成都琴台宾馆浣花山庄地块项目定位报告.ppt

琴台琴台宾馆浣花山庄地浣花山庄地块项目定位目定位报告告目录第一部分 基础条件分析第二部分 同类项目分析第三部分 项目业态分析第四部分 项目产品建议第五部分 项目财务分析第一部分 基础条件分析（成都市旅游文化商业项目分布图）（成都市旅游文化商业项目分布图）u本项目位于青羊区文物本项目位于青羊区文物景点核心区，十一五规划景点核心区，十一五规划集中打造的文化旅游区，集中打造的文化旅游区，成都重要文化商业集合圈成都重要文化商业集合圈核心。核心。u地处青羊区，成都市政地处青羊区，成都市政治、经济、文化中心区域治、经济、文化中心区域，区位条件优越，文化旅，区位条件优越，文化旅游资源丰富，历史文化底游资源丰富，历史文化底蕴深厚蕴深厚。本案本案一、项目宏观区位分析杜甫草堂杜甫草堂锦绣工场锦绣工场武侯祠武侯祠锦里锦里大慈寺大慈寺水井坊水井坊青羊肆青羊肆青羊宫青羊宫琴台路琴台路宽窄巷子宽窄巷子文殊院文殊院文殊坊文殊坊永陵博物馆永陵博物馆金沙遗址金沙遗址二、区域文脉梳理琴台路：纪念西汉卓文君与司马相如爱情故事的仿汉建筑一条街。青羊宫：纪念道教太上老君老子的著名道教宫观，流传千年，香火鼎盛。百花潭公园：从前的成都市老动物园，如今的盆景主题公园。园中的“慧园”为纪念伟大作家、世纪老人巴金先生而仿其著名作品家的意境而建造，文化内涵丰富。送仙桥古玩市场：西部地区最大的古玩文化市场。杜甫草堂：诗圣杜甫寓居成都的旧址，现为相关纪念馆，文化内涵丰厚。浣花溪公园：成都市内最大的城市森林公园，园内有著名的长达338米的诗歌大道，镌刻着上至秦汉，下至现代的著名诗歌近千首（句）。宽窄巷子：清八旗官兵集中驻扎的地方，中国南部罕见的清末北方四合院建筑集中区域。三、项目微观区位分析该项目地处一环路内，东临琴台路及西郊河，南望南河及百花潭公园，西临文化公园，北拜青羊宫。该项目地处以“杜甫草堂、青羊宫、省博物馆、浣花溪公园、锦绣工场、琴台路”等成都著名景点为主的文化旅游片区。片区内交通便利，一环路、蜀都大道、青羊正街、琴台路、未来的地铁二号线以及多达17个班次的市区公交车线路，使之畅达成都市区各地。杜甫草堂杜甫草堂省博物馆省博物馆浣花溪公园浣花溪公园送仙桥送仙桥古玩市场古玩市场锦绣工场锦绣工场青羊宫青羊宫文化公园文化公园百花潭公园百花潭公园琴台路琴台路本案本案四、地块交通分析（现状）通惠门端的道路交通状况较好，但需要进入琴台路800米才能从小桥进入项目地；从一环路沿青羊正街到项目约距200米；琴台路目前停车位较少，地面停车多，交通拥堵，人行条件较差。五、地块交通规划p据成都商报2009年10月14日报道，项目地块旁宽25米，长约700米的西郊河将加个“盖子”，形成机动车双向四车道的通行能力。p据现场调查，该项工程已展开，预计将在2010年春节前结束，2010年上半年形成通车能力。待内环线通车后，琴台路将改造成为步行街。p道路的改造，让地块靠河道一侧完全亮了出来，对本地块商业价值实现来说，是一个利好消息。规规划划道道路路目前已开始施工，预计年底完成目前已开始施工，预计年底完成目前已开始施工，预计年底完成目前已开始施工，预计年底完成六、项目控规分析土地性质:文、体、商、娱用地;建筑风格为仿古建筑。地下规划为2层；建筑高度限制为15米以内；沿府河支流需退距10米；项 目指 标总用地面积约30亩容 积 率 1.2建 筑 密 度 40最大地上建筑面积约24000平方米七、项目地块分析地形1、地形比较平坦2、地块边界不规则，对规划设计要求较高水系1、西郊河加盖之后，将隔青羊正街临百花潭府河2、隔道路的府河水量较大景观1、东面：临琴台路及规划中的内环线；2、南面：临府河及百花潭公园；3、西面：临文化公园、青羊宫；4、北面：临文化公园人文1.琴台路汉文化2.百花潭文化3.青羊宫道教文化4.