城市综合体的研究与规划案例分析.docx

城市综合体的研究与规划案例分析
一、 城市综合体的概念
1、 城市综合体的定义
“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的各项功能以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而又统一的综合体，并将这些功能空间进行优化组合，存于一个有机系统中。
2、 城市综合体的特征
n        规模大。城市综合体项目是站在城市运营的角度进行的综合开发，充分满足内部需求，与周边环境形成互补性支持，因此其规模通常在50—100万平米。
n        功能性强。通常城市综合体都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能互相支持形成整体态势。如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。城市综合体的产生是城市经济发展到一定阶段的结果。在这个阶段，城市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、活动日益活跃，信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必然的趋势。城市经济的需求，必然要求与之相匹配的满足城市经济需要的建筑，城市综合体便应运而生。
n        商圈核心位置，外部交通优势明显。城市综合体是城市运营发展的必然产物，因此周边的环境必须对它形成有力的支持，便利的交通设施来保证综合体与城市保持密切的联系，为综合体的零售、办公、居住出行、商务活动、提供四通八达的交通组织。
n        内部交通组织自成体系。城市综合提通常通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
n        绝对区域地标、城市代表。
二、 城市综合体的基本理论
1、 城市综合体的发展历程

2、 城市综合体的分类
大型城市综合体是经济发展和城市化进程的必然要求，根据特点可以划分为：
n        城市CBD中心的城市综合体，如中国国际贸易中心。
n        交通枢纽型城市综合体，如北京新世界。
n        城郊结合部城市综合体，如城乡。
3、 城市综合体的功能构成
一个成熟的城市综合体，应该是以商业带动区域价值的产物，因此城市综合体的功能通常要有：
n        商业功能。商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。
n        商务办公功能。商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。企业的级别通常也能体现出城市综合体的高度。
n        居住公寓功能。居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。
n        酒店接待功能。酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。
n        休闲活动广场。休闲文化广场、公园会给城市综合体，形成一个缓冲区，可以聚集人气。
n        其他公共商务活动功能。如会所、展厅、电影院、交通枢纽等。
备注：通常全部具备这些功能的城市综合体比较少，这点与商业的经济利益有直接关系，对于赢利性不高或非赢利性的功能空间，开发商通常不考虑。
4、 城市综合体的选址标准
城市综合体的选址也是非常重要的，如果选址不当一味最求大而全，这就会给开发商带来沉重的代价，通常选址要注意：
n        首先必须有足够的人流和消费基础，人口流动量应该在10万/天以上。
n        其次必须有商圈基础，应该在城市核心区。
n        其三必须代表一个城市的经济增长点区域。
n        最后城市的经济水平能够支撑高集约的商务办公、酒店住宿消费、公寓居住以及商业等物业的终端消费，同时人均消费达到相当的水平，人们的生活水平能够大量的进行这种终端消费。
5、 城市综合体对开发商的要求
n        对开发商资金实力的要求。城市综合体从建筑的规模上看，小规模在20-30万平米，大规模在60-80万平米；从建筑的功能档次看，主要都是大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼及高档住宅及公寓。从投资周期看，大型购物中心及五星级酒店通常要长期持有，只有写字间及公寓、住宅可以开发后快速变现。因此对开发商的资金实力要求较高。如杭州万象城建筑面积55万平米，将以“万象城”购物中心为核心，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的都市综合体，总投资预计超过40亿元人民币；北京万达广场总建筑面积52平米，是集高级公寓、五星级酒店和5A级写字楼以及包括多个大型国外商业品牌店的大型购物中心于一体的城市综合体，总投资40亿元。因此说城市综合体项目比较适合的开发商是实力雄厚的企业、财团或背后有基金支持的大公司。比如，万达集团由麦戈理万达基金支持。“华润置地”由拥有多家海内外上市公司的华润集团强大资金支持。凯德置地由拥有嘉茂、嘉康和雅诗阁三个房地产信托基金的新加坡嘉德置地集团支持。
n        对开发商开发节奏的要求。城市综合体作为高投入、多功能、多业态、大体量建筑群对开发商开发节奏要求分期开发。通常先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分。如杭州万象城一期启动的是近20万平方米的商业和10万平方米的住宅。二期启动的是酒店及写字间。中国国际贸易中心一期开发高档酒店，二期开发甲级写字楼、公寓以及大型商业购物中心，三期又是甲级写字楼、酒店和商业，基本是持有。
n        对开发商配套资源及经营能力的要求。城市综合体从功能上一般包括大型购物中心、五星级酒店、高标准写字间及高级公寓或高级住宅。开发商是否具备配套资源及经营能力也是一个重要课题。比如是否具有大型商业中心的管理能力及大型品牌主力店、旗舰店招商资源？是否具有五星级酒店管理能力或酒店管理战略合作伙伴？是否具有大型写字楼管理经验或大型物业管理战略伙伴？是否具备数十万平方米建筑群综合运营管理能力？上述各方面都是制约开发商的条件，要求开发商不仅能有大量资金开发项目，更重要的是要求开发商拥有能力去运营综合项目。
n        对开发商人才团队的要求。城市综合体作为大体量、多功能、高投入项目对开发商人才团队也有很高要求。如何融资及作好财务规划？如何作方案规划与设计？如何能在技术上保证支持？如何能保证施工质量？如何做营销策划与推广？如何招商与运营？如何整合各方面资源统筹管理？这些方面都对开发团队各方面人才作出高标准要求。
6、 城市综合体未来的发展趋势
n        城市化发展的进程必然加快城市综合体的快速发展。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。
n        城市综合提是经济形态的必然表现。随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。
优越的地段和区域催生了城市综合体。以北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50％左右，公寓占25％左右，其它25％为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。
一、 城市综合体的案例分析
城市综合体的表现形式是多样性的，虽然市场上很多项目都号称是城市综合体，但是真正承担城市综合体的项目北京不多，目前市场上国贸、新世界应该能算上，其他的如财富中心、华贸中心等差强人意，为方便后来者能很好的进行城市综合体开发，特进行项目个案调研分析如下：
案例一、中国国际贸易中心
中国国际贸易中心位于东三环中路与建国门外大街交接构成的金十字黄金地带，是北京商务中心区的核心，其具体用地范围为：东至东三环中路西侧，西至光华机电大厦东侧，南至建国门大街，北至光华路南侧。总体占地面积达到17公顷，总建筑面积达110万平方米。项目分三期开发建设而成。
阶段
项目
面积[万平米]
建筑描述
比例
1、2期
中国大饭店
11
地上21层，地下2层，761间。
3000平米的高尔夫和网球中心
20%
国贸饭店
4
地上 8 层，地下 1 层，共有客房552间
7%
写字楼（1、2座、东、西楼）
18
两幢外观相同的38层写字楼──国贸大厦1座和国贸大厦2座以及6层的国贸西楼和2层的国贸东楼，总出租面积约11.3万平方米
32%
国贸商城
6
营业面积3万平米，地上地下各2层
11%
国贸公寓
6
南、北两座30层高的公寓楼组成。共有一居到四居及顶层豪华套房401套
11%
国贸展厅
1
一号馆（2000平方米），其天花板高度为14-19米，且厅内无柱子，二号馆（3500平方米），三号馆（2100平方米）和可兼布展并举行展览会开幕式的序厅（2400平方米）
2%
其他部分
10
车库/附属配套
17%
3期
主塔写字楼

