商铺招商策划案.docx

商铺招商策划案商铺招商策划案商铺招商策划案一、招商目的1、聚集人气，提升信心，以租促售。2、把握商业业商，进行前期培育，盘活整条商业街。二、目标商家1、经营业态符合我项目商业街定位的商家。2、有一定的经济实力，能够长时间经营，并且能够承受未来二、三年内商铺租金的商家。3、具有相关业态的经营经验，能够保持经营状况良好，并能够持续吸纳人流的商家。三、硬件支持1、统一商铺门（轨道门）、铝合金落地玻璃窗、招牌灯箱。2、楼梯、空调架、独立卫生间；供水、供电、排污、排水、排烟系统可正常使用。3、天面、地面、墙面按正常标准交付。4、上述硬件设施商铺现场标注。四、租约形式1、租赁合同为“2+1”式合同，即最长租期2年，第3年在同等条件下，原租户有权利优先续约。2、合同租赁期第1、第2年租金保持不变，第3年较第2年租金上浮10%。3、租金按月/季收取，签订租赁合同时，需一次性交纳3个月/季的租金，其中2个月/季的租金为押金。4、带有租约销售的商铺，从销售手续齐备之日算起，之后的商铺租赁收益将归商铺购买者所有，之前作为押金的2个月/季度租金也将同时移交给该商铺购买者。1/5、带有租约销售的商铺，在租赁方不违反合同的情况下，商铺购买者无权在租赁期满前单方面解除租约。五、优惠政策1、考虑到入场商家的装修、员工招聘、铺货、办证，以及步街道施工等因素，建议提供3至5个月的免租期，根据商家的重要性区别提供优惠。2、一次性付款全年租金的，可享9折优惠。3、租赁期第1、第2年，商铺租金保持不变。4、在租赁期内购买所承租商铺的商家，还可享受公司提供的特别折扣。5、租赁商家可加入中宜会商家联盟，享受中宜会资源。六、招商组织架构：成立招商小组，小组组成人员以玉林本地人为主，且需要招商人员有广泛的、高层次的人际圈。组长：龙梅小组成员：欧阳维、刘学军、谭子琳参与人员：公司全体员工七、招商奖金：成功招商者可获该铺面一个月租金作为奖金。八、招商时间201*年12月25日201*年1月31日（招商活动到期后是否再继续，依实际情况而定）。九、商铺租金建议按商铺售价的5%推算，详见附表。十、所需文件2/1、商铺租赁合同2、商铺销售合同3、商铺四致范围图十一、商业规划SPA会所足浴按摸休闲、酒吧/餐吧休闲、酒吧/餐吧社区超市美容美发健身美体特色小吃中西早点私房菜馆便利店风味餐馆1、2号楼以精品店和主题店为主。着重营造小区入口广场的商业档次和氛围。（主题休闲吧、流行饰品、美容美发等）9、8、7号楼依次以特色休闲餐饮、小吃、零售为主。满足社区商业的基本配套需求。（粉店、私房菜、特色食品、烟酒、生活便利店等）3/附表一：商铺销售价格表面积铺号总面积1234567891011119.1842.9743.3234.7442.9759.586.8892.92177.9678.22149.32一楼59.5922.0843.3234.7422.0829.7543.4446.4688.9839.1174.66二楼及诸藏室59.5920.890020.8929.7543.4446.4688.9839.1174.66实收总价实收单价1,141,800500,000600,000500,000520,000720,0001,000,0001,100,0001,700,000850,0001,450,00019,16122,64513,85014,39323,55124,20223,02023,67619,10521,73419,4211213141516171819202122总销面积162.1894.5494.54162.18149.3278.22216.67135.8862.22194.3174.342452.3774.6639.1139.1174.6674.6639.11117.7567.9431.1197.1587.1787.5255.4355.4387.5274.6639.1198.9267.9431.1197.1587.17实收总额1,600,000950,000975,0001,650,0001,500,000800,0001,990,0001,300,000700,0001,650,0001,600,00024,796,80021,43024,29024,93022,10020,09120,45516,90019,13522,50116,98418,355注：加粗带下划线斜体商铺有储藏室。