观音山写字楼地块投资分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑,母版文本样式,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑,母版文本样式,*,*,xxxx地块投资分析汇报,P17观音山写字楼地块,投资分析汇报,第1页,第一章：宏观分析,第二章：写字楼市场,第三章：地块分析,第四章：项目定位,第五章：投资分析,地块规划出让条件,区域规划与建设,地块环境分析,地块SWOT分析,写字楼市场板块分析,写字楼土地市场分析,写字楼销售市场分析,写字楼租赁市场分析,开发销售计划,成本估算,起拍价效益分析,投标报价分析,投标竞争分析,风险分析,汇报内容框架,客群定位,形象定位,产品定位,价格定位,宏观经济分析,厦门经济环境,宏观政策分析,厦门政策环境,第2页,1 宏观经济环境分析,2 厦门经济环境分析,3 宏观政策环境分析,4 厦门政策环境分析,第一章：宏观环境分析,第3页,全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现,宏观经济,启示：,今年第二季度全国GDP增加率为10.3%；比第一季度下降1.6%；改变了联络四季度增速上升发展轨迹。房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现；所以，房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡。,第4页,货币供给量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在,上六个月新增货币供给量为4.84万亿元，超出年二分之一，到达整年货币供给预估值（7.5万亿）65%。所以，下六个月货币供给量可能逐步下降；,广义货币与狭义货币余额展现逐月增加趋势；适度宽松货币政策得以表达，流动性过剩依然存在。,在流动性过剩和通胀预期作用下，房地产宏观调控可能再次面临失效。,宏观经济,第5页,宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落,宏观经济,CPI和PPI从年1月开始一直保持增加趋势，6月CPI、PPI增加率双双回落；7月CPI再度上升，到达一年来最高点；PPI回落显著；,PMI连续4各月下滑，7月PMI下降到51.2%，创下了17个月新低，房地产调控、信贷控制效果已得到表达；,CPI、PPI、PMI数据反应上六个月全国经济发展总体很好，房地产调控已对整体经济产生影响。,第6页,厦门市总体经济运行良好，第三产业占比50.3%产业结构比较合理,厦门GDP近年保持了约16%增加速度；受金融危机影响，年增速为为历史新低；,20，厦门第一产业增加值21亿元，增加1.1%，第二产业增加值785.9亿元，增加3.5%，第三产业增加值816.2亿元，增加14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4：50.3，与年（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业比重下降4.0个百分点，第三产业比重上升4.1个百分点,厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,厦门经济,第7页,城市居民人均可支配收入和消费性支出连续增加，城市居民生活富裕购置能力强,厦门城市居民人均可支配收入保持稳步增加，年已到达26131元。比增加9.1；,厦门城市居民年人均消费性支出17990元同比上年增加5.1%；,年厦门市城市居民家庭恩格尔系数为39.8%，处于富裕阶段。