府河水文化：区别于成都同类商业地产琴台路琴台路青羊宫青羊宫府南河府南河文化旅游资源丰富，历史文化底蕴深厚文化旅游资源丰富，历史文化底蕴深厚文化旅游资源丰富，历史文化底蕴深厚文化旅游资源丰富，历史文化底蕴深厚餐饮消费以公务商务宴请、旅游为主餐饮消费以公务商务宴请、旅游为主客群文化与社会地位较高，消费能力较强客群文化与社会地位较高，消费能力较强客群文化与社会地位较高，消费能力较强客群文化与社会地位较高，消费能力较强交通便捷，游客滞留容易交通便捷，游客滞留容易交通便捷，游客滞留容易交通便捷，游客滞留容易以琴台路为依托，区域商业氛围浓郁以琴台路为依托，区域商业氛围浓郁以琴台路为依托，区域商业氛围浓郁以琴台路为依托，区域商业氛围浓郁餐饮消费以公务商务宴请、旅游为主餐饮消费以公务商务宴请、旅游为主餐饮消费以公务商务宴请、旅游为主餐饮消费以公务商务宴请、旅游为主餐饮消费以公务商务宴请、旅游为主餐饮消费以公务商务宴请、旅游为主青羊区文化旅游干线的重要节点青羊区文化旅游干线的重要节点青羊区文化旅游干线的重要节点青羊区文化旅游干线的重要节点项目闹中取静，居繁华和宁静之上项目闹中取静，居繁华和宁静之上项目闹中取静，居繁华和宁静之上项目闹中取静，居繁华和宁静之上八、市场研究结果分析同类可比物业研究结果同类可比物业研究结果餐饮餐饮购物购物休闲娱乐休闲娱乐住宿住宿成都休闲文化商业项目成都休闲文化商业项目海外观光游客和商务游客海外观光游客和商务游客国内高端观光和商务客人国内高端观光和商务客人项目周边高档住宅区内人群项目周边高档住宅区内人群公务、商务消费人群公务、商务消费人群具备一定文化品位的高消费人群具备一定文化品位的高消费人群追逐时尚、向往奢华的小资人群追逐时尚、向往奢华的小资人群其他为项目特色所吸引的目的性消费人群其他为项目特色所吸引的目的性消费人群同类物业主题研究结果同类物业主题研究结果成都休闲文化商业项目主题定位成都休闲文化商业项目主题定位锦里锦里-三国文化主题三国文化主题文殊坊文殊坊-佛教禅文化佛教禅文化锦绣工场锦绣工场-蜀锦蜀绣为主的蜀工艺文化蜀锦蜀绣为主的蜀工艺文化青羊肆青羊肆-道教文化道教文化宽窄巷子宽窄巷子-川西民俗、民居文化川西民俗、民居文化大慈寺大慈寺-佛教文化佛教文化成都休闲商业各自依托自己的成都休闲商业各自依托自己的文脉根络，发展别具一格的项文脉根络，发展别具一格的项目文化主题；本案必须具备独目文化主题；本案必须具备独一无二的文化本源，才能与其一无二的文化本源，才能与其它项目形成融合、共同发展、它项目形成融合、共同发展、赢得竞争。赢得竞争。第二部分 同类项目分析仁智仁智选择成都市区成都市区历史文化底史文化底蕴深厚的区域的深厚的区域的类似文似文化旅游型化旅游型项目，或相目，或相对比比较成功，或成功，或对本本项目未来可能形目未来可能形成威成威胁。调查研究其体量、研究其体量、业态构成、构成、经营情况，及售价、情况，及售价、租金情况，以期租金情况，以期对本本项目的定位起到一定参考作用。目的定位起到一定参考作用。锦里里区位：位于四川省成都市武侯祠博物馆侧,全长350余米经营管理公司：成都武侯祠锦里旅游文化经营管理有限公司目前主要业态：有特色餐饮、酒店、民俗特色礼品、休闲娱乐、书画、茶园等租金：一层按位置不同在235-375元/平米/月，二层租金在60元/平米/月左右，目前出租情况100主力店：餐饮：喜福汇、三顾园、色味香等茶园：三国茶园、结义楼等休闲娱乐：莲花府邸等酒店：锦里客栈（执行价：265-488元/间，其中标间328元/间）书画：映像坊空间布局：从平面布局上看，属于线性布局。呈现出步行街广场步行街广场由面（广场、戏台）把线（步行街）连接起来，同时，在街、广场、庭院等基本布局中点缀以各种点状功能性设施（如牌坊、桥、诸葛井等），以丰富整体空间的营造。从空间段落上划分，可划分为：大门戏台，戏台隔墙，隔墙牌坊。功能布局：锦里的功能布局充分满足了游客的游、购、观、吃要求。考虑人流的问题，大门双连廊区域安排的是规模较大的餐厅、咖啡和茶坊，双连廊锦里广场，商铺布置是“半边街”的形态，道路的一侧一楼为旅游纪念品，特色工艺品等，二楼则是客栈。道路的另一侧是院落式布局，有莲花府邸这样的酒吧，为了弥补半边街的不足，又在这一侧安排了沿街花车，进行民间工艺展示，增加了游客逗留的时间。锦里广场隔墙，主要经营业态为时尚酒吧，如四方街等，两层楼的设计使酒吧空间向上延伸。隔墙牌坊，这一段路面陡然变窄，仅有两米宽，道路两侧分布了卓尚蚕丝坊，和其他民间工艺品，在牌坊处以茶坊和小吃店作为经营业态的结尾。整个功能布局分区比较明确，动静结合。根据我们的统计，餐饮约占16（不包括小吃街），购物约占56%，休闲娱乐约占18，其他约占10%。锦里商铺开间进深尺寸业态面积层高（米）开间（米）进深（米）民俗商品9-1603.6-4.53-203-8酒吧茶坊18-4504.2-4.58-326-15宾馆1000左右3.6餐饮大型600-8004.5322中型80-1204.2-4.58-166-8小型2-431-32-3药店1004.2128旅行社403.6-4.285流动花车1-152.7-3.31-61-2业态区位分布民俗商品主街道两侧，一楼酒吧茶坊主街道中段，较为集中，分布在一楼和二楼宾馆整个锦里只有一个宾馆锦里客栈，处于街道中段，包括了一楼和二楼药店主街道的尽头，一楼餐饮集中分布在好吃街，属于简易木板商铺流动花车主要集中在主街道及池塘休息区周围，主要营业各种民俗商品及工艺品。