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个人集资建房的可操作性

摘 要：随着中国房地产业的一路高涨，越来越多的富人投资房地产业，使本来已经存在很大泡沫的房地产业更加愈烈，真正需要的有效购买房产的顾客为之望而生畏，“个人建房”就在这种形势下越演越烈。“个人集资建房”有效的遏止了房地产的高利润带来的高价格，给中国房地产带来的新鲜的血液，
关键字：个人集资建房；房地产；经济性
近年来，各地商品房价格飞快上涨，大中城市房价己远超出普通百姓承受水平。北京、上海、武汉等各大城市，相继出现百姓个人集资合作建房意向，准备“自己做开发商”，自己建房“卖给自己”。个人建房合作社是我国当前房地产业出现的一种新操作模式，从其被提出至今不过两年多的时间，但在全国范围内引起连锁反应，“其示范效应也越来越明显”。一时间成为房地产业界的焦点话题。个人建房合作社的提出在实务界和理论界中引起非常激烈的争论，总体上，其低成本、低房价对消费者很有吸引力，但其可行性却遭到众多房地产业者和学者们的怀疑，被认为是“良好的愿望，危险的游戏”。前不久，一些地方明令禁止“个人集资建房”，而温州政府并没“叫停”。但无论如何，“个人集资建房”的的提出在实质上给中国广大的急切的有实际购买力的群体带来了福音，给中国房地产业注入了新鲜的血液。
1. 个人集资建房的概念
对个人集资建房的概念，目前可谓百家齐放依个人集资建房模式的较旱倡导者解释是，一群人联合起来注册自己的房地产公司，从政府手里竞拍到一块上地，然后聘请专业的设计公司和房地产建筑公司建自己的房子。而在紧随其后的各地个人集资建房方案中，有的定义为组团合作，犹如在购车、购房、旅游等项目中又新添了一项“组团建房”而已；有的定义为自发组织的团购，作为推广现有房地产开发中的一种方式而已；有的成立投资公司认为无须考虑性质和定位投资者亦可参加。
究竟何谓“个人集资建房”？个人集资建房在我国不是一个新名词，基本上与住房制度改革同步提出我国早以用法律作了明确规定，但主要是以住宅合作社、集资建房等带“公家”性质的形式。个人集资建房的法律概念，虽然还无法用“种差+属概念”的方法上升到“......总称”的高度但也要抓住其本质和特征来定位依此个人集资建房精确的说应该是：社会某一特定人群、以低价取得住房为唯一目的，成立一个合作组织自主竞拍到上地，而后聘请专业公司设计和建造，最终拥有房屋产权的模式其与现有合作建房的区别就在于是以私人名义组织的集体建房。
2. 个人集资建房经济性和合理性
2.1控制购房成本、降低房价
各地的集资建房倡导者无一例外的从低房价入手来召集响应者。个人集资建房最关键的是可以节省几笔房产开发费用，如房地产开发商的利润、营销推广费用、项日贷款利息、机构维持费用等，预计一套仕房大约可以节省20%～40%的费用。集资建房的方式还改善了普通消费者在购房中的弱势地位。在目前房地产营销中存在着许多不正当操作，如广告的宣传蒙蔽性强、虑假价格高、住宅而积不合理以及忽视、住宅文化等，这都导致消费者由于信息不对称经常受到不公正待遇，权益无法得到保障。集资建房者不仅避免了与开发商的不必要的纠纷，而且可以根据自己的需要设计出自己偏好的居室:同时通过集资建房使业主参与社区、文化，增强社区的凝聚力。
2.2充分利用社会资源
从各地集资建房的发起者及响应者的职业及收入来看，这部分力量主要集中在中高收入者群体。目前，高房价使得来城市投资的成本大大提高，也使得有一定经济基础的普通市民的购房计划落空。“个人集资建房”的出现，无疑让部分普通购房者看到了新的希望。集资建房参与者是有着正当职业的高学历人员，其中包括律师、规划设计师、会计师等专业人士以及政府公务员。他们期望依靠团队的力量，实施纯以自救、互助的方式解决“家”的规划力案。集资建房不仅使许多购房者有望变成自已住宅开发的真正主人，也使更多具有实际购买力的群体能更早地拥有自已满意的住宅。
