房地产发展历程.doc

课堂教学目标
知 识 点

1、 知识目标：了解房地产的发展历程
2、 能力目标：培养学生的思考能力，对房地产行业有初步认识。
3、 情感目标：在学习中加深对政策的了解，从而培养学生的精神。
教学重点
房地产发展历程中各阶段的特点
教学难点
对政策的理解
教学内容及教学过程（达标措施、反馈矫正）
一、导入：

同学们，很高兴又和大家一起来学习房地产的相关知识，大家的精神都很饱满，希望在接下来的学习中，大家都能保持这种良好的状态。首先，我们来回忆一下上节课所学习的内容，（提问）房地产从物质和权利的形式上，分别表现为什么呢？（生回答）从物质形态上来看就是土地与房屋的结合；从权利的形式上来看是说我们对房地产所拥有的占有、使用、收益和处分的权利。
同学们回答得非常正确。房子能为我们遮风挡雨，能让我们躲避袭击，能让我们在一天的疲惫后得到放松，能让我们和家人一起享受温馨的时光。所以，房子似乎永远都是人们热衷讨论的话题。特别是近年来，随着房价的不断上涨，越来越多的人都背上了“房贷”这一沉重的壳继续生活着。很多人感慨，要是生活在古代，也许就不用为买房发愁了，但是事实真的是这样吗？其实据专家研究的结果，我国早在西周时就出现了土地交易，在战国时就有了房屋的买卖。而且古代的房价，也是有高有低。首都的房子就不是一般人买得起的。如苏东坡，他一生也没能在当时的首都开封买到房子，他儿子在开封结婚，没有新房，苏东坡还是借的朋友的房子来办的喜事。苏东坡的弟弟苏辙也是参加工作几十年，到七十岁那年才买上房子，而且还是买的首都开封旁边的房子。买不起市区房的白居易还采取了在郊区买房不住，而在城里租房上班的模式。这些都说明了房地产的历史已经十分悠久了，不过，要说到我国的房地产发展历程，那我们还是得从建国开始看看它到底经历了哪几个阶段的变化，下面我们就来学习今天的新课：我国房地产的发展历程。

二、新课内容：

（一）旧房地产制度阶段（1949年~1978年）
我国建立初期，我国推行的是计划经济，所有的土地和房屋都是被收归国有的。因此从房地产行业的角度来看，当时是不存在房地产市场的。
可是人们总得有地方住吧，那么从住房这个角度来看，生活在这个年代的人既能说是幸运的，又能说是不幸的。他们幸运在哪里呢，主要是指当时国家会以福利分配的方式来解决大家的“住”的问题。同学们生活中也会经常说发福利是吧，就是给你点儿好处让你心情愉悦。那么把房子当成福利发给同学们，大家是不是做梦都会笑醒呢？可是我们也知道，我国是人口大国，在建国初期，我国的经济条件也差，国家资源紧张，因此开发房地产的速度十分有限。当时又提倡节约，因此房子是修得密密麻麻的，房屋的面积又小，造成了人们的居住环境很差。再加上房子不能买卖，只能等分配，多数家庭都处于一房难求的状态。当时一个家庭3、5口人可能只能挤在十几个平方米的小屋内一起生活，也就相当于我们现在的一件卧室，所以尽管是福利分房，但人们的居住水平其实并不高，拿同学们现在的居住条件做比较，他们是不是属于“不幸福”了？
（二）理论突破与试点起步阶段（1978年~1991年）
如果说，国家要继续保持上一阶段的福利分房制度，所有的建设都由政府承担，所有的住房问题都只能靠等待来解决，肯定不利于人民的安家乐业，国家的经济发展。
因此，在改革开放初期，国家开始对房屋商品化进行了尝试。最开始实行房屋商品化的地方是深圳（新中国土地拍卖“第一槌”案例）。房屋商品化就是指要把房屋拿到市场上去交易，不再等着政府的分配。长久积累的住房需求终于得到了释放，住房商品化的尝试非常成功。
总的来说，这个阶段房地产的特点就是商品房与国家福利分配同时存在。国家还试行了住房公积金政策，开始了住房贷款，但因住房公积金所辐射的人群有限，房地产出现的投机及炒卖现象使得适合老百姓购买的房屋仍然是供小于求，因而居民居住的问题仍然未能得到解决。
（三）非理性炒作与调整推进阶段（1992年~1995年）
1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现，特区搞市场经济建设之后，城市的面貌有翻天覆地的变化，特别是房地产的开发非常成功。（深圳城市面貌变化对比等案例）邓小平同志认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，海南、广州、深圳等大城市都开始了轰隆隆的房地产开发活动。当时的房地产开发情况是：谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是一个暴利行业，很多投资客就只为赚钱，不问手段，东西南北中，一齐往前冲，结果造成了房地产投资过热的现象，像在海南这个海岛上就涌现出了两万多家房地产公司，92年的海南房价比91年整整高出了2倍多，房地产市场完全是处于一种疯狂的状态。
1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，房价上升太快，房地产投资过多，这将带来非常严重的经济泡沫。于是朱镕基总理一声令下就停止了银行的贷款。银行的贷款是房地产开发商资金的主要来源，一旦银行停止放贷，那么许多楼盘的后续开发就不能继续了，也就造成了海南当时有很多的烂尾楼。（图片展示海南的房地产泡沫）这使得刚刚活跃起来的房地产市场立马遭到重创。从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
（四）相对稳定协调发展阶段（1995年~2002年）
1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。
（五）价格持续上扬，多项政策调控阶段（2003年以来）
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。大家都普遍感受到了房价上涨带来的压力。政府也开始对房地产市场进行了各种调控政策。2004年国家开始调控房地产的供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整。在国家各种政策的打压下，中国房地产在2007年开始回归理性，部分城市的房价开始回落。然而，随着2008年奥运会的举办，开发商们认为鸟巢和水立方附近的房产会快速升值，因此，在08年的时候，房地产又有开始了新一轮的上涨。2009年，又有投资客开始进军房地产市场，2010年中国房地产开始重新火爆起来，国家出于对房地产市场平稳健康发展的考虑，对房地产市场又进行了严厉的调控，2010年房地产市场还降温了一会儿。但是在2011年之后，房地产又开始复苏，我国的房地产市场陷入了越调控，反弹越厉害的怪圈。
三、教学总结：
通过这节课，我们一起回顾了房地产的发展历程，虽然内容上来说，文字讲解比较多，可能会稍显枯燥，但是这对于我们之后房地产专业的学习，能做好一个很好的铺垫作用。在今后的工作中，我们也会遇到很多对地产比较了解的客户，要是在接待客户的过程中，同学们能运用房地产的发展史中的相关内容来与客户进行交流互动，客户会认为你够专业，也会对你更信任，这必然能对之后的买卖产生重要的推动作用。