,厦门经济,第8页,厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市,厦门经济总量相对较小，但人均GDP远远领先与福建省其它地市；是海西城市群中最具活力城市；,厦门财政收入远超福建省其它地市，城市基础设施建设速度、力度显著，新区开发进程较快；,厦门经济,第9页,1-7月固定资产与房地产开发投资高速增加，房地产开发投资占固定资产投资42.33%,1-7月固定资产投资514.59亿元，比去年同期增加38.3%；,房地产开发完成投资217.58亿元，增加130.4%；,进入下六个月以来房地产新开工项目较多，房地产开发投资将保持快速增加；,房地产开发投资比重过大。1-7月房地产投资占全社会投资比重为42.33%。,厦门经济,第10页,年1-7月份厦门经济快速恢复增加,1-7月主要经济指标,类别,GDP,财政总收入,地方财政收入,人均居民收入,金额,1049.86亿元,316.54亿元,165.22亿元,17453元,增加率,16.7%,18.1%,17.7%,12.1%,数据起源：厦门市统计局,工业继续成为全市经济增加火车头,批发和零售业、服务性行业成为三产增加主力,政府财政支出与居民消费支出都有较快增加,外贸出口实现恢复性较快增加,金融存贷款较快增加很好地支撑了全市经济增加,厦门经济发展主要特点,厦门经济,第11页,中央会议定调下六个月经济工作,加紧推进财税金融房地产社会保障等改革；,以“七要继续”促进经济平稳较快发展；,下六个月坚持搞好宏调以稳定政策为主基调；,增强回升向好势头 提升增加质量效益；,宏观政策,会议解读：,央行于7月30日召开支行长会议，要求落实好适度宽松货币政策；保持政策连续性和稳定性，提升调控针对性和灵活性,。所以，下六个月房地产信贷发放以平衡总体经济平稳发展为目标。,会议关键内容：,第12页,厦门市关于促进房地产市场平稳健康发展意见,“意见”关键内容,增加普通商品住房用地规模，加紧岛外新城建设；,取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源，“一房一价”和明码标价制度。销售价格调整10以上，应调整预售方案，重新申报预售价格。,住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行；,厦门政策,政策解读：,203月厦门房价与年底靠近，而全国主要城市房价上升2378%；所以，厦门并非房价上涨过快城市；,厦门地方政策没有停顿第三套房贷款；,厦门地方政策未限制外地户籍购房；,两次宏观调控最高点主要城市房价比较,城市,12月,3月,涨幅,上海,11714,20834,77.86%,北京,13000,21368,64.37%,杭州,14191,23029,62.28%,南京,6030,9446,56.65%,深圳,14815,21190,43.03%,天津,7056,9267,31.34%,重庆,4066,5019,23.44%,厦门,11699,11158,-4.62%,全国,3501,4705,34.39%,第13页,近阶段厦门市取得政策性支持,城市发展,特区扩大到全市,年6月国务院同意厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。,中央支持特区发展,年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用。,体制创新试点,中国服务外包示范城市,跨境贸易结算试点城市,“三网融合”试点城市,国家创新型试点城市,国家知识产权工作示范城市,第14页,城市建设重点：全方面推进岛内外一体化建设,岛外新城建设,岛内优化提升,四大新城：,集美新城、海沧新城、翔安南部新城、同安滨海新城,建设面积：,240平方公里,建设目标：,一流当代化国际性滨海新城,旧城旧村改造：,曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造开启,；,综合体建设：,万达城市综合体和观音山、五缘湾等东部商务区建设全方面推进；,年8月厦门市委提出，要加紧推进岛内外一体化建设，提升岛内、拓展岛外、一体发展。,20初，胡锦涛总书记视察厦门时要求“规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化”。