2.3房地产市场发展的有益补充
个人集资建房现象是与房地产市场的快速发展相对应的必然产物，它是房地产市场发展到一定程度的正常产物，是目前房地产市场发展的一种细分或者补充。不少业内专家也认为，当前我国部分城市出现合作建房是房地产市场成热的一个标志，理应由市场来决定它的生存力式和发展潜能。个人集资建房，在国外它的专业术语口“合伙建房”，是以往中国房地产市场所缺欠的个部分。在发达资本主义国家，“合作建房”模式普遍存在。据统计，美国、欧洲等国家个人合资建房的整体比例约占30%左右。房地产行业中出现双轨制--由房地产公司家独霸变为个人集资建房和房地产专业公司开发同时存在，这是房地产市场充分竟争的结果，是房地产市场经济成熟的表现。
3. 对个人集资建房的法律规制
“法律是没有激情的理性”，我们必须清醒地认识到，个人集资建房不能纯以经济利益考虑而无限制的百花齐放百家争鸣，它必须在法律规范的引导下才能贯彻个人集资建房的初衷，保障公民的安居权。
3.1摆正个人集资建房组织的法律性质
对个人集资建房组织的法律性质，有人认为应采用社会团体法人模式，有的认为应采用公司模式。个合作建房如前说述，其主体人群多是一些律师、规划设计师、会计师等专业人士以及政府公务员，他们想获得低价房，同时也想真下取得房屋产权要实现这一目的，就不宜采取社会团体法人模式，因为住宅合作社是只有一个产权，即该房屋所有权归合作社法人所有的而要打破以开发商为主体的传统经营模式，使业主变成项目的真正主人，也不宜采用公司模式因为房地产开发的法定程序中首先就是确定立项主体，公司形式则报建时业主是公司，这实质上和房地产开发公司在建成后再办理产权移转没有区别；而且产权移转后业主取得完全的自主权，可以任意处分包括立即转手，这就可能使得结果只是将本来由房地产商牟取的泰利转人少数业主私囊。因此公司模式难以确保实现解决人民安居权的根本目的。
同时，《城镇住宅合作社管理暂行办法》中规定住宅合作社有独立承担民事责任的能力，可见住宅合作社和公司对外承担的都是有限责任，而在个人集资建房组织的信用度尚为人怀疑的初级阶段，实践中法人独立有限责任反而不利于其发展，这时需要的是以全体业主的无限连带责任保障个人集资建房的顺利进行即“揭开公司而纱”。
如果个人集资建房组织的性质应界定为合伙，那么集资建房者就可以独立的拥有房产证。“合伙是一种合意契约，根据它，两人以上相互承担义务将物品或劳务集中在一起，以实现某一合伙的且具有共同功利的目的”。个人集资建房在民商分立的大陆法系国家可以直接定性为民事合伙，因为商事合伙是有组织人格的民事主体，是经商事登记而组成的合伙型营业实体，个人集资建房组织内部显然小是公司内部关系。我国采取民商合一的形式，《民法通则》中规定的合伙没有作这类的区分，其以营利为目的但小是民事主体，因此笔者认为我国合伙既小是民事合伙也小是商事合伙而是结合有两者的内容，因此其“营利性”也就不像商事合伙那么绝对。而且“利益”可分为积极利益和消极利益，前者指财产的积极增加，后者指财产应减少而未减少，因此减少本应该支出的费用也是营利。
个人集资建房采取合伙形式，则全体合伙人就是报建时的业主，直接拥有了房屋产权建房中不论出现什么情况都不会影响合伙人对房屋的产权，拥有处分权建筑过程中全体业主以其全部财产承担无限连带责任，减少因运作资金不足或合伙解散，而债权人债权岌岌可危的可能性；促使合伙负责人以处理自己事务的注意克尽职守，防止其与第二人串通骗取资金；甚至在出现负责人卷款外逃得极端情况下，债权人的权利实现也仍有该业主之全部财产作为足够的资金保障。
各业主出资数额可以在估计成本后统一额度收取，或规定下限自主决定，也可以按规划图中的楼层、户型朝向等报价预定，形成小同的出资额，这一确定性可以调动全体合伙人行使权利义务的积极性，也解决了房屋建成后众口难调的分房问题
