DB4301∕T 002-2022 商务楼宇服务等级划分规范(长沙市).pdf

ICS 03.080.01CCS A 104301长长沙沙市市地地方方标标准准DB4301/T0022022商务楼宇服务等级划分规范Standard for the service level division of office building2022-06-27 发布2022-07-20 实施长沙市市场监督管理局长沙市市场监督管理局发 布DB4301/T0022022I目次前言.II引言.III1 范围.12 规范性引用文件.13 术语和定义.14 总则.25 总体要求.36 评价体系.3附录A（规范性）商务楼宇服务等级划分评分表.4附录B（资料性）商务楼宇智能化系统配置参照表.23DB4301/T0022022II前言本文件按照 GB/T 1.12020标准化工作导则第 1 部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。本文件由长沙市发展和改革委员会提出并归口。本文件起草单位：长沙市楼宇经济促进会、湖南省质量和标准化研究院、长沙城发恒伟置业有限公司、湖南水清木华物业管理有限公司、长沙耀达楼宇经济发展有限公司。本文件主要起草人：郑祥、盛立新、黄维、薛继武、杨荧艳、肖卓、尹潜、胡彬彬。DB4301/T0022022III引言楼宇经济是反映一座城市综合经济实力、现代产业体系水平、服务业集聚程度的重要标志，也是衡量城市经济发展水平的重要指标。建立推动楼宇经济发展的地方标准体系，开展楼宇经济服务标准化工作，有利于促进楼宇经济发展方式由高速度增长向高质量发展转变，引领楼宇经济转型升级、提质增效，使楼宇经济成为引领和推动我市经济高质量发展的重要引擎。商务楼宇服务等级划分规范以我市行政区域范围内既有商务楼宇为载体，坚持以人为本、绿色、智能、高效等楼宇经济先进发展理念。以楼宇硬件及配套、物业服务和公共服务促进楼宇资产的保值增值，以及楼宇空间的充分利用、高效使用为目标，将物业服务、绿色环保、健康安全、楼宇智慧化、资产管理等重要指标纳入标准中，为楼宇投资者、楼宇业主和楼宇入驻企业提供高质量的专业服务。从商务楼宇的物理空间属性、业权属性、载体属性、服务属性、社会与经济效益属性五大指标来确定等级，每项要素均有与之对应的要求，等级从高到低依次划分为七星顶级、六星超甲级、五星甲级、四星标准级四个等级。制定地方商务楼宇服务等级划分的标准化体系，形成商务楼宇服务等级划分的长效运行机制，将为我市提升楼宇服务质量、分类引导培育、规范行业秩序、推动楼宇经济高质量发展提供依据。DB4301/T00220221商务楼宇服务等级划分规范1范围本文件规定了商务楼宇服务等级划分的总体要求、评价体系和评分要求。本文件适用于长沙市行政区域范围内的商务楼宇服务等级划分。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T 10001.1-2012 公共信息图形符号第1部分：通用符号GB/T 10001.9-2021 标志用公共信息图形符号第9部分：无障碍设施符号GB/T 15566（所有部分）公共信息导向系统 设置原则与要求GB/T 18883-2002 室内空气质量标准GB/T 18973-2016 旅游厕所质量等级的划分与评定GB/T 39066-2020 楼宇经济术语GB/T 39067-2020 商务楼宇公共服务规范GB/T 39069-2020 商务楼宇等级划分要求GB 50016-2014 建筑设计防火规范GB 50034-2013 建筑照明设计标准GB 50118-2010 民用建筑隔声设计规范GB 50314-2015 智能建筑设计标准GB/T 50378-2019 绿色建筑评价标准GB 50763-2012 无障碍设计规范GB/T 51161-2016 民用建筑能耗标准GB 5768.2-2022 道路交通标志和标线 第2部分：道路交通标志3术语和定义GB/T 39066、GB/T 39069 界定的以及下列术语和定义适用于本文件。3.1商务楼宇 office building为商务办公活动提供空间、设施及配套服务的建筑。DB4301/T00220222来源：GB/T 390662020，2.13.2室内净高 interior clear height从楼、地面面层（完成面）至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离。来源：GB/T 390692020，3.23.3入驻率 occupancy rate楼宇中已出租且投入使用面积占可出租的面积的百分比。