营销推广活动时间 主题 活动内容 元旦锦里来许愿 情人节浪漫古街 给爱人留言、情人琐、免费拍合影、赠送玫瑰、清明节寒食清明闹不违 锦里游灯、清明祭祖观音拂柳祈福仪式、清明游戏 端午节锦里端午“艾”（爱）挂艾、画额、猜草谜、“艾”飞舞聚会活动 七夕节七夕情缘 瓜棚私语、银汉同心、鹊桥相会、执子之手、七仙女夜会锦里 10月30日11月5日共享民俗游戏锦里 锦里两周年庆典仪式、公益助学、民俗体验、商业促销四个部分组成 项目实景图招商模式：政府委托经营管理公司进行统一招商管理，经营管理公司对入驻商家进行筛选选择性签约建筑形式：为23层建筑建筑风格：以三国精神为灵魂，以明清古建筑风貌为建筑特色项目点评：p锦里以其独特的历史文脉、建筑风格和项目定位营造处特色商业街，吸引了大量的外地或外国游客慕名游览；p锦里跟武侯祠连为一体，是一条集中展示巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国；p锦里依托成都武侯祠，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，扩大了三国文化的外延；p锦里古街浓缩了成都生活的精华：有茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，充分展现了四川民风民俗的独特魅力；p古戏台定期上演川戏的经典剧目，戏台前会定期放映坝坝电影、以特色小摊的方式举行民间艺人的展演（如糖画、捏泥人、剪纸表演、皮影表演、西洋镜等）；p锦里在街区内按照中国传统节日举行具有鲜明民俗特色的主题活动。例如元宵灯会、小吃节、端午吃粽子大赛、七夕情人节主题活动、中秋亲友团聚赏月会等。典型案例文殊坊项目区位：文殊坊“成都庙街”处在文殊院街、五岳宫街上目前主要业态：以餐饮为主，包含休闲娱乐、酒店、精品古玩等开发商：中房集团成都房地产开发总公司规划用地面积：18.62万平米（合计279.3亩）建筑面积：45万平米（其中商业20万平米、居住办公25万平米）租金状况：一楼租金价格在120-200元/月/平方米，二楼租金价格在50-70元/月/平方米主力店：p主题形象店：李伯清书院p特色茶馆：郎河、山子茶庄、叙府龙芽茗茶、盐茶道等p餐饮：玉园私房菜、夫妻抄手、芙蓉豆花、宜宾燃面等p休闲娱乐：映像酒吧、竹之韵等p酒店：锦江之星文殊坊店p精品古玩：龙藏福源、淘书斋、博古山房等项目建筑指标：规划总占地面积403亩，一期净用地面积112.4亩，规划建筑面积8.3万平方米；二期净用地102亩，规划建筑面积17万平方米，项目总建筑面积25.3万平方米项目停车位指标：规划了专门旅游大巴地下停车场，但目前仅有一个停车数量约为100辆的地下停车场。不能满足机动车停放的需求。空间布局采用街、院、巷的建筑空间格局。街、巷围合成院，一期工程共由5大院落，三条主街，及数十条小巷架构起来。对于一个商业项目来将，空间结构不够简练，对人流动线的规划不利。经营业态经营业态商家数量商家数量所占比例所占比例餐饮、休闲类餐饮、休闲类2428.2328.23民俗类民俗类2327.0527.05旅游主题类旅游主题类3237.6437.64古玩类古玩类67.067.06总计总计 85100100 功能布局功能布局文殊坊商铺开间进深尺寸业态面积区间层高区间（米）开间区间（米）进深（米）珍宝古玩20-1003.6-4.24-124-8民俗特色20-1003.6-4.22-122-8茶坊酒吧160-2503.6-4.216-308-10餐饮小吃、中等消费90-1603.6-4.28-155-10特色小吃、流动花车2-431-31-2业态区位分布珍宝古玩1层，主街道两侧民俗特色1层，各个街道均有分布茶坊酒吧2层，主要分布在主要街道周围，连接各个民俗特色商店餐饮小吃1层（部分中等餐饮占据了两层），分布在小吃餐饮街道周围特色花车1层，分布在各个街道营销推广活推广活动多次参加国内外各种项目推介会、形象展示会和考察会。通过报纸、平面、网络、电视、宣传册等媒体，全方面宣传。组织成都各界名人撰文宣传推广文殊院的厚重历史。组织省楹联系会几十余名专家，为项目撰联五十余幅。