3.2限制主体资格及流通权
个人集资建房是市场经济下的运作模式，但是其保障公民安居权的根本目的决定了其必然不能向全社会开放。对合伙人资格要有严格的限定，合伙章程中应该明确表示出来只有无法通过住宅合作社、商品房形式解决住房问题的，才考虑允许其加入个人集资建房。
出于同样的考虑，房屋建成之后也不能完全放开现今我国人口流动十分频繁，业主必然具有一定流动性，允许房子可以自山买卖有利于人民的生活多样化选择住宅合作社是以非市场行为照顾低收入者，因此不允许房屋买卖这种管制无法满足个人集资建房者的需求，但是对其房屋流通进行适当的限制又是很有必要的，因为它是有特定目的和社会效应的所以应该明确规定只能在一定前提下允许其买卖，比如在建成几年后才可以买卖，以此防止非以居住为目的，而倒手买卖赚取其中的差额利润等扭曲。
把好准入关和流通关是对个人集资建房热的限制，因为个人集资建房本身就不是纯商业目的目前出现的各种形式、名目的合作建房，仅从经济角度而漠视这一模式的价值和目的，难以避免有人因利益的诱惑而钻法律的空子，牟取私利自由是戴着镣铐的舞蹈，只有以法律规定的形式把好准入关和流通关，才能保障个人集资建房沿既定轨道健康发展这两个关卡决定了个人集资建房要接受一定的行政管理，进行类似社团管理的登记和监督程序从管理成木上考虑，这一职能可以山工商登记机关或社团管理机构承担。
3.3寻求管理和资金上的法律保障
法律是对个人行为的规范。个人集资建房虽然目的比较的一，利益较为一致，但是其参与者往往有百号人，这么多的人要办好这么一件事，光靠志同道合、团结合作是无法有效地统筹规划，也无法保证合伙组织的规范化运作的董事会滥权、体制不完备等危险即使在股份公司都会存在，而管理较为松散的合伙更应该注意寻求法律的保障。
在合伙组织的管理上，要在制度的保障下，充分利用合伙的人合性，发挥合伙人亲历亲为的优势，进行建房过程的监管，健全管理机制。首先是订立完善的合伙组织章程，以此将合伙的宗旨、资金管理、权利义务等均制度化；其次是选举负贡机构，建立分权——制衡机制，以强化融资功能，这就包括建立和完善信息披露制度，以确保运作更加透明；定期向合伙人公布项目进展、资金使用、经济往来等情况，合伙人还有权利获悉关于负责人的活动、薪酬以及所进行的涉及商业利益的相关信息。
个人集资建房，而不是“非法集资”，非法集资是指公司、企业、个人或其他组织未经批准，违反法律法规，通过小下当的渠道，向社会公众或者集体募集资金的行。两者实质上有很大的小同个人集资建房目的明确，其合法性和资金的安全性都有充分的法律保障，因此不同于非法集资，也要防止为不法分子利用，成为其变相集资的手段。
保障资金安全还表现在对相关负责人的约束上因为在涉及利益问题时，如果监管小力，把握不好，就有可能出现负责人挪用资金的情况，最终损害出资人的利益目前提出的分次定向转账制度、信托财产制度都是可行的方法，山银行监管这笔个人集资建房资金，对资金的所有使用都要事先申请、内部审核，一切在阳光下操作，合伙形式本身的无限连带责任也可以抑制出现卷钱走人的情况。
4. 结束语
“居者有其屋”是每个社会的普遍理想，而社会的发展和生活水平的提高，使人们不再日心处于被动接受的地位，希望用自己的智慧享受生活；居者有其屋也是实现和谐社会的目标，政府可以对经济适用房、住宅合作社提供政策上的优待，为何不能对同样是为了实现人民安居权的个人集资建房也给子一点关照了个人集资建房有其经济上的必要性和可能性，在市场的运作下实现社会利益比依靠行政方式解决更具科学性和合理性。

参考文献：
1.张静 《特区经济》 2006.1
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5.冯海宁 新京报 2006-11-22