来源：GB/T 390662020，2.103.4商务服务设施 business service facilities指满足企业及其他组织机构、人员从事商务活动需要的服务设施。3.5生活服务设施 life service facilities指满足企业及其他组织机构、人员日常生活需要的各项服务设施。4总则4.1等级划分商务楼宇等级从高到低依次划分为七星顶级、六星超甲级、五星甲级、四星标准级；等级越高，表示商务楼宇的硬件设施设备、物业服务品质、经济贡献越好。4.2等级评价参评商务楼宇等级划分应按评价总分确定，各商务楼宇等级对应的要求应符合表 1 的规定，商务楼宇智能化系统配置参照附录 B。表 1商务楼宇等级对应要求商务楼宇等级办公建筑面积室内净高业权评分七星顶级不少于 80000 不低于 3.0m单一业权，业主持有量为100%不低于 950 分六星超甲级不少于 50000 不低于 2.9m业权相对集中，最大业主持有量不低于 50%不低于 900 分五星甲级不少于 30000 不低于 2.7m/不低于 850 分四星标准级不少于 20000 不低于 2.6m/不低于 750 分DB4301/T002202235总体要求商务楼宇坐落在长沙市行政区域范围内，有明确的产权归属，并符合以下要求:a）已完成竣工验收和备案工作，且投入使用满一年；b）具有突发事件处置的应急预案，并具备相应处置能力，连续两年内（新建商务楼宇投入使用一年内）无重大安全责任事故；c）具备完整合规的建设、设计图纸及文件资料档案；d）无负面新闻，行业信用评价良好；国家企业信用信息公示系统和信用中国（湖南长沙）平台无失信纪录，申请主体社会信用信息良好。6评价体系6.1评价方法申请方应在评价时提交相应的分析、测试报告以及相关文件，并对所提交资料的真实性和完整性负责。评价机构应对申请方提交的资料进行审查和实地考察，出具评价报告，确定等级。6.2评价指标商务楼宇评价指标如下：a）评价指标由商务楼宇区位与周边配套、业权状态、硬件设施、物业与运营服务、社会贡献与经济效益 5 大类评价指标组成，分值设定见表 2；b）对于参评商务楼宇应按本文件全部评价条文逐条对相应的评价指标进行评分。表 2商务楼宇评分项的分值设定总分值评价指标分值设定区位与周边配套业权状态硬件设施物业与运营服务社会贡献与经济效益1000 分100 分50 分200 分350 分300 分6.3评分要求各项指标的具体评分要求见附录 A。DB4301/T00220224AA附录A（规范性）商务楼宇服务等级划分评分表表 A.1-表 A.5 分别对应 5 大类评价指标的评分要求。表 A.1区位与周边配套评分表（100 分）序号评价类别评价指标评分标准标准分值 评分1地理区位（20 分）功能区位条件（10 分）城市商务中心，商务气氛浓厚，例如：CBD10城市商业聚集区，核心商圈，例如：市级商业中心8城市交通完善便捷成熟商业区，例如：区级商业中心6城市科研信息产业聚集区，例如：高新技术集聚区4区位功能特点a（10 分）金融、高端服务业建筑聚集区10商务写字楼聚集区8大型综合零售商业建筑聚集区6一般商业、服务业建筑聚集区42交通配套（60 分）道路交通（10 分）周边交通路网发达，临城市快速路和城市主干道（主线双向六车道）10临城市主干道（主线双向六车道），交通便利6临城市次干道（主线双向四车道），方便到达3轨道交通（10 分）地铁上盖物业或距离轨道交通枢纽站点步行距离 200m 内10距离轨道交通枢纽站点步行距离 500m 以内6距离轨道交通枢纽站点步行距离 1000m 以内3城市公交（10 分）距离 100m 内设有公交站点，且有公交线路 5 条及以上10距离 300m 内设有公交站点，且有公交线路 5 条及以上6距离 500m 内设有公交站点，且公交线路有 5 条及以上3铁路交通（10 分）距离铁路交通枢纽站点（高铁站、火车站）10km 内10距离铁路交通枢纽站点（高铁站、火车站）15km 内6距离铁路交通枢纽站点（高铁站、火车站）20km 内3a区位功能特点指楼宇周边 1km 范围内聚集区的功能特点。