4/附表二：商铺租金表铺号1234567891011月租金(元)4.00%38061667201*166717332400333336675667283348334.50%428218752250187519502700375041256375318854385.00%475820832500208321673000416745837083354260425.50%523322922750229223833300458350427792389666466.00%570925003000250026003600500055008500425072504.00%6475464879817779647265一层平均月租金(元/平方米)4.50%72855254889186897282735.00%809458609810196998091815.50%88104636610811110610988100896.00%96113697211812111511896109974.00%3239464840403839323632一、二层平均月租金(元/平方米)4.50%36445254454543443641365.00%40485860505048494045405.50%44536366555553544450456.00%48586972616158594854491213141516171819205333316732505500500026676633433323336000356336566188562530007463487526256667395840636875625033338292541729177333435444697563687536679121595832088000475048758250750040009950650035007181837467685664758091938375776372848910110492848570809498111114101929477881031071211251111001028596113333334343334313238373839383838343642414243424243384047454647474647424452495052515051464856注：虚线内为建议租金。加粗带下划线斜体商铺有储藏室。5/天下有贼时尚广场商铺招商策划方案市场调查与分析一市场环境对天下有贼的有利点和不利点1、有利点（1）机遇好：岛城（尤其台东）缺乏上规模、上档次的服装卖场。对天下有贼是一个好机遇。（2）地段好：地处青岛最繁华的台东商圈（3）定位准确：天下有贼定位做“台东最好、最上档次”的时尚广场，这个定位既不与周围经营者发生冲突。2、不利点（1）所处地点客流易被截断：客流主要集中在台东三路，和兴路人气明显没有其人气旺。（2）定位虽准，但尚未有可以阐明定位的响亮口号（3）前期招商广告草草打出，没能体现定位和自身品位、档次分析：1.天下有贼定位准确；2.地段上有优势；若推广得当，天下有贼必将成为台东上规模、上档次的服装旗舰商场。但同时，草草打出招商广告的行动显得十分仓促，平淡的招商不仅是浪费资源，也是对品牌的一种伤害。结论：我们眼下的当务之急是：1.尽快提出能够表明我们定位的口号，进行整合传播；2.做有销售力、影响力的招商广告。二天下有贼最主要的竞争对手是谁？略三天下有贼与对手竞点比较略四天下有贼的优势在哪里？1.地理位置：在房地产里强调的三要素“第一地段、第二地段、第三还是地段”，明确了地段的重要性。而在商业经营中，业主更是注重地段这一因素；2.客流量：客流量是否大直接影响到经营情况，天下有贼所处的台东，客流量大，这是影响业主选择的又一大因素；3.经营方式：店中店，给广大业主更多经营的自主权，且天下有贼承诺好的管理，以及今后每月都会有主题促销和广告投入，这些都是吸引业主加盟的有利因素。4.专业性：天下有贼的名字更具有专业性，这一点与对手XSJ商城不同，XSJ的名字给人的感觉是它的经营定位很模糊，因此天下有贼却是与众不同，注定会更加出众。