天津市场调研专题研究报告商业篇.pdf

会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司1 市场调研专题研究报告（商业地产篇）市场调研专题研究报告（商业地产篇）目录 目录 第一部分 天津宏观经济环境分析2 第二部分 天津商业地产市场专题调研分析8 第一部分 天津宏观经济环境分析2 第二部分 天津商业地产市场专题调研分析8 第一章 天津商业地产发展现状概述8 第二章 天津市商场百货业研究分析14 第一章 天津商业地产发展现状概述8 第二章 天津市商场百货业研究分析14 专题对天津商场百货业区域外客源的思考39 专题对天津商场百货业区域外客源的思考39 第三章 天津商业街发展调研分析41 第四章 天津市超市卖场调研分析64 第五章 各区域商铺市场调研分析73 第六章 项目所在区域商业调研分析91 第七章 天津市综合体项目发展状况分析97 第三章 天津商业街发展调研分析41 第四章 天津市超市卖场调研分析64 第五章 各区域商铺市场调研分析73 第六章 项目所在区域商业调研分析91 第七章 天津市综合体项目发展状况分析97 专题未来商业地产市场发展展望101 专题未来商业地产市场发展展望101 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司2第一部分 天津宏观经济环境分析 第一部分 天津宏观经济环境分析 天津作为环渤海经济区的领军城市，未来的“北方经济中心”，近年来已经从一个传统的工业城市逐步演变成为以电子信息、汽车、冶金、化工、生物技术与现代医药、新能源及环保等六大优势产业的集中和布局的新兴工业基地。近年来，天津的国民经济在以天津港、天津经济技术开发区和天津港保税区为骨架的天津滨海新区的带动之下，正呈现出飞速发展的态势。天津的国民经济在近年来持续了良好发展的态势。尤其是在 2003 年开始规划并建设以天津港、天津经济技术开发区和天津港保税区为骨架的天津滨海新区以来，在滨海新区强大的招商引资能力和工业产出的带动之下，2006 年末天津的国民生产总值已经比 2002 年同期翻了一番。一、国民生产总值持续增长 图 1 图 1 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司32000-2007年上半年天津市年上半年天津市GDP增长情况增长情况2312.164337.733663.92931.82447.662084.661840.116394096135000315502587422380201541799305001000150020002500300035004000450050002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年上半年亿元050001000015000200002500030000350004000045000元GDP（亿元）人均GDP（元）（资料来源：天津市统计局）2007 年上半年，天津的城市经济总量更是保持了持续攀升的态势，产业结构也得到稳步改善，地区生产总值完成 2312.16 亿元，比上年增长 14.5%。第二、三产业在国民经济中占据越来越大的比重。全市地区生产总值达 2312.16 亿元，按可比价格计算比上年增长 14.5%。其中第三产业完成增加值 903.53 亿元，同比增长的比例为 12.4%。小结：小结：随着天津作为“北方经济中心”的城市建设序幕的拉开，天津将利用自身的区位优势和新兴的强大工业布局逐步发展成为我国北方对外开放的标志性区域和除北京以外的一个新的经济增长点。会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司4 二、居民收入水平增长明显，消费能力进一步增强 图 2 二、居民收入水平增长明显，消费能力进一步增强 图 2 04-06年居民人均收入和消费性对比04-06年居民人均收入和消费性对比050001000015000200002500030000单位：元人均劳动报酬210452392927252人均可支配收入114671263914283人均消费支出88029653105482004年2005年2006年（资料来源：天津市统计局）对比天津市 2004 到 2006 年三年的居民人均收入和消费支出状况，可以发现一直处于一种比较明显的增长态势。尤其是 2006 年的涨幅更加明显。这当中既有整个国民经济稳步上升的拉动，也有诸如公务员工资上涨、企业员工收入增加等因素的支撑。