DB4301/T00220225表 A.1 区位与周边配套评分表（100 分）(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值 评分2交通配套（60 分）高速公路（10 分）距离最近的高速公路收费站 10km 内10距离最近的高速公路收费站 15km 内6距离最近的高速公路收费站 20km 内3航空交通（10 分）距离机场 20km 内10距离机场 30km 内6距离机场 40km 内33周边配套（20 分）商务服务设施b（10 分）200m 范围内商务服务设施不少于 6 项10200m 范围内商务服务设施不少于 4 项6400m 范围内商务服务设施不少于 4 项3生活服务设施c(10 分)200m 范围内生活服务设施不少于 6 项10200m 范围内生活服务设施不少于 4 项6400m 范围内生活服务设施不少于 4 项3b商务服务设施指满足企业及其他组织机构、人员从事商务活动需要的服务设施。其中，周边配套设施如金融网点、会议服务中心、医院、大型超市/商场、星级酒店或商务酒店；楼内及附属建筑中配套设施如服务前台、共享会议室、快递服务专区等。c生活服务设施指满足企业及其他组织机构、人员日常生活需要的各项服务设施。其中，周边配套设施如餐饮、超市、咖啡厅、便利店、洗衣店、娱乐设施或健身中心、图书馆等；楼内及附属建筑中配套设施如快员工餐厅、楼宇党群服务站/中心或政企服务站、图书角、外卖/快递服务专区等。DB4301/T00220226表 A.2业权状态评分表（50 分）序号评价指标评分标准标准分值评分1楼宇产权（50 分）单一产权，只租不售，业主持有量a为 100%50产权相对集中，最大业主持量不低于 50%30产权相对分散，最大业主持有量为 30%（含）-50%20产权分散，最大业主持有量为 10%（含）-30%10a业主持有量指业主持有办公用房产权建筑面积占全部办公用房产权建筑面积的百分比。DB4301/T00220227表 A.3硬件设施评分表（200 分）序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分1建筑规模（10 分）办公建筑面积（5 分）80000 及以上550000（含）-80000 430000（含）-50000 330000 以下1建筑高度（5 分）250m 及以上5200m（含）-250m4100m（含）-200m3100m 以下12建筑设计（20 分）标准层面积（5 分）2500 及以上52000（含）-2500 41500（含）-2000 31500 以下1室内净高a（10 分）不低于 3.0m10不低于 2.9m6不低于 2.7m3不低于 2.6m1建筑设计奖项（5 分）建筑设计获得国际、国内知名权威设计大奖53交付标准（10 分）办公区原始交付标准（5 分）白墙、吊顶、网络地板（每有一项得 1 分，最多得 3 分）3可根据客户需求提供定制化装修装饰服务2网络地板配置（5 分）工作空间可灵活布局，且在每一工作区域中可获得电源、通信、网络等终端接口，设置架空地台，且高度不低于 12cm5工作空间可灵活布局，且在每一工作区域中可获得电源、通信、网络等终端接口，设置架空地台，且高度不低于 10cm3a室内净高详见本文术语和定义的 3.2，有差异的取 5 个楼层平均值。DB4301/T00220228表 A.3硬件设施评分表（200 分）(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分4电梯设施（30分）单梯服务面积（10 分）国际知名品牌电梯，每部客梯（不含消防梯、货梯、转换梯）服务面积不超过 4000，电梯轿厢净高不低于 2.8m10国际知名品牌电梯，每部客梯（不含消防梯、货梯、转换梯）服务面积不超过 4500 6国内知名品牌电梯，每部客梯（不含消防梯、货梯、转换梯）服务面积不超过 5000 3电梯配置（5 分）有智能梯控管理系统2设有停车场与大堂的独立转换电梯1客货梯分离，货梯不少于 1 部，可容纳担架的专用或兼用的无障碍电梯不少于 1 部1消防电梯数量符合 GB/T50016-2014 的规定1电梯载重（5 分）单梯载重 1600kg 及以上5单梯载重 1200kg（含）-1600kg3单梯载重 1200kg 以下1电梯速度设置（5 分）电梯高、低速度与分区布局合理，采取合理管控措施；最高梯速 6m/s 及以上，电梯平均到站间隔时间不超过 30s5电梯高、低速度与分区布局合理，采取合理管控措施，最低梯速不低于3m/s，电梯平均到站间隔时间不超过 40s3电梯高、低速度分区布局合理，采取合理管控措施，电梯平均到站间隔时间超过 40s1运载效率（5 分）高峰期 5min 内运客量不少于楼内总人数的 15%5高峰期 5min 内运客量不少于楼内总人数的 12%3高峰期 5min 内运客量不少于楼内总人数的 10%15大堂设施（15分）大堂空间（5 分）大堂规模与建筑规模协调匹配，空间独立，导向明确，出入便捷，大堂室内净高不低于 