项目实景图建筑形式：商业2-3层建筑风格：清初仿古中式建筑群招商模式：集中招符合项目业态规划商家，通过行业协会协作招商，主力店招商先行项目未来发展方向：p打造西部顶级商务会所p四川收藏家协会p“成都庙街”将成为集旅游、购物、休闲、商务、表演、餐饮、展示、体验为一体的综合性老成都民俗文化商业街当前租金p1F：180-190元/平米/月；2F，80-90元/平米/月；3F：60-70元/平米/月；p租期为3-5年，一个租期内基本无涨幅项目点评p文殊坊以禅文化、民俗文化为主题，以川西街院建筑为载体，充分体现老成都人文历史精髓，其一期工程包含成都会馆和成都庙街两大部分；p成都会馆院落总占地面积为7460平方米，均为清末时期的木质建筑，通过落架整合修建进行保护后，老院落里破旧的木柱、木梁等已被修复；成都庙街与成都会馆一街之隔，同样为传统老建筑；p成都庙街主要包括旅游精品古玩、旅游民俗用品、文化餐饮休闲、老成都味道四大核心部分；p文殊坊提出的打造以文化休闲旅游为主的城市游憩功能区(RBD)，与城市商务功能(CBD)和城市居住功能区(LBD)相融合；p它有别于南京的夫子庙、上海的豫园、昆山的周庄，与成都武侯祠、杜甫草堂等“纯”历史文化旅游景点也不同，它是以古建筑、古庙遗迹、民俗景观为核心的现代体验式旅游，打造观光、休闲和可参与性旅游，形成集佛教文化、旅游、餐饮、休闲、购物为一体的多功能都市旅游商业文化区；p文殊院片区有自己特有的川西民居文化和佛禅文化根基，建筑在此基础上再加以复兴就显得更有生命力，而城市也因此增添了一道独特的景观。这里，将成为成都城市的又一新名片。青羊肆青羊肆基础基础信息信息o地理位置：一环路西二段13号（青羊宫旁）o占地面积：4822.89平方米o总建筑面积：12838.8平方米o地上建筑面积：7006.2平方米（一层2200，二层1800三层1700四层1300)o地下建筑面积：5832.6平方米o容积率：1.45o建筑密度：46.59%o停车位：机动车96个，非机动车21个o开盘时间：2009年9月，预计明年4、5份项目呈现o只租不售，目前招商进行中青羊肆是一个以道教养生文化为依托，将传统的道教思想融入，用现代建筑形式来演绎传统精神，是具时尚、个性、艺术、体验、观赏、品味于一体的主题类商业、高端的城市养生会所。目前以餐饮、旅游特色产品、休闲保健类为主要的招商对象。青羊肆建筑设计采用现代主义手法重新演绎了古典建筑。建筑主体共四层，设计采取内低外高的布局模式，从一环路上高度向内逐次下降，形成风格迥异的退落平台。外立面采用的是瓷器冰花纹。对外屏蔽马路噪音，又与城市尺度和谐。对内，形成宜人环境的同时协调青羊宫老建筑风格。新造就了一个登高眺望青羊宫的观景平台，并特别设计了与青羊宫互动的商业后街。总体规划及开发理念总体规划及开发理念项目效果图项目效果图项目效果图项目效果图业态规划业态规划o项目定位于中高端品牌餐饮为主的养生文化商业新中心。业态规划60%是以传统养生文化为主题的养生类商业，其中包括养生餐饮、养生保健、茶道文化,中西式快餐等。o沿一环路一侧一层业态规划为旅游特色精品店，内街业态规划为餐饮及休闲娱乐。租金水平租金水平o由于目前项目只是前期招商中，具体的租金价格未定，预计一楼商铺租金为200元/平米/月左右。锦绣工场锦绣工场基础基础信息信息o地理位置：成都市青羊区草堂东路o开发公司：成都市兴城建实业发展责任有限公司o一期占地面积：31.3亩o一期总建筑面积：48000平方米o容积率：1.4o建筑密度：42.18%o一期开馆时间:2009年5月28日o只租不售，目前招商情况很差o项目定位为国际化城市高端特色文化暨商业综合体,由5栋川西民居式独立院落组成；1、2、3号楼为四层建筑，4、5号楼为三层建筑。o3号楼为展示蜀锦、蜀绣、漆器等传统工艺的博物馆，其他4栋楼为五星级精品酒店及配套商业设施。o5栋楼将“非遗”展示、精品酒店、餐饮娱乐、高端商业、旅游等功能集于一体。为了营造文化氛围，在“锦绣工场”外打造了一个以宣传丝绸之路和浣花历史变迁为题材的文化艺术长廊，展示了相关历史资料和图片，相当于一个开放式的西南古丝绸之路博物馆。总体规划及开发理念总体规划及开发理念1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼锦绣工场一期平面图草草 堂堂 东东 路路1、2号楼号楼实景图片展示3号楼号楼实景图片展示成都蜀锦织绣博物馆成都蜀锦织绣博物馆（仅一层）（仅一层）空置空置4、5号楼号楼实景图片展示空置空置宽窄巷子宽窄巷子基础基础信息信息o地理位置：上同仁路与上长顺街之间，是成都“旧少城”的所在地。