灵璧房产市场-.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,灵璧项目市场部分,1,城市属性,2,灵璧县,北顾,徐州，南临蚌埠，西接宿州，处于徐州都市圈、黄淮海经济圈和长江三角洲的经济辐射圈内；,总面积,2054,平方公里，辖,6,乡,13,镇和一个省级开发区，总人口,120,万人，截止到,11,年底，城区人口,17.1,万。,区位优势明显,3,北有徐州国际观音机场，驱车,40,分钟即可到达；,京沪高速铁路在灵璧县边境设站，距灵城仅,20,分钟车程，在建宿淮铁路穿境而过；,宿泗高速，在建双明高速公路；,距连云港和南京两大港口各,200,公里。,未来,3,、,5,年,“,两高速、两铁路、北机场、南码头,”,的立体式交通格局将形成。,公路、铁路、机场、码头的多维立体交通网即将形成,4,灵璧县是楚汉相争的古战场，传说人物钟馗的故里，中华奇石的主产区，素有“,虞姬、奇石、钟馗画，灵璧三绝甲天下,”之誉。灵璧石名冠古今中外，被誉为“中国四大名石”之首。,城市文化历史悠久底蕴深厚,5,楼市格局初步形成，北“政务”南“汴河”两分天下,6,日月星城,虞,姬,大,道,君临天下,奇石公园,龙山广场,新人民医院,奥泰克二期,东方名城,政务中心大楼,五中,三中,钟 灵 大 道,钟灵文化广场,奥泰克一期,富康首府,约,25,万,政务板块,宏泰世纪城,栖凤苑,御景花园,星河湾,实验小学,一中,星河湾,汴河板块,未售项目,在售项目,楼市格局初步形成,灵璧的房地产市场处于快速上升期，随着老城区土地的日益稀缺，灵璧市房地产市场发展呈现出相外围扩散的趋势，目前,政务板块、汴河板块,两分天下的格局已初步形成。,一级商圈,老城区,7,板块名称,政务板块,汴河板块,代表楼盘,奥泰克中央广场,山水御景花园,特征分析,拥有政治文化中心的优势资源，稀缺山景资源成就了良好的人居环境,依托优势的教育资源和汴河的景观资源,价格区间,3800,4300元/,36004500,元,/,产品类型,以小高层、高层为主,，多层较为稀缺,以多层、小高层为主,客户类型,以政府事业单位职工为主，方便上班及改善性购房者的中高端客户,以乡镇客户居多，购房目的多为子女上学的中端客户,板块之争各有千秋，无胜负之分,8,现阶段竞争压力较弱，后期竞争压力急剧上升,9,现阶段竞争压力较弱,项目名称,规模（万方）,未售量（约万方）,可售量（约万方）,奥泰克一期,13,10,1,君临天下,16,8,1,御景花园,10,1,1,栖凤苑,15,2,2,宏泰世纪城,22,8,2,合计,29,7,主要在售楼盘,目前市场上在售楼盘较少，剩余规模有限；,在售楼盘的可售量更是有限；,现阶段楼市竞争压力较弱。,10,后期供应量急剧上升，竞争压力巨大,项目名称,规模（约万方）,未售量（约万方）,奥泰克一期,13,10,君临天下,16,8,御景花园,10,1,栖凤苑,15,2,宏泰世纪城,22,8,日月星城,100,100,奥泰克二期,30,30,富康首府,11,11,东方名城,35,35,星河湾,200,200,合计,405,在售项目的未售量和即将上市项目的体量超过,400,万方，竞争十分激烈。,11,沿迎宾大道两侧有近千亩的土地即将上市开发，本项目西边也有,300,亩的土地即将开发，城市近期也有大量的土地供应，后期竞争更加激烈。,后期土地供应量充足,即将上市住宅用地,迎,宾,大,道,12,政务区边缘、无强势外部资源的中等规模的综合性项目,13,政务区边缘的,虞,姬,大,道,新人民医院,政务中心大楼,五中,三中,钟 灵 大 道,钟灵文化广场,政务板块,老城区,政区区边缘地带,区位：,项目位于钟灵大道与虞姬大道交口,，向南为经济开发区，向西为政务新区核心区，,本项目处于政区区边缘地带,。,14,无强势外部资源,交通资源：路况较好，公共交通不便,虞姬大道,钟灵大道,城市主干道虞姬大道与钟灵大道，路面平整，道路宽阔，路况较好；,项目周边现无公共交通体系，出行不便。,15,教育资源：周边不缺学校，但是无名校稀缺资源,无强势外部资源,虞,姬,大,道,新人民医院,政务中心大楼,五中,三中,钟 灵 大 道,钟灵文化广场,政务板块,灵璧五中,体育馆,大型超市,文化活动中心,灵璧三中、五中分布在钟灵大道两侧，但是两校的知名度与影响力较弱,16,无强势外部资源,景观资源：外部景观资源丰富，但是属于共享资源，,凤凰山、平山、小花山、红石山、龙车山自然资源丰富，钟灵文化公园人造公园也给区域内增加了不少绿色空间；,外部景观资源属于共享资源，不具有专属性。,钟灵公园,凤凰山,17,无强势外部资源,居住环境：规划配套完善但尚未建成，紧邻项目周边居住氛围淡薄,新县医院、体育馆、大型超市、文化活动中心等处于规划中尚未建成；,紧邻项目周边现无中高档居住区及生活配套，居住氛围淡薄。