10m5大堂规模与建筑规模协调匹配，空间相对独立，空间导向明确，出入便捷，大堂室内净高不低于 8m3大堂规模与建筑规模协调匹配，空间相对独立，空间导向明确，出入便捷，大堂室内净高不低于 6m1大堂空调（5 分）大堂空调采取单独供暖/供冷方式5大堂空调采取集中供暖/供冷方式3DB4301/T00220229表 A.3硬件设施评分表（200 分）(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分5大堂设施（15 分）大堂装修品质（5 分）地面镶铺大理石、花岗岩等天然石材，墙面贴大理石、花岗岩等天然石材或者高级墙纸，柱包大理石、花岗岩等天然石材，高档吊顶5地面镶铺人造石材，墙面贴人造石材或者普通墙纸，柱包人造石材，普通吊顶3地面镶铺瓷砖，墙面贴瓷砖或高级抹灰，柱包瓷砖，无吊顶16空调及新风设施（15 分）空调设备（5 分）采用四管制风机盘管中央空调系统或 VRV 系统等先进设备和应用技术5采用二管制风机盘管中央空调系统或 VAV 系统等较为先进设备和应用技术3采用知名品牌中央空调系统1机房预留（2 分）预留机房位置，提供机房冷却水及单独电源2预留机房位置，提供风冷机组室外机位及电源1空调系统（3 分）租户能根据自我要求调节室内温度，并装有分户分区计量装置3租户能根据自我要求调节室内温度，并装有分区计量装置1新风系统（5 分）新风量供应每人不低于 50m/h5新风量供应每人不低于 40m/h3新风量供应每人不低于 30m/h17停车场设施（30 分）内部交通（5 分）商务楼宇内部场地交通组织以“人车分流”、“客货分流”、“后勤与客户分流”原则，且人行道与车行道有效隔离，货流交通隐蔽，道路交通标识符合 GB/T5768.2-2022 的规定，停车场干净整洁，指引清晰5商务楼宇内部场地交通组织以“人车分流”原则，且人行道与车行道有效隔离，道路交通标识符合 GB/T5768.2-2022 的规定，停车场干净整洁，指引清晰3机动停车位配置（10 分）每 100-200（含）办公建筑面积提供一个车位10每 200-300（含）办公建筑面积提供一个车位6每 300-400（含）办公建筑面积提供一个车位3访客车位配置（3 分）配备的访客停车位数量不低于总停车位 20%3配备的访客停车位数量不低于总停车位 10%1DB4301/T002202210表 A.3硬件设施评分表（200 分）(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分7停车场设施（30分）停车场配置（7 分）每 100 个停车位设置不少于 1 个无障碍停车位2设有非机动车指定停车区域2停车场出入口有自动识别系统、停车位数量显示系统1有智能车位引导系统1有反向寻车系统1新能源汽车充电桩配置（5 分）设置有新能源汽车充电桩，且占总车位数的比率不低于 10%5设置有新能源汽车充电桩，且占总车位数的比率不低于 5%3设置有新能源汽车充电桩，且占总车位数的比率低于 5%18便利设施（11 分）无障碍设施及标识标志（6 分）在大堂主要出入口有无障碍通道，无障碍标示标牌清楚且位置明显2在电梯间、卫生间、停车场等位置设置无障碍设施，无障碍系统完整连贯，无障碍设计符合 GB 50763-2012 的要求2商务楼宇各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示，各类公共信息图形符号及导向系统应符 GB/T15566-2020、GB/T10001.1-2012、GB/T10001.9-2021 的规定，且清晰直观2公共会议室配置（5 分）配套有公共会议厅，相关设施设备充足，可满足远程会议需要，能同时容纳 50 人及以上5配套有公共会议厅，相关设施设备充足，可满足远程会议需要，能同时容纳 20 人（含）-50 人3配套有公共会议厅，相关设施设备充足，可满足远程会议需要，能同时容纳 10 人（含）-20 人19智能化设施（50分）信息化应用系统（8 分）有智能卡或人脸识别应用系统2有物业管理系统2有信息化设施运行管理系统2有信息安全管理系统2智能化集成系统（4 分）有智能化信息集成（平台）系统2有集成信息应用系统2建筑设备管理系统（4 分）有建筑设备监控系统2有建筑能效监管系统2DB4301/T002202211表 A.3硬件设施评分表（200 分）(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分9智能化设施（50分）信息设施系统（12 