o开发公司：成都文旅集团公司o规划建设面积：26.2公顷o新建成的宽巷子、窄巷子步行街和45个院落开街，以“老成都的新名片，新成都的老客厅”亮相成都。o宽窄巷子历史文化片区，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及四合院落群组成，是成都市三大历史文化保护区之一。北以支矶石街与宽巷子中间划线并纳入成都画院北墙为界，南以井巷子为界，东以长顺上街与宽窄巷东街口为界，西以下同仁路与宽窄巷子西街口为界。o占地面积近300亩，区域主要包括两方面内容，一是核心保护区，一是环境协调区。保留该区域内近40的建筑，并对它们采取修缮方式，按照原有特征进行修复，完善内部设施；剩下近60的建筑则将在保持原有建筑风貌的基础上改建，做到“整旧如旧”。o商业资源：以川西民俗，传统民居文化为载体，建立“古少城”特色旅游文化街区，和清末民初川西传统民居文化o主要商业功能：餐饮、休闲、购物、旅游总体规划及开发理念总体规划及开发理念业态及租金业态及租金主力业态主力业态项目主要业态分为以下五种：餐饮、茶楼、酒吧、咖啡、旅馆。餐饮：花间、滴意法国餐厅、香积厨、天趣满汉楼、宽坐、印度风情餐吧、瓦尔登西餐等；酒吧：明德坊、柔软时光、点醉、九拍乐府酒吧、品德啤酒馆等；咖啡：星巴克、碎蝶等；茶楼：一饮天下、而已、陆福茶艺等。旅馆：小观园、龙堂客栈、宅院酒店等；租金水平租金水平o合同一年一签，价格水涨船高。临街铺面面积在20-60平米之间最多，目前宽巷子租金在300-500元/平米/月之间，窄巷子租金在200-300元/平米/月之间。400-900平米的四合院，多为大型餐饮，租金价格在150元/平米/月左右，院中空地按照租金价格的1/2计算。琴台路琴台路o琴台路开街：02年12月30日正式开街，全长900多米，以汉唐仿古建筑群为依托，周边建筑以坡屋顶造型、素色着色。o现状：目前琴台路珠宝、餐饮和茗茶业态为主的三足鼎立，业态散乱，没有统一明确的主题。o目前琴台路街道两侧商业体量约4万方，拥有大小商铺90余个，加上锦里西路及通惠门街道两侧有110余个商铺。总体规划及开发理念总体规划及开发理念o琴台路处在成都市古建筑比较密集、文化气息比较浓厚的地段，周围有杜甫草堂、青羊宫、百花潭、文化宫等古文化遗址及公园。周边建筑即使是现代商业建筑业多以坡屋顶造型、素色着色。琴台路既很好的融入这样一片祥和的古文化氛围中，又充分体现了自身的特点。o琴台路以汉唐仿古建筑群为依托，以司马相如和卓文君的爱情故事为主线，展示汉代礼仪、舞乐、宴饮等风土人情。琴台路在改造过程中注重了特色街区的营造以及同周围环境的结合。商业商业业态及租金业态及租金主力业态主力业态o琴台路商业主要以餐饮、珠宝、名茶等文化特色店以及特色宾馆为主，辅以绣品及纪念品等小型商业。类型商铺个数类型商铺个数类型商铺个数餐饮18浴足1宾馆3金银珠宝类16干杂副食店7美发店1茶类（茶楼+茶庄）15保健品2药店2娱乐2艺术品类10其它1特色服饰12美术馆3o休闲娱乐：波托菲诺咖啡、梨园、哆唻咪浴都、重庆富侨等波托菲诺咖啡、梨园、哆唻咪浴都、重庆富侨等o珠宝：七宝楼、飞天珠宝、天和银楼、老凤祥银楼、意洋珠宝等七宝楼、飞天珠宝、天和银楼、老凤祥银楼、意洋珠宝等o餐饮：狮子楼、龙森园、皇城老妈、寿禧堂酒楼等狮子楼、龙森园、皇城老妈、寿禧堂酒楼等o茗茶/茶艺/茶楼：诗婢家、雪竹楼、天福茗茶、绿茶世家、利强茶楼等诗婢家、雪竹楼、天福茗茶、绿茶世家、利强茶楼等o宾馆/酒店：文君宾馆、百花世家酒店等文君宾馆、百花世家酒店等o绣品/旅游纪念品：来龙唐装、天竺工坊、本源部落等来龙唐装、天竺工坊、本源部落等琴台路的商业主要为2-3层商业，极少部分为4层商业。商业的经营面积根据业态的不同而有所差异，休闲娱乐类为600-3000，珠宝为50-1000平米不等，餐饮为500-2000平米不等；茶楼/茗茶坊为150-2000平米不等；宾馆/酒店为1000-2000平米不等；绣品及旅游纪念品为20-300平米不等。租金水平租金水平o琴台路商业租金主要集中在100-150元/平米月之间，租金根据经营状况不同以及店铺归属不同而差别较大，其中餐饮经营状况较好，租金一般在150元/平米月左右。青羊正街通惠门路琴琴 台台 路路靠青羊正街一段底层租金一般为80-100元/平米不等琴台路中段底层租金一般为100-200元/平米不等靠通惠门一段底层租金一般为150-300元/平米不等二层租金一般在60-90元/平米左右，三层及以上租金一般在30-40元平米左右。