基于PPP+REITs的城市有机更新项目融资模式研究.pdf

以城市有机更新项目PPP融资模式为切入点，分析PPP模式的优势与不足并探究PPP与REITs融资模式的内在契合度，建立基于PPP+REITs的城市有机更新项目融资模式。研究发现，该模式具有利于盘活存量资产、拓宽融资渠道、加快资金回笼，提高资金利用效率等优势。关键词：城市更新；有机更新项目；融资模式；PPP；REITs中图分类号：F283文献标识码：A文章编号：1002-851X（2023）S1-0248-04DOI：10.14181/ki.1002-851x.2023S1248Research on Financing Mode of Urban Organic Renewal Project Based on PPP+REITsREN Jiaqiang，CHU Huijing（School of Management，Shenyang Jianzhu University，Shenyang 110000，China）Abstract：Taking the PPP financing mode of urban organic renewal project as the breakthrough point，this paper analyzes the advantages and disadvantages of PPP mode，explores the internal fit between PPP and REITs financing mode，and establishes the financing mode of urban organic renewal project based on PPP+REITs.The results show that this model has the advantages of revitalizing stock assets，broadening financing channels，accelerating capital withdrawal and improving capital utilization efficiency.Keywords：urban renewal；organic renewal project；investment and financing mode；PPP；REITs1引言当前城市有机更新项目的融资压力主要集中在政府身上，存在融资渠道单一、融资困难、社会参与度低等难题。PPP+REITs融资模式可拓宽融资渠道，盘活存量资产，减轻政府在财政方面方面的压力，同时将现有风险分散到各投资者，有效减少风险发生时的损失。2城市有机更新项目PPP融资模式及存在的问题2.1PPP模式PPP模式是指政府引入社会资本方的融资模式，项目资金来自于股东资本金及外部市场化融资资金，运作流程（图1）。该模式优势在于市场化运作，引入社会资本能够提高更新效率，合理配置风险与收益，而劣势在于运作周期较长，投资额巨大、资本退出困难、投资回报的不确定性较大等，使得追求低风险、短期投资的资本方望而却步。2.2城市有机更新项目PPP融资模式存在的问题城市有机更新PPP项目存在期限长、不确定性大、收益率低、流动性不足等内部特点，造成了城市有机更新PPP项目融资难，此外，缺乏融资工具等外因也导致PPP项目遭遇融资难的问题。在PPP项目中，社会资本方的退出受到不同程度的机制约束，造成社会资本方退出遇到较大困难，导致要求短期投资收益、低风险收益的资金持有者投资兴致不高。因此，PPP项目应该纳入多元化的融资模式。3城市有机更新项目“PPP+REITs”融资模式构建REITs作为资产证券化融资模式，具有分红高、流动性强、风险低、收益相对稳定等特点，可帮助社会资作者简介：任家强，博士，副教授，研究方向：城市土地利用与管理、工程信息化管理。楚慧婧，硕士研究生，研究方向：城市更新与城市治理。基于PPP+REITs的城市有机更新项目融资模式研究任家强，楚慧婧（沈阳建筑大学管理学院，辽宁 沈阳 110000）第 44 卷第 S1 期249本方实现资本退出。REITs和PPP融资模式相结合能够相互促进、相辅相成，扩展PPP项目融资渠道，盘活存量资产交易，带动增量投资，撬动数亿万亿资产进入市场，减少政府隐性债务风险。3.1PPP与REITs模式的契合性分析3.1.1底层资产相似PPP和REITs投资的底层资产范畴一致，主要应用于公共基础设施领域。具体可分为两类：一是社会基础辅助设施；二是经济基础设施。所以从投资领域方面来看，两者不谋而合。3.1.2收益分配相似REITs以具有稳定现金流入的项目投资为主，且强调长期投资。PPP项目实现项目全生命周期的管理，可产生较为稳定的现金流入，具有相对稳定的收益。因此就资产收益是否稳定层面而言，PPP项目完全满足REITs的投资要求。3.1.3项目运作目标一致PPP模式作为一种创新性的融资模式，它强调项目运营和资产的维护、保值和增值，而REITs正是将募集资金直接投资于不动产资产并由专门的物业管理团队经营管理，最终实现物业资产的增值，获得租金利润。由此可见，两者在项目运作目标方面具有天然的联系。3.1.4风险分配与管理一致PPP项目在运营过程中现金流会趋于稳定，与REITs相同，为资金基础运营风险。REITs依靠一般化的风控体系和SPV来实现风险隔离。PPP模式遵循“利益共存、风险共担”的原则，明确风险责任，调整SPV结构，实现风控目标。由此可见，两者在风险分配与管理上高度一致。