江阴地块勘察及市场调研报告.PPT课件.pptx

除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。恒通地恒通地产 房地房地产事事业部部2015.4.23 江阴地江阴地块勘察勘察及市及市场调研研报告告1精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。目目 录CONTENTSPART3 项目本体条件分析及目本体条件分析及财务测算算PART 2 江阴房地江阴房地产市市场分析分析整体市整体市场供需去化分析供需去化分析住宅市住宅市场分析分析商商业写字楼市写字楼市场分析分析典型典型项目分析目分析PART 1 项目概况目概况除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。1.1 目目项介介绍江阴地理位置介江阴地理位置介绍江阴市江阴市项目位于江苏省江阴市，江阴市东接张家港，南临无锡，西连常州，北对靖江。据上海公156里、距苏州85公里。人口：122万（户籍）交通：常州北站、无锡东站 苏南硕放国际机场 G2京沪高速经济：2014年GDP-2905亿元2014全国百强县与昆山并列第一近两年人口近两年人口迈入老入老龄化，加工化，加工产业开始工人减少，外开始工人减少，外贸出口出口产业也也趋弱。弱。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。1.2 项目概况目概况地地块一一地地块二二地地块一、地一、地块二位于江阴市二位于江阴市东北方向。地北方向。地块一一期一一期 255亩，二期，二期 355亩；地；地块二一期二一期300亩。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。PART 2 江阴房地江阴房地产市市场分析分析整体市整体市场供需去化分析供需去化分析住宅市住宅市场分析分析商商业写字楼市写字楼市场分析分析典型典型项目分析目分析PART 2 除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴整体楼市成交去化分析江阴整体楼市成交去化分析PART 2 6精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2.1江阴市江阴市场近年整体成交数据近年整体成交数据江阴整体市江阴整体市场连续五年供大于求，成交价格从五年供大于求，成交价格从2014年开始下降。年开始下降。R可以看到，价格在可以看到，价格在09年大幅提升之后，从年大幅提升之后，从2011年开始年开始维持持稳定，保持在定，保持在6900元元./平；平；R2013年年度去化水平年年度去化水平为170万方，万方，整体供大于求；整体供大于求；R2014年以来，受到年初市年以来，受到年初市场波波动等影响，等影响，均价大幅下降均价大幅下降，总体在体在6300-6600元（全元（全业态）。2006年年1月月-2014年年12月月江阴商品住宅成交情况江阴商品住宅成交情况7精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2.2 江阴市江阴市场2014年住宅供年住宅供销走走势整体整体供大于求供大于求现象象严重，近一年有重，近一年有过半月份供半月份供应量是去化量的量是去化量的2倍，按年均去化倍，按年均去化计算需算需3年才能去化年才能去化库存存R存量：存量：已累已累计到到548.99万方万方，按，按近五年近五年年均去年均去化化165.4万方万方计，约40个月个月才能全部去化才能全部去化；R成交：成交：2014年整体年整体较去年去年成交略有下降成交略有下降，整体市，整体市场萎萎缩，其中，其中3月份下降最多，达月份下降最多，达31.03%。415484157941609416404167141699417304176041791418214185241883419134194441974051015202530354000.511.522.533.5424.714.9615.7717.057.0511.479.9613.3813.9710.111.2315.0818.418.922.522.2330.5625.2533.917.6720.7736.499.1125.5610.3315.9016.2121.2435.725.04销售面积（万方）供应面积供销比2014年整体住宅市年整体住宅市场供供销走走势8精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2014年住宅（普宅）市年住宅（普宅）市场近一年价格走近一年价格走势去年以来去年以来，整体月成交，整体月成交维稳在在1000套上下套上下，价格基本，价格基本维稳5900元左右。元左右。