成都文化地产发展总结产品品发展展趋势p建筑建筑类型型：项目的主要建筑一般目的主要建筑一般为2-3层；p户型配比型配比：主要考：主要考虑主力商家的要求，同主力商家的要求，同时由于商由于商业经营的不确定性，面的不确定性，面积大小兼有，大小兼有，为客客户提供更多的提供更多的选择；p建筑建筑风格格：中式仿古建筑；：中式仿古建筑；p价价 格格：根据物：根据物业的价的价值和商和商业口岸的价口岸的价值，价格差异大；旅游文化，价格差异大；旅游文化类项目一般不出售。从租目一般不出售。从租金来看，文化旅游地金来看，文化旅游地产较高，底高，底层铺面租金面租金约为200-400元元/平米平米/月，而餐月，而餐饮文化地文化地产相相对较低，低，为50-100元元/平米平米/月；月；p经营管理：都注重后期的管理：都注重后期的经营管理，有良好的管理，有良好的经营管理公司，有管理公司，有长期持期持续的的营销旺旺场活活动支支撑；撑；p招商策略：整合行招商策略：整合行业资源，源，严格格筛选进场商家；商家；p品牌运用：无品牌运用：无论开开发商、商、规划划设计公司和公司和经营管理公司以及主力商家，各管理公司以及主力商家，各环节合作公司的品合作公司的品牌知名度和影响力都比牌知名度和影响力都比较明明显；结合上述分析：合上述分析：p以旅游文化以旅游文化为主主题的的项目：目：锦里和文殊坊，主力消里和文殊坊，主力消费人群人群为外地游客。外地游客。经营良好，租售价格良好，租售价格高，但培育周期高，但培育周期长，整合的，整合的资源源较多，多，协调的工作量大。的工作量大。第三部分 项目业态建议由于本项目地价贵、容积率低，相对楼面地价高，从而造成单位面积价格由于本项目地价贵、容积率低，相对楼面地价高，从而造成单位面积价格过高，只有足够高端的业态才可能支撑如此高的价格定位。因此，项目业过高，只有足够高端的业态才可能支撑如此高的价格定位。因此，项目业态定位必须走高端路线。态定位必须走高端路线。如：如：n 超五星级酒店超五星级酒店n 顶级商务会所顶级商务会所n 高端餐饮高端餐饮n 高端酒吧高端酒吧n 高端咖啡厅高端咖啡厅n 顶级茶道顶级茶道 丽江悦榕庄建有四十栋花园和豪华花园别墅，十三栋泳池和豪华泳池别墅，一栋双卧室泳池别墅及一栋总统别墅。其建筑体均采用当地特有建材兴建而成，例如五彩石及纳西灰砖。传统红瓦屋顶乃取自於当地的砖窑，在原貌重现纳西现代弯屋顶。丽江悦榕庄拥有五星级饭店的全套设施，包括会议室，网球场，图书馆及游戏室，以及有如飘浮在池塘上的白云餐厅。丽江悦榕庄的特点之一，属悦榕SPA推出一系列由春,夏,秋,冬季节启发的护理疗程。悦榕SPA拥有六间配有暖炉的SPA护疗室，一间茶楼，健身房以及瑜珈室。悦榕阁丽江店将带来全新独具纳西特色和东巴文化的精彩工艺品。丽江悦榕庄丽江悦榕庄高端业态参考高端业态参考休闲按摩室休闲按摩室会议室会议室地址：上海永福路200号英国领事馆旧址创办理念：复活在上海曾遗失的“奢侈的、浪漫的、神秘的、传说中的东方情调”，典型的复古风格西洋建筑；经营模式：会所主人发出邀请函，拥有邀请函的客户才可加入雍福会；主楼原本是一座上世纪的两层楼老式洋房，约有70余年历史，也是原英国领事馆旧址。会所占地面积约三亩，在历经岁月积累和会所主人的精心安排后，这里的一草一木均渗透着古今、东西各异的文化气质，彼此结合如此完美，又仿佛浑然天成的一件令人游目骋怀的艺术品。将中国悠久文化底蕴以“美术”这种国际语言进行传达是汪兴政先生最得意之举，其中陈列的大小近千件艺术精品及古董，均出自汪先生10余年的个人私藏，投入将近三千多万。上海雍福会上海雍福会高端业态参考高端业态参考顶级商务会所顶级商务会所美洲俱乐部发展于香港，青睐于明朗、简洁的美式风格，5000多平方米的面积，会员却在三四百人左右，北京美洲俱乐部成立于2002年。经营模式：入会费每人1.6万美元，主要会员为世界500强企业驻大陆的代表、商界和政界要士。采用简洁古典的美式风格，洋溢浓浓古典美式风格的宽大房间，古朴的油画、深棕的泰釉将北京表情表达成另一种遥远而亲切的感觉。美洲俱乐部会员的档次比较高。在美洲俱乐部，每个月都有许多活动，比如会员聚会、女士之夜（通常由会员的太太参加）、时装发布会等，此外在元旦、情人节等节日也会推出特别节目。北京美洲俱乐部设置了10个独立宴会厅、阅览室、形体教室、健身房、游泳池、温水冲浪池、桑拿房、蒸汽浴室、酒吧等。