,城市发展,第15页,宏观环境总结,宏观经济快速回升，受房地产宏观调控影响，增加速度下降；,厦门经济发展速度全方面恢复，经济结构趋向合理；,房地产调控政策处于短期内难以放松，但连续性受市场质疑；,厦门地方政策总体比较温和；,“特区扩大”、“岛内外一体化”等将深入推进城市发展；,第16页,1 写字楼市场板块分析,2 写字楼土地市场分析,3 写字,楼,销售市场分析,4 写字,楼,租赁市场分析,第二章：写字楼市场分析,第17页,厦门岛商务区分布与分类,鹭江道-思北,商务中心,湖滨南商务区,滨北商务区,莲坂商务区,观音山-软件,园商务区,五缘湾-湖里高新园商务区,湖里商务区,江头商务区,传统商务区,传统商务区是厦门最成熟商务区，高端写字楼集中；聚集了众多厦门著名企业跨国企业办事处，周围商业发达，政务集中，交通便利。,中部商务区,中部商务区是市场化形成商务区，以中等写字楼为主，入住企业大多为中小型企业；周围商业发达，人流量众多，交通便利。,新建商务区,新建商务区以政府为导向，集中开发建设全新商务区；以高标准建设，进驻企业主要包含大型企业总部、高新技术型企业、软件产业等。,写字楼板块分析,第18页,各大板块商务区特点分析,传统商务区,公共交通发达，商务气氛浓厚，是厦门高级写字楼集中区。,该区域甲级写字楼较多如银行中心、国际银行大厦、第一广场等，,租金水平为90-150元/月。,主要客户为金融机构、机关单位、大型企业、外企驻厦办事机构等，企业规模大、实力强。,中部商务区,该区域办公环境较差且区域辐射能力有限。,主要客户为物流及外贸企业，但客户流动性大。,地处厦门关键区，城市环境成型，商务配套好。,该区域写字楼数量众多，但写字楼档次差异较大，,租金水平集中在40-60元/月。,新建商务区,地处厦门环岛路沿线，景观优势显著；商业气氛较差，周围配套有待完善。,该区域写字楼数量较多，整体品质较高，租金集中在30-70元/月。,观音山是以总部类企业为主、五缘湾以建安、商贸、企业结算中心及其它当代服务业为主；软件园二期以电子信息、软件设计为主。,写字楼板块分析,第19页,观音山商务运行中心已出让地块列表,写字楼土地市场,海景地块出让楼面价为4700-5900元/,其它地块出让楼面地价为元/左右；,观音山办公用地地价总体相对稳定；,地块编号,地块用途,士地位置,成交,时间,面积(平方米),成交价,（万元),成交楼面,价（元）,受让人,土地,建筑,G10,办公,商业,观音山商务运行中心,-12-8,91539,352342,43900,1246,开元国投,G07,办公,商业,观音山商务运行中心,-4-8,22725,102260,20400,1995,柯希平,G18,办公,商业,观音山商务运行中心,-6-8,8191,34400,20300,5901,悦城(厦门)投资,P01,办公,观音山商务运行中心,-12-23,8658,26000,12300,4731,福建达利食品,P02,办公,观音山商务运行中心,-12-23,8775,25500,12700,4980,福建柒牌集团,P06,办公,观音山商务运行中心,-4-8,5345,29300,6320,2157,通达集团,P07,办公,观音山商务运行中心,-4-8,4858,25050,5580,2228,泰龙电力集团,G30,办公,商业,观音山商务运行中心,-12-8,16850,92530,17080,1846,开元国投,第20页,厦门近年来其它片区主要写字楼用地出让列表,写字楼土地市场,地块编号,地块用途,士地位置,成交时间,面积(平方米),成交价万元,成交楼面价,受让人,土地,建筑,G01,商业、办公,园山南路以南，古龙花园以北,-2-8,14909,51600,20700,4012,联发集团,/,禾丰建设,TG01,办公、研发、试验,环东海域科技园区中部，滨海大道以西,-6-8,229168,425400,46800,1100,厦门火炬集团,G25,办公、研发、试验,湖里高新技术园,-6-8,128247,299600,45340,1513,厦门天地开发建设,G24,办公,湖里高新技术园片区,-8-8,