图 3 图 3 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司56579.87705600065007000750080002006年上半年2007年上半年单位：元07年上半年天津市居民人均收入对比07年上半年天津市居民人均收入对比居民人均收入（资料来源：天津市统计局）2007 年上半年,天津市城市居民人均可支配收入 7705 元，同比增长17.1%.06年天津市居民全年可支配收入为14283元,随着国民经济的不断增长,07 年全年城乡居民生活水平将不断提高,人均可支配收入将会再创新高。三、商业市场繁荣，市场收益增幅明显 图 4 三、商业市场繁荣，市场收益增幅明显 图 4 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司604-06年社会消费品零售额对比分析04-06年社会消费品零售额对比分析050010001500单位：亿元社会消费品零售总额1052.71190.061356.79批发和贸易零售总额831.9961.731143住宿和餐饮零售额132.87159.49209.972004年2005年2006年 （资料来源：天津市统计局）通过连续三年的对比，可以看出天津的商业零售业保持了较为快速的增长速度。其中 2006 年的增速更加明显。这与天津城市的国民经济发展和人民收入水平的提高有很大的关系，另外，天津的商业市场对周边省市产生的辐射作用也随着天津城市发展有很大程度上的加强。结论 结论 在国民经济持续快速增长的带动下，天津的居民收入水平增幅明显，消费能力也有了较大的提升。这些也为天津的商业发展产生了巨大的推动，天津的商业发展前景广阔。会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司7作为未来的“北方经济中心”，天津城市建设的逐步开展和交通配套的日益完善为天津的商业发展创造了良好的外部环境。天津国民经济的持续快速发展和人民收入水平的大幅增长也为天津的商业带来了广阔的消费前景 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司8第二部分 天津商业地产市场专题调研分析 第二部分 天津商业地产市场专题调研分析 第一章 天津商业地产发展现状概述 第一章 天津商业地产发展现状概述 一、天津商业市场发展概述 一、天津商业市场发展概述 天津作为华北第二大城市，天津在逐步的发展过程中已经形成了比较完善的市场体系和商业基础，但与上海等沿海发达城市相比，天津的市场建设缺乏总体规划，商业设施规模小、档次低、功能不全、效益不高，商贸业拉动经济的作用不明显。2007 年上半年，全市地区生产总值达 2312.16 亿元，按可比价格计算比上年增长 14.5%。面对持续发展的国民经济，天津的商业布局和规模的发展速度有进一步发展的需要！在天津被定位为“北方经济中心”的发展战略基础上，城市自身的商业发展就需要有“大力发展商贸流通业”的发展思路与整个城市的发展同步。二、天津商业地产市场现状分析 二、天津商业地产市场现状分析 天津的商业地产市场在整个国民经济的拉动和消费增长的支撑下，呈现出以下的市场特征：商业用房新增供应量有所下降 20032007 年第一季度年天津商业市场概况 20032007 年第一季度年天津商业市场概况 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司9 小结：20032007 年商业用房总供应量和历年新增供应量呈现上升趋势比较明显，到 2006 年底商业用房总供应量达到 411.3 万平方米。2007 年新增供应量有放缓的趋势，2007 年第一季度新增供应量仅为 13.9 万平方米。整个市场供应量的下降趋势比较明显，这也与市场存量过大引起市场消化时间过长有关。商业用房需求量有所提升 从 2006 年开始，新增供应量有所下降，但是整体需求量相比 2005年小有增幅，从 2006 年到 2007 年一季度本市新面市及开工的商业地产项目中，大型商业项目采取了整体出售、长期持有或先持有、后销售的方式，社区商铺也加大了自己持有铺面的比例，经营模式多以 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司10租赁为主或租售各半的方式。所以，本市新项目的零售比例比 2006年上半年减少一成左右。商业用房供大于求的趋势有所放缓 随着商业市场的逐渐成熟，开发商盲目开发商业项目的现象逐渐减少，因此今年商业用房供大于求的趋势有所放缓，但是供大于求的态势仍然存在。商业用房销售价格先抑后扬 随着商业市场的理性开发和土地价格的持续上升，商业用房的销售价格近两年持续走高，2007 年第一季度商业用房的销售单价已至 7878元/平方米。