招商整合推广战略一整体思路经过我们项目小组的分析探讨，我们将天下有贼定位为“时尚服饰风景线”，第一：说明我们是以做服饰为主，第二：说明我们做的是时尚的、引领潮流的服饰，一下子就将我们的定位完整的诉求出去了。与此同时，我们决定将招商工作分两步来进行推广。第一步：以高屋建瓴之势使目标群体对天下有贼时尚广场刮目相看，全面而又系统的介绍天下有贼，打出天下有贼的“时尚服饰风景线”、“与众不同更加出众”的形象，引起人们（包括业主和未来的目标消费者）的关注，让人们感受到天下有贼即将有大的动作。第二步：进行招商推广工作，以一系列的招商广告，气势磅礴的将业主加盟天下有贼可以带来的收益诉求出去，在广告表现上远远高过对手，有效促成招商工作的顺利进行。二广告策略第一波：详尽介绍天下有贼的特色，进行品牌塑造第二波：以气势磅礴的系列招商广告，诉求招商。三.标志的重新设计四.系列招商广告1.系列广告之一从201*年10月14日到11月12日，短短不到一月，投入10余万元，天下有贼时尚广场就完成了整个商场近200个商铺的招商工作，初步建立了天下有贼在台东商圈的重要地位。现在，生产企业需要招商，营销企业也需要招商。可以说，招商是企业营销过程中的关键环节之一，是企业将产品推向市场的必由之路。任何一种产品要想走向市场，必须要通过网络渠道来传递出去。而这个销售网络的每一个点是由企业的经销商构建成的，那么，经销商从何而来？这就是招商所要做的工作。有人认为，招商无非就是要寻找经销商，让他们打款进货，经销企业的产品。企业只要有好的产品和经销政策，还怕招不到经销商吗？实际上，并非如此。招商工作看似简单，但是要想从别人的腰包里掏钱，并不是一件很容易的事，这不光需要有好的产品，还要有周密的策划。有时候，一个细节上的失误，就有可能流失一批客户。企业招商是一个系统工程，任何一个环节的疏落都会造成企业资源的浪费，导致招商效果不理想。有好的企业背景，没有好的产品不行；企划做的再漂亮，缺乏到位的执行也不行；有好的方案，没有好的解读和培训也不行；广告气势再大，因为电话沟通技巧不够也会大打折扣。笔者10年医药企业高层管理经验中也有过成功的招商历程，总结为成功招商九步A、组建强有力的招商队伍；B、确定独到招商模式和策略；C、如何拟定招商方案、举办招商会？D、包装、策划独特产品卖点；E、厂商如何确保合作成功；F、如何培训经销商；G、如何拜访经销商并执行合同？H、如何量化考核经销商；I、如何层级管理经销商渠道。愿与大家分享如何拟定好的招商方案？招商作为一种最具中国特色的营销手段，已悄悄改变了无数中国企业的命运。招商运作水平的高低直接决定产品招商的成败。据业内专家分析，目前大多数企业在招商运作上都比较草率。大致都是相同的模式，即找广告公司找几家媒体刊登广告等待反馈。广告公司由于对企业所在的行业缺乏深入的了解，往往选择媒体不合理、广告制作简单、信息发布没有深度，很难抓住投资者。比如在一些经济类报刊广告中，“欢迎加盟”、“诚招代理”等随处可见。这样的广告无论谁看都会觉得没印象，不仅招商招不到，连同广告公司和报纸的威信也会降低。其实，产品招商水平的高低直接决定产品招商的成败，而企业招商的成与败又直接影响着经销商、招商媒体以及招商服务机构的利益。招商第一步一般要拟定产品招商方案：首先是组织机构的规划与涉及，多少人，什么职责，分工培训等，成立专门的职能招商部门，从组织架构上予以重视和确立，招商工作完成后，招商部门自动转为销售部门或市场管理部门，同时计划专业人才的引进，高素质的招商营销团队，是企业招商成败的关键因素，也是企业普遍都短缺的一块，产品有了，思路清晰了，资金到位了，万事俱备，如果没有人力能够有效实施，现实里大多数企业对专业招商人才作用认识不足，或者不愿付出高素质人力成本，随便应付，人才数量和质量都无法保证，关键时候不能完成“临门一脚”，错失商机。其次在招商方案里必须拟定详细的产品政策，包括产品定价、招商价、招商区域，各个产品的主次，大部分企业都有很多产品品种，像自己的儿子，每个都不错，爱不释手，没有主次，这在招商上是大忌，必须从一大堆产品中筛选出最具差异化竞争优势的一个产品，作为主角，集中优势兵力，先让主角成名；二是品牌带动原则，即选择的主角产品必须符合企业的中长期发展目标，具有统领性、延展性和品牌带动性，这样，主角成名后，其他产品自然不在话下，通过招商，带动企业的良性大发展。当然还包括招商方式，媒体选择，费用预算等等。