R江阴市江阴市场自自09年大幅度上年大幅度上涨后，基本后，基本维稳，2014年整体均价基本年整体均价基本维持在持在5900元左右元左右；4164041671416994173041760417914182141852418834191341944419740200400600800100012001400160001000200030004000500060007000116953585975910051124716867972126810641415成交套数成交均价2014年全市年全市普通住宅成交套数与价格走势普通住宅成交套数与价格走势9精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2014年年住宅住宅（别墅）墅）近一年价格走近一年价格走势2014年年以来以来，别墅月成交量波墅月成交量波动较大，全市月均大，全市月均45套左右，价格基本套左右，价格基本维稳11200元左右；元左右；R江阴市江阴市场自自09年大幅度上年大幅度上涨后，基本后，基本维稳，14年年别墅整体均价基本墅整体均价基本维持在持在11200元左右元左右；41640416714169941730417604179141821418524188341913419444197402040608010012002000400060008000100001200014000160001800025112527233242145410082111成交套数成交均价2014年全市年全市别墅成交套数与价格走势别墅成交套数与价格走势10精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴市江阴市场2014年年1-12月成交面月成交面积分布分布从成交从成交结构来看，构来看，传统刚需需产品成交相品成交相对较少，改善型住房占据了少，改善型住房占据了主体，偏向于大面主体，偏向于大面积户型。型。R江阴市江阴市场上上90m 以下成交的比例相以下成交的比例相对较少，少，刚需市需市场表表现一般一般；R改善型住房，尤其是首改善型住房，尤其是首改占据改占据了主体了主体。此部分客群中此部分客群中121-140m 的成交的成交比例最高，占比例最高，占到到总体体成交的成交的23%；在一定程度上反映本地首改客群更偏向于大面；在一定程度上反映本地首改客群更偏向于大面积户型。型。2014年全市年全市住宅成交面住宅成交面积分布分布面积段（m）成交套数比例90以下156013%91-100159113%101-120224218%121-140285123%141-170229519%171以上176014%合计12299100%13%13%18%23%19%14%2014年成交面积分布90以下91-100101-120121-140141-170171以上11精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2.3 商商业办公楼供求分析公楼供求分析2013.42013.52013.62013.72013.82013,92013.10月2013.112013.122014.12014.22014.32014.42014.52014.62014.72014.82014.92014.10月2014.112014.122015.12015.22015.3020000400006000080000100000120000140000160000180000200000020004000600080001000012000140001600010631101788213979492551011797031135511651951310476108551212410365765610310138539665900111499106118331101608847供应面积成交面积成交均价月份2014年01月2014年02月2014年03月2014年04月2014年05月2014年06月2014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月2014年12月2015年01月2015年02月2015年03月供应面积 13331816220132200186483817452614000180403864141256188218160670437591719940成交面积 143945820426987164851311721859971420445156272307126920193626047835076110699成交均价951310476108551212410365765610310138539665900111499106118331101608847从从2013年年1月至今商月至今商业+办公写字楼供求成交去化来看，供公写字楼供求成交去化来看，供应是去量的是去量的1.7倍。倍。12精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。从从2014年年1月至今写字楼供求成交去化来看，供月至今写字楼供求成交去化来看，供应是去量的是去量的2.1倍，写字楼成交均价倍，写字楼成交均价7823元元/。2013.42013.52013.62013.72013.82013,92013.10月2013.112013.122014.12014.22014.32014.42014.52014.62014.72014.82014.92014.10月2014.112014.122015.12015.22015.30200004000060000800001000001200000200040006000800010000120001400012748124291213581646792 671262658194947785827482736212652657779926051 59738197702385586143472768078138供应面积成交面积成交均价2.3 写字楼供求成交分析写字楼供求成交分析月份月份2014.12014.22014.32014.42014.52014.62014.72014.82014.92014.10月月 2014.112014.122015.12015.22015.3供供应面面积520950000000591312620039023000成交面成交面积624124621555467625442152104.76105819451731173071122303277631637成交成交户均均面面积20751528754775253636267474863280成交均价成交均价858274827362126526577799260515973819770238558614347276807813813精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴地江阴地产大品牌开大品牌开发商商经营状况状况万达地万达地产、碧桂园、恒大地、碧桂园、恒大地产、佳兆、佳兆业、世、世贸地地产等全国性大开等全国性大开发商已商已进入江阴入江阴市市场、本地房企相、本地房企相对定价随意，定价随意，导致整体价格波致整体价格波动性性较大大；2014年恒大、碧桂年恒大、碧桂园等价格园等价格战房企房企进入，入，导致客致客户对价格价格预期有所下降。