分）有信息接入系统2有布线系统2有移动通信室内信号覆盖系统，实现楼宇全面覆盖，无盲区2有信息网络系统2有有线电视系统2有公共广播系统2公共安全系统（10 分）有火灾自动报警和自动灭火系统2有电气火灾预警系统2有安全技术防范系统（包括：入侵报警、视频安防监控、出入口控制、电子巡查、访客对讲、停车场管理等）2有安防综合管理平台或系统2有应急响应系统2机房工程（12 分）有信息设施系统总配线机房2有信息接入机房2有信息网络机房2有消防控制房2有安防监控中心2有智能化设备间（弱电间）210电力及照明设施（9 分）电力系统（6 分）有配电室无人值守系统2配备充足应急发电设备2电力供应至少采用双回路供电，并提供后备电源，在停电时能保障消防及办公应急设备的正常使用2电源供应(3 分）办公区提供的电源不低于 100W/3办公区提供的电源不低于 80W/1DB4301/T002202212表 A.4物业与运营服务评分表（350 分）序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分1物业服务（44 分）组织机构（10 分）聘请集团内部或国际五大行物业服务企业提供相关物业服务，并设有统一的组织机构和相应职能部门，各职能部门分工明确，职责清晰10委托第三方物业服务企业提供相关物业服务，并设有统一的组织机构和相应职能部门，各职能部门分工明确，职责清晰5运营体系认证（12 分）通过 IS0 9001 质量管理体系认证2通过 IS0 14001 或 GB/T 24001 环境管理体系认证2通过 IS0/IEC 27001 信息安全管理体系认证2通过 IS0 55001 资产管理体系认证2通过 0HSAS 18000 职业健康安全管理体系认证2通过 IS0 50001 能源管理体系认证2运营管理制度与规范（16 分）具有完善的楼宇品牌运营与服务规范、规章制度体系，岗位职责清晰；管理服务制度健全，无缺失项2具有完备的工作及操作程序,科学且合理，工作节点步骤明确2具有事故风险辨识、评估和处置流程的制度和相应的处置能力2具有完备的岗位安全责任制度与各类突发事件应急预案；有培训、演练计划和实施记录2具有完善的商务写字楼使用手册、装修手册及客户公约等各项维护公共利益的制度；内容齐全且合理，责任约定明确2建有完善的档案管理制度，对业主资料、房屋档案、设备档案、收费明细、日常事项分类进行管理2建有物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护、绿化养护等方面的规章制度2在客户服务中心明显位置进行物业服务信息公示，如：客服中心工作时间、投诉电话2人员管理（6 分）运营与物业服务人员有有明确的考核、激励机制；有系统的员工培训制度和实施记录；主要管理人员接受过专业教育或培训1具有严格完备的管理人员和专业技术人员持证上岗制度，岗位资格要求明确；上岗证书合规有效，人证一致1运营项目经理、管理人员持有相应岗位证书，水、电等特种作业人员均应持有专业部门颁发的有效证书，并严格遵守操作规程及保养规范1DB4301/T002202213表 A.4物业与运营服务评分表（350 分）(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分1物业服务（44 分）人员管理（6 分）管理人员着装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、文明服务1员工训练有素业务熟练；应变能力强，能及时满足客户合理需求1前台、迎宾及客服等员工，仪表端庄、姿态优雅、吐字清晰流畅、态度热情；能用普通话和英语提供服务12楼宇管理（22 分）大堂管理（4 分）法定工作日白天不少于 10h 有大堂服务人员值守，值守人员能在门厅热情友好地恭迎客户及来宾；能应客户要求提供贵宾迎送等特别服务1在大堂及电梯厅针对上下班高峰期制定必要电梯疏导措施，有效提升高峰期乘梯效率1根据客户要求对外来人员和物品进行管理，服务态度良好1大堂设置有休憩区或会客区，设施完好、无破损、无污渍、无异味等1停车场管理（6 分）引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐1进出车辆管理有序；具备停车场智能系统，有自动识别车牌、智能动态监控、移动支付缴费等功能，方便车辆快速进出；车辆岀入有记录1停车位规划科学合理；分区及车位编号标识明晰；交通路线流畅；交通导向标识连续且清晰1客户签约停车位与临时停车位分区；临时访客车位、卸货平台、区域位置标识明显；临时访客停车收费标准标识清晰1上下班高峰期能快速疏导出入口车辆，避免拥堵，车主排队时间不超过3min1停车场有专人 