附件1：某产品招商方案（节选）某产品的推广采用地区总经销制方式，及在划定的区域内，产品由一家经销商单独经营，从分利用当地经销商较为广泛和完整的销售网络，使某产品更快速、更深入、更准确地进入目标市场，迅速扩大产品市场覆盖率。公司可以设立某产品营销招商管理中心全面负责招商活动及特殊市场的维护销售，并为经销商及办事处提供后续的服务。一、招商对象公司此次在全国只招某产品的省级或地级总经销商，一般县级经销商的经销要求不予考虑。二、招商政策21经销价格的确立211某胶囊产品规格（满足不同经济地区的要求）24粒装，300盒/件。36粒装，200盒/件212某胶囊产品价格（满足不同经济地区的要求）24粒装，元/盒，服用时间24天，日价格元。36粒装，元/盒，服用时间36天，日价格元。213某胶囊产品成本控制范围24粒装，尽量控制在元/盒以内。36粒装，尽量控制在元/盒以内。213某胶囊产品招商价格控制范围（不包税）批价计算：24粒装批价：元/盒。36粒装批价：元/盒。客户等级：一级客户二级客户三级客户招商价：24粒装批价20扣：元/盒批价22扣：元/盒批价25扣：元/盒36粒装批价20扣：元/盒批价22扣：元/盒批价25扣：元/盒成本原料辅料加工费包装税生产管理费等；对于机器折旧、财务费用不能按照当前批次计算，应该按一年总数计算。214某胶囊产品招商毛利率我们按大多数经销商的扣率计算，同时出去他们的年终返点或奖励，平均扣率在23左右，计算后发现毛利率最少在60%以上。24粒装毛利率：61%。36粒装毛利率：64%。22经销区域的确定221关于经销商级别在市场的启动阶段，公司不必按区域的重要性和经销商销售指标的多少来划分经销商级别，应坚持大力发展合适的区域经销商，将区域的运作交于经销商，同时加强对经销商的管理控制力度，提供业务指导、人员培训、临床手册、POP、促销品等促销工具，同时在局部公司自营维护式销售市场可以作较大的投入。222关于经销商的资格l熟悉当地市场，有医药销售网络；l优良好的市场运作能力，专业的营销队伍；l有一定的经济实力；l有良好的经营信誉。223关于地级经销商公司目前的最佳市场单位应确定为省会城市和地级市，也就是以城市为市场单位（即主要招商级别）。这一方面可以避免经销商盲目贪大，签订合作协议时“包销全省”，但实际运作时却力不从心，从而使产品失去市场机会；另一方面，省级经销商所波及和影响面较大，一旦实际运作不成功，其所造成的不良影响也是非常巨大的，这对公司在该省的发展是不利的。而且由于地市级经销商所涉及区域较小，很容易把市场做精、做细。224关于省级经销商当然，真正有实力的省级经销商可以帮助公司打开产品在该省的销售通道，公司应全力合作，为其提供相对优惠的销售政策。23关于经销商风险抵押金231关于省级经销商风险抵押金根据省级经销商所处省份的经济和人口状况，收取万元的风险抵押金。232关于地级经销商风险抵押金根据地级经销商所处区域的经济和人口状况，收取万元的风险抵押金。24关于经销商销售任务和奖惩措施241地级经销商销售任务地级经销商在一年内应完成销售额万元，具体根据所处区域的经济和人口状况，由双方协商确定。242省级经销商销售任务省级经销商在一年内应完成销售额万元，具体根据所处省份的经济和人口状况，由双方协商确定。243经销商的任务扣率公司对年销售额在万元以内的提供批发价扣率的25扣；公司对年销售额在万元之间的提供批发价扣率的24扣；公司对年销售额在万元之间的提供批发价扣率的23扣；公司对年销售额在万元之间的提供批发价扣率的22扣；公司对年销售额在万元之间的提供批发价扣率的21扣；公司对年销售额在万元以上的提供批发价扣率的20扣；244经销商的任务奖励措施实际扣率按年终完成回款额计算增减。完成指标者，公司提供回款额的实物奖励（产品或促销品等）。超额完成部分，公司再提供超额回款额%的实物奖励。245经销商的任务惩罚措施未完成指标者，公司将按未完成指标的相同比例扣减风险抵押金，并重新审订其下一年的经销资格。25关于冲货控制251产品的区域编码公司根据经销商的区域范围，在提供不同区域经销商的产品包装上打印不同的产品编码，以便公司加强对产品流向及产品冲货的控制。252冲货的监督控制公司定期或不定期派员对市场进行检查，根据产品包装上的区域编码监督和了解经销商的货物流向来控制经销商的冲货行为。