龙湖江与城翡翠岭销讲.doc

江与城销售手册

翡翠岭销讲资料

营销部
2008年1月
一、小区规划设计
（一）规划数据
总占地面积88262㎡（132亩），
总建筑面积160870 ㎡，其中地上建筑面积约20341㎡，地下面积约140529㎡；
共有 栋建筑，772户。预计居住人数2471人。
总停车位802个，地面停车库2776㎡，地下停车库20341㎡，小高层38125㎡，电梯花园洋房76437㎡，叠拼别墅23191㎡。，删掉面积提供每种业态的套数，面积分布没有什么大的意义。
容积率：1.59
建筑密度25%
绿地率：30%，
户型：开间 米，一层进深 米左右，2层进深 米左右。
面积 — ；
所有户型均为 居，除江景精装板楼以外，都是南北向。
户型面积、数量统计见附件1
层高：总层高：电梯花园洋房21.2米
每层层高 米，挑空处层高达到 米；叠上最高层高 米
车库：地面停车位110个，地下停车库692个，共802个
花园：花园平均 ㎡，最大 ㎡
赠送面积：平均每户赠送露台阳台 ㎡，最大 ㎡，最小 ㎡
工期：交房时间
（二）二期卖点
卖点一：绿地公园
（一）“翡翠岭”综述
1．大环境
“翡翠岭”，地处江与城心腹位置，位居正中，四面独享配套——教育资源，商业资源，绿地公园资源，滨江公园资源。
二期潜心力作，依山势、临公园而筑建，中央绿地公园地形呈洼地状，最高处与最低处相差？？米，紧邻绿地公园的雍景别墅正前方一览无余，视野毫无遮挡。前方水岸花径、无边际泳池，纯自然高尚居住感受，尽在享受。
后排高地园景洋房，地处高处，上风上水，不仅享受公园配套，同时望尽前排别墅区域景观，并共同享受高尚生活。
江景精装版楼，以江景为优势，傲立最高点——海拔？？米。与江景高差？？米，不仅体验到前方滨江花园洋房优雅生活，更是享受到滨江洋房所不及的视野效果。

2．小环境
“翡翠岭”最原生的继承了大自然的创造——保持了大竹林原生地形地貌特点，利用坡地、洼地、高地等多层次的地形特点，综合优势，于坡地处建设——园景电梯洋房，于洼地处建设——雍景公园别墅，于高地处建设——江景精装板楼。
“翡翠岭”最原生的发扬了大自然的生态条件——多级高差和丰富的山脊线，使道路及景观依附地形、地势而来，造就了多变而丰富的景观带，形成了不断层叠的水带、曲径通幽的景观泳池、高地起伏的城市天际线等等。在与自然相和谐的同时，更渲染了自然的魅力。
3．“翡翠岭”价值——“公园上的房子”
中央绿地公园以最为灵动的水体作为主要元素，休闲步道穿插其中，业主在闲暇之余，漫步中央绿地公园，或休憩、或散谈、或观景、或娱乐。仰视便是一片慵懒的简欧小镇生活画面，俯视便是一片翠玉斑驳的湿地公园。生活的全部乐趣，就在于有了这玉带缠腰的蜿蜒，俯仰天地的情操。

