识别法定优先承租权行使条件及规则的路径思考.pdf

Social Observation社会观察识别法定优先承租权行使条件及规则的路径思考 乔续宁（上海市静安区人民法院，上海 200042）摘要 中华人民共和国民法典 第七百三十四条第二款将优先承租权上升至法定权利层面。该项权利在保护承租人权益、维护租赁市场秩序、保障人民群众居住安定等方面极具意义。司法实践中，认定承租人优先承租权是否受到侵害，需以准确识别优先承租权的行使条件及规则为前提。行使条件方面，对于出租人是否有继续出租之意愿，可基于承租人的举证，同时考虑出租人是否进行过明确告知、租赁房屋于原租期届满后是否另行出租、另行出租的间隔时间等因素。对于同等条件，可从“相对同等”原则出发，以租赁面积、租期、租金、支付方式等条款为基础，区分影响住房租赁、商业租赁合同履行的重要因素，结合承租人是否曾有严重违约行为进行综合考量。行使规则方面，出租人是否履行通知义务、承租人是否于合理期限内作出表示为关键问题，转租情况下优先承租权的行使亦值得关注。关键词优先承租权；形成权；同等条件中图分类号D923.6 文献标识码ADOI:10.20122/ki.2097-0536.2023.09.001一、法定优先承租权的行使条件（一）房屋租赁合同关系合法有效，且租赁期限于2021年1月1日后届满“租赁期限届满”系该条文的明确规定，排除了合同无效、被撤销、提前解除等情形。作为一项法定权利，租赁合同关系合法有效，是优先承租权的行权基础、应有之义。但租赁期限长短不应成为限定因素，合同条款系缔约时双方合意的结果，如仅将优先承租权赋予长期租赁合同关系的承租人，则可能为规避优先承租权提供机会，易使优先承租权沦为空谈。同时，基于最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定第二十一条之规定，租赁期限在2021年1月1日后届满的，承租人方可主张法定优先承租权。（二）出租人有继续出租意愿出租人作为权利人，对其所有的房屋是否出租拥有自主决定权，因而优先承租权的行使，须以出租人在租赁期限届满后仍有继续出租意愿为前提，如出现出租人欲收回自用，或租赁房屋已被纳入征收范围等情形，优先承租权则无行使可能。但鉴于该要件具有极强的主观色彩，且容易发生变动，涉诉案件中，证明责任的分配、证明标准的认定是审查该要件的关键。民事诉讼中，基于谁主张、谁举证的基本原则，承租人对出租人是否有继续出租意愿负有证明责任，同时可将出租人是否进行过明确告知、租赁房屋于原租期届满后是否另行出租、出租间隔时间等因素予以综合考量。若出租人以正当理由阻却承租人行使优先承租权，后在短期内另行出租的，承租人仍有权以优先承租权受侵害为由提起诉讼，此时则要求出租人对另行出租的缘由予以合理解释，并加以证明。如在杨某某与辽宁虎跃（丹东）客运有限公司（以下简称虎跃公司）房屋租赁合同纠纷案中，辽宁省丹东市中级人民法院认为，双方签订的租赁合同期满后，虎跃公司收回房屋并未自行使用，而是出租给案外人经营超市，虎跃公司主张其收回房屋后装修自用，之后因经营亏损，才对房屋进行重新招租，由于涉案房屋于2021年6月4日交付虎跃公司使用，2021年9月27日租赁给案外人经营使用，虎跃公司未能提供充分证据证明在此期间其装修自用，并经营亏损，故对虎跃公司的该主张未予采信。1（三）满足同等条件同等条件的要求体现了立法者利益平衡的价值理念，2 即对承租人予以适当倾斜保护的同时，不能排除出租人出租房屋以追求利益的权利，该要件是体现利益平衡、维护租赁市场秩序、实现优先承租权设立初衷的关键，亦是司法实践中类案审理主要的争议 秦智 2023年/9月刊 1社会观察SOCIAL OBSERVATION焦点。“同等条件”一词，在我国民事法律中并不少见，如按份共有人优先购买权、承租人优先购买权、职务技术成果完成人优先受让权、股东优先购买权中均有同等条件之要求。