253冲货的惩罚公司在签订合同时，明确注明对经销售冲货行为的惩罚措施。一旦发现经销商有冲货行为，应立即责令其改正，并按合同规定处罚其风险金直至取消经销资格。三、招商组织与方式31招商机构公司设立专门的某胶囊产品营销招商管理中心，开设招商热线，具体负责此产品的全国运作。人员可以根据市场情况逐步增加：医学产品经理1人：必须是正规医学院毕业，能够对于正规医院的医生的提问能做详细的回答，同时能在全国各地组织某胶囊产品推广会及培训医院医生。专门设立两大区：北大区销售经理下管3业务主管如下：A业务主管：东三省（辽、吉、黑）；B业务主管：西北五省、内蒙、河南、山西；C业务主管：北京、天津、山东、河北；南大区销售经理下管2业务主管如下：A业务主管：上海、江苏、浙江、安徽、江西、福建；B业务主管：广东、广西、海南、湖北、湖南；西南4省市单列直属管理中心32招商信息发布321媒体广告发布公司在销售与市场杂志、中国医药报、中国经营报上刊登某胶囊产品的招商信息，公布招商内容、招商热线以及电子信箱，对产品的特性及市场前景、公司提供的各种优惠条件和对加盟商的要求作简要陈述。同时在互联网上发布详细的招商信息（包括企业介绍和产品介绍）。322参加全国医药新品招商会201*年参加全国4个会，收集经销商资料，在会场洽谈。33与有意向者的接洽及签订合同通过招商热线或会场收集的资料，为有意加盟者提供详细的招商资料，并要求对方提供相关证件，经销区域范围意向等材料。招商中心根据对方提供的资料，进行资格审查和复核，如对方满足条件，则即可派人去对方单位或邀请对方来公司进行进一步的接触，双方协商合作的条件和可能性。如果条件成熟则签订合同。在年底可以召开全国性的某胶囊产品招商会，并和经销商根据协商的结果签订合作和约。四、招商时间安排41招商机构设置时间月初，完成招商方案和组织机构设置，构建人员基本框架，开通招商热线5部；421招商机构产品准备资料临床包括：包装，产品培训手册，临床资料汇编，临床手册。OTC销售包括：心脑血管病人康复手册，三折页，宣传大报，易拉宝（8个/套），售后服务手册，管理制度汇编，操作手册等。产品系列营销证明文件：营业执照、税务登记证、药品生产许可证、药检报告、物价批文、广告批文、上标注册证明、药品盒及产品说明书与注册证书、条码证、新药证书、生产批文、质量标准、医保目录。422招商机构产品广告刊登时间月份联系相关媒体，同时设计制作招商广告版面，月份正式刊登。43招商机构招商安排月份重点发展新招各大区销售人员原有经销商网络；月份各项工作步入正规，工作重点一是发展网络，二是抓各地医院投标。五、201*年招商回款计划：批价计算万元，折合底价回款在多万元。51招商底价回款详细分解：201*年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月底价：52招商毛利润：万左右六、201*年招商预算61招商广告费：15万62招商会议费：12万63招商宣传品费：10万64产品运费：25万65人员工资费：36万66招商出差费：36万67各大区及业务提成费：35万68固定投入费及房租水电费：25万合计：194万69招商净利润：万左右。七、招商费用使用及预借方法附件2：某产品招商会一、活动主题：双赢战略联盟计划启动仪式暨“某产品”全国招商大会二、活动目的：1、借助科研背景及资源，制造行业轰动效应，形成社会影响；2、促使观望中的经销商签约；3、吸引更多的潜在经销商关注、签约；4、打造产品行业缔造者形象；5、为布局全国打好基础三、活动方案1、活动时间：2、活动地点：3、主办单位：4、媒体支持：中国经营报中国医药报医药经济报健康报科技日报5、嘉宾专家资源组主要成员重点媒体记者特邀经销商四、会议准备1、易拉宝30个、氢气球16个、条幅12条、拱门3个、气球柱2个、道旗100支、接待桌16张(这些物料分别放在机场、酒店、企业、沿途收费站)；2、会议背板内容：（1）大标题：双赢战略联盟计划启动仪式（2）小标题：暨“某产品”全国招商大会主办单位：某制药有限公司3、会场向导牌；内容：双赢战略联盟计划启动仪式XX层XX厅4、独家经销铜牌；5、拍照和摄像；6、手提袋(内装：招商手册、产品包装盒、中国经营报、中国医药报、医药经济报、会议手册、礼品、胸卡、住房卡、餐券)；7、招商手册、会议手册；8、中国经营报、中国医药报、医药经济报，其它媒体；9、产品宣传手册；10、本次招商会的企业宣传片光盘11、签名板；12、主席台姓名台卡；13、经销商胸卡；14、主持台上企业标志15、会务后勤人员配置；男性职业装（统一颜色的西装、领带）女性职业装（套裙）16、礼品赠送；17、墙面形象展示牌；18、主持人确定；19、政府人员、医学专家邀请；20、接站车辆(都要用好车)、人员；21、10名礼仪小姐。