三、天津商业市场发展展望 三、天津商业市场发展展望 商业用房供应量将继续呈现增长趋势 由于未来大型综合体、专业市场和社区商业市场的潜在商业项目及潜在公建类地块较多，预计 2007 年下半年商业市场供应量将继续保持增长趋势，新增供应量在 150 万平方米左右。商业用房租赁市场需求量增长趋势明显 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司11随着中国商业零售业彻底对外开放，天津商业市场正在吸引着越来越多国际商家及基金组织的关注，预计 2007 年下半年外资商业对商业用房的需求量将会大幅增加。随着以租赁为主的运营模式逐渐增多，开发商也逐渐意识到追求短期获利行为并不可取，而获得合理租金收益和长期增值效益将使商业市场发展更为有序、稳健。因此预计 2007年全年天津商业租赁市场将更加活跃。商业用房将持续供大于求的趋势 由于 2007 年商业项目的集中上市，天津本地需求的消化能力有限，因此 2007 年供大于求的结构特征将进一步显露出来，市场竞争将更加激烈，优胜劣汰的局面凸现，预计 2007 年下半年商业用房的空置率将有所上涨。商业用房租售价格走势较为平稳，略有增长 下半年商业中心区商圈的租售价格基本持平，上涨幅度不大，而随着次中心区新兴商圈的逐渐成熟，市场的认可度也将提升，商圈内的价格也将会有所提升。下半年的商业市场租赁类商业用房比重将继续上升，保守预计 2007 年租金上涨幅度在 3%4%之间；销售价格上涨幅度在 3%5%之间。会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司12四、成熟及新兴商圈发展的展望 四、成熟及新兴商圈发展的展望 成熟商圈的核心地位仍将持续 成熟商圈主要分布在市中心区域，地理位置优越，商业气氛浓厚，下半年商业中心区的地位还将进一步巩固。业态向多元化趋势发展，娱乐业发展最为迅速 成熟商圈内的代表性商业设施多为百货业、超市和商业步行街，业态较为单一。2007 年成熟商圈业态将向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性购物中心方向发展，多元化发展趋势明显，其中尤以娱乐业的发展最为迅速。商业市场将呈现白热化竞争态势 成熟商圈的新建商业项目及潜在商业地块较多，未来供应规模可观，2007 年天津核心商圈的竞争将更加激烈，优胜劣汰的局势更加明显。奥运及大梅江商圈雏形初见 新兴商圈主要以河西区和南开区发展最快。河西区、南开区等地作为近两年住宅开发比较集中的区域，住宅开发的快速发展给商业配套提供了更大的发展空间。如正在建设和完善中的奥运商圈及大梅江区域商圈等。会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司13 海河沿线商圈凸现 随着天津市城市改造步伐的加快，海河服务型经济带综合开发已经进入实施阶段。如：海河楼商贸广场、凤凰城商业中心部分已经开始营业，招商工作也基本完毕；泰达城、海河水上运动大世界等项目都将于 2007 年下半年建成并启动。地铁生活圈逐步形成 按照规划，地铁 1 号线沿途将陆续建成 20 余个大型商业设施，总建筑面积达 100 多万平方米，经营业态涉及住宅、商务、餐饮、娱乐、购物、休闲、文化等多个方面。小结：小结：随着天津针对“北方经济中心”的城市建设的进一步开展，以及 08 年奥运效应的拉动，天津的商业地产市场将用有一个广阔的发展前景，对于商业地产的开发企业来说，将是一个很好的开发机遇。但是也要考虑到未来的不确定性风险以及因为市场集中放量而导致的未来竞争力增大而带来的风险。会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司14第二章 天津市商场百货业研究分析 第二章 天津市商场百货业研究分析 一、天津商场百货业发展现状概述 一、天津商场百货业发展现状概述 2007 年上半年以来，天津整体消费力日益提高，刺激了百货群体的快速膨胀，目前核心商圈十几家大型百货商场高度聚集，形成了强大的百货集群，竞争关系愈发紧张。百货业新军团的加盟势不可挡，各商家所得的市场蛋糕将越来越小，同时新成员的加入极大丰富了百货业态市场。2007 年下半年中高档的百货类商场的供应量将较大。2007 年随着中心区停车楼的投入使用，百货类物业的停车问题将有待解决。2007年下半年，香港恒隆、和记黄埔、开发区友谊新店和美美百货等高档百货进入津城商圈，高端百货占天津市零售业的份额将由目前的不足10%上升到 40%左右。二、天津商场百货业发展现状分析 1、天津商场百货业分布情况 二、天津商场百货业发展现状分析 1、天津商场百货业分布情况 天津的商业相对其它城市有一个非常明显的特点商圈集中分布。