7858,16500,3300,三六一度,G18,办公、商业,湖滨南路北侧，后埭溪路西侧,-12-8,6702,36000,12632,3509,厦门海晟,G01,办公,五缘湾本浦路和泗水道交叉口西南侧,-4-8,7995,35480,8600,2424,吴英才,G13,办公、停车库,思明区鹭江道,-8-8,5776,36000,19150,5319,惠扬房地产,G18,办公,湖里高新技术园,-9-8,4732,9465,2090,2208,厦门市大嘉合富置业,G38,办公,湖里高新技术园,-10-8,7700,17120,3770,2202,大盛行担保,G39,办公,湖里高新技术园,-10-8,7109,14380,3170,2204,恒辉商贸,TG02,办公,同安北辰山南侧，北山村北侧,-12-8,86077,86110,6870,798,厦门国际银行,P04,办公,湖里高新技术园,-4-8,5691,12520,3010,2404,新捷创工贸,P05,办公,湖里高新技术园,-4-8,17448,34900,8380,2401,信诚集团（香港）,JP03,办公、商业,集美新城中洲路与杏林湾路交叉口东南侧,-8-8,15825,31820,7100,2231,赵龙民,TP01,办公、商业,同安北辰山南侧、北山村北侧,-8-8,138420,98300,9270,943,厦门国际银行,第21页,写字楼土地市场分析,写字楼土地市场,厦门写字楼用地从年开始批量出让，到达高峰；,1,写字楼用地成片区规划，塑造不一样商务集中区；,2,新建商务集中区由政府带动，规模化建设，让利销售模式普遍；,3,新建商务区主要包含观音山、软件园二期、五缘湾运行中等；,4,观音山商务区写字楼土地出让楼面价海景地块约为5000元/；,5,观音山商务区写字楼土地出让楼面价非海景地块约为元/；,6,第22页,写字楼供销分析,写字楼销售市场,年以前厦门写字楼市场长久保持销售量大于供给量；是写字楼开发低潮期，市场处于消化存量过程。,20写字楼供给量大幅度提升，到达45万平米历史最高值；当年市场销售量仅为17万平米，供销严重失衡。,20、20市场供给量都大于销售量，写字楼市场依然比较低迷。,今年上六个月写字楼供给量约10万平米，销售量为17.7万平米，供销比为0.56.,写字楼销售均价波动比较大，岛内市场化开发写字楼售价为14000-18000元/，成熟区海景写字楼售价超出2万元/。,第23页,写字楼供给量较大，供给渠道广,项目名称,地理位置,建筑面积(),开发商,第一广场,鹭江道、环岛路、市府大道交汇处,80000,厦门大洲集团,观音山营动中心,软件园以北，塔埔小区安置房以南,3710000,开元国投,G04,金尚路以东枋湖南路以北,40000,个人,G02,江头台湾街东侧，明发豪庭北侧,35000,厦门天地开发建设,港务国际油轮城,疏港路西侧，东渡冷冻厂南侧，,6,厦门港务集团,嘉莲商务中心,谊爱路、莲花五村商圈内,13590,开元国投,金山财富广场,湖里高新技术园区,75000,湖里高新技术园区,五缘湾商务营运中心,五缘湾五通商务区内,400000,五缘湾开发建设指挥部,海峡明珠广场,环岛路以西软件园以北,47450,厦门海峡明珠投资开发,大唐写智楼,湖里大道与嘉禾路交界处,18054,大唐世家,哈曼尼广场,湖里大道与长岸路十字路口处,48936,华鸿国际有限企业,累计,4559210,政府大力扶持写字楼开发建设，供给量激增；,写字楼供给集中于观音山片区、五缘湾运行中心、湖里高新技术园、杏林湾运行中心等；,商业化开发写字楼以大型集团企业自建为主，市场化销售较少；,部分写字楼项目开发转向住宅使用功效；,写字楼销售市场,第24页,各区域写字楼租金水平与进驻企业类型,区域,主要路段,主力租金,（元/月）,主要进驻企业,中心商务区,湖滨北路,80-120,金融、政府事业单位、保险,湖滨南路,60-100,电子信息、广告企划、贸易、金融,鹭江道-思北,90-150,金融、物流、船务、石油、外企,中部商务区,江头,40-60,建筑工程、装修设计及建材类为主,湖里,35-55,物流、贸易、工业厂家,新建商务区,五缘湾运,营中心,40-70,建安、商贸、企业结算中心,软件园二期,25-40,软件设计、动漫等信息类企业,观音山,40-60,国内外著名企业、商贸、企业结算中心等,写字楼租赁市场,第25页,高档、低级写字楼出租率较高，中等出租率较低,写字楼租赁市场,厦门市传统商务区写字楼租赁市场展现供不应求局面，中心区银行中心、国际银行中心等高端写字楼出租率基本到达100%，,大多数写字楼出租率为95以上。