此外，它的会员卡可以转让，会员可以从中获益，所以部分会员出于投资的考虑而选择加盟。北京美洲俱乐部北京美洲俱乐部高端业态参考高端业态参考顶级商务会所顶级商务会所宴宴会会厅厅游游泳泳池池阅阅览览室室雪雪茄茄房房钢钢琴琴酒酒吧吧美美洲洲扒扒房房健健身身房房形形体体教教室室俏江南高端业态参考高端业态参考高端餐饮o俏江南集团创始于2000年，总部位于北京，旗下品牌包括俏江南品牌餐厅、兰（LANClub）和SUBU三大高端品牌，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团。o俏江南品牌餐厅最具时尚品位和创新理念的世界级中国餐厅高档酒吧示意高端咖啡厅示意顶级茶道示意根据项目自身资源条件及周边商业环境，在发展高端业态的原则下，选择适合项目发展的产品方向产品组合分析1项目总体来说条件较好，但自然到访人流主要依靠琴台路，自然到访量不足是其突出缺陷。通惠门至青羊正街段内环线通车后，情况将发生根本性转变，内环线将成为主要车流通道。“虽然琴台路也是连接蜀都大道与内环路的道路，但是琴台路是一条特色街，通行能力有限，而西郊河加盖子后形成的通车能力将解决内环线单循环问题。”项目具备文化旅游的基础，建议项目发展定向型业态；让前来消费的人群能停留比较长的时间，以此解决消费人群问题建议项目以酒店作为主要发展方向，可以与琴台路避开竞争、形成融合，共同打造区域商业的根本出路产品组合分析2琴台路是成都较老的仿古商业街，商业氛围较好，项目与琴台路一水之隔，完全具备商业的发展条件项目目标客户消费能力较高，购买力强；商业总体体量较小，无法形成规模效应；本案商业必须与酒店相辅相乘，共同促进；因此本项目不适合大量的零售商业发展 本案商本案商业业必必须发须发展高端休展高端休闲闲体体验验型的型的业态业态，如高档餐，如高档餐饮饮、民俗餐、民俗餐饮饮、特色酒、特色酒吧、禅茶文化主吧、禅茶文化主题题吧、咖啡吧等，吧、咖啡吧等，诸诸如此如此类类的的业态业态本案要发展成为外地人到成都的必留之地，也是成都本地人高端休闲体验的好去处产品组合建议超五星级院落式主题文化酒店+高端餐饮、高端休闲、购物第四部分 项目产品形式项目地块较小，容积率低，限高15米，仅能发展地上4层商业，在较高地价的情况下，势必造成可售单位价格过高，不利于销售，若能摊薄地价，则可售单位价格将随之降低，因此仁智建议参考EGO潮流广场的销售操作模式，尽量使负一层也能实现销售。如果负一层能实现销售，则楼面地价随之降低，开发风险也能得到一定限度的控制。负一层可以考虑设计采光天井采光天井或者下沉式广下沉式广场的形式来达到采光的效果。负二层建议为车库，负二层最大建筑面积为2万，按50一个车位，则有400个地下停车位，足够满足项目车位需要。项目产品形态建议案例案例1 1成都成都EGOEGO潮流广场潮流广场-1层-2层-3层采光天井采光天井n1-5层：开发商自为持有，不做销售n负1-负2层：可销售楼层（40年商业产权）n负3层：车库性质，不做销售，但目前以商铺形式全部出租（中小型特色餐饮）案例案例2 2深圳华润深圳华润“万象城万象城”可采光的负一层设计（下沉式广场）可采光的负一层设计（下沉式广场）项目业态体量配比建议酒店酒店餐饮餐饮特色商业特色商业大型主力餐饮店：大型主力餐饮店：4000特色餐饮，如茶楼、酒吧特色餐饮，如茶楼、酒吧咖啡厅等：咖啡厅等：4000 分布于临街分布于临街24层层特色商业：特色商业：4000 分布于一层分布于一层酒店：酒店：12000分布于地块内部，不临街分布于地块内部，不临街部分的三四层，部分的三四层，第五部分 项目财务分析项目商业价格预估思路1按投资回报率预估o项目周边暂无商铺出售，无法直观得出可比价格，仅能从距项目最近的琴台路商业租金，按照一般商铺投资回报率来反推，得出项目商业参考销售价格。