目前天津市知名的五大商圈东马路商圈、和平路商圈、滨江道商圈、南京路商圈、小白楼商圈，之所以能够最大效力地吸纳天津市的 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司15绝大多数消费者，很大程度上依赖于其中部分的百货商场。天津市的知名百货均集中分布在这五大商圈之中：各商圈名称 代表百货 商场面积 各商圈名称 代表百货 商场面积 和平路商圈 和平路商圈 新世界百货 50000 南京路商圈 南京路商圈 百盛百货 24000 海信广场 58000 百货大楼 22000 滨江道商圈 滨江道商圈 劝业场商厦 29600 滨江商厦 50000 中原百货 20000 小白楼商圈 小白楼商圈 伊势丹百货 20000 津汇购物广场 45000 东马路商圈 东马路商圈 凯旋门百货 10000 小结：各类商场在各大商圈的分布及经营，其自身的档次和商业规模，代表了各自产品的经营方向，以自各代表区域的的商业形象，大大提升和带动了本区域乃至整个天津市的整体居民消费需求，促进了区域市场 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司16的经济发展，使得第三产业的发展有了显著的表现。满足了居民日常生活需求，也提高了政府的财政税收，天津的市场经济更加繁荣。2、各商场百货的项目面积对比分析 2、各商场百货的项目面积对比分析 各商场百货面积对比分析各商场百货面积对比分析010000200003000040000500006000070000新世界百货百盛百货海信广场百货大楼劝业场商厦滨江商厦中原百货伊势丹百货津汇购物广场凯旋门百货 小结：从各商场百货的体量规模上看，新世界百货、滨江商厦、海信广场的商场面积最大，项目面积在 50000 平方米以上，其百盛百货、百货大楼、劝业场商厦、中原百货、伊斯丹百货的商场面积在 20000-30000 之间，最小体量的属凯旋门百货。商场面积的规模大小，在一定程度上代表了该商场百货的整体档次形象和商场经营产品的范围宽广，提升商场百货在区域市场以及天津整体市场中商场百货的品牌知名度。扩大各自的经营范围和经营效益。会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司17 3、各商场百货的定位分析 各百货商场档次比较 3、各商场百货的定位分析 各百货商场档次比较 高档 高档 新世界百货、百盛购物广场、凯旋门百货、津汇购物广场、信达广场、伊势丹 中档 中档 劝业场 大众化 大众化 滨江商厦、中原、百货大楼 小结：在目前所调查的商场百货中、以新世界百货、百盛购物广场、凯旋门百货、津汇购物广场、信达广场、伊势丹为高档型商场百货；以滨江商厦为中档型商场；以劝业场、中原、百货大楼为代表的低档型商场百货，从各自的档次层次上说明，高档的商场型百货随着天津市经济发展的加速越来越有强大的市场需求，商场的档次形象高度被消费者关注，在消费者心中成为向往追求的购物场所。4、各商场百货目标客群的分析 4、各商场百货目标客群的分析 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司18各百货商场针对的消费人群、月收入水平、客单价对比分析 各百货商场针对的消费人群、月收入水平、客单价对比分析 名称 目标人群年龄月收入水平客单价 名称 目标人群年龄月收入水平客单价 新世界、凯旋门、百盛、伊势丹 新世界、凯旋门、百盛、伊势丹 25-27 岁 2500-3000元/月、2000-3000元/月、2000-2500元/月、5000-6000元/月 200 元/次 200 元/次 200 元/次 200 元/次 滨江商厦、海信广场 滨江商厦、海信广场 35 岁 1500-2000元/月、5000-6000元/月 150 元/次、400元/次 津汇购物广场 津汇购物广场 20 岁 2000-2500元/月 200 元/次 劝业场商厦、中原百货、百货大劝业场商厦、中原百货、百货大40 岁 1000-2000元/月 100 元/次 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司19楼 楼 各商场客户年龄分布 各商场客户年龄分布 各商场目标客户年龄对比各商场目标客户年龄对比4020352527262535051015202530354045劝业场商厦津汇海信广场新世界凯旋门百盛伊势丹滨江商厦 由图表所知，20-30 岁是目前百货业消费的中坚力量，五大商圈中现有代表百货商场共 10 家，其中有 4 家百货(伊势丹、新世界、凯旋门、百盛)将其消费人群定位在 2527 岁左右，有 1 家百货(津汇)将其消费人群定位在 20 岁左右，有 2 家百货(滨江商厦和海信广场)将其消费人群定位在 35 岁左右，有 3 家百货(劝业场商厦、中原百货、百货大楼)将其消费人群定位在 40 岁左右。