关于房地产业与地方经济相互关系的.doc

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关于房地产业与地方经济相互关系的     若 干 思 考

作为第三产业的房地产业相对于国民经济来说，属于基础性和先导性的产业，这是由于房地产业的基本产品——房屋首先是生产资料和生活资料的结合体这一特殊属性所决定的。但是，对于我国改革开放之后的数十年发展，这一性质又有着其特殊的意义。
首先，现代的房地产业，是随着地方经济的发展而起步，它是地方经济发展到一定阶段的必然产物。
我国改革开放以后的二十多年经济发展并非是从房地产业的先导作用开始，而是因为农业与乡镇合作手工业的发展所启动的。所谓的“吃、穿、住、行”。“吃与穿”的经济发展起步是相对先于房地产业的。
从我们浙江东部沿海一带的城镇我们可以明显地发现这一特点。此地区是我国改革开放后个私经济发展得最快的区域，同时其也成为了近几年房地产业发展最“火”，房价增速最快的区域之一。该区域的现代房地产业就是因为这些区域地方经济发展而成长起来。这其中有政策方面的因素，但更多的还是经济因素。
从改革开放后各种束缚经济的政策逐渐放松，浙东的地方经济由此进入粗放型的快速发展阶段。70年代末80年代初，农副产业率先起步，各类乡镇企业也如雨后春笋般地成长。小作坊、小工厂，家庭式的、几家几户联合式的小生产单位迅速遍布农村和城镇。长期蛰伏于农村内的剩余劳动力因此有了出路。然后是商业发展，城镇中家家户户的邻街房开发出来，做起了生意；一些自发性的专业市场也明里暗里地出现了。一些有泥水、木匠手艺的人也四处出外揽活；个别头脑特别活泛的人，开始想到了把这些靠手艺吃饭的人组织起来，建立起工程队到外面去“挣大一些的钞票”……。于是，改革开放后首先致富的人为改善居住条件开始自建或购买住房。由此，标志着市场经济性质的现代房地产业才开始有了其生长的土壤而悄然萌芽，并逐步登上了历史舞台。
浙东地带高昂的房价和游走于全国各大城市的“温州、台州炒房团”等等，正是因为改革开放以后该区域地方经济快速增长造就的十分雄厚民间资金成为了房地产业的起步与高速发展的物质基础。从浙东地区地方经济和房地产业的发展轨迹，我们基本上可以得出这样一个结论：现代的房地产业，是随着地方经济的发展而起步，它是地方经济发展到一定阶段的必然产物。
而后，随着地方经济发展到一定阶段，房地产业会在较长的一段时期内成为经济发展中的基础和主导产业，带动并促进地方经济加速发展。
房地产既是人类最基本的生活资料，又是最根本的生产资料与发展资料，同时也是享受与体现价值地位的主要物质资料。由于它在生产生活中的重要作用，现代工业、商业、高科技与信息产业等现代经济的发展就需要房地产业率先发展以提供其最基本的活动与经营的空间、设施等等以及为这些产业服务人群的生活居住保障。而房地产业由于所具有的工程价值量大、生产周期长等特点决定了生产中需要有较多劳动者参与、为其设计、开发、建设、营销、维修保养、物业管理和中介等各个环节服务。因此而产生的人口集聚与扩大的效应甚至还波及到许多相关的产业。所以房地产业的发展还为地方经济的的发展吸引到素质不断提高的人力资源。
由于房地产业是资本密集型产业，其生产中所耗费的资金、材料、人力以及技术都是一般消费品的生产所不能相比的，因此，发展房地产业需要大量的资本。在地方经济发展到一定阶段后，发展房地产业就可以将较为分散的社会生产资本集中起来的，首先满足社会经济生活中的房地产市场需求。房地产业的高投入、高产出与高收益使资本的“雪球”越滚越大，房地产业自然也就成为了地方经济中的支柱产业。这也为以后的其他经济产业发展埋下伏笔。
房地产业还能在一定阶段能作为“经济增长点”带动地方经济发展。经济增长点，实际上就是经济增长过程中的某一阶段的主导部门，这主要是因为在经济发展过程中，经济增长在每个区域或区域的每一个部分并非以同样的速度进行，而是集中于某些主导部门和有创新能力的行业。因为房地产投资与消费启动，必然带动建材和建筑业的投资、生产与消费；建筑机械将大量更新使用；新科技、新技术被利用的同时又促进其研究与发明。房地产业的发展也必然带动装饰装修与家具产业、家电业及厨卫设施、小五金等等与家庭住房消费相关的产业。
而现代房地产业发展所带动的还不仅仅是相关产业在数量上的增加，同时还可带来许多产业在质上的飞跃。现代房地产业所形成现代的城市商业区、金融区、高新科技产业区、休闲服务区和现代智能居民生活区等，促使现代科技、信息、金融和咨询、服务等产业的消费需求持续增长，产业迅速发展，这也就使得地方经济从外延向内涵的增长转变。
房地产自身所具有的价格趋升特性同时也促动了地方整体经济资产价值的上升，带来地方经济繁荣的表象。
由于历史原因，我国现代房地产业相对于世界现代经济较为落后，与广大人民群众的需求无论数量、质量都远不足够，加上城市化进程的加快、人口集聚与流动性的增加，因此而产生的房地产需求总量与结构性矛盾普遍较为突出。所以，作为基础和先导的房地产业对经济产生积极作用的持续期可以肯定其不会太短。但因此而纵容房地产价格的持续快速上涨和投机盛行却又可带来地方经济严重的周期性隐患。
房地产价格的快速上涨和引发的投机会使房地产在一定时期处于空关状态而引发较低的利用率造成社会资源浪费，减弱其对经济增长的作用。房地产投机引发的房价快速上涨将提高企业的经营成本，使得其在生产、流通与消费等环节提高价格，严重削弱企业竞争能力；同时过可能对当地原有的投资企业产生挤出效应，造成投资外流。房地产投机造成房地产资产在人们中间的贫富差距，引发人们对经济生产缺乏信心；较大的购房压力也会造成人才流失。
最严重是房地产投机造成的经济泡沫还可能在一定条件下引发金融危机。由于房地产业是资金密集型产业，其高速发展过程中必然会占用大量的金融资金。而大范围的房地产投机增加了市场的不确定性，混淆了市场价格信号，扰乱了市场秩序，造成市场泡沫并最终使房地产市场首先“崩盘”而引发金融危机，给地方经济持续稳定发展造成巨大损失。这从日本房地产泡沫引致的大规模金融危机中可以使我们得到这样的教训。
所以，当前房价快速上涨虽然带来许多的短期效益诸如市场火暴、财政收入短期增长较快，国有土地价格节节攀高等，但从较长时期分析，这却是竭泽而渔的短期行为，隐患十分严重。
当然，我们国家和许多地方政府还是十分清楚地看到当前房地产业发展中存在的问题，在宏观政策下，充分利用金融、财政和产业结构等经济手段进行有效调控，着力解决房地产投资、消费等结构性矛盾，有效抑制房价过快增长和房地产投机，确保了房地产业在经济发展中健康、持序、稳定的发展趋势。
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肚

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