,东侧保障房,南侧城中村,北侧县医院,西侧空地,18,中等规模带有大型卖场的商住综合体项目,40,万方中等规模的商住综合体项目；,住宅物业形态以高层住宅为主，多层住宅为辅；,自身带有,2.5,万平米的大型卖场及幼儿园。,项目,单位,数量,总规划用地面积,189144,总建筑面积,424601.12,其,中,地上总建筑面积,371601.12,住宅建筑面积,324221.36,其中,多层住宅,42612.86,高层住宅,281608.5,商业及其他,47379.76,地下总建筑面积,53000,容积率,2.0,建筑密度,14.76%,19,各项目竞争力各有千秋,20,规模：星河湾、日月星城称霸灵璧,项目名称,规模（约万方）,奥泰克一期,13,御景花园,10,宏泰世纪城,22,日月星城,100,奥泰克二期,30,富康首府,11,东方名城,35,星河湾,200,21,建筑风格：欧式风格占领市场主导，御景花园接受度高,项目名称,建筑风格,奥泰克一期,欧式,御景花园,欧陆风情,宏泰世纪城,简欧,君临天下,徽派,日月星城,欧陆,富康首府,欧式,22,户型：使用率不高导致面积偏大，设计缺陷较多,日月星城,99,平米,奥泰克,90,平米,户型点评：过道占用面积过大，浪费空间；卫生间过分拥挤且通风采光效果较差。,户型点评：开门正对餐厅、客厅、卧室、卫生间无私密性；卫生间与厨房紧连购房大忌。,23,营销：渠道较为单一,推广渠道主要为：围墙广告、户外电子字母、墙体、售楼处、楼书单页，较为单一；,从售楼处的整体包装上看，普遍水平偏低。,24,项目名称,推广语,奥泰克一期,政务新区欧式人文领袖样板,御景花园,灵璧唯一的欧陆风情豪宅,宏泰世纪城,灵璧第一城,日月星城,一城一世界,富康首府,县府之旁 荣耀独享,东方名城,38,万平米鼎级水晶名城,营销,:,无论是售楼处的包装还是推广语的宣传整体营销水平偏低,售楼处包装：面积较小，外部装修简单，内部功能分区不明显，装饰成分较少；,推广语：关键词“城”，围绕区位与风格进行展开也是推广的另一重点。,25,消费者需求分析,26,物业形态：,客户处于从多层住宅到高层住宅的过度阶段，客户对高层不排斥，但是多层的接受度更高；,户型面积：,90,平米左右的二房、,100,平米左右的三房得到消费者的普遍认可，,85120,平米是市场主流面积区间；,楼层去化：,多层产品,2,、,3,、,4,最好，,1,层次之，顶层去化最慢；高层产品,512,层去化较好；,关注因素：,学区是,购房置业的首选因素，其次为生活配套和环境，这三方面是客户置业的重点关注因素。地缘情节较重也是客户购房的重要特征。,27,经济测算,28,1,、市场比较法推算单价（均价）,估价思路：,市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格的因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。,样本选取,样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。在实践中总结出以下样本选取原则：,相近原则,，相近地段会有更多的相近因素,成功原则,，只有成功的楼盘才具有参考意义,功能原则,，样本楼盘必须具有相同的功能定位,价格预测,在以上原则的指导下，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的参照对象。,奥泰克、富康首府：与本案属于同一区域，可比性较强，符合相近原则；规划物业类型全，功能相似，符合功能原则；奥泰克取得了不错的销售业绩，符合成功原则。,29,修正思路,一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素,4,个方面。但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况因素，这里简略认为相同；个案得到的销售价格数据，都是当前时期内发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。另外，在项目定价中，又依据了同一项目中两种物业类型定价不冲突的原则。,2,、定价,遵循以上定价原则，结合项目周边其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，选择了销售及即将销售的以下楼盘,“,富康首府、奥泰克”。