o通过调查，目前成都市场上带租约商铺的投资回报率一般在6-8%左右：o如新城市广场：投资回报率8%原熊猫城：投资回报率8%天涯庭院：投资回报率7%浣花长乐坊：投资回报率6%春熙苑：投资回报率7%赛格广场：投资回报率7%o一般商业培育期投资回报都较低，本案取最低，按投资回报率 6%进行估算本案商业售价预估 项目楼层琴台路参考租金投资回报率本案商业参考售价1F150-200元/月6%30000-40000元/2F60-90元/月6%12000-18000元/3-4F30-40元/月6%6000-8000元/注：注：该价格价格仅按按6%的平均投的平均投资回回报率估算，未考率估算，未考虑资金利息及租金增金利息及租金增长空空间该价格参照琴台路租金价格推算，忽略价格参照琴台路租金价格推算，忽略实际租金差异，租金差异，仅为粗略估算粗略估算按此按此预估价格，本估价格，本项目商目商业销售均价售均价为18000-18500元元/经济技术指标：项目商业价格预估思路2按项目运营成本估算项目指标占地面积约30亩（西郊河改道路后退距保留面积）容积率1.2建筑密度 40%限高15米地上最大建筑面积24000.12平米建设工程成本建设工程成本项目单位成本估算1策划研究、规划设计、土地整理等前期费用约200元/平米2低层框架结构，地下两层，仿古建筑、土建安装费用约3000元/平米3估计园林景观、道路、地下管网费用约500元/平米4政府征收报建费用约200元/平米5其他工程费用约100元/平米6合计4000元/平米不同土地成本下单位成本测算 土地成本（万元）楼面地价（元/)工程成本（元/）建设成本（元/)管理费用（按建设成本3%计）营销费用（按建设成本5%计）财务费用（按建设成本5%计）不可预见费（按建设成本2%计）单位成本（元/)可售面积95%情况下单位成本（元/)170007083 400011083 332 554 554 222 12746 13417 180007500 400011500 345 575 575 230 13225 13921 190007917 400011917 357 596 596 238 13704 14425 200008333 400012333 370 617 617 247 14183 14930 210008750 400012750 382 637 637 255 14662 15434 220009167 400013167 395 658 658 263 15142 15939 230009583 400013583 407 679 679 272 15621 16443 2400010000 400014000 420 700 700 280 16100 16947 2500010417 400014417 432 721 721 288 16579 17452 2600010833 400014833 445 742 742 297 17058 17956 2700011250 400015250 457 762 762 305 17537 18460 2800011667 400015667 470 783 783 313 18017 18965 2900012083 400016083 482 804 804 322 18496 19469 3000012500 400016500 495 825 825 330 18975 19974 不同单位成本下利润售价测算 土地成本（万元）可售地上建筑面积95%情况下单位成本（元/)不同利润水平下地上建面目标销售均价（元不同利润水平下地上建面目标销售均价（元/）实现利润水平实现利润水平10%10%12%12%14%14%16%16%18%18%20%20%170001341714759 15027 15295 15564 15832 16100 180001392115313 15592 15870 16148 16427 16705 190001442515868 16156 16445 16733 17022 17310 200001493016423 16722 17020 17319 17617 17916 210001543416977 17286 17595 17903 18212 18521 220001593917533 17852 18170 18489 18808 19127 230001644318087 18416 18745 19074 19403 19732 240001694718642 18981 19320 19659 19997 20336 250001745219197 19546 19895 20244 20593 20942 260001795619752 20111 20470 20829 21188 21547 270001846020306 20675 21044 21414 21783 22152 280001896520862 21241 21620 21999 22379 22758 290001946921416 21805 22195