五、会场布置1、主席台区（1）、主席台背板（2）、主席台会议桌（3）、投影仪、投影幕（4）、笔记本电脑（5）、主持台、麦克风、音响设备。2、经销商区（1）、经销商第一排离主席台保持约3米的距离；（2）、经销商区的两侧留出约1.5米的距离；（3）、会场内四周易拉宝的环型摆放；（4）、会议桌、笔、饮用水（5）、会场内墙面形象展示牌。3、会场入口大厅区（1）、会场台阶处，层递摆放易拉宝；（2）、会场10-15米的入口处，层递摆放易拉宝；（3）、会场入口处工作区进入手续登记、会议资料发放、咨询、解答、推荐、引导。（4）、专柜实景展示；（5）、实景两侧不同角度的易拉宝摆放。六、人员分组设置：A总指挥：一般有公司老总或者副总担任，主要是会议前期的组织、后期服务和总协调；B副总指挥：这个岗位是最重要的，是执行总指挥，负责左右细节的安排和处理，同时注重会议议程科目和时间安排，市场业务处理；C会务组组长：一般有行政部经理担任或者市场部经理担任，要求心态平和，熟悉各个经销商的情况。负责会议接待、登记、会议资料的发放、各个住宿房间的安排及会场的整理、各个成员的分组、突发事件的处理和协调。用餐协调、与酒店的事务性安排，参会人员的往返接送等；若人员充足可在会务组中再设登记、接站两组；D会场组：会场秩序的调节、摄影、摄像、讲课进程的安排、会场现场的业务处理、会场气氛的营造；E后勤组：票务安排、会议各种费用结算、支付等；F沟通组：这个组责任最重，一般有分管副总或者市场总监担任，成员是熟悉市场和具有谈判能力的人，负责参会人员的名单整理、分组、就餐安排、合同资料、与会人员的事务协调、意向经销商的沟通促进、配合会务组进行业务安排等。G登记组H接站组（需要配合完成）各岗位分工固定但所设人员可以穿插调整，做到人人有事做，事事有人做。尽量做到包干到人，科学分配，避免一件事几次换人等重复用工现象。如：会场组人员在没有时可协助沟通组谈判或会务组工作。七、会议架构：？会前宣传？会场布展？现场展示？现场会议？解答疑问？会上竞标？会后签约？宴会？后期造势八、会议步骤1、活动筹备（1）、某公司负责落实包括租场地、会场布置、邀请函、胸卡、样品、招商手册、电子光碟、向导牌、POP招贴、投影仪、手提袋、礼品、形象展示牌、实景堆头等物料准备。2、会前事项：1、专家邀约，人员确定；2、会议场地（容纳150人左右）；3、专家、嘉宾住宿安排预定；4、场地布置及会议所需物料；5、已联络的经销商邀约；6、全国经销商及特邀嘉宾。3、宣传(1)、对中国某病市场，从高度上、权威上、观念上进行引导。(2)、借助媒体的声音，传播公司规模、实力及优势所在，增强对目标经销商及目标客户群的说服力和影响力，消除代理疑虑，增强信心。九、会议流程：十、会议预算：1会务费用（1）场地费用（2）食宿费用（3）物料费用（4）交通费用（5）其他费用2会议宣传推广费用（1）新闻费用（2）嘉宾费用（3）营销支持费用（4）主持人费用（5）其他费用枣庄小商品市场招商策划方案副标题：作者：佚名来源：201*年05月26日中国市场投资网人气：248时间：201*-5-3014:46:41进入论坛_一、枣庄市小商品市场招商策划依据从全市的情况来看，小商品经营业户相对比较集中在市中区青檀路的新昌批发市场的义乌小商品城。我市市场建设从八十年代中期起步，九十年代开始加快发展，目前已经初步形成了比较完善的市场体系，在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、推动经济发展等方面发挥了重要作用。但是与农副产品市场和旧车市场相比较，小商品专业市场发展尚为市场空白，全市至今没有一家以小商品经营为主的专业市场，小商品无论是批发还是零售均呈现低水平分散经营的状况。目前，新昌批发市场始建于1995年初，于1996年8月28日建成开业。