（二）翡翠岭景观价值点
重庆江与城项目的中央绿地公园位于雍景别墅地块南面，占地4万方，地块呈东西走向的长条状。地块东西两端存在较大的高差约有4米。中央绿地公园的位置，旨在为周边住户提供一个绿地休闲公园，公园内将设置一些户外设施，以供住户使用，例如河滨步道散步径，山顶观景亭、户外游泳池等等。让住户可置身绿色自然里，并通过在使用设置当中的户外设施，与自然进行互动的交流。
景观依原有的地势进行规划设计，尽量减少土方工程量，景观以设计自然的河道水景景观为主题，位于地块的中央，贯穿中央绿地公园东西方向。沿河边设置河滨步道、跨河小桥等等。
1． 主入口景观
中央绿地公园入口以小型硬地铺装为主，形成小广场，满足人流集散的使用功能，广场中央设置喷泉水景池作为广场的主景，广场边界设为多边形，沿边布置座椅以供休憩。
于主入口与社区道路交接的入口部位，植物配置是自然的组团式种植，而进入到入口广场后，这布置了行列式种植的树阵，这种规整的布置给人强烈的建筑感，在广场周边的位置既吸引视线，又营造了户外建筑物的空间感。
2． 水体景观
水体景观设置在中央绿地公园的中央，依原有地势的高低，水体由西向东流，水体西面的最高处形成多组跌级流水，于下游设置景观平台，水面从观景平台处拓宽，形成该标高区域的观景区，之后再向东流，遇高差则顺势跌级，在平坦处又形成较宽的观景水面。
水体设计为自然形式，蜿蜒弯曲的河岸线自然优美，河岸利用多种处理手法，河岸景观更为丰富，例如草坪以缓坡入水、设置石滩、河岸景石等等，沿河两边设置人行步道，形成环道，以便于人们沿路散步形成水体水景，也是连通中央绿地公园东西区的主要通道。在连接水体两岸的人行步道设有小桥，人们可在小桥上倚栏观景，而桥本身及其在水中的倒影，又能成为一个吸引人们视线的景观之一。
沿水边步道两旁的植物种植，时而配置混合密林，时而是开阔的草坪，又或是散缀的石滩，均为游人提供不同的亲历体验。
3． 户外游泳区
为满足住户的需求，在中央绿地公园内设置了一个户外泳池。泳池设于地面东面，是长条空间较为开阔的区域，同时靠近东面入口，便于交通人流。泳池边配置轻型建筑物，作为更衣室，也成为泳池入口的标志性景观，在泳池入口前布置了小广场，满足人流集散的功能，泳池边线设计顺滑流畅，沿边布置平台摆放太阳躺椅。泳池外围利用小矮墙、混合林的种植等，围合泳池区，使其具有私密性。
由于对水质要求的不同，泳池区水景与自然河道的水景，是分开处理的，但在视觉上两者是联通的一个水体，泳池就如同河道末端的小湖泊。
4． 观景亭
在中央绿地公园地块南面较中部，地势略高，利用这一地形修理形成小山丘，于山顶设置一观景亭，居高居中的有利位置可观赏中央绿地公园东、西两边的景观。蜿蜒的小径连接至小山丘下。

卖点二。产品
公园上的房子——雍景公园别墅
l 公园与你仅是一墙之隔
1、 临公园的别墅是“翡翠岭”的核心力作，这不单是产品形态上的改变，在景观环境上同样有别于市场上大多数别墅项目，中央绿地公园（湿地公园）几乎成为雍景公园别墅的私有园景。4万平米的绿地公园与别墅之间只是私家花园与绿地公园的隔断。
2、 雍景公园别墅远望视野面最窄处都有75米，最宽处甚至超过120米，前方无遮无拦，与房子相辉映的全是鲜花、绿树、流水，景观不可复制。
3、
l 公园上的别墅稀缺性
1、目前市场推出的别墅型态已出现多元化发展，联排、独立、叠拼、类独立等型态繁多，但受土地开发控制和生态环境稀缺等多方面因素，很难在主城区内享受到拥有大片绿地的住宅，更别说是别墅。然而，江与城却依附本身的地形地貌及自然景观，在打造4万方湿地公园的同时设计出了真正的公园别墅，奢侈的拥有了如此大面积的绿地公园。
2、因为公园，别墅不再仅是私家花园和庭院景观，更不会再因为对视而造成邻里尴尬。
3、南北朝向，坐北朝南一直是选择住宅的要素之一。
稀缺——源于这片珍贵的绿地公园。
稀缺——源于120米的视野范围内全是绿化。
稀缺——源于最大化保障了个人的私密性。