其分析如下：?此年龄段消费群体绝大多数拥有固定且不菲的月收入。会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司20?此年龄段消费群体接受新鲜事物的能力强，观念较为前卫，追求时尚个性的生活。?此年龄段消费群体相对于 3550 岁的消费人群来说，家庭负担轻、生活压力小。5、各商场百货经营方式 5、各商场百货经营方式 各商场经营方式比较各商场经营方式比较新世界百货,30%百盛百货,35%海信广场,30%百货大楼,15%劝业场商厦,20%滨江商厦,25%伊势丹百货,30%津汇购物广场,35%凯旋门百货,20%小结：在调查的各大商场百货中，其经营的方式大多数是联营返点，产品一线品牌档次越高所扣点数越高，在表中可以看出，海信广场、百盛广场、津汇购物广场、伊斯丹百货等商场尤为明显。扣点范围集中在 30%-35%。其他滨江商厦、劝业场、百货大厦等的扣点范围在15%-25%6、各百货商场业态分布 6、各百货商场业态分布 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司21名称 新世界百货 津汇购物广场 滨江商厦 伊势丹店百货 百货大楼 中原百货 新世界百货 津汇购物广场 滨江商厦 伊势丹店百货 百货大楼 中原百货 楼层 业态分布 楼层 业态分布 地下 1F 家乐福超市，饰品，德克士、美容院等 华润超市、起士林、日贺拉面、巴西烧烤冠生园食品超市）冠生园食品超市糕点、面包、进口食品、糖果蜜饯、南味食品、名烟名酒、正兴德茶叶、康乐冷食、阿联酋快餐 食品、酒烟 车库 流行时尚馆 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司221F 奥运特许商品零售店、化妆品、珠宝首饰、钟表、眼睛、麦当劳等化妆品、银饰、女士饰品、钟表、女鞋、电讯 时尚男女鞋、箱包皮具、帽子、化妆品、饰品、丝巾，黄金、铂金、钻饰、珠宝、钟表、工艺品、等 化妆品、女士服饰杂货 女士精品、鞋帽皮具、医药保健 绅士服饰馆 2F 女士成熟装、女士上班装、女士轻便装、女士饰物 女士服饰、饰品、泳装 羊绒衫、羊毛衫、保暖内衣、青春少女服饰、个性休闲服饰、牛仔服饰系列 少女装、女士大尺码服装、女士内衣 女士配饰杂货 日用百货、小型家电 女士服饰馆 3F 男士正装、男士男士服饰、饰女士时装、淑女装、淑女装、钟表、男士服装、名媛服饰馆 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司23轻便装、男士饰物、男女休闲装品、男士内衣、男鞋 女士职业装、华服、中老年服装、女士内衣 珠宝 青春休闲 4F 运动服装及用品、男女内衣、健身器材、小型家用电器、儿童用品及玩具、名品家私、文化用品 休闲服饰、珠宝、床上用品、照相器材男士正装、流行男装、绅士休闲服饰、羽绒服装、高级皮草 男装、男士杂货家用电器、灯饰照材 男装、男士杂货5F 餐饮，休闲健身房 休闲包、运动装 各类床上用品、家饰家纺、男士饰品、儿童用品、孕婴用品、运动用品运动特区、儿童用品、餐饮，休闲健身房 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司24运动服装、运动鞋、体育用品 自行车 6F 米乐星 KTV 韩国餐厅/家庭用品、文具、特卖会场 娱乐城/7F/餐厅、咖啡厅、眼镜店、美容院/会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司25三、代表性商场百货个案分析 新世界百货 三、代表性商场百货个案分析 新世界百货 内容 新世界百货概况 位置 该项目位于天津市繁华的南市商圈，周边交通便利，人车流量较大，商业氛围浓厚 规模 新世界百货共 7 个营业楼层，经营面积约 5 万平方米 商户组合 商品分布 负一：家乐福超市，饰品，德克士、美容院等 一楼：奥运特许商品零售店、化妆品、珠宝首饰、钟表、会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司26眼睛、麦当劳等 二楼：女士成熟装、女士上班装、女士轻便装、女士饰物 三楼：男士正装、男士轻便装、男士饰物、男女休闲装 四楼：运动服装及用品、男女内衣、健身器材、小型家用电器、儿童用品及玩具、名品家私、文化用品 五楼：餐饮，休闲健身房 六楼：米乐星 KTV 品牌组合 德克士、华伦天奴古柏、度文、喜尔得、花花公子、JEEP休闲果牛、梦娣亚、富安娜、梦洁、安睡宝、馨婷、ESPRIT、红地球、美宝莲、雅芳、千百度、FENDI、哈森、帕佳图、喜力、POLO、摩根、COZZI、史努比、VIGESS、拉柏家雅、普风、沙驰 扣点 30%点评 1、天津市高档购物中心之一，位于天津市繁华的南市商圈；2、规模较大，商品组合侧重女性消费，化妆品、女装品牌众多，部分品牌为天津市场独家经营；会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司273、连锁优势明显，市场占有率高。