3.2城市有机更新项目“PPP+REITs”融资模式设计3.2.1概念界定城市有机更新项目PPP+REITs融资模式是指PPP与REITs相结合、相辅相成的城市有机更新项目融资模式，可定义为公共部门、私人投资者和房地产信托之间在城市更新项目中的伙伴关系。3.2.2PPP模式选择PPP项目具体运作模式的决定因素有费用定价机制、投资收益能力、风险分配制度、资金需求、改建扩建需求及期满处置等。根据其是否为存量项目、是否需要改建、是否需要引资，适用于ROT、TOT、O&M模式。需要改建的存量项目适用于ROT模式，不需要改建需要引资的存量项目适用于TOT模式，既不需要改建又不需要引资的存量项目适用于O&M模式。根据是否为新建项目、是否具有可经营性、期满是否移交，适用于BOT/图1PPP模式流程图 任家强，等基于PPP+REITs的城市有机更新项目融资模式研究建 筑 经 济2023年250BOOT、BOO模式。不具有可经营性的新建项目适用于非PPP模式的BT模式；具有经营性的期满移交的新建项目适用于BOT/BOOT模式；具有可经营性、期满不移交的新建项目适用于BOO模式（图2）。3.2.3REITs模式选择1）选择组织模式组织模式包括公司型和契约型，契约型先拟定计划，再给具体项目注入资金，投资人为信托契约委托人不具有法人资格，获得信托收益或基金分红。公司型的股东要缴纳个人和基金收益企业所得税，存在双重收费问题，而契约型就避免了此问题。即契约型更适合有机更新项目。2）选择运作方式运作方式包括开放和封闭两种类型，两者的主要区别在于是否可以随时买入卖出。而国内现有的规范制度，暂不支持开展开放型，此外，封闭型的安全性、稳定性更高，投资者、管理者更倾向于封闭型。宜采用封闭型。3）选择募集方式募集方式分为公募和私募型，私募REITs募集的资金数量有限，门槛较高，而城市更新项目所需资金量较大，因此公募REITs更适宜。4）选择收益形式根据其收入模式，REITs分为抵押型、权益型及混合型。权益型投资者投资于房地产并持有产权；抵押型直接投资于抵押贷款不能产生持续稳定的现金流。所以，权益型更适宜。3.3城市有机更新项目“PPP+REITs”融资模式的实施路径3.3.1组织模式PPP+REITs融资模式，即PPP项目引入REITs进行再融资。政府与社会资本方共同出资组建SPV项目公司负责城市有机更新项目的运营管理。SPV与房地产信托机构合作，发行城市有机更新项目REITs，以实现前期投资人的退出。组织模式图见图3。3.3.2运作流程PPP+REITs融资模式，实质上是将两者进行整合，是一个相辅相成、相得益彰的过程。具体运作流程：地方政府结合当地发展规划与有意向且符合条件资格的开发商签订合同。政府与开发商共同成立SPV项目公司，图2PPP项目使用模式图3PPP+REITs城市有机更新项目组织模式第 44 卷第 S1 期251政府主要提供政策、税收方面的支持，开发公司则负责项目的运营管理。城市有机更新项目可采取“租售并举”的方式，为开发商盈利带来更大的选择空间，出售部分可快速实现资金回笼。SPV确定房地产信托机构，并公开发行收益凭证。SPV整合各种资产实现开发商的退出。SPV确定第三方评估机构。社会投资者购买收益凭证。SPV购买REITs收益凭证，获取收益分红。专门的资产管理机构负责项目的运营、管理。基金托管机构负责保管项目租售所得。基金托管机构向社会投资者支付收益分红。基金托管机构负责监管资产管理机构。社会投资者出售REITs证券，以实现退出，但在封闭期内禁止再次赎回。具体运作流程见图4。3.4城市有机更新项目“PPP+REITs”融资模式收益分配机制合理的收益分配机制是确保项目平稳有序进行、参与方各司其职的关键。PPP+REITs城市有机更新项目收益分配应该兼顾各方的贡献度和合同执行情况，按照投资者持有的信托基金份额进行收益分配。根据法律对REITs投资主体和收益分配的规定，以美国为例，法律要求REITs投资于房地产及相关资产的比例至少应占其总份额的75%，同时要求90%以上的年度收益以股息的形式分配给投资者。4结论PPP+REITs融资模式与城市有机更新项目高度契合，衔接自然且相得益彰，一定程度上拓宽融资渠道；链条前端利用PPP的方式来分担甲方的投资负担，减轻政府财政压力，REITs产品增加了资金的流动性，使得项目由重资产转向轻运营，分散风险，实现社会资本退出。城市有机更新项目PPP+REITs融资模式受国家政策支持，有望成为城市有机更新项目创新投融资模式的新风尚。参考文献1 陈思宇.PPP项目资产证券化风险与防范研究D.成都：西南财经大学，2019.2 张秋实.城市更新项目开发模式与要点J.住宅产业，2022（7）：27-31.3 杜如昌.PPP+REITs创新融资模式助推新基建J.财会通讯，2021（20）：147-151.4 项英辉，王容，于其飞.PPP项目再融资风险分担J.沈阳建筑大学学报（社会科学版），2022（1）：48-55.5 聂登俊.不动产投资信托基金在PPP项目中的应用研究D.北京：中国财政科学研究院，2019.6 陈筱竹.基于PPP+REITs的养老地产规模化发展融资模式研究D.大连：大连理工大学，2019.7 郭上，聂登俊，杜唯平，等.积极探索PPP与REITs相结合的创新融资模式J.经济研究参考，2017（44）：25-29.8 董子健.基于PPP+REITs的长租公寓融资模式研究D.郑州：郑州大学，2020.图4城市更新项目PPP+REITs融资模式运作流程任家强，等基于PPP+REITs的城市有机更新项目融资模式研究