路；历山路;和平路等。无收费站。
出入可用的交通工具：公交车，私家车等。
停车方便程度和收费标准：小区内部停车位按月收费。
3、周围环境及景观
自然环境：环境优美，绿化面积高。
人文环境：整体居民文化活动频繁多样。
景观：千佛山，大明湖，趵突泉，泉城广场等。
4、外部配套设施
（1）外部基础设施：小区内部有完备的健身器材，娱乐广场。
（2）外部公共服务设施：医院（千佛山医院等），超市（银座超市等），银行（民生银行等），餐饮（好利来等），学校（山师山大附中等）。
（二）单位房产状况：
1.房屋面积：120平方米
2.建成年份：2003.1
4.建筑层数：共7层，5层东户
5.平面布置：两室两厅一卫
6.房屋装修：中等
7.房屋成新：全新
四、估价目的
为委托方估算和平花园小区A栋3-501的市场价格。
五、估价时点
2012年5月28日
六、估价依据
全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁发的有关法律、法规和政策文件；委托方提供的有关资料；估价人员实地勘察所获取的有关资料。主要内容如下：
（一）主要依据的法律、法规和政策文件
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》
2.《中华人民共和国土地管理法》
3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和抵押暂行条例》
4.《城市房地产市场估价管理暂行办法》
5.《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）
6.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
（二）委托方提供的相关资料
1、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《商品房买卖合同》
2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、工程形象进度表、其它
3、估价委托书
（三）估价机构及估价人员现场勘查记录及现场照片等其它资料1、估价对象现场勘察记录；
2、本估价机构掌握的房地产市场相关资料。
七、估价方法
根据《房地产估价规范》，我们通过市场比较法进行估算。
市场比较法的估价原理，是经济学上的“替代原理”。即同一市场同一品质的相同物品具有相同价值的经济学“替代原理”。根据这一原理，在本次房地产估价中，选择了3个户型的市场交易可比实例，在进行各种影响房地产价格因素修正之后，测算出估价对象的市场房地产价格。
1.市场比较估价测算过程：
市场比较法的计算公式如下：
估价对象市场价格=市场可比实例交易价格×交易情况因素修正系数×交易日期因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
⑴ 选择交易案例
通过对估价对象周边商业房地产市场销售情况的调查，我们选择了与估价对象条件类似的3个比较案例，项目概况如下：
案例情况说明表 （表7-1-1）
案例
项目名称
项目位置
用途
交易日期
销售价格（元/M2）
A
A栋1-401
和平花园内
居住
2009.4
6800元/平方米平方米
B
B栋1-301
和平花园内
居住
2009.1
6700元/平方米
C
E栋1-202
和平花园内
居住
2009.2
7000元/平方米
⑵比较因素的选择
根据估价对象与交易案例实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等。
⑶确定开发完成后的销售价格
对选取的案例与估价对象进行对比分析，以估价对象开发完成后的销售价格为基数100，综合得出各项比较因素系数，详见下表。
比较因素修正系数表 （表7-1-2）
比较因素
估价对象
案例A
案例B
案例C
交易价格
待估
6800元/平方米
6700元/平方米
7000元/平方米
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易日期
-
2009.4
2009.1
2009.2
区域因素
100
120
125
100
个别因素
100
95
90
85
比准价格
待估
6017.7元/平方米
6030元/平方米
7371.9元/平方米
经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，其简单算术平均值为6491元/平方米。

八、估价结果
评估人员遵循公正公开的估价原则，按照精确评估工作程序，运用市场对比的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点的价格为：
评估单价：￥6491元/平方米
评估总价：￥778943元。
大写人民币金额： 柒拾柒万捌仟玖佰肆拾叁元整。

九、估价人员
张晨 注册房地产估价师
段本泮 注册房地产估价师

十、估价作业日期
二〇一二年五月二十八日至二〇一二年五月三十日

十一、估价报告应用的有效期限
本报告估价结果有效期自估价报告完成之日起壹年

济南新元房地产土地评估有限公司
二〇一二年五月三十日

估价技术报告
一、个别因素分析
有利因素：交易便利，生活方便。
不利因素：楼层较高，不利于高龄人居住。
二、区域因素分析
和平花园位于济南市和平路，附近还有山大路，历山路等，交通极为方便，位于历山区，附近交通银行学校众多，地理位置十分优越。
三、市场背景分析
和平花园小区位于历山区和平路，土地使用权由2001年1月取得，年限为60年，用途为居住，总面积为50000平方米。而和平花园A栋3-501户建于2003年一月，面积为120平方米，用于居住。
四、估价方法的选用
根据《房地产估价规范》，选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
计算公式如下：
估价对象市场价格=市场可比实例交易价格×交易情况因素修正系数×交易日期因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
1. 对比对象基本资料情况 （表4-1）

A栋1-401
B栋1-301
E栋1-202
成交价
6800元/平方米
6700元/平方米
7000元/平方米
成交日期
2009.4
2009.1
2009.2
交易情况
正常
正常
正常

2. 房产状况比较 （表4-2）
状况
权重
价格对象
A栋1-401
B栋1-301
E栋1-202
建筑面积
0.4
100
120
125
100
楼层
0.3
100
95
90
85
平面布置
0.3
100
120
120
100
由上述，因为对比对象A B E的交易情况都正常，因此不需要修正，都为100/100.
可比实例计算：A栋1-401=120×0.4+95×0.3+120×0.3=113
B栋1-301=125×0.4+90×0.3+120×0.3=113
E栋1-202=100×0.4+85×0.3+100×0.3=96
由上面计算我们可以得出A B E对比对象的计分数值。
3.自2009年一月份到二月份末房地产价格的变化率升高0.6%，而三月到五月份则平均每月上升0.5%。由此：
设定A栋1-401户的交易日期为基准，则A栋1-401户的交易日期修正系数不变，为100/100.
B栋1-301=1.017 E栋1-202=1.011
所以综合上述的计算，我们可以得出估价对象的价格：
A栋1-401=6800×100/100×100/100×100/113=6017.7
B栋1-301=6700×100/100×1.017×100/113=6030
E栋1-202=7000×100/100×1.011×100/96=7371.9
4.所以，由上述的三个可比对象的价格，我们可以得出待估对象的价格，即为是三个可比对象价格的平均值：
估价对象的价格=（A+B+E）/3
=（6017.7+6030+7371.9）/3=6491元/平方米
所以估价对象的总价格=6491×120=778943元

附 件
1、委托书
2、估价对象地理位置示意图
3、估价对象现状照片
4、调查房产收取的其它资料
5、估价机构企业法人营业执照（复印件）
6、估价机构资质证书（复印件）
7、估价人员执业资格证书（复印件）

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