24h 定期巡视；有自动监控设备辅助管理，监控无盲区，保证停放车辆的安全1楼宇外观管理（6 分）一年不少于 2 次玻璃幕墙外观清洗1楼宇外墙、幕墙、饰面、涂料等装饰无脱落、无污渍；室外广告牌、霓虹灯等按规定设置，布局整洁统一美观1夜间景观及道路照明完好，无光污染投诉1红线范围内无机动车辆、共享单车乱停乱放现象，无环境脏乱差现象1红线范围内道路及前坪广场平整、干净、整洁1无违规建设，绿地无改变使用用途、无践踏、无占用，绿篱修剪整齐；水景水体干净通透、无漂浮物、无污垢、无异味1DB4301/T002202214表 A.4物业与运营服务评分表（350 分）(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分2楼宇管理（22 分）业务办理（6 分）提供多种渠道进行业务办理，有客服热线、客服中心3提供 24h 楼层管家服务33公共设施服务（38 分）特种设备（3 分）特种设备应由具备维保资质的单位从事维修保养，其中电梯由具备特种设备安装改造维修许可证(电梯)的单位从事维修保养，维保合同有效3消防安全（3 分）消防安全管理应符合我国相关法律法规，定期对消防设施进行巡查检测，及时排除火灾隐患，并提供相应完整记录3公共安全（4 分）实行封闭式安全管理，在主要通道安装视频监控，停车场及公共区域监控无盲区224h 全天候定期巡逻检视，发现违法、违规行为和不安全因素及时依法依规果断处置，并根据情况级别及时报告有关人员和有关部门，巡查台账及处置记录完整清晰2外包服务管理（4 分）设备运行、维护保养实行岗位责任制，设备运行、维修维保档案记录完整、存取方便2设备操作、维修维保的管理机构具备合规的资质证书2公共卫生管理（6 分）公共区域干净、整洁、明亮；定期对地面、墙面进行清洁与养护，有日常维修养护记录2卫生间符合 GB/T 18973-2016 的规定，每天定时清理，通风良好无异味，洗手台及便池干净整洁、无污渍、无滴漏、无堵塞情况，并有完整清洁记录2对过道、楼梯、扶手、窗台、电梯轿厢与操作面板等公共区域卫生每天定期进行清理，并有完整清洁记录2垃圾管理（6 分）垃圾桶数量充足；公共区域桶面清洁及时，桶身干净无污渍灰尘，桶周边地面无遗撒物，地面、墙面无污渍2每层有专用垃圾间且设有排风系统，并按要求开展垃圾分类，配备相应的分类收集、暂存设施设备，分类准确率在 85%以上2生活垃圾、建筑垃圾、厨余垃圾按要求设置专用垃圾收集设施，采取密闭、防臭、防尘等污染防控措施2公共设施配置（12 分）配置有专门室外吸烟区2配置有茶水间2配置有母婴独立空间，并配有母婴相关用品2配置有行政卫生间2DB4301/T002202215表 A.4物业与运营服务评分表（350 分）(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分3公共设施服务（38 分）公共设施配置（12 分）采用恒压变频集中供水，提供冷热水供应，满足 24h 使用2提供洗手液、纸巾、干手器等，质量良好且充足24客户关系（35 分）投诉处理（15 分）客服中心 24h 值班电话，应答及时，受理客户咨询、维修、求助及意见反馈5有完整清晰的投诉处理记录台账，投诉处理率 100%5对于客户的投诉意见应有及时解决方案，且投诉问题及处理结果记录齐全完整5入驻企业满意度（10 分）聘请社会第三方采用结构方程模型方法进行调查，并有满意度调查统计记录，满意度达到 90%以上10采用结构方程模型方法进行满意度调查，并有满意度调查统计记录，满意度达到 85%以上6自行进行满意度调查，并有满意度调查统计记录，满意度达到 80%以上3关系维护（10 分）每月至少开展一次客户走访活动，一年内覆盖所有入驻企业，走访活动应填写走访记录，记录内容全面且详实5根据客户反馈意见，及时主动改进服务，并开展客户研究及服务创新55特色服务（100 分）电子服务平台（20 分）开发有小程序或微信公众号或手机 APP 等电子服务平台形式，广泛进行宣传，定期在电子服务平台发布信息，且使用率高10平台功能丰富，包括但不限于：报修、会议室预定、业务代办、信息咨询、投诉等功能10招商服务（10 分）配备国际化、专业化的招商团队，有完善的招商准入和退出机制，并与当地政府、行业组织建立良好的招商协助机制10线下交流（10 分）具有楼宇文化生活展示、体验或交流分享平台；组织楼内业主举办联谊、交流等活动年内不少于 2 次10实践服务（10 分）每年组织不少于 2 次的教育宣传和实践活动，并有相应活动记录10商务服务（10 