l “公园上的房子”——园景电梯洋房
升级版园景电梯洋房
1、 多元化产品带动全方位生活体系，江与城由一期普通花园洋房过渡到二期园景电梯洋房，产品应市升级，满足更广阔人群的需求。
2、 洋房生活、洋房景观再次升级。绿地公园成为视野的延伸，窗户仅是你与自然的一扇门！
3、 洋房建在层次分明的坡地上，形成阶梯式景观效果。紧邻公园别墅的电梯洋房是此次洋房组团的精髓之处，每一户均可饱览整个绿地公园全景，视野绝无任何遮挡。当然，利用地形优势，我们还设计出了独具特点的园景洋房。通过？米长的流线景观带，自然而巧妙的将洋房组团分成两排，这使得景观更具穿透性，空气更加流通。
4、 每栋均为南北朝向
5、 景观上
6、 交房标准

l “公园上的房子”——江景精装板楼
1、居高临下的地形优势——这是“翡翠岭”乃至江与城最高的一处观景地块，与地平高差已达到？米，最重要的是高地观江面，视野前方便是江岸线以及纯粹的小镇洋房。
2、三面环景——江景、山景、园景，从不同角度、不同朝向来分享三种不同的景观环境，
2、精装标准——龙湖生活的重新诠释（多讲品质）
（6）生活理念：“慢、静、纯、雅”
生活节奏——“慢”
1.大环境上，江与城提供了3大公园近500亩生活休闲区，3万方商业配套，为业主提供了多主题的交流环境。在这里或饮茶、或读书、或思考。总有这样一处地方。可以让你静下心来细细体会和品味生活的细节。
2.小环境中，一把秋千、一个摇椅、一处花池、一条慢跑道，各种小品，都会使你不自觉的放慢生活的节拍。感受“江与城”的“慢文化”。
自然环境——“静”
花园洋房从最早期的选择风格，到后来的选择业态，再到现在回归到建筑的最本质--选择环境。自然环境好不好成为考评房子好不好一个至关重要的因素。“翡翠岭”在整个景观营造中，已经不再单纯是景观美感，而是“静生活”的打造。
“静生活”体现在：
滨江公园上，坐赏云生日落，感受静静生活。私家公园里，畅饮啤酒泡沫，体味静静生活。欧式教堂里，遥听钟声荡漾，享受静静生活。嘉陵江景边，江水缓慢流淌，感受静静生活。在这里，每一处都给你‘此处无声胜有声’的意境；每一处都使你‘笑看庭前静生活’。
生活氛围——“纯”
这样的小镇，几乎没有一座庭院的布置是一样的，每一处都尽显主人的情趣和爱好。这样的小镇，尽是铁艺栏杆、罗马柱、木廊架、文化石的建筑符号，每一处都有古朴纯粹的小镇精神。这样的小镇，让你总想退休回家，慵懒、放松、不拘小节是这里的处世方式。这一切，才是一种纯粹的生活！
生活调性——“雅”
这样的小镇，没有 多参照一些描写欧洲小城镇的文章
(三)、二期定位
1． 产品定位
多业态融合，包括公园别墅、电梯洋房、精装板楼。以多业态产品切入08年市场，交替面世，弥补市场需求点的空白。将同时拥有一流建筑和成熟园林的产品交给市场。为业主提供一个融入自然、注重居住体验、促进家庭邻里交流的高品质社区。

2．客户群特点和人文环境
翡翠岭的主要客群属于高学历高收入人群，包括企业中高管、私企企业主、政府官员、海外归来的华人，外地投资者。在人生观和价值观上，他们崇尚平静的心灵感受和低调内敛的做人态度，家庭观念极强。
（1）多数人有过别墅的生活经历和多次置业的经历。
（2）喜欢拥有更多公共空间和配套设施
（3）从经济层次上，翡翠岭的客户可以网罗：
a)、勉强承担高端类独栋客户
b)、可轻松承担江景跃层的客户
c)、二流别墅盘中高端产品的客户
d)、对比过城市中心地带、滨江沿线高房价楼盘的客户
（四）交通系统规划
1．区外交通