经营业绩良好 4、商场“重效益，轻客流”的经营原则，导致部分商品价格较高。5、负一层设有德克士；店前广场，扶手梯 2 部/层，直升梯部 1 部 津汇购物广场 津汇购物广场 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司28内容 津汇购物广场概况 位置 该项目位于天津市繁华的滨江道商圈，交通便利，人流量大，周边商业氛围浓厚 规模 津汇购物广场共 6 个营业楼层，经营面积约 4.5 万平方米 商户组合 楼层商品分布 负一层：华润超市、起士林、日贺拉面、巴西烧烤 一楼：化妆品、银饰、女士饰品、钟表、女鞋、电讯 二楼：女士服饰、饰品、泳装 三楼：男士服饰、饰品、男士内衣、男鞋 四楼：休闲服饰、珠宝、床上用品、照相器材 五楼：休闲包、运动装 六楼：韩国餐厅 品牌组合 品牌组合 雅芳、郑明明、达芙妮、千百度、百丽、哈森、宝祥珠宝、戴梦得 杰克琼斯、宝姿男装、来客、蓝豹、辛柏林、佳乐喜、SKAP、雅乐士、皮尔卡丹包、羽西、欧莱雅、欧珀莱、周大生、CHACAER、皮尔卡丹、依蕾、黛安芬、曼妮芬、婷美、会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司29达尔丽亨得利 扣点 35%点评 1、天津市高档购物中心之一，位于天津市繁华的宾江道商圈；2、规模较大，商品组合侧重女性消费，化妆品、女装品牌众多，部分品牌为天津市场独家经营；3、连锁优势明显，市场占有率高。经营业绩良好 4、商场“重效益，轻客流”的经营原则，导致部分商品价格较高，5、设有银联柜员机；负一层设有华润超市；店前广场，扶手梯 2 部/层，直升梯部 1 部 伊势丹百货 伊势丹百货 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司30 内容 伊势丹百货概况 位置 该项目位于天津市繁华的南京路商圈，周边交通便利，人车流量大，周边商业办公商业氛围浓厚 规模 伊斯丹百货共 8 个营业楼层，经营面积约 2 万平方米 商户组合 楼层商品分布 负一层：食品、酒烟 一楼：化妆品、女士服饰杂货 二楼：少女装、女士大尺码服装、女士内衣 女士配饰杂货 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司31三楼：淑女装、钟表、珠宝 四楼：男装、男士杂货 五楼：儿童用品、孕婴用品、运动用品韩国餐厅 六楼：家庭用品、文具、特卖会场 七楼：餐厅、咖啡厅、眼镜店、美容院 品牌组合 梦洁、馨婷、台湾宝祥、西瓜太郎、巴布豆、耐克、彪马、红双、宝姿女装、思凡、卡利亚里、伊蕾、玛丝菲尔、珍贝、鄂尔多斯、都彭、伊藤洋服、瑞士军刀、凯撒、米盖尔、左岸、太平鸟、gucci、马克华菲、公鸡、哥伦比亚、JEEP、鹿王、皮尔卡丹羊绒、鄂尔多斯澳群、真美诗、莱尔斯丹、妙丽、法国 扣点 30%点评 1、天津市高档购物中心之一，位于天津市的南京路，周边的高端商办氛围浓厚；2、规模较大，商品组合侧重女性消费，化妆品、女装品牌众多，部分品牌为天津市场独家经营；3、连锁优势明显，市场占有率高。经营业绩良好 4、商场“重效益，轻客流”的经营原则，导致部分商品价格较高，5、设有银联柜员机；负一层设有食品烟酒；店前广 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司32场，扶手梯 2 部/层，观光直升梯 1 部 滨江商厦 滨江商厦 内容 滨江商厦概况 位置 该项目位于天津市繁华的滨江道商圈在步行街的中间位置，地理位置优越 规模 商场共 6 个营业楼层，经营面积约 5 万平方米 商户组合 商 品 分 布 负一层：冠生园食品超市）冠生园食品超市糕点、面包、进口食品、糖果蜜饯、南味食品、名烟名酒、正兴德茶叶、康乐冷食、阿联酋快餐 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司33一楼：时尚男女鞋、箱包皮具、帽子、化妆品、饰品、丝巾，黄金、铂金、钻饰、珠宝、钟表、工艺品、等 二楼：羊绒衫、羊毛衫、保暖内衣、青春少女服饰、个性休闲服饰、牛仔服饰系列 三楼：女士时装、淑女装、女士职业装、华服、中老年服装、女士内衣 四楼：男士正装、流行男装、绅士休闲服饰、羽绒服装、高级皮草 五楼：各类床上用品、家饰家纺、男士饰品、运动服装、运动鞋、体育用品 品牌组合 哈森、宝祥珠宝、戴梦得、亨得利、珍贝、鄂尔多斯、鹿王、皮尔卡丹羊绒、鄂尔多斯澳群、真美诗、莱尔斯丹、妙丽、法国 JACK.JONES、米盖尔、罗蒙、皮尔卡丹、箭牌、雅乐士、布谷、老人头、花花公子、皮尔卡丹、豪门、三枪、猫王、金利来 扣点 25%点评 1、天津市高档购物中心之一，位于天津市繁华的宾江道商圈；2、规模较一般，商品组合丰富。