中等价位写字楼出租率比较低，约为70-90%；,东部新建写字楼已经吸引了大量新型企业，观音山、软件园二期已基本到达满租。,第26页,市场总结,写字楼市场总结,东部商务区强劲崛起，商务区由集中于中心城区向全岛覆盖；,政府强力扶持写字楼项目开发，推进多个商务区开发建设；,扶持性写字楼占据一定市场份额，市场化写字楼向多元化发展；,东部新建商务区使用率不停提升，出租率已达较高水平；,商务区向东部转移、向全岛覆盖、向岛外渗透是市场趋势；,第27页,1 地块规划出让条件,2 区域规划与建设,3 地块环境分析,4 地块SWOT分析,第三章：地块分析,第28页,地块区位与规划定位,营运中心介绍,观音山国际商务运行区规划总用地面积138.23公顷，是厦门迄今为止在建规模最大、档次最高商务营运中心区，是海峡西岸真正意义上CBD。,五大标志建筑为邻,厦门国际会展中心、国际会议中心、国际五星级酒店、国际网球中心、国际游艇俱乐部五个标志性建筑为邻，与厦门软件园二期连接成片，形成友好而完整商务群整体。,规划定位,集商务、展博、行政服务、金融服务、信息服务、商业、旅游休闲以及生活服务为一体。,第29页,地块区位,地块位于厦门岛东部，属观音山营运中央商务区。,西临软件园，北接塔浦安置房小区，周围高楼林立，已具备良好商务气氛。,位处环岛路西侧，占据着临二线主干道位置，既能享受出行便利，又防止了紧临主干道所带来负面影响。,地块分析,第30页,地块规划设计条件,地块分析,项目,P17,地块位置,台东路与南投路交叉口东北侧,土地用途,办公,土地面积（公顷）,0.44,容积率,8.62,地上建筑面积,（平方米）,38300以下,计价建筑面积,（平方米）,38300,不一样性质建筑面积（平方米）,办公38300,第31页,地块出让条件与初步研判,地块分析,项目,P17,出让方式,办公,起始价,6440,平均楼面价,（元/平方米）,1401,竞买确保金,1288,土地使用权出让年限,50年,开工时间,协议签署之日起二年内,完工时间,协议签署之日起五年内,地块基本属性研判,从地块区位和用地规划要求能够看出，本项目地块是观音山商务营运中心写字楼用地，能够作为企业总部大厦或作为写字楼市场化开发。,第32页,地块现况,地块分析,地块现况,北侧塔埔安置小区,东侧软件园二期,第33页,交通环境,地块具备便捷外部交通条件。片区距离高崎国际机场、火车站仅需10分钟车程，距厦门国际会展中心也仅需3分钟。,地块周围骨干路网基本形成，公交交通较为完善，5路、512路、529路等公交车均能抵达地块周围，出行极为便利。,地块紧邻环岛路交通主干道，交通噪音污染比较严重。,地块分析,环岛路,台东路,台南路,第34页,景观环境,地块位于环岛路西侧，有着优越海景资源优势，愈加衬托出写字楼品质和档次；,向西远眺可望虎仔山婀娜山姿，可谓是山水景观齐聚一身；,最浓墨重彩一笔莫过于与地块仅有百米之遥观音山海滨旅游休闲地带。2.8公里长漂亮海滩，魅力无穷沙雕艺术，近在咫尺。,地块分析,木栅道,黄金海岸,沙雕文化,第35页,周围高端配套设施,会展中心,香山游艇码头,人工沙滩,会议中心,地块分析,第36页,周围公共配套设施,地块周围生活配套较为完善，多家银行遍布地块四面。不远处便是何厝村小区，小区内拥有多家卫生所、便利店、小型农贸市场，公共服务配套设施较为完善；,沿着塔埔西路往北不远处，便是观音山音乐学校乃厦门市规模最大中小学一体化学校,；,观音山黄金沙滩与地块仅隔环岛路，拥有总长2.8公里人造沙滩，一线海景办公不再是梦想。