尤其是年末，打折促期有所下降。尤其是年末，打折促销甩甩货的的项目增加；目前各大开目增加；目前各大开发商商开开发效果与效果与预期有期有较大差距大差距。随着前几年各大品牌开随着前几年各大品牌开发商楼商楼盘先期推出，吸先期推出，吸纳了大量的本地客源促了大量的本地客源促销，刚需市需市场进入疲入疲软状状态。14精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴土地出江阴土地出让价格情况价格情况15精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴江阴总体楼市小体楼市小节1、江阴本地供求关系失衡，、江阴本地供求关系失衡，供大于求供大于求现象象严重重，库存存压力力较大，按近五年平均去化量大，按近五年平均去化量计算，算，去化周期去化周期约40个月个月；2014年全国房价年全国房价统计数据，江阴房价降幅居全国第三；数据，江阴房价降幅居全国第三；2、江阴本地、江阴本地刚需高需高层客客户中改善型中改善型为主，主，改善面改善面积需求偏大需求偏大，主力成交面，主力成交面积段集中在段集中在120-140平；平；3、本地房企相、本地房企相对定价随意，定价随意，导致致整体价格波整体价格波动性性较大大；2014年恒大、碧桂园等价格年恒大、碧桂园等价格战房房企企进入，入，导致客致客户对价格价格预期有所下降。尤其是年末，打折促期有所下降。尤其是年末，打折促销甩甩货的的项目增加；目增加；4、江阴本地、江阴本地刚需市需市场相相对较小，随着前几年各大品牌开小，随着前几年各大品牌开发商的吸商的吸纳客源促客源促销，刚需市需市场进入疲入疲软状状态。16精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2-2 典型性典型性项目分析目分析PART 2 17精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴江阴市市 楼市板楼市板块划分一划分一览n城中板城中板块n传统城区，已发展成熟，在江阴属于售价较高区域，运河与京沪高速之间的区域为房价高峰，往东西逐降n城城东板板块n主要指城东街道，供给量较大，供过于求较大n郚山湾新城板山湾新城板块n依托定山等风景资源而建立的住宅片区n城南板城南板块(含含镇区区)n偏离主城区，毗邻无锡惠山区，房价受到惠山区制约n城西板城西板块n江阴城市向西发展过程中形成的新兴区域，具备一定发展潜力n房价越往西越低江阴市区大致分为五个板块，我司地块位于城东，地块1.靠近市区，地块2.在东郊，与传统城区城中板块有一定距离，但江阴城市向东发展，本地块有一定的发展前景空间。地地块1地地块218除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。在售典型在售典型项目分布目分布图本案和院碧桂园白鹭湾世茂御龙湾本案长江御园长江万悦城云巢中心海澜财富蟠龙湾恒大御景19精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。典型典型项目目 长江江万悦城万悦城占地面占地面积9万方绿化率化率20%业态高层最早开最早开盘2014年08月13日建筑面建筑面积25万方容容积率率2.8开开发商商永盛置业(长江房产)车位配比位配比1:1当前售价当前售价均价均价7200元元-7450元（元（95m、123m户型型调整到整到6900元）元）去化去化：目前一期：目前一期757套已套已售出售出315套套，其中，其中12月售出月售出36套。套。面面积段（段（m）总数数已售已售可售可售去化率去化率95 224 60164 27%118、123 274 94 18034%132、142 211 1337863%139 48 2820 58%总计 757 315 442 42%万悦城位于万达广场边上，配套交通较好，去年8月开盘卖得还不错，后续降价促销。去年报价都在8600元。近期近期销售以价售以价换量，量，调整价格到整价格到6900元。一期元。一期综合去化率合去化率42%二期二期还未开未开发，预计供供应量大于一期。量大于一期。20精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。36长江万悦城江万悦城销售售情况及情况及成交走成交走势R整体来看，整体来看，大面大面积的的户型相型相对去化去化较好好，改善型客，改善型客户占据了主体；占据了主体；R95、118、123户型相型相对去化惨淡，去化惨淡，12月份月份调整价格至均价整价格至均价6900元，去化率略有回升元，去化率略有回升；月份月份成交套数成交套数成交均价成交均价8月月20175409月月32749010月月23748511月月23730012月月367200合合计3157475典型典型项目目 长江江万悦城万悦城该项目在市场上属于卖得很好的项目，但目前采取以价换量策略。