而在按份共有人优先购买权中，同等条件主要指转让价格、价款履行方式及期限等因素，在股东优先购买权中，同等条件主要指股权的数量、价格、支付方式及期限等因素。因此，在相关司法解释未对优先承租权同等条件进一步释明之前，租金、支付方式、租期、租赁面积等因素均有重要参考意义。但优先购买权、优先受让权均发生在买卖合同关系当中，相较而言，房屋租赁合同作为典型的继续性合同，其同等条件的认定则更为复杂多变，商业租赁中的免租期、租金递增、租赁用途、转租、违约责任等条款，住房租赁中是否饲养宠物、是否改变房屋结构等均可能成为“条件”，承租人既往的履约情况、商业租赁承租人经营状况等亦会影响合同的订立、履行。如上海市青浦区人民法院在何某1与何某2房屋租赁合同纠纷一案中认为，“法律规定承租人在同等条件下享有优先续租权，该处的同等条件并非仅指租金、租期、支付方式等合同约定的具体条款，也应包含民事主体是否守约、诚信等足以影响合同订立和履行的社会评价。合同订立首先应基于信任。”3结合上述分析，司法实践中对于优先承租权同等条件的认定，可从“相对同等”原则出发，以租赁面积、租金、支付方式、租期等合同条款为基础，区分住房租赁、商业租赁中的重要履约因素，同时结合承租人是否曾有严重违约行为进行综合考量，以实现意思自治和公共标准的平衡4，通过司法裁判传递诚实信用的社会主义核心价值观。二、法定优先承租权的行使规则谈及行使规则，首先应准确理解该项权利的性质。当前司法实践中，有裁判观点认为优先承租权系请求权，如在锡山区东北塘乐之购超市商店、朱某某等房屋租赁合同纠纷案中，江苏省无锡市中级人民法院认为“优先承租权系债权，属于请求权，而非形成权，故乐之购商店主张依其单方意思表示即与出租人建立租赁合同关系的意见，不符合法律规定，不予支持。”5亦有裁判观点认为优先承租权系形成权，如在郭某某、三明城发物业有限公司房屋租赁合同纠纷案中，福建省三明市中级人民法院认为“优先承租权的立法初衷是为了更好保护承租人权利，防止因出租人随意变更租赁关系影响承租人的生活经营，对承租人权利的强化，但这一权利的性质并非强制缔约权，系为附条件形成权，即在法律规定条件成就时，承租人单方作出的缔约意思表示即可在出租人和承租人之间成立租赁合同关系。”6溯回到优先承租权的立法本意，在于保护承租人持续、稳定的居住利益，因此，如将其定性为请求权，即同时为出租人行使抗辩权提供了可能，无疑易使优先承租权制度落空。因此，为实现这一立法目的和立法价值，宜将优先承租权界定为附条件形成权，即前述行使条件成就时，承租人依单方意思表示即可与出租人成立房屋租赁合同关系。7（一）出租人需履行通知义务根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知等义务，不仅是当事人履行合同的原则，亦是诚信原则在履约中的体现。参照优先购买权中的通知义务，优先承租权的法定化，使得出租人负有保障该项权利的法定义务，要求出租人提前以合理方式告知，且告知内容应包括具体租赁条件是该义务的应有之义。对于出租人告知的同等条件是否合乎常理，可结合市场租金标准、交易习惯等因素予以判断，以防出现出租人与第三人恶意串通阻碍优先承租权行使的情况。如在济南寰宇商业运营管理有限公司、青岛何勇餐饮管理咨询企业有限公司房屋租赁合同纠纷案中，山东省济南市中级人民法院认为“人民法院审查出租人是否保障了优先承租权应主要考虑以下两个基本因素：一是审查出租人是否履行了提前通知承租人的义务，即出租人有意愿继续出租房屋时，是否以合理方式通知承租人，征询其是否主张优先承租的权利；二是审查出租人是否履行了告知同等租赁条件的义务，即出租人应将其与案外人租赁合同的同等条件告知原承租人。”8（二）承租人需以明示方式行使，且适用除斥期间单方明示行为，系形成权通常的行使方式，包括口头及书面通知等。