分）为入驻企业提供定制的管家式商务服务，如商务秘书、企业安保、企业保洁、企业绿植维护、办公采购和设备租赁、商务出行等定制化服务10宣传招商（10 分）当地政府联合楼宇采用多种方式开展商务楼宇招商服务宣传推介工作，如媒体宣传，举办展会、推介会10人才服务（10 分）牵头整合本地大专院校、科研院所等资源，搭建人才服务平台，提供员工招聘、培训、劳资纠纷调解等人才服务10DB4301/T002202216表 A.4物业与运营服务评分表（350 分）(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分5特色服务（100 分）会议会务（5 分）能提供国际会议/会展服务，有专属配套的远程视频文件同步传输的开放共享会议室5党建服务（5 分）设有党建墙、党建室等，并定期举办相关活动5文化体育服务（5 分）设有艺术展厅、健身场所、文化长廊、图书角等，有楼宇文化生活展示、体验或交流分享平台，每半年至少举办一次业主联谊、交流等活动5政务支持服务（5 分）为入驻企业提供工商服务或实体公共服务，并配有相关公共服务人员，公共服务提供及时且效果明显56公共管理（30 分）安全管理（20 分）建立安全管理规章制度、特种设备和消防设施设备安全运行管理制度、重大事项报告制度等5制定安全管理事故综合预案和火灾、特种设备、突发公共事件、大型群众性活动等专项应急预案5定期开展安全教育培训、组织综合应急预案演练或者专项应急预案演练，每半年至少组织一次现场处置方案演练，并能提供完整的相关记录5采用安全管理智能化综合系统，对停车场、人员通道、办公间等公共区域的进出情况进行监控管理5应急管理（10 分）根据防控和政府主管部门通知要求开展相关工作2具有防控方案，包括具体的防控目标、防控重点区域、防控流程和应急措施等，有防控信息相关记录2有相应的应急与防控物资，如微型消防站、消杀用品、防疫物品2能够结合楼宇特点进行精细化网格管理，如进出办公区域、餐厅、会议室以及空调等空气环境防控2建有扫码通行预警系统，详细记录进出人员身份、体温、出入时间等信息，能落实核录异常报警、信息推送一体化流程27提质升级（20 分）升级维护投入金额（10 分）投入使用五年以上的商务楼宇平均每年设备设施的升级或维护投入资金总额超过 5 元/10投入使用五年以上的商务楼宇平均每年设备设施的升级或维护投入资金总额 3 元/（含）-5 元/6投入使用五年以上的商务楼宇平均每年对设备设施的升级或维护有投入，资金总额低于 3 元/3提升改造（10 分）投入使用五年以上的商务楼宇近两年内楼宇管理单位投入资金对节能环保项目进行提升改造，如：空调、照明4投入使用五年以上的商务楼宇近两年内楼宇管理单位投入资金对智能化系统项目进行提升改造，如：梯控系统、门禁系统、物联网3投入使用五年以上的商务楼宇近两年内楼宇管理单位投入资金对硬件设备设施进行提升改造，如：大堂、电梯、停车场、洗手间3DB4301/T002202217表 A.4物业与运营服务评分表（350 分）(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分8绿色环保（40 分）绿色建筑认证（5 分）取得绿色建筑评价三星级认证5取得绿色建筑评价二星级认证3取得绿色建筑评价一星级认证1国际环保认证（5 分）取得 LEED 或 WELL 铂金级认证5取得 LEED 或 WELL 金级认证3取得 LEED 或 WELL 银级认证1绿色生态（9 分）绿地率不小于建筑占地面积的 10%，或在公共区域配置足够绿植3充分利用太阳能、地热能、雨水等可再生资源3采用可再利用、可再循环建筑材料，或采用新型节能环保建筑材料、通过认证的绿色建材产品，且装饰装修材料经济适用3节能环保（21 分）在满足使用功能和环境舒适的情况下，单位建筑面积年综合能耗符合GB/T51161-2016 的要求，小于单位建筑面积年综合能耗限额值的约束值3建有能耗分类、分项、分户统计体系，至少有两年完整、清晰的建筑能耗统计记录（如建筑能耗分析评价报告等）3采用节水型器具及设备，如节水马桶、节水龙头等3节电系统采用高效节能设备，对用电设备进行智能化控制并纳入楼宇控制系统，通过优化运行方式和管理模式降低能耗3照明系统釆用高效节能灯具及配件等，办公区域照明功能密度低于8w/，且公共区域的照明系统采用分区、定时、感应等节能控制3空调系统釆用变频调解技术、蓄冷空调技术、冷水机组节能清洗、余热回收利用等技术，暖通空调系统能耗降低幅度达到 10%及以上，中央空调机房综合能效达到 COP4.53电梯系统采用节能装置或采用变频、电梯回馈电能、驱动器休眠、智能管理等节能技术实现电梯节能39健康服务（21 