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自考资产评估全部公式

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第二章 资产评估的基本方法
一.成本法的基本计算公式：
被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
被评估资产评估值=重置成本x成新率
二、重置成本的估算：
1. 重置核算法：
（1）按人工成本比例法计算：
间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%
（2）单位价格法：
间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时
（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率
2. 物价指数法：
资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数
或： 资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）
3. 功能价值法：

4．规模经济效益指数法：
X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数
统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数
R’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本
三、实体性贬值及其估算：
1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率）
2.公式计算法：

总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

四、功能性贬值及其估算
资产的功能性贬值测算方法：
（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本
五、经济性贬值及其估算:
:
六、成新率及其估算
1. 使用年限法：
成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%
2. 修复费用法：
成新率=1—修复费用/重置成本×100%
七、收益法：
1.资产未来收益期有限情况： 评估值 n----收益年期； r-----折现率；
R i----未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i中还包括期末资产剩余净额。
2.资产未来收益无限期情况：
（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率
未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时：
①预测该项资产未来若干年（一般为5年）的收益额，并折现求和；②经过折现值之和求取年等值收益额；③将求得的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。
前n年收益额折现求和： （式--1）
由（式--1）可得年等值收益额：
式中
对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值： r：资本化率
（2）未来收益不等额情形：
资产评估值（预期收益现值）=Σ(前若干年各年收益额×各年折现系数)+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数
第三章 机器设备评估
一、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
（一）机器设备重置成本的估算
1.物价指数法：
（定基物价指数）
或：
（环比物价指数）
2.规模经济效益指数法
X：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法
当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x›1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x‹1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系
（二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值 = 重置成本×实体性贬值率 = 重置成本×（1-成新率）
1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100%
或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100%
2.机器设备已使用年限：
实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率
成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100%
成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%
其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）
Σ加权更新成本= Ri：投资额； i=评估日－投资日；
Σ更新成本= r：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日－投资日
贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%
（三）机器设备的经济性贬值机器估算
1.因生产能力降低造成的经济性贬值：
经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X]×100% x：规模经济效益指数
2.由于外界因素造成的收益减少： （P/A，r，n）为年金现值系数
第四章 房地产评估
一．土地使用权
（一）市场法：
待估土地评估值=比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）×（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）
×（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数）
1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：
K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n]
K---年限修正系数； n----比较案例剩余使用权剩余年限； m---待估土地使用权剩余年限； r---折现率
2.若容积率修正： 容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数
（二）收益法
1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r
2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：
P：土地使用权评估值； A：土地收益； r：还原利率； n：土地收益年限；
当n→+∞时，P=A/r.即为土地所有权价值
（三）成本法
1.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。
2.估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费
3.估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税
4.估算利息：（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期； （2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。
利息=（土地取得费×土地开发期×相应利息率）＋（土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%）
5.估算利润：一般以土地取得费和土地开发费为基数，经过合理的利润率计算。
6.估算土地增值收益：
土地增值收益=（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率
其中：收益率一般在20%～25%之间。按补交出让金的40%计算
7.估算土地价格
（1）无限年期土地使用权价格：

（2）法定最高出让年期地价：
（式--1） 由 ，可得（式--1）
式中：P--有限年期土地使用权价格； P1--无限年期土地使用权价格； n---土地使用年限； r---还原利率；

（四）假设开发法
地价=楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用
1.专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。
专业费=建筑费×i（i为一定的百分率）
2.利息：指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。
利息=（地价+建筑费+专业费）×r （r为利息率）
3.利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。
利润=（地价+建筑费+专业费）×P’ （P’正常利润率）
4.税费：经过地价与税率t的乘积计算。
税费=地价×t （t为税费）
二．建筑物评估方法
（一）成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
1.建筑物重置成本的估算方法
价格指数调整法：
（定基价格指数）
（环比价格指数） 式中：为各年环比价格指数
2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算：
（1）使用年限法：
建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%
（2）打分法：成新率=结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B
G—结构部分的评分修正系数； S—装修部分的评分修正部分； B—设备部分的评分修正系数
3.建筑物经济性贬值的估算：
经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率 或：
经济性贬值=
Ri----第i年的建筑物年收益净损失额； r—折现率； n—预计建筑物收益损失持续是时间，一般已年为单位
（二）残余估价法

a---建筑物及其基地所产生纯收益； L—土地价格； r1---土地的还原利率； r2---建筑物的还原利率
B---建筑物的收益价格； d—建筑物的折旧率； a2—建筑物的纯收益
建筑物折旧率：
第五章 无形资产评估
一、无形资产评估的程序与方法
（一）无形资产评估的收益法
1.无形资产评估中收益法的应用形式
收益法在应用上可表示为一下两种方式：
①无形资产评估值 ②无形资产评估值
K----无形资产分成率； Ri---分成基数，即销售收入或销售利润； T—所得税率；i—收益期限；r---折现率

. 2.无形资产收益额的确定
无形资产收益额=销售收入×销售收入分成率×（1 - 所得税率） （按销售收入分成）
无形资产收益额=销售利润×销售利润分成率×（1 - 所得税率） （按利润分成）
因为：收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-分成率）=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率）
因而：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率
销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率
评估无形资产转让利润分成率的方法：
（1） 边际分析法：利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值×100%
（2） 约当投资分成法：

（二）无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估值=无形资产重置成本×成新率
1. 自创无形资产重置成本的估算
（1）财务核算法：
（2）市价调整法：
2. 外购无形资产重置成本的估算
物价指数法：
3. 无形资产成新率估算：

二、专利权评估方法
（一）收益法：
1. 直接测算专利技术超额收益
（1）高出同类产品价格销售的超额收益：

R—超额收益； P2—使用专利权技术产品的价格； P1---不使用专利权技术产品的价格；
Q---产品销售量（另外假定销售量不变）； T—所得税率
（2）销售数量大幅增加的超额收益：