（1）目前的公交系统包括868.869.886.230
（2）今后将扩线至？？条交通线路，通往沙坪坝？？条，江北？？条，朝天门？？条
（3）大竹林大桥将于？？时间开建，？？时间修成，
双碑大桥将于？？时间开建，？？时间修成，
已建成通往沙坪坝的大桥有：高家花园大桥、石门大桥
已建成通往解放碑的大桥有：嘉陵江大桥、渝澳大桥、黄花园大桥
（4）轻轨建设，2013年通车，沿途经过站点包括：？？

2．区内交通
园景电梯洋房做到真正意义上的人车分流。通过环形车道即可驶入每家的地下车库，并从车库直接入户。
人车分流的优势：
1．没有车辆与人流的相对冲突，保证孩子和老人的安全性；
2．体现了高档社区中，车作为配角的出现的特点，很少能见到车，更多感受园林和自然带来的惬意；
3．下沉车道，使房屋私密度加强，有效避免车辆晚上回家时所带来的噪音污染和光污染；
4．减少车行道，步行景观道增多，整个社区绿量增大。
（五）建筑风格
简欧风格
5． 概述：
从十六世纪的文艺复兴时期开始，意大利家居用砖以传统欧式宫廷风格（仿古风格）为主流，进入21世纪后，人们的生活压力越来越大，人们开始厌倦繁华的都市生活，希望回归自然的怀抱，于是一种新的风格越来越流行，并占据着主导地位，那就是从2005年兴起的现代简约欧式风格（简欧风格）。
欧式的风格，总给人奢华的感觉，年轻人一般很少会喜欢，但是简欧风格，却是能够在简单、淡雅中透出一种大气，一改以往欧式风格给人沉重压抑的感觉。
简欧风格的核心内容是去繁就简，留下简单的线条和几何图案，用一些类似玻璃和金属的现代工业产品作装饰和点缀，以冷色调为主，配以白色和米色为主的家具和洁具。

2．特点：
简欧风格最关注两点：一、线条简洁大气，拒绝繁琐。二、对空间尺度感要求非常高。既要求空间的大气、尺度严谨、对称均衡。又注重机能的细腻度。
体现在装修方面：
1．装饰用料方面都以浅颜色为主，予人简洁明快感觉。例如中性、自然色而带有质感之布料制作家具及窗帘。
2．比如木器方面、用以装饰墙身的花饰板、家具，简欧风格多采用纹理清澈带有阴阳反光色的高级白影木。
3．墙身用镜片砌成，以增强空间感，予人现代感而又高贵得体。
4．多角度配以照射灯，体现大方及有层次感。
5．浴室多采用时尚纯白色洁具，为浴室增添实用性及空间感。

3．由于采用较多的石材、涂料、木材、铁艺等，翡翠岭项目整体风格朴素、自然，有一种发自内心的宁静、安详，追求与自然环境的和谐共生。翡翠岭项目具有较多细节，包括各种建筑符号（入户庭院、马蹄窗、拱门、休闲廊等）、装饰元素（窗台、铁艺、烟囱等）。因此，整体效果简洁、大气，细部效果精致、耐看，具有较高的艺术价值和人文气息。
所用材料多为天然材料，如石材、木材、铁艺、天然材料配置而成的外墙涂料（STUCCO），更为自然环保。同时，这些材料的施工工艺多为手工操作，所以整个建筑外观更为自然、纯朴，具有文化价值和艺术价值。
（六）建筑与户型