部分品牌为天津市场独家经营；会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司343、传统商场百货，市场占有率高，经营业绩较好 4、商场“重效益，轻客流”的经营原则，导致部分商品价格较高，5、设有银联柜员机；负一层设有食品烟酒；店前广场，扶手梯 2 部/层。百盛购物中心 百盛购物中心 内容 百盛购物中心概况 位置 该项目位于天津市繁华的和平路商圈，位于步行街的入口，地理位置优越，商业氛围浓厚 规模 百盛购物中心共 5 个营业楼层，经营面积约 5 万平方米 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司35商户组合 商 品 分 布 负一层：男装休闲、男装饰品、男女鞋包、流行手表、移动通信器材 一楼：化妆品、黄金珠宝、健身器材、卖当劳、香水 钟表、婚纱摄影、银行 二楼：女休闲包、彩妆、流行手表、流行包、时尚饰品三楼：男士正装、男内衣、女装、女内衣、男女包 四楼：中性休闲装、运动系列、时尚饰品、休闲包、饰品等 品牌组合 曼诗贝丹 KOSE、商丝 AUPRES、欧伯莱 ESTEE LANUDER、法国 JACK.JONES、皮尔卡丹、箭牌、雅乐士、布谷、老人头、花花公子、皮尔卡丹、豪门、三枪、猫王、金利来、ECCO 爱步 美丽宝 CLAIKS 克拉克、汤姆泰勒 SODA 梭德 FAIR WHALE 马克.华菲2%箱子、OFUON SONATINA 索妮蒂娜 康莉、京大露黛尔 IN WEAR（英威尔）扣点 35%点评 1、天津市高档购物中心之一，位于天津市繁华的南京路商圈；2、规模较大，商品组合丰富。部分品牌为天津市场独 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司36家经营；3、新兴高档商场百货，市场占有率高，经营业绩良好4、引领时尚、精致生活的消费理念。5、设有银联柜员机；负一层设有食品烟酒；店前广场，扶手梯 2 部/层。观光电梯 2 部 四、商场百货业发展特点分析 四、商场百货业发展特点分析?档次梯度不足，中档百货占主流，高档百货极少?采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。?商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营首饰、化妆品、男、女品牌服饰、儿童服装、衣料、家庭用品为主。?采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全?位置选择在城市繁华区、交通要道。?商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。?商店规模大，在 5000 平方米以上?商店设施豪华，店堂典雅、明快。?目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。?停车位严重不足，制约其发展。?卖场休闲体验功能较差，难以留住客源 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司37结论：结论：通过对天津的商场百货业的分析研究，会凌机构提请开发企业关注天津商场百货业发展的以下特点：伴随着天津的发展和城市改造建设的进一步开展，对天津的商场百货业的发展起到了积极的推动作用，天津的商场百货业也将在未来得到持续健康的发展。在天津国民经济的持续快速增长拉动下，天津居民收入也保持了持续增长的态势。随着居民可支配收入的提高，未来将有越来越多的消费者涉足商场百货业的消费中来，作为天津城市范围内最直接的客户来源，天津自身居民持续增长的消费力将为未来天津商场百货业发展起到至关重要的支撑作用。天津作为“北方经济中心”的城市定位将对天津的城市号召力产生积极的拉动作用，随着近年来的旅游及旅游消费的不断增加，将在未来给整个天津的商场百货业提供一个稳定而持续增长的消费客群。随着天津的城市发展对周边省市的辐射和拉动作用日益明显，未来的周边省市的高端及越来越多的大众消费群体都将在现在和未来为天津提供越来越多的市场消费群体。会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司38综上所述，天津的百货业渊源已久，百货业集中的区域也不尽相同，但是对于整个天津的商业发展起着至关重要的作用。