经过10多年来的发展和几经规模扩张及升级改造，目前市场经营面积达到5.6万平方米，拥有各类摊位201*多个，市场业户1200余家，年成交额6.2亿元，日客流量5万人左右，经营各类商品达20余万种。在市场整体中，目前经营小商品的摊位占50%左右，小商品成交额占30%左右，批发交易量仅占总交易的10%左右。该市场主要经营服装、鞋帽和床上用品，小商品主要经营品类有小家电、文化用品、塑料日用品等。市场辐射范围主要集中在市区及周围的峄城、薛城、山亭、台儿庄及滕州最东南部的部分乡镇，最远可至微山东部的一些乡镇。目前，市场的零售量占绝大比重，所谓的批发也只是对部分购买量较大的集团消费和对一些集市、个体商户的销售。地产地销品种极少，主要集中在个别童装、毛巾、小五金和部分办公用品上，其他大宗商品主要来自于临沂、徐州的批发市场，是他们两家批发市场的延伸。还有小部分来自于南方江苏、浙江、上海等地，其中服装等大宗商品主要来自于南方各省市，个别来自于省内的济南、青岛等地。目前市场内的经营业户95%以上是我市的下岗职工及个体经营者，来自于浙江、江苏、安徽、福建、江西及省内烟台、济宁的业户只有不足30家，30家其中有50%是来自南方的业户，是经营小商品的。除该市场之外，市区尚有振兴批发市场和振北批发市场部分摊位经营小商品，其规模比新昌市场小的不成比例。包括滕州市在内的其他区（市）小商品经营比较分散，目前尚未形成规模市场。综合分析我市的小商品经营，目前主要存在以下问题：一是缺乏骨干专业市场；二是摊位制为主、档次较低、设施简陋，交易方式简单、原始、交易行为不规范；三是市场业户以个体户为主、企业和品牌产品参与少；四是投资商资金能力有限，缺乏物业经营，只是临时租赁摊位，赢利能力较差；五是管理技术落后，管理人员素质较低。二、从周边城市小商品市场发展得到的启示一、我市周边的临沂市的小商品市场比较发达，在全国具有较高知名度。市场主要集中在市区的临沂批发城，其中临沂批发城小商品批发区位于批发城南部，始建于1982年4月，开始由原县级临沂市工商局独家投资兴建，建成开业后很快形成规模，云集了全国各地的商家，为适应市场发展需要，先后于1992年投资700万元扩建了临沂第二代小商品批发楼。第二代小商品市场建筑面积10000平方米，内部采用旋转大厅形式建造，提高了利用面积，并安装了电视监控系统，1994年由香港，新加坡外商出资3600万元兴建了临沂第三代小商品批发楼沂隆小商品批发楼。改、扩建后的两座批发楼，其现代化程度在全省乃至全国均属一流，楼内经营大厅设计合理、采光效果好，厅内安装了全方位闭路电视监控系统及其它安全报警、防火喷淋等安全防患设施，经营大厅统一安装了高级铝合金玻璃柜台。目前，小商品批发区占地60000平方米，建筑面积100000平方米，累计投资7500万元，区内共有楼房20余座，可容纳4000余个经营户在此经营，日上市人数50000人次，日成交金额650万元。该批发区经营玩具、日化用品、日常用品、日用杂品、电子产品、小五金制品等六大类4000多个品种，商品来源主要是浙江、广东、天津、江苏、福建及本省各地市，商品主要销往上海、苏、鲁、豫、皖等全国十几个省市自治区。从临沂小商品市场发展的三部曲，给我们的启示是：一是各级党委政府重视市场建设，对市场的发展进行科学规划，正确引导；二是提高市场的综合服务功能，注意细节与环节方面的衔接服务；三是注意市场变化、市场预测，研究商品来源与经营业户之间的渠道关系；四是根据客观实际，小商品市场一定给百姓赢利、方便、快捷（客运交通与消费群体放在首位）。2、从徐州市专业小商品市场得到的启示，但由于徐州独特的区位交通优势，市场比较发达。小商品经营主要集中在徐州宣武市场。该市场座落在徐州市中心繁华地段宣武路南北两侧，创建于一九八五年，现占地面积183亩，建筑面积14万平方米，柜台摊位6500个、营业房2500余间。在棚式营业大厅与大型六层营业楼内设有针织品、布匹、服装、鞋帽、毛线、箱包、电子电器、小百货、塑料制品、文化用品、化妆品、小食品等十五大类专营区域，数万个花色品种。市场以批发为主，批零兼营。徐州专业小商品市场的档次要比临沂的高，但是他们注重在服装、箱包、小食品、文化用品方面独具特色，形成了规模经营。三、对我市发展小商品市场的前景展望枣庄市是我国重要的基础能源城市，改革开放以来经济社会取得了显著成绩。