（七）车库设计
（八）交房、装修标准
（九）高端技术材料
（九）沙盘接待流程：
（十）各部门答客问

问题集

1. 本项目园林景观的设计理念和特点是什么？
答：“翡翠岭”最原生的继承了大自然的创造——保持了大竹林原生地形地貌特点，利用坡地、洼地、高地等多层次的地形特点，最高处与最低处的高差达到了15米，接近5层楼的高度。“翡翠岭”最原生的发扬了大自然的生态条件——多级高差和丰富的山脊线，使道路及景观依附地形、地势而来，造就了多变而丰富的景观带，形成了不断层叠的水带、曲径通幽的景观泳池、高地起伏的城市天际线等等。在与自然相和谐的同时，更渲染了自然的魅力。
中央绿地公园多形态的利用了水利资源。比如，我们会有矮的叠瀑、卵石滩等等。水体两边有些是以草坪入水，有些是块石堆积的景观。偶有休闲步道穿插其中，业主在闲暇之余，漫步中央绿地公园，或休憩、或散谈、或观景、或娱乐。生活的全部乐趣，就在于有了这玉带缠腰的蜿蜒，俯仰天地的情趣。

2. 觉得你们的别墅档次不高？
答：首先，龙湖是一个非常讲究均好和人居环境的公司。龙湖在设计产品的时候都是因地制宜。
其次，龙湖在选择叠拼别墅的地块时，都是在可以做独栋的最好的位置打造。比如之前的好望山，就是在一览无余的临崖景观区附近做的叠拼，“翡翠岭”同样如此，你所享受到的视野面与独栋相比有过之而无不及！
第三，买别墅，最关注的无非是“私密、品质、景观”。“翡翠岭”不仅前方毫无住户共享生活区，私密性得到最大程度的保障。独享3.7万方绿地公园更是品质感和景观优势的最大体现！

3. 三期旁边的后期规划用地有可能是污水处理厂，怎么解释？
答：首先，那片地不属于江与城地界范围之内，是政府预留地，江与城作为一个诚信的地产开发商，在与政府的沟通过程中，也希望能为业主争取到最大的利益。其次，和政府交流后得知，政府对这片地近几年的规划是暂时不会修建污水处理厂。第三，二期离政府预留用地有相当远的一段距离，将近？？米。对您的影响小之又小。离您最近的就是我们“翡翠岭”的中央绿地公园。中央绿地公园有近4万方，绿化率90％以上，更会有“花开不败”的美景，我们将多种植物综合搭配，照顾到季节的变化，形成花期交替的植物带，季季花开，永不凋零。而您在“翡翠岭”感受到的就是流水环绕，绿草成荫的南欧小镇闲散生活。（重点阐述绿地公园优势和生活感受）

4. 项目有几个出入口，分别在哪里？
答：
江景板楼有两个车库出入口，园景板楼有两个车库出入口，雍景别墅每户一个车位，停在入口方向。车位比例，别墅每户一个、洋房配比为？？、精装板楼配比为？？
据《建设项目配建停车位标准细则》要求，按建筑面积计算，普通住宅与停车位之比100：0.6。而我们已经达到100：3.9，远远大于规范要求，最大程度上满足了业主的要求。
车位通道的设计上，考虑到1.动线流畅、方便进出的原则，车库入口都是设计在进入小区的道路口附近。2.分散分布，以减少某一入口的集中车流量，尽量保持安静。
5. 别墅每家一个车位如何满足业主的需要？别墅车位前是否还能停一辆车？
答：首先，按照我们前期的车库销售经验来看，车位1：1的配比完全满足、甚至远大于业主需求。好望山、弗莱明戈前期刚刚进行了车库销售，都有类似的情况。
其次，我们的客户群中，不只有长期居住客户，还有投资和用作假日休闲的客户，他们对车位都不会有特别高的要求，所以车位的配比完全可以满足。
第三，如果您实在觉得车位不够用，您完全可以购买与您相邻的园景电梯洋房下的车位。
别墅车位前不能再停一辆车，因为车位外面是小区车道，宽度7米，不够停放。
6. 怎么解释露天车位？
答：（尚未确定车位是否是赠送）
7. 洋房、精装板楼、别墅三种业态，后期如何有效的进行管理？
答：
8. 地下室、地下车库和花园有无产权？是否交管理费？
答：
9. 业主车辆进出是如何管控的，如何保障业主的安全？
答：
10. 如何解决楼间对视的问题？
答：从间距和绿化的角度回答对视的问题
1.园景板楼：首先，间距在20-30米之间，一般是在25米左右，在市面上的花园洋房间距是在18米左右，相对来讲，25米的楼间距是相当宽的了。其次，我们的楼栋只有21米左右，和楼间距的比例小于1：1，这个比例甚至宽过水晶郦城这样的高层。是相当奢侈的间距了。这样的间距带给花园洋房业主的私密性会高很多。第三，我们会在组团庭院里面，种植高大的乔木，混合部分灌木的方式，最大程度上避免业主主视野面对视的尴尬。第四，园景板楼的主视野面统一向南，北面基本上是以
2.精装板楼：2-22与2-24之间间距44米，2-22（2-24）与2-23之间的最窄山墙面相对的距离是22米。2-23前场到小区道路的间距在90米左右。
3.园景板楼与雍景别墅间距，22-55米