R—超额收益； Q2--使用专利权技术产品的销售量； Q1--不使用专利权技术产品的销售量；
P—产品的价格； C—产品的单位成本； T--所得税率
（3）节约成本费用的超额收益：

R—超额收益； C2 --使用专利权技术产品的单位成本； C1---未使用专利权技术产品的单位成本；
Q---产品销售量（另外假定销售量不变）； T—所得税率
2. 采用利润分成率测算专利技术收益额
（实际操作中一般以销售收入分成率替代利润分成率）
K----销售收入分成率； Ri---销售收入； T—所得税率； i—收益期限； r---折现率
（二）成本法：
a：物价上涨指数

三、商标权评估方法：
P---商标评估值；n---收益年限；r—折现率；Ri---第i年商标产品的超额收益
四、商誉评估
1．割差法：
2．超额收益法
（1）超额收益本金化价格法：
或：
式中：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产×100%
（2）超额收益折现法： 商誉的价值
Si---第i年企业预期超额收益； r---折现率； 1/（1+r）i---折现系数
资产收益率=资产收益率/（1－资产负债率）
第六章 流动资产评估
一、低值易耗品的评估：在用低值易耗品的评估 = 全新成本价值×成新率

（一）成本法：
（1）按价格变动系数调整原成本：某项或某类在制品、自制半成品评估值=原合理材料成本×（1+价格变动系数）+原合 理工资、费用×（1＋合理工资、费用变动系数）
（2）按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值：
某在制品评估值=在制品是有数量×（该工序单件材料工艺定额×单位材料现行市价+该工序单件工时定额×正常工资、费用）
（3）按在制品的完工程度计算评估值：
在制品评估值=产成品重置成本×在制品约当量 在制品评估值=产成品重置成本×在制品完工率
二、产成品及库存商品的评估
1. 成本法：
（1）评估基准日与产成品完工时间接近： 产成品评估值=产成品数量×单位产成品账面成本
（2）评估基准日与产成品完工时间间隔较长
方法一：
方法二：
2 .市场法：
三、债权类及货币类流动资产评估：
1. 应收账款及预付账款的评估：应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失
2 坏账比例法:
3. 应收票据的评估： 应收票据的评估=本金×（1 ＋ 利息率×时间）
应收票据的评估=票价到期价值-贴现息 贴现息=票价到期价值×贴现率×贴现期

第七章 长期投资及其它资产评估
(二)非上市交易债券的评估
1. 到期一次还本付息债券的价值评估：
P---债券的评估值； F---债券到期时本金和利息之和； n---评估基准日到债券还本付息的期限； r—折现率
（1）采用单利率计算时：F = Po（1+mr）
P0—债券面值或计算本金值； m---债券的期限或计息期限； r----债券利息率
（2）采用复利率计算时：F = Po(1+r)m
2．每年支付利息、
到期还本的债券评估：
n----债券年限； P---债券的评估值； Po---债券的面值； Ei---债券在第i年的预期收益（利息）； r—适用是折现率；
3. 优先股的评估：
P—优先股的评估值； Ri----第i年的优先股收益； r—折现率； A---优先股的等额股息收益
4．普通股的价值评估
（1）固定红利型股利政策下股票价值评估： P=D1/r 式中P：股票评估值；D1：下一年的红利额；r：折现率或资本化率
（2）红利增长型股利政策下股票价值评估： P=D1/ (r-g) （r>g）
式中： P——股票的评估值； D1——下一年股票的股利额； r——折现率； g——股利增长率。

第八章 企业价值评估
一、企业价值评估中的财务分析：
1 . 企业偿债能力：
流动比率=流动资产∕流动负债 （流动资产对流动负债以2：1为宜）
速动比率=速动资产∕流动负债 （速动比率以1：1为宜）

2. 企业运营能力：
（1）存货周转次数=年销货成本∕存货平均余额 存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）∕2
（2）存货周转天数也称为存货周转期 存货周转天数=360∕存货周转天数=360x存货平均余额∕年销货成本
3. 应收账款周转率：
（1）应收账款周转次数=赊销净额∕应收账款平均余额 式中：赊销净额=销售收入－现销收入－销售退回折让和折扣

（2）应收账款周转天数=360∕应收账款周转次数=（360×应收账款平均余额）∕赊销净额
4. 企业盈利能力
（1）投资报酬率： 资产利润率=利润∕资产x100% 净资产利润率=税后利润∕净资产x100%
（2）销售利润率：
（3）
（4）每股股利=普通股股利总额∕流通在外的普通股股数
（5）市盈率=普通股市价∕每股利润
二、企业价值评估中收益法的应用形式
（一）企业持续经营假设前提下的收益法
1．年金资本化法
（1）计算企业未来n年内收益额的现值，并进行年金化，即计算年等值；
（前n年收益折现，已知现值求年金）
式中 等于年金现值系数：（P/A，r，n）
将前n年收益折现，由年金现值公式：，逆推可得（式1）
（2）将年金化的预期收益进行资本化处理，即可确定企业评估值。
（资本化） P：企业评估价值； A：企业每年的年金收益； r：资本化率。
2．分段法：
P---企业评估值; Ri---未来各年度收益额； r1----折现率； r2----资本化率
（二）企业收益预测的方法
综合调整法：
三、折现率和资本化率的估算
1. 折现率 = 无风险报酬率＋风险报酬率
风险报酬率估算方法：
（1）系数法： ——被评估企业所在行业的系数
式中：——被评估企业所在行业的风险报酬率； ——社会平均收益率； ——无风险报酬率；
（2）风险累加法：