但在被代理人对无权代理合同的2 2023 年/9月刊 QIN ZHISocial Observation社会观察追认、受遗赠人的接受和放弃中亦体现了推定、沉默的默示行使方式。对于优先承租权而言，其行使与否关系着房屋租赁合同的履行，影响着出租人权益的保护及交易的稳定，故优先承租权应以明示方式行使，即要求承租人在收到出租人通知后的合理期限内，作出是否行使优先承租权的表示，期满未作表示的，视为放弃。鉴于形成权取决于行为人单方意思表示，故需对行使期间予以严格限制，该期间如果权利人未行使将导致权利本身消灭，此即除斥期间，优先承租权概莫能外。至于除斥期间的长短，租赁双方可在合同中作出约定，无约定的，应在合理期限内行使。何为“合理期限”，可参照承租人优先购买权，即承租人收到出租人通知或自知道、应当知道出租人继续出租意愿及同等条件之日起15日。不可忽视的是，基于形成权的特性，优先承租权不可单独转让。承租人行使优先承租权的单方意思表示到达出租人即生效，故在该意思表示到达出租人前，承租人可以撤回，但到达承租人后承租人不得主张撤销。优先承租权的行使在满足相应条件的情况下虽不以出租人同意为前提，但出租人仍有提出异议的权利，且该异议亦应于合理期限内提出，否则又将影响交易的稳定、权利的实现。（三）转租情况下优先承租权的行使鉴于目前房屋租赁市场中转租情况极为普遍，法律关系复杂，主体交杂，纠纷频发。不论出租人是否同意，并不影响转租合同效力，即在转租合同合法有效、且满足其他行使条件的情况下，次承租人可对承租人行使优先承租权，自不待言。而次承租人能否突破合同相对性对出租人行使优先承租权，应分而论之。在擅自转租情形下，对出租人而言，承租人因此而违约，加之擅自转租的合同并不能约束出租人，故出租人可能因此行使合同解除权，承租人丧失优先承租权；即便出租人未行使合同解除权，承租人也可能因其违约行为而无法满足同等条件之要求，故擅自转租情形下，承租人不享有优先承租权，次承租人亦丧失对出租人行使该项权利的可能。在合法、整体转租情形下，出租人明知次承租人占有使用房屋，且承租人对房屋无实际使用需求。出租人尽管同意转租但其不受转租合同约束，次承租人的利益保障仍有赖于承租人，而承租人此时又无稳定使用需求，若严格依据合同相对性确定优先承租权，在承租人主动放弃该权利的情况下，次承租人基于转租合同可享有的优先承租权便失去合同基础，对于善意的次承租人非常不利，且有悖于优先承租权的立法初衷。因此，出于对次承租人利益和动态交易安全的保护，结合保障人民群众居住安定的立法本意，在合法、整体转租情形下，如租赁合同与转租合同同时期限届满，且承租人放弃优先承租权的，应赋予次承租人向出租人主张优先承租的权利。三、结语“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”在司法实践的反复适用和推动下，优先承租权的行使条件及规则亦将愈发完善，为切实实现人民群众住有所居、居有所安的美好需求提供强有力的法律保障。参考文献：1参见辽宁省丹东市中级人民法院（2022）辽06民终1432号民事判决书.2曹湘芹.民法典中房屋承租人优先承租权制度的司法适用N.人民法院报,2020-12-17.3参见上海市青浦区人民法院（2021）沪0118民初13958号民事判决书.4刘练军,王佳.商事租赁优先承租权之解释与适用J.江淮论坛,2021(4):123-129+193.5参见江苏省无锡市中级人民法院（2021）苏02民终7178号民事判决书.6参见福建省三明市中级人民法院（2022）闽04民终109号民事判决书.7黄薇.民法典理解与适用（三）M.北京:法律出版社,2020:1606.8参见山东省济南市中级人民法院(2022)鲁01民终5278号民事判决书.作者简介：乔续宁（1991.4-），女，汉族，河北张家口人，硕士，三级法官助理，研究方向：民法。秦智 2023年/9月刊 3