21精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。占地面占地面积12万方绿化率化率50%业态20-32层，精装修最早开最早开盘2014年6月22日建筑面建筑面积30万方总户数数2003开开发商商恒大当前售价当前售价8400-8500(宣宣传1500-2000元精装元精装标准准)R815套已成交套已成交618套，去化率套，去化率76%。其中。其中12月售出月售出29套套，均价，均价约8400元元/。在售典型在售典型项目目 恒大恒大.御御景景u近期近期动态：p一期清一期清盘阶段，段，对外宣外宣传首付首付10%，最低，最低5.8万起万起；p大大户型基本售罄，型基本售罄，现阶段主要推售段主要推售110、120 小小户型；型；面面积段段供供给销售售去化率去化率82m363597%110m26915558%120m23318780%130m18715181%140m4646100%150m4444100%合合计81561876%22精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。29月份月份成交套数成交套数成交均价成交均价6月月36385407月月5084908月月4484809月月47845010月月46845011月月37840012月月318400合合计618850012月月，首付，首付10%，最低，最低5.8万起万起恒大恒大项目目为江阴市江阴市场销售冠售冠军，一期推，一期推盘815套，去化套，去化618套套，去化，去化率率76%，是市，是市场上唯一一个年内去化率超上唯一一个年内去化率超过50%的的项目。目。在售典型在售典型项目目 恒大恒大.御御景景恒大恒大.御景御景销售去化走售去化走势23精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。物物业类型型 毛坯建筑形建筑形态 一期120-220别墅、花园洋房占地面占地面积 2799.45亩楼面价楼面价3009容容积率率1.1最早开最早开盘时间2014年07月27日交房交房时间2015年9月30日建筑面建筑面积一期3万方在售均价在售均价洋房5980元总户数数3996户，截至2014.12.11已取得预售证720套典型典型项目目 世茂世茂.御御龙湾湾面面积供供给销售售去化率去化率80622032%116221464%140801418%1601383626%1801361813%合合计43810223%面面积供供给销售售去化率去化率180922426%2001172521%3003938%合合计2485221%24精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。12月洋房成交均价下降至月洋房成交均价下降至5140元元/m 世茂御世茂御龙湾湾销售售情况及情况及成交走成交走势月份月份成交成交套数套数成交均价成交均价8月月159399月月38629510月月29611511月月17588812月月175140合合计102598038202916179177截止到截止到12月底，月底，336套洋房去化套洋房去化102套，去化率套，去化率30.4%。12月月别墅成交墅成交均价下降均价下降至至10500元元/m 月份月份别墅成交墅成交套数套数成交均价成交均价9月月201148610月月161181511月月91061612月月710500合合计5211304截止到截止到12月底，月底，248套套别墅去化墅去化52套，套，去化率去化率21%。典型典型项目目 世茂世茂.御御龙湾湾25精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。规划划户数数900绿化率化率50%业态高层、洋房、别墅最早开最早开盘2010年10月建筑面建筑面积32万方容容积率率1.7开开发商商泓佳置业车位配比位配比1:1当前售价当前售价高层6388，小高层6338u近期近期动态：p和和院二期高院二期高层峰景峰景进入尾入尾盘阶段，段，现基本基本处于滞于滞销状状态，挂靠在下属中介，挂靠在下属中介销售售，对外一口价外一口价6388元元/m，有有谈价空价空间；p现主推三期小高主推三期小高层，一口价一口价6338元元/m，不限楼，不限楼层。R2014年全年成交年全年成交120套，其中套，其中12月份成交月份成交34套套，绝大大多数多数为三期小高三期小高层，一口价，一口价6338元元/m；典型典型项目目 和院和院面面积段段供供给销售售去化率去化率二二期期26F高高层1051169985%154624979%16811610994%188545194%合合计34830889%三三期期15F小小高高层127m902022%159m601017%165m3027%合合计1803218%26精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。和院和院销售售情况情况时间节点及成交走点及成交走势68886388高高层滞销，挂在下属中介在卖小高小高层75006338以团购的形式包装，每周推特价房月份月份 套数套数（套）（套）面面积（M2）1月月 2313.72月月6967.793月月91327.84月月101876.65月月41025.76月月101510.397月月122127.188月月2327.079月月203346.4210月月101679.611月月1185.5312月月348214.17合合计12022901.95高高层：和院二期高：和院二期高层峰景峰景现基本基本处于滞于滞销状状态，三期，三期6338元元/m一口价一口价倾销R2014年成交年成交6套（剔除工抵房），均价套（剔除工抵房），均价约11500元元/m；R2010年年10月月-2014年年12月底，月底，220套套别墅去化墅去化129套，套，去化率去化率59%，其中相当大比例，其中相当大比例为工抵房与法工抵房与法尔胜内部内部定房。