,价格预测,30,价格预测,将各比较对象换算后的市场价格经比较系数修正后得出项目住宅的参考定价：,以项目,A,（奥泰克）为参考：,42001.0095=4160,以项目,B,（富康首府）为参考：,39000.982=4040,本案价格推算：,本案价格,=,以项目,A,为参考的定价,A,权重（,50%,）,+,项目,B,为参考的定价,B,权重（,50%,）,=,4100,元,/,平方米,比较内容,权,重,奥泰克,富康首府,拟合,比较,拟合,比较,程度,系数,程度,系数,小区规模,10%,1.02,0.102,0.95,0.095,区域位置,20%,1.05,0.21,1.02,0.204,外部环境,10%,1.07,0.107,1.05,0.105,社区景观,10%,1.04,0.104,0.96,0.096,立面设计,15%,1.02,0.153,0.98,0.147,房型设计,15%,0.95,0.1425,0.94,0.141,配套设施,10%,1.02,0.102,0.89,0.089,营销推广,10%,0.89,0.089,0.88,0.088,合 计,100%,/,1.0095,/,0.965,31,价格预测,项目名称,推广语,奥泰克一期,政务新区欧式人文领袖样板,御景花园,灵璧唯一的欧陆风情豪宅,宏泰世纪城,灵璧第一城,日月星城,一城一世界,富康首府,县府之旁 荣耀独享,东方名城,38,万平米鼎级水晶名城,32,项目,单位,数量,总规划用地面积,189144,总建筑面积,424601.12,其,中,地上总建筑面积,371601.12,住宅建筑面积,324221.36,其中,多层住宅,42612.86,高层住宅,281608.5,商业及其他,47379.76,2.5,万（自持）,地下总建筑面积,53000,产品分项,销售总面积（,m2,）,总额,（万元）,销售均价,（元）,住宅部分,32.4221,132,930.61,4,100.00,商业部分,2.238,26,856.00,12,000.00,总销售收入,159786.61,毛利润,(,万,),14,665.08,所得税,4399.52,按照,30%,征收,净利润,10,265.56,净利润率,6.42%,序号,项目名称,计算公式,计算结果,(,万元）,1,土地费用,土地拍卖费,284,亩,*,121,万元,/,亩,34364.00,宣传公告费,0.00,土地评估费,0.00,土地契税,284,亩*,121,万元,/,亩*,4%,1374.56,登记费,TM*1.5,元,/m2,28.37,小 计,35766.93,2,前期工程费,规划、单体设计费,JM*20,元,/,平方米,849.20,审图费,JM*1,元,/,平方米,42.46,地质勘探费,估算,10.00,临时水电及土方工程款,TM*8,元,/,平方米,151.32,大配套费,JM*160,元,/,平方米,6793.62,质检费、监理费,JM*8,元,/,平方米,339.68,人防费,JM*10,元,/,平方米,424.60,小 计,8610.88,3,建安费,高层住宅建筑安装费,GM*1800,元,/,平方米,50689.62,多层住宅建筑安装费,DM*1000,元,/,4261.30,商铺建安费,SM*1600,元,/,平方米,7580.80,地下车库,DM*2000,元,/,10600.00,电梯费,78,部*,30,万,/,部,2340.00,小 计,75471.72,4,基础设施费,小区道路绿化费,TM*50%*100,元,/,平方米,945.72,天燃气,HS*3200,元,/,户,1037.44,供水增容费、排污增容费,估算,100.00,供水施工费,JM30,元,/,1273.80,供电综合费,JM*80,元,/,平方米,3396.81,劳保统筹,0.00,小 计,6753.77,5,销售费用,营销成本,销售收入*,3%,4793.60,委托物管费用,估算,60.00,6,小 计,1+2+3+4+5,131456.90,7,项目运作费用,6*0.5%,657.28,8,成本总额,6+7,132114.18,9,建设单位管理费,6+7*2%,2642.28,10,不可预见费用,6+7*1%,1321.14,银行贷款利息,11,投资总额,8+9+10,136077.61,12,销售收入,住宅,面积*单价,132930.61,公寓,面积*单价,0.00,商 业,面积*单价,26856.00,小 计,159786.61,13,营业税及附加,12*5.66%,9043.92,14,总成本合计,11+13,不含所得税预征,145121.53,15,毛利 润,12-11-13,14665.08,33,大量的保障房项目分争市场蛋糕，分流目标客户,灵璧市场上在建和即将上市的保障房项目较多，分流了房地产市场目标客户，未来大规模保障房、廉租房的供应将对商品房的去化造成不小的冲击。,34,