分）空气质量（6 分）空气质量符合 GB/T18883-2002 中 4.2 表 1 的要求，采用了过滤、新风稀释和治理等技术和检测手段，控制室内颗粒物浓度，室内 PM 2.5 年均浓度小于 20mg/m5空气质量符合 GB/T18883-2002 中 4.2 表 1 的要求，采用了过滤、新风稀释和治理等技术和检测手段，控制室内颗粒物浓度，室内 PM 2.5 年均浓度小于 35mg/m3在大堂等公共区域处设立空气质量实时显示1DB4301/T002202218表 A.4物业与运营服务评分表（350 分）(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分9健康服务（21 分）噪声要求（3 分）办公区域隔声降噪效果好，公共区域舒适安静，无有声广告干扰，办公室、会议室内的允许噪声级应符合 GB50118-2010 中 8.1 的高要求标准值3其他要求（12 分）有环境风险防范措施和环境风险应急预案，定期对各类水质进行检测并提供检验报告3办公区域光线充足，照明质量符合 GB 50034-2013 要求3室内 70%以上的主要功能房间平均通风换气次数不少于 2 次/h3有光污染控制措施，可避开周边建筑光污染，并控制对周围造成光污染（如炫光）等3DB4301/T002202219表 A.5社会贡献与经济效益评分表（300 分）序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分1入驻企业情况（90 分）入驻率a（20 分）85%以上【楼宇投入使用 2 年内入驻率 60%及以上】2070%-85%（含）【楼宇投入使用 2 年内入驻率 50%（含）-60%】1560%-70%（含）【楼宇投入使用 2 年内入驻率 40%（含）-50%】1060%及以下【楼宇投入使用 2 年内入驻率 40%以下】5在地注册率b（15 分）95%-100%1590%-95%（含）1280%-90%（含）970%-80%（含）670%及以下3入驻企业稳定性c（15 分）60%以上【楼宇投入使用 3 年内连续入驻企业数量达到 90%及以上】1540%-60%（含）【楼宇投入使用 3 年内连续入驻企业数量达到 80%及以上】1040%及以下5优质企业/机构（20 分）入驻有世界财富 500 强（含区域总部及分支机构）5入驻有中国企业 500 强（含区域总部）、民营企业 500 强、总部企业d、上市企业5入驻有政府部门、事业单位、省市知名社会团体、驻湘外国领事机构、地方政府驻湘办事机构5入驻有省级认定的专精特新“小巨人”企业、高新技术企业、企业技术中心、新材料企业等5知名企业/机构e数量（20 分）10 家及以上208-9 家155-7 家102-4 家5a入驻率指楼宇中已出租且投入使用面积占可出租面积的百分比。b在地注册率指在楼宇所在地注册的入驻企业数量占入驻企业总数的百分比。c企业稳定性指连续入驻年限在 3 年及以上的企业。d总部企业指获得长沙市总部企业认定。e知名企业/机构指世界财富 500 强（含区域总部及分支机构）、中国企业 500 强（含区域总部）、民营企业 500强、总部企业、上市企业。DB4301/T002202220表 A.5社会贡献与经济效益评分表（300 分）(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分2产业聚集（40 分）楼宇招商定位（20 分）符合楼宇招商定位要求的入驻企业数量占 50%及以上20符合楼宇招商定位要求的入驻企业数量占 40%（含）-50%15符合楼宇招商定位要求的入驻企业数量占 30%（含）-40%10符合楼宇招商定位要求的入驻企业数量占 30%以下5特色产业聚集度f（20 分）70%及以上2055%（含）-70%1540%（含）-55%1040%以下53社会贡献（110 分）就业吸纳人数g（10 分）每 100 办公建筑面积创造就业 7 人以上10每 100 办公建筑面积创造就业 4-7 人6每 100 办公建筑面积创造就业 4 人以下3年纳税1000 万元以上企业数量（20 分）10 家及以上207 家9 家154 家6 家102 家3 家5楼宇营业收入h（20 分）30 亿元及以上2015 亿元（含）-30 亿元155 亿元（含）-15 亿元105 亿元以下5楼宇年度纳税总额i（20 分）2 亿元及以上201 亿元（含）-2 亿元155000 万元（含）-1 亿元101000 万元（含）-5000 万元5f特色产业聚集度指楼宇