定房。面面积供供给销售售去化率去化率200-270745676%350944548%420372157%60015747%合合计22012959%洋房和洋房和联排排别墅墅产品：去化率品：去化率约59%，其中相当多，其中相当多为工抵房，售价工抵房，售价12500元元/。典型典型项目目 和院和院27精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。典型典型项目目 长江御园江御园规划划户数数996（洋房216）户绿化率化率35%业态高层、洋房最早开最早开盘2012.09.23建筑面建筑面积12.85万方容容积率率2.5开开发商商江阴市长江房地产开发公司车位配比位配比1:1当前售价当前售价约9500元/mu近期近期动态：p周周特周周特卖会，年底特惠；会，年底特惠；p年底年底热销，洋房，洋房130-180m，一次性付款享，一次性付款享95折，折，办理按揭享理按揭享96折，底折，底层和和顶楼可特价。楼可特价。R2014年，洋房成交年，洋房成交约6套，均价套，均价约9500元元/m；R现剩余房源多剩余房源多为1F（带约40m花园及花园及约80m地下室）、地下室）、2F（无（无赠送）、送）、6F（送（送53m露台）；露台）；面面积供供给销售售去化率去化率130242083%145201680%155242188%165361336%175402255%合合计1449264%11000105009500价格走势：28精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。典型典型竞品：碧桂园白品：碧桂园白鹭湾湾规划划户数数一期绿化率化率业态高层、洋房、别墅最早开最早开盘尚未开盘建筑面建筑面积32万方容容积率率2.2开开发商商江阴高新区碧桂园置业有限公司当前售价当前售价高层预计6300-6800（含精装，对外宣传1000元/平米）u近期近期动态：p9月月28日大型品牌日大型品牌发布会；布会；p11月月15日，售楼日，售楼处正式公开；正式公开；p1月月1日，日，对外首次公布价格区外首次公布价格区间，高，高层预计6300-6800元元/m（含精装（含精装)面积段供给占比去化套数 去化率88298%0/985816%0/12511731.5%0/14011731.5%0/220-2705013%3978%合计321100%3912%高高层6300-6800元元/m（含精装，（含精装，对外宣外宣传1000元元/m）洋房洋房7600-7800元元/m（含精装，（含精装，对外宣外宣传1000元元/m）别墅墅 真石漆外立面真石漆外立面12000-14000元元/m 别墅墅 干挂石材外立面干挂石材外立面14000-16000元元/m 29精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。产品品类型型项目名称目名称开开盘时间总计已售套数已售套数去化率去化率现均价均价月均去化月均去化高层万悦城2014.8.13 75731542%7200-7400 23恒大御景2014.6.22 81561876%8400-8500（含精装）43和院2010.152834064%633810碧桂园白鹭湾预计2015年5月321006300-6800（含精装）洋房长江御园2013年 1449263.90%9500元 全年6套 世茂御龙湾2014.7.2743810223%5980元 25套/月 碧桂园 预计2015年5月 35007600-7800元（含1000元精装)）别墅和院2010.122012958.60%12500全年6套 世茂御龙湾2014.7.27 2485221%1050010套/月 碧桂园白鹭湾2015年1月 50397812000-16000 13套/月 市场上销量较好的多为120-140m的大三房产品为主，此部分客群多为首改客群；针对去化较差的小户型（如悦城95m、123m）降价抛售。江阴本地洋房供应量不多，区域内直接竞品少；但本地洋房去化较慢，部分需求被城中大户型二手房分流；高层产品降价现象严重，洋房市场也起到了一定的价格干扰；本地市场别墅存量较大，且相对去化缓慢；别墅客群多为城中改善型需求，受周边二手房别墅影响较大，市市场典型典型项目分析目分析 小小结市市场高高层产品品较多，同多，同质化化严重降价重降价销售售价在售售价在6300-7400元元/之之间，洋房，洋房产品相品相对较少，售少，售价在价在7800-9000元元/，别墅墅产品供品供应量量较多，均价在多，均价在11000元元/左右。左右。市市场去化去化较慢，高慢，高层月均去化在月均去化在43套以下。套以下。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。PART 3 PART 3 项目本体条件分析及目本体条件分析及财务测算算除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。项目板目板块所属所属敔山湾板敔山湾板块城城东板板块城南板城南板块城区板城区板块城西板城西板块临港板港板块地地块二二地地块一一江阴房地江阴房地产市市场分分为城区板城区板块、城西板、城西板块、城、城东板板块、城南板、城南板块、敔山湾板、敔山湾板块和和临港板港板块。