11. 水表、电表、天燃气表设在哪里？是远程抄送吗？
答：水表、电表设在负一层机房，天燃气表设在一层厨房，均采用插卡式。没有远程抄送。
12. 小区外围的围栏是什么形式的，高度多少？
13. 小区垃圾房、水泵房、消防总控室、安防分控室、电信机房、燃气调压箱、配电室所在的位置？

14. 小区污水处理系统是怎样的？地下一层和下沉花园如何排水？化粪池的位置分布？
答：
15. 外墙用的什么材料，颜色较浅，会不会不易于清洁，容易脏？
答：
16. 负一层会不会潮湿？
答：
17. 游泳池是不是标准池？大小多少，是否够用，收费标准？
答：游泳池方案暂时未定，游泳池的初定为不规则游泳池，
18. （叠下）的采光会不会太差？
答：
19. 公园后期是如何管理的？会不会有很多外来人到公园来？

20. 公园的养护费用是否会有业主承担？

21. 全冠移植的前提下如何保证苗木的成活？
答：通常修剪枝叶后确实更利于苗木移栽成活。但龙湖景观有足够的技术和经验来做全冠移植。主要包括一下几个技术程序：
（1）截根系。在移植半年前截下根系包进土球，让根系在土球中侧生长。土球的胸径要求在树干的8—10倍左右。
（2）树坑的处理。移栽树坑先填入松针土等特殊土壤，便于根系吸收营养；树坑内部程倒锅盖形以促进土球和土壤的融合；连通充气带保证树木呼吸通畅。
（3）土壤消毒。使用樟脑丸、高锰酸钾等消毒措施。
（4）移栽后持续半年使用根部营养液、抗蒸腾剂等维护品，树干用麻片包裹，并有统一高度、统一角度的支撑。
22. 别墅只有3个卧室，如果家里人较多该怎么利用其它空间？
答：
23. 别墅后面就是7层楼的洋房，会不会有压迫感，隐私会不会得不到保障？
答：
24. 洋房后两排的间距是多少，如何销售后两排的房子？
答：
25. 为什么悠山郡配地暖系统，而江与城别墅却不配？
答：
26. 公园和别墅都是出于洼地里，而公园与公路有一定落差，别墅视线是否会有影响？
答：
27. 别墅楼层已经达到5层楼，它和一期洋房有什么区别？
答：
28. 别墅是否能朝公园开门？如不能是因为什么原因？
答：
29. 别墅的花园紧挨着公园边界，是否会存在安全隐患？如果公园的游客很多，那会不会很闹，别墅的品质如何体现？
答：
30. 别墅的中央空调主机是安置在哪里，尺寸多少？，会不会有影响？
答：空调机组的尺寸大约为1400x1100x1000mm
31. 别墅和联排的区别？如何去做差异化比较？
答：
32. 别墅的花园是用什么分割的？
答：
33. 每户空调制冷功率？
答：
34. 是否装有新风系统？为什么不装？
答：
35. 别墅、洋房清水房冷热水管道是否全部接到位？
答：

15