201*年，全市GDP完成750亿元，增长16.8；地方财政收入完成37亿元，总量排在全省第12位，比上年提高了一个位次，增长31.37，增幅居全省第5位；人均GDP突破2万元；城镇居民人均可支配收入达到11020元，增长11.5；农民人均纯收入达到4670元，增长10。近年来，随着经济社会不断发展和居民收入的逐步提高，消费品市场呈现快速发展的趋势，“十五”期间，全市社会消费品零售总额年均增长15，201*年达到204亿元，增长15.9；经济结构不断优化，三次产业比例为8.8：64.5：26.7。经济社会的不断进步，为全市的市场发展奠定了良好基础，蕴藏了巨大的潜力。我市发展专业小商品市场主要具备以下优势：(一)交通区位优势。(二)工业支撑优势。枣庄是一个因煤而兴的资源型工业城市，曾经作为一个重要的煤炭能源基地，为国家和地方经济与社会发展做出了很大贡献。近年来，全市工业发展取得了令人瞩目的成绩，初步形成了以煤炭、建材、纺织、机械电子四大产业为支柱，同时拥有冶金、卷烟、化工、造纸、橡胶、食品、医药等门类较为齐全，基础比较牢固的工业体系，是华东地区重要的能源、建材基地。当前乃至今后一个时期，工业化仍然是全市市现代化进程中的必然选择，而工业化的不断推进，正为全市服务业，特别是市场业带来持续不断的源泉和动力。(三)城市化带动优势。现代市场业是城市繁荣发展的必然产物和集中体现，城市化加快推进对市场特别是小商品市场发展至关重要。近年来，全市紧紧抓住省委、省政府规划建设城市群的机遇，坚持高起点规划、高水平经营、高标准建设、高效能管理，努力把枣庄建设成为苏鲁豫皖交界的区域性中心城市。在新一轮城市总体规划中，明确以市中区(东城)与薛城区(西城)为核心构筑枣庄的中心城。新城建设于201*年5月正式启动。201*年6月份，市级行政中心顺利西移后，城市基础建设日益加快，服务功能日趋完善，城市化率不断提高，为现代批发市场加快发展奠定了基础。(四)资源基础优势。我市农林特产十分丰富，年鲜果总产量为21.83万吨，肉22.66万吨，蛋10.88万吨，水产品4.24万吨，以煤炭、石膏、铁矿石为主的矿产资源贮量较大。全市总人口为367万人，其中城镇人口113万人，农村人口254万人。枣庄市地处淮海经济区腹地，四通八达的交通优势可使商品辐射淮海经济区22市1.35亿人口，市场潜力巨大。(五)市场空间优势。就淮海经济区来讲，虽然徐州有宣武批发市场，临沂有专业小商品批发市场，但由于该经济区市场空间较大，这两个市场远远不能满足市场需求，而且现有市场经营品类不够全，经营管理水平较低，商品价格偏高的问题普遍存在，也为枣庄小商品市场发展留出了较大空间。从枣庄的实际情况来看，虽然在老城区有兼营小商品的新昌批发市场、振兴批发市场、鲁南商城、振北批发市场等市场，但绝大部分都是以零售为主，布点分散，交易额低，缺乏市场竞争力，至今也没有一个以批发业务为主，大吞大吐大辐射的小商品批发市场。因此域内市场的潜力也很大。为此，建议政府规划一个品牌叫得响的大型小商品批发市场。(六)政策环境优势。近年来，市委、市政府立足实际，大力招商引资，出台了一系列优惠和扶持政策，如对投资建设规模占地20万平方米以上的旧城改造项目、新城区市场开发项目，由市政府专题研究确定优惠政策。对外来投资者来枣投资办企业，从项目洽谈、立项审批、项目建设企业生产经营全过程，实行一条龙服务和特别保护制度等。特别是近两年来，市委、市政府确立了加快发展服务业的工作方针，设立了服务业发展引导资金，从今年开始，逐步加大对服务业重点项目的资金扶持力度，这些日益改善的软硬环境将吸引更多的商业企业来枣投资。总体来看，枣庄发展小商品市场具有得天独厚的优势，但不可否认，也还存在不少不足：一是业态发展水平低，市场外向度较差，管理水平不高；二是连锁化程度低，缺乏知名品牌市场拉动；三是当地市场发展自有资金匮乏，投资能力不足，注重硬件投入，不注重软件的投入，更不注重配套服务的功能，作大作强比较困难。综上所述，在枣庄市建设一个有规模、有实力、能吞吐、能辐射的小商品批发市场非常需要，势在必行。四、把枣庄小商品市场招商的策略落到实处(一)招商定位：结合实际，在枣庄建设较大规模的小商品市场，要具备四个条件：首先是要有自己的特色，特别是商品种类上要有齐全的产品；其二是要形成