当地市当地市场最最认可的是城区板可的是城区板块，偏好向，偏好向东发展。在市展。在市场疲弱的情况下，城区板疲弱的情况下，城区板块尚能尚能坚挺，挺，城西、城城西、城东板板块稍好，敔山湾、稍好，敔山湾、临港板港板块处于于“死死盘“状状态。项目地目地块二位于城二位于城东板板块范范围内，江阴未来内，江阴未来“CBD”核心区内，地核心区内，地块一一临近敔山湾板近敔山湾板块。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地地块一：一：项目四至目四至二期二期355亩一期一期255亩项目北至澄目北至澄张线（S338），），东至通博路，南至地至通博路，南至地块内沟渠，西内沟渠，西至至创新大道。新大道。项目地目地块一的一期一的一期土地平整，无地上物，便于施工；土地平整，无地上物，便于施工；二期地二期地块尚存有当地村民种植的尚存有当地村民种植的树林，在林，在调研研时，经与村民了解，与村民了解，树林的林的赔偿尚未开始。尚未开始。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地地块一：一：项目目现场情况情况一期一期255亩除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地地块一（一期）一（一期）项目目测算：算：经济技技术指指标技技术经济指指标：地地块1用地面用地面积255亩，170000.85平米平米总建筑面建筑面积452542.26平米平米地上建筑面地上建筑面积374001.87平米平米地下建筑面地下建筑面积78540.39平米平米车位位3740地上地上车位位1496地下地下车位位2244容容积率率2.2绿化率化率30%除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地地块1开开发成本及期成本及期间费用用164019万元万元财务费用用12607万元万元税税费31506万元万元销售售费用用9694万元万元总投投资217826万元万元销售收入售收入242353万元万元税前利税前利润24527万元万元利利润率率8.4%投投资测算算地地块一（一期）一（一期）项目目测算：投算：投资测算算除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。项目一开目一开发建建议 江阴目前商品房库存52500套(其中2014年入市21355套)，2014年成交13527套，整体库存压力偏大。项目所在地区较为偏僻，周边项目多为2012-2013开盘，去化水平整体保持在30%左右，且今年新开项目体量较大，项目回款能力预期较低。项目周边市政条件较为完备，环境优美，具备立即进场施工条件。但土地交易条件不明确，根据华创印总介绍预估为200万元/亩，容积率2.5，以此计算楼面价为1200元，与周边项目5500元左右均价相比无竞争力。综上考虑，建议暂缓取得土地，但如土地价格有较大弹性空间，则可考虑摘牌，但考虑该项目对开发团队的成本控制和营销能力要求较高，建议以合作方式运作。37精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地地块二：二：项目四至目四至地地块一期北至一期北至滨江江东路，路，东至至定山路，南至澄江中路、要塞定山路，南至澄江中路、要塞路，西至秦望山路及海路，西至秦望山路及海澜财富富中心。地中心。地块二一期范二一期范围内，土内，土地平整，无明地平整，无明显地上物，周地上物，周边为较成熟地区，市政配套方面成熟地区，市政配套方面不存在明不存在明显问题。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地地块二：地二：地块现状状除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地地块二（一期）二（一期）经济技技术指指标用地面用地面积约421.5亩，281000平米平米总建筑面建筑面积1105032.5平米平米地上建筑面地上建筑面积913250平米平米地下建筑面地下建筑面积191782.5平米平米车位位9132地上地上车位位3652地下地下车位位5480容容积率率居住居住2.5，商，商业4.0绿化率化率30%除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。地地块二（一期）二（一期）投投资测算算开开发成本及期成本及期间费用用405299万元万元财务费用用39941万元万元税税费104787万元万元销售售费用用32242万元万元总投投资582270万元万元销售收入售收入806053万元万元税前利税前利润223783万元万元利利润率率28.8%除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。项目二开发建议 项目周边市政条件较为完备，部分地块具备立即进场施工条件。但周围汇聚了大量的商业办公类项目，前有新中心、华府天地已经消化了很大一部分的购买力，近邻项目用地又有近期入市的海澜财富中心、云巢广场、东方广场等商业项目，同质化严重，再加上目前江阴商业地产运营现状低迷，未来前景难以看好。根据华创印总介绍该地块交易价格预估为约600万元/亩，一期用地300亩，全部为商业办公用地，资金占用率过高，而项目回款能力预期很低。综上考虑，建议暂缓取得土地，但可同政府部门保持联系，不排除在找到可靠合作方的情况下以合作方式运作。42精品课件除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。THANGKS！谢 谢！