主塔超五星酒店

综合商业楼

[写字楼]
出租面积：从64平方米到整层1727平方米。
入住品牌：世界500强57家（美铝公司、美国运通、美国电话电报公司、美国银行、中国银行、百思买、法国巴黎银行、雪佛龙、中国建设银行、中国电信、丘博(美国联邦保险)、澳大利亚联邦银行、康力斯集团、德意志银行、沃特迪斯尼、杜邦、EDS电子数据系统、埃克森美孚、联邦快递、福特汽车、俄罗斯天然气工业、汇丰、伊维尔德罗拉、中国工商银行、韩国电信、雷曼兄弟、马士基集团、美林、三井物产、摩根士丹利、慕尼黑再保险、澳州银行、新日本石油、诺华、巴西石油、力拓集团、皇家壳牌石油、意大利圣保罗银行、斯普林特、挪威国家石油、澳大利亚电信、道达尔、丰田汽车、瑞银集团、联合包裹运输、韦里孙通讯、沃达丰
标准层图：略
[商城]
业态定位：首层、二层是服装服饰精品区。地下一层是时尚消费区（国内外时装、休闲装、童装、珠宝、化妆品、音像、礼品、图书、家居和个人用品等），地下二层：休闲娱乐区。
入住品牌：FENDI、CARTIER、PRADA、HERMES 、LOUIS VUITTO、DIOR、MONTBLANC、KENZO、DUNHILL、GIVENCHY等
楼层分布图：略
[中国大饭店]
客房种类
套数
餐厅
座位数
其他
高级客房
205
夏宫
252

豪华客房
310
咖啡苑
228
豪华阁豪华间
107
阿丽雅
220
3000平米的高尔夫和网球中心
健身操／韵律操
健身中心
室内游泳池
按摩浴池
桑拿浴室
壁球场
超豪华客房
38
大堂酒廊
127
行政套房
44
滩万
159
花园套房
6

特色套房
4

北京套房
1

中国套房
1

[国贸饭店]
类    别
房间数
面积（米2）
标准间
22
28
商务标准间
242
28
豪华间
166
30
行政套房
5
60
单间套房
5
56
豪华套房
3
90
特色套房
2
112
国贸阁豪华间
96
30
国贸阁豪华套房
8
60
国贸阁特色套房
2
112
北京套房
1
150

案例二、华贸中心
项目SLOGAN:华贸中心 　世界的商圈
项目介绍：项目占地超过30公顷，开发建设规模约百万平米，由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、River walk 水世界商城、国际公寓、商务楼和主题公园组成。
华贸中心综合业态比例配比分析：
项目

面积（万平米）
比例
住宅部分

14.3
18.3%
商住公寓

5.3
7%
写字楼部分

26.83
34.4%
商业部分

20.64
26.5%
酒店部分

6
7.7%
车库及其他配套

5
6.4%
合计

78.03

案例三：万达广场
项目SLOGAN: 绝对城市　绝对商务
项目介绍：
综合业态比例配比分析：
分期
总建筑面积
分项
面积（万）
比例
一期商务港
30万
商务公寓
18.3
36.6%
特色商业街
1.75
3.5%
商务会所

员工餐厅
0.22
0.4%
幼儿园其他配套

二期公建部分
20万
法国索非特酒店
6
12%
甲级写字楼（2栋）
6
12%
国际商业中心
2
4%
案例四：财富中心
综合业态比例配比分析：
占地：9.21公顷
总建筑面积：728000平米
其中：地上561300平米/地下面积163800平米
写字楼部分
281000平米
38.6%
公寓部分
162000平米
22.3%
酒店部分
66300平米
9.1%
商业会议文化娱乐
55000平米
7.6%
车位
3400个