随着天津的经济发展和人民收入水平及消费能力的提升，天津的商场百货业将有更为广阔的发展前景。会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司39专题对天津商场百货业区域外客源的思考 专题对天津商场百货业区域外客源的思考 天津作为华北仅次于北京的第二大城市，不仅具有完善的工农业生产体系，同时还是连接周边区域到首都北京的交通枢纽。其便捷的交通所产生的纽带作用都对周边的河北、山西、山东乃至河南等省份的经济发展产生了巨大的辐射。随着天津作为“北方经济中心”的城市定位被日益凸现出来，天津经济的快速发展对于周边区域的拉动作用正逐步显现出来。在经济辐射能力之外，天津在消费市场对周边省市的影响力也是客观存在的。作为国际化都市的天津，其城市建设和商业氛围都是要远好于周边省市的各大中城市的。对于“假日消费”观念被日益加强的今天，天津固有的商业氛围和商业形态都对着周边省市有着巨大的吸引力。尤其是中高端商场和百货业的影响力和号召力对于整个假日消费的促进作用是非常巨大的。大量周边省市尤其是山西、河北及山东的消费者的涌入，带动整个天津消费的同时，对于整个天津商场百货业的发展也具有强大的推动作用。另外，天津在建国初期的工业内迁以及文革期间的知青上山下乡的主要区域都是山西、河北以及内蒙等省份。至今为止，这些区域与天津的发展仍然具有很密切的联系。部分未返城知青及老内迁工人的后裔 会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司40对天津的故土情结也是天津的日常消费或假日消费群体中充斥大量这些区域消费者的关键。一个城市的中高端百货业的发展除了与整个城市居民的消费能力和消费观念息息相关以外，与城市的影响力和周边区域的“趋势化”消费同样有着密切的关系。天津作为华北的第二大城市，自身的中高端百货业也随着城市的发展有了较为快速的发展，虽然在档次和规模上相对于北京还有不小的差距，但是天津便利的交通条件却可以在一定程度上缩短这种差距。天津周边的山西、河北两省丰富的煤炭、钢铁资源造就了一批收入不菲的富豪群体。这部分人群的消费能力和消费观念往往受到中高端商场百货业的影响，同时对往往中高端商场百货业也能产生一定的影响。天津的商场百货现状和便捷的交通状况可以很好的满足这类客户群体的消费需求，这类客户也在促进天津商场百货业消费的同时，在一定程度上影响着天津商场百货业的发展方向。随着海信广场、伊势丹百货等一大批中高端百货业的兴起，天津的商场百货业的辐射能力将得到进一步的加强。对于区域周边的消费者的吸引力也将进一步加强，整个产业的未来有着广阔的发展前景。会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司41第三章 天津商业街发展调研分析 第三章 天津商业街发展调研分析 一、商业街概述 一、商业街概述 商业街是城市商业发展、城市风貌、城市综合竞争力的代表，也是衡量城市经济繁荣的重要指标之一。被称作是“城市窗口”和“城市名片”。商业街是以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产的形式。从商业街的空间结构上细分，商业街可分为室外商业步行街和室内商业步行街；室外商业街又分为大型商业街、主题商业街和社区商业街，室内又可细分为不同专业的商业街；从商业街的市场结构上细分，商业街又可细分为主题商业街，如美食一条街、小吃一条街、IT 商业街和综合商业街等；从商业街的形态结构上细分，商业街又可细分为单边商业街、双边商业街和多边商业街。按照商业经营的商品类别是专业类别，还是不加确定的综合形式，我们将商业街商铺分为主题商业街商铺和综合商业街商铺，这也是对商业街最清晰的分类方法。主题商业街商铺往往经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；综合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随便经营，如北京的王府井商业街，上海的南京路商业街等。会凌机构会凌机构 厦门会凌投资顾问有限公司厦门会凌投资顾问有限公司42二、天津市各商业街概述 二、天津市各商业街概述 天津作为一个有着悠久的历史文化积淀的城市，自身的商业街文化的发展也是经过了漫长的历史演化和变迁。目前天津所存在的商业街种类繁多，代表天津各种消费习性和风土人情。天津的主题商业街有以古玩为主题的古文化街，以餐饮为主题的南市食品街，以酒吧为主题的友谊路酒吧风情街等，综合性的商业街主要有滨江道商业街、和平路商业街等。三、天津商业街的区域