,地块分析,周围金融配套,周围农贸市场,观音山音乐学校,第37页,商业配套设施,地块毗邻观音山塔埔小区、何厝村小区，周围多为小型便利店，周围商业气氛普通。,沿着塔埔西路往南下，便是观音山公寓、观音山商务运行中心，当前营运中心已经有百余家著名企业入驻办公，聚集了众多精英人士；,观音山滨海商业街与当地块仅有一路之遥，当前商业街开张商家较少，气氛较差。,地块分析,观音山营运中心,滨海商业街,观音山公寓,第38页,地块SWOT分析,地块分析,S,W,O,T,临近主干道，交通较便利；,商务集中区域，商务配套完善；,视野开阔，山水景观齐聚一身；,片区办公气氛浓厚，财富集聚效应强；,当前周围生活、商业等配套较差；,区域政务配套设施差，商务成本高；,周围楼盘林立，视野遮挡；,人气有待提升。,商务区高标准建设，高端商务区已形成；,区域逐步成熟，商务气氛快速形成中,区域商务价值开始表达，增值潜力较大。,写字楼总体供给量较大，市场竞争激烈；,宏观经济走向不确定性；,写字楼市场销售速度慢，资金回笼时间长；,写字楼价值表达较低，投资气氛较低。,第39页,1 客群定位,2 形象定位,3 产品定位,4 价格定位,第四章：项目定位,第40页,项目定位方向,项目定位,发展方向,中等写字楼,中高档企业自用写字楼,高端甲级写字楼,基地条件与利用,区域、基地满足,商务区环境支持,商务区,市场需求,需求较大,依据企业本身需求,需求较小,市场竞争,竞争较大,无竞争,竞争激烈,运作模式,市场化销售,企业自用,自用兼出租、出售,资金回笼,较快,长久表示,较慢,其它效益,难以表示,提升企业形象,作为企业资金调整杠杆,含有一定企业形象,第41页,写字楼客群分析,以获取长期租金收益与增值为目；,持有时间一般都长；,抵御通货膨胀；,购买相对理性，投资经验丰富。,客群定位,当前厦门写字楼租金回报水平为5%8%，住宅租金回报水平为2%-4%。,投资&自用,投资回报,厦门市写字楼购房客群中，投资与自用百分比各占二分之一。,自用型客户,投资型客户,厦门当地及周围地域中小型企业为主；企业发展相对成熟、资金充裕，。,第42页,本项目客群定位,自用型客群,关键客群,延伸客群,投资型客群,客户类型,关键客群,延伸客群,客群百分比,3060%,3050%,区域起源,厦门当地企业和周围地域含有进入厦门意向企业,厦门及周围为主,购房目标,自用,长久投资为主,客户类型,中小民营企业,企业或个人,户型面积需求,依据企业情况普通在1000平米以内,150-300平米为主,购房诱因,企业本身需求,增值潜力,关键关注,形象与品质,投资回报,客群定位,第43页,观音山商务区中高端商务大厦,形象定位,高端商务营运中心,滨海商务区,商务配套完善,外形新奇,功效完善,设施先进,第44页,写字楼价格初步预估,价格定位,观音山商务营运中心A1地块1-3#楼，政策性写字楼销售均价为7700元/；,中心区新建写字楼销售价格约为16000-18000元/；如新景中心；,东北部片区住宅功效写字楼销售价格为12500-14000元/；如联发电子商城。,价格预估依据：,本项目写字楼价格预估为12500元/；,本项目地下车位价格预估为25万元/个。,价格预估,第45页,1 开发销售计划,2 成本估算,3 收入估算,4 起拍价效益分析,5 投标报价分析,6 投标竞争分析,7 风险评定,第五章：投资分析,第46页,工程进度计划,工程进度计划,年上六个月完成项目定位、设计审批；,年下六个月开工，于20上六个月完成完工验收；,投资分析,第47页,销售进度计划,主要销售时间节点：,年年初实现销售条件；,销售期为2年。,投资分析,类型,上六个月,下六个月,上六个月,下六个月,写字楼,20%,30%,30%,30%,车库,5%,15%,20%,35%,各类型物业销售进度计划表,第48页,P17地块投资估算汇总表,投资分析,序号,项目,总成本,可售单方,所占百分比,备 注,一,土地成本,4,717.40,1,231.70,14.26%,二,前期工程费,435.54,113.72,1.32%,三,基础设施费,1,399.04,365.28,4.23%,四,建安工程及配套,13,216.76,3,450.85,39.95%,六,不可预见费,451.54,117.90,1.36%,七,开发总成本,20,220.28,5,279.45,61.11%,八,期间费用,2,588.15,675.76,7.82%,管理费用,376.28,98.25,1.14%,财务费用,691.25,180.48,2.09%,管理费用,1,520.63,397.03,4.60%,九,税费,10277.21,2,683.34,31.06%,营业税及附加,2,813.16,734.51,8.50%,土地增值税,7,464.05,1,948.84,22.56%,十,总投资,33,085.65,8,638.55,100.00%,第49页,P17收入汇总表,投资分析,序号,项 目,面积(m2),单价（元/m2）,销售额（万元）,备注,1,办 公,3.83,12,500.00,47,875.00,2,车 位,150,250,000.00,2,812.50,75%销售率,3,合 计,50,687.50,第50页,P17起拍价效益分析,编号,项 目,金 额,一,销售收入,50,687.50,二,开发成本,22,808.44,三,营业税及附加,2,813.16,四,土地增值税,7,464.05,五,总投资,33,085.65,六,毛利润,17,601.85,七,所得税,4,400.46,八,净利润,13,201.39,九,投资毛利率,53.20%,十,投资净利率,39.90%,十一,销售毛利率,34.73%,十二,销售净利率,26.04%,第51页,P17投标报价分析,投资分析,加价次数,投标价（万元）,楼面地价(元/平方米）,毛利润（万元）,所得税（万元）,净利,投资净利率,销售净利率,起拍价,6,440.00,1,681.46,15,753.56,3,938.39,11,815.17,33.82%,23.31%,10,6940.00,1,812.01,15,238.56,3,809.64,11,428.92,32.24%,22.55%,20,7440.00,1,942.56,14,723.56,3,680.89,11,042.67,30.70%,21.79%,30,7940.00,2,073.11,14,208.56,3,552.14,10,656.42,29.21%,21.02%,40,8440.00,2,203.66,13,693.56,3,423.39,10,270.17,27.76%,20.26%,41,8490.00,2,216.71,13,642.06,3,410.52,10,231.55,27.62%,20.19%,42,8540.00,2,229.77,13,590.56,3,397.64,10,192.92,27.48%,20.11%,43,8590.00,2,242.82,13,539.06,3,384.77,10,154.30,27.33%,20.03%,44,8640.00,2,255.87,13,487.56,3,371.89,10,115.67,27.19%,19.96%,第52页,购地价格提议,销售价格预期：,写字楼：12500元/,地下车位：25万元/个（75%销售率）,销售净利率下限为20%；,提议购地,楼面地价上限为2242.8元/平方米,P17总地价上限为8590万元,投资分析,第53页,类别,原因,主要内容,产生概率,政,策,风,险,政治（台海局势）风险,社会不稳定,台海局势不稳定,2%,房地产调控风险,政策连续强力打压房地产行业,10%,宏观经济发展风险,国民经济发展连续性下滑,5%,规划,建设,风险,片区发展风险,引进化工等高污染项目,2%,地块周围拆迁改造实施,实施迟缓性,15%,市,场,和,管,理,风,险,市场竞争,各级政府扶持性写字楼批量低价销售,20%,产品规划风险,产品定位、规划设计偏差风险,5%,工程质量、进度风险,出现安全事故，工程质量低劣，进度迟缓,2%,财务风险,资金到位出现情况，融资困难,2%,营销、经营风险,推盘策